뉴스테이 시대, 사야 할 집 팔아야 할 집

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뉴스테이 시대의 개막

한국 부동산 시장의 미래는 이미 예견됐다

- 임대가 개인의 전유물이라는 걸 수상하게 생각한 적 있는가?

  한국은 전체 임대주택시장의 87% 이상을 '민간 개인'이 책임진다. 어떤 이유에서든 집을 사지 못하는 이들에게 임대주택을 공급하는 핵심주체는 정부나 공공기관이 아니라 '집을 더 산 개인'들이다. 그들이 전세나 월세를 놓는다. ... 

  한국에는 총 1942만 호의 주택이 있고(2014년 기준), 이 중 900만 호 이상이 임대(전월세 등) 물량이다. 이 임대 물량 중 LH공사(한국토지주택공사)등이 제공하는 공공임대가 약 117만 호다. 이를 제외하면 780만 호의 민간임대 물량이 존재한다. 이 780만 민간 임대 물량 중 약 99%를 '개인'이 공급하고 있다.

  임대인이 임대주택을 수리하든지 말든지 그것은 철저히 임대인 개인의 선택이다. 그래서 주택의 노후화가 심해질수록 임대주택의 주거질은 수리를 하느냐 마느냐에 따라 점점 벌어졌다. 임대차 방식에서도 개인들이 모든 것을 결정한다. 임차인은 선택권조차 없이 임대인이 전세를 놓으면 전세로, 월세로 바꾸면 월세로 강요받았다. 임대시장에서 임대인 절대 '갑'인 나라. 그것이 대한민국이다.

- 1990년대 주택시장에서 벌어진 생사의 갈림길

   1989년 주택 임대차보호법 개정안이 발효돼 전세 계약 기간이 1년에서 2년으로 연장된다. 그런데 전국의 집주인들은 지가와 주택 가격이 급상승하는 시기에 1년 단위가 아닌 2년 치 임대계약을 체결해야 하자, 법이 시행되기 전 전세보증금을 상한선 없이 한 번에 올려버린다.전세금을 내지 못한 세입자들이 급기야 자살하는 사건도 나타난다.

- 주택 수를 알아야 부동산 시장이 보인다

  주택시장을 개략적으로 분석할 때 전체 주택 숫자를 확인하는 것은 기본이다.  전체 사이즈는 가장 중요한 정보다. 주태시장에서라면 총 몇 호의 주택이 있고, 매년 몇 호의 주택이 새로 지어지고 몇호가 사라지는지가 기초다. 그 이후에야 가격은 어떻게 움직이는지, 거래량은 얼마나 되는지, 미분양은 몇 개나 되는지 등을 확인한다.

- 주택보급률이 100%를 넘어도 집을 더 지어야 한다니

   좋든 싫든 인구 증가나 가구 분파에 따라서 2035년까지는 무조건 증가할 가구 수에 맞는 주택 공급이 필요하다. 한국은 주택보급률 100%가 넘는 상황인데도, 인구 증가와 가구 증가가 동시에 진행되고 있어 앞으로 20년 이상은 꾸준히 주택을 공급해줘야 한다. 눈여겨볼 부분은 2035년까지 가장 높은 증가속도를 보일것으로 기대되는 1인 가구다. 이에 발맞춰 주택 공급 업체들이 1인 생활에 맞는 주거 공간을 공급하겠다는 계획은 합리적이다. 그래서 한국의 서울, 경기도 지역은 전국 어느 지역보다 더 많은 주택을 공급해야 한다는 결론이 나온다.

주택 수는 절대 부족하다 : 인구 천 명당 주택 수가 전하는 진실

- 개인적으로 주택시장의 지표 중 가장 중요하다고 생각하지만, 시장에서는 그렇게 여기지 않을뿐더러 잘 알려지지 않은 지표를 고르라면 바로 '인구 천 명당 주택 수'라는 통계를 꼽겠다. 통계를 구하는 셈식 역시 대단히 간단한데 분모는 총 주택 수이고 분자로 총인구수를 넣는다. 그리고 1,000을 곱한다. 즉(총 주택 수/총인구)×1,000명이다. 외국에서는 (놀랍게도) 한국을 주택이 현저히 부족한 나라로 평가한다. 왜냐하면, 다른 선진국의 인구 천 명당 주택 수는 모두 한국보다 높기 때문이다.

 한국(다가구 구분하지 않음) : 302 (다가구 구분함 : 364)  호/1,000명

 미국 : 410 , 네덜란드 : 410,   영국 : 439,   일본 : 473

- 다주택자의 두 얼굴 :탐욕의 화신 vs 착한 사마리아인

  전세가가 매매가의 90%가 넘어가는데도 매수를 하지 않는 세입자는 오히려 다주택자보다 이기적입니다. 주택을 매수하는 데 따르는 세금과 보유하는 데 따르는 세금, 그리고 가격하락의 위험마저 집주인에게 모두 떠넘기는 것이기 때문입니다. 만약 다주택자가 집을 사서 전세(임대)를 공급하지 않았다면 그는 도대체 어디에서 임대를 살았을까요? 그느 주택가격의 하락도 전세입자 대신 모두 다 책임져주고, 심지어 월세보다 낮은 임대료인 전세를 공급해주기까지 하는데다가, 보유와 거래에 따른 세금도 내고 동시에 주택을 여러 개 갖고 있다고 종합부동산세에 노출됩니다. 이런 다주택자는 우리나라 주택시장에서 어떤 존재인가요? 임차인들에게는 오히려 착한 사마리아인이 아닙니까?

뉴스테이가 몰고 올 부동산 시장의 파문 : 재건축.재개발과 손을 잡은 자본이 임대시장을 지배한다.

- 휴거를 부른 공공임대주택 실패와 주택시장 민영화

  공공의 철수는 민간의 성장이라는 형태로 돌아온다. 2013년부터 민간주택의 공급 비중이 빠르게 성장한다. 한국 주택 공급 역사상 공공주택 공급량이 임대와 분양을 모두 포함해서 한 번도 10% 아래로 내려간 적이 없었다. 그러나 곧 10% 아래가 될 가능성, 다시 말해 민간이 90% 이상을 차지할 가능성이 커 보인다. 정부의 공공시장 철수 방침으로 민간이 성장하고 있다. 주택시장의 민영화는 이렇게 소리 없이 시작됐고 불과 3년 만에 달성되고 있다.

- 집 지을 땅을 공급하지 않는다면?

  현 정부는 2014년 9.1 부동산 대책으로 LH가 추진하는 신도시 개발사업은 세종시.위례.동탄 등 2기 신도시로 사실상 종료했다. 이후 신규택지 건설을 위한 택지공급 규모를 과거 수준보다 훨씬 줄이겠다고 발표한다. 나아가 택지공급을 위해 1980년 제정한 '택지개발촉진법'도 폐지하기로 선언한다. 이 결정은 30년을 넘게 유지한 '공공에 의한 택지공급'이라는 시대의 종언을 선포한 것이다. 택지를 사들여야 생존할 수 있는 주택 시행사들의 목숨을 위협하는 발표였다. 2020년 시점을 전후한 어느 해부터는 공공택지 공급시장은 재고소진으로 소멸할 것이다. 정부는 이제 공공주택에서뿐만 아니라 공공택지 시장에서도 철수한 셈이다. 최소한 공급 측면에서 이렇게 까지 파격적으로 감축한 정부는 여태 없었다.

- 주택시장의 게임체인저, 뉴스테이의 확산

  한국 주택시장의 구조표, 임대시장이 타 국가 대비 큰 것도 특징이지만, 민간임대 비중이 높고 민간 개인이 절대비중을 차지하는 것이 더욱 큰 특징. 뉴스테이는 민간 기업의 임대시장 비중을 높이고 민간 개인의 비중을 낮추려는 것이 목적.

- 은행도 임대주택을 공급하는 현실, 한국에 뉴스테이 전성시대가 열린다.

  민간 기업 중 구도심에 다수의 사업용 용지를 보유한 은행권(하나금융, KB금융 등)과 KT(한국통신), 한국전력이나 유통 공룡인 롯데그룹과 같은 그룹들이 참여를 검토한다는 소식이 알려지기 시작했다. 전국의 요지에 사업용 택지를 확보한 민간 대기업 그룹들은 임대주택 사업이 수익성이 확보될 수 있다고 판단한 듯하다. 그들은 주택 임대사업에 진출하는 것을 검토하고 있다. 하나금융지주는 그중 사업발표가 가장 빨랐을 뿐이고, 곧 다른 민간 대기업들도 이 변화에 동참할 것이다. 소위 뉴스테이 전성시대가 열리는 것이다.

  뉴스테이는 앞으로 총 3가지 방식으로 추진할 것으로 예상한다. 첫째 방식은 청천2구역, 십정2구역 등과 같이 재건축.재개발과 연계한 '정비사업 연계형'이다. 둘째 방식은 하나금융지주의 은행지점을 재개발하는 것처럼 민간기업이 보유한 구도심 토지를 재개발하는 '민간 제안형'이다. 마지막 셋째 방식은 기존부터 '공공임대주택'이라는 이름으로 시행되던 LH공사가 보유한 토지에 임대주택을 공급하는 것이다.

- 주택시장의 만년 조연 단독주택, 뉴스테이와 함께 주연이 된다

  우리는 십정2.청천2 재개발, 광주 누문 도시환경정비사업이 민간 기업형 임대주택, 즉 뉴스테이를 받아들였다는 사실을 안다. 이들 사업은 애초 정비사업으로 지정된 후 약 7년 이상을 허송세월한 프로젝트 들이다. 그런데 뉴스테이를 받아들이자마자6개월도 안 돼서 곧바로 재추진됐다. 어떻게 이것이 가능했을까? 정비사업을 가동한 핵심은 민간임대법에서 보장한 용적률이다. 

  가장 결정적으로 뉴스테이는 조합 처지에서 봤을 때 일반분양의 리스크조차 없다. 분양률에 연연할 필요가 없다는 것이다. 왜냐하면, 기업이 모든 분양주택을 일괄 매입하기 때문이다. 이렇게 완전히 새로운 방식의 등장, 요즘 표현대로 게임 체인저라 할 뉴스테이 방식에 주택 재건축, 주택 재개발 조합은 열렬히 환영했다. 

- 주택 재건축.재개발 촉진으로 임대료는 상승 장기화한다

  안타깝게도 2020년을 전후로, 한국에도 사상 유례없는 주택 멸실의 시대가 열릴 것으로 예상한다. 급증할 멸실량은 필연적으로 임대시장의 불확실성을 증폭시킬 것이다. 멸실이 가속화되는 오랜 기간 임대료는 주거 불안정을 핑계로 상승할 가능성이 크다.

사야 할 집, 팔아야 할 집 : 무주택, 전.월세 세입자에게 마지막 기회가 될..

-2018년 부동산 위기론의 실체

  2018년을 전후한 위기에는 대응할 필요가 있다는 데 동의하지만, 그 위기의 원인은 공급 쪽에 있는 게 아니다. 오히려 주택 공급이 미래에 지나치게 억제될 가능성이 커졌다. 왜냐하면 '택지시장의 변화'에서 살펴봤듯이, 한국은 주택 공급 목표 달성에 필요한 택지가 충분히 공급되지 않을 것이기 때문이다. 이는 장기적 주택 공급 감소로 주택 가격을 올릴 자극 요소다. 2020년 전후로 신규분양을 통한 매수기회가 사실상 없어지고 이제 주택을 매수할 수 있는 개인들에게 일반 분양의 기회가 박탈되고 있다. 이 때문에 2018년 입주 물량은 이 시점에 개인으로서 매수할 수 있는 주택으로서 새로운 가치를 지니게 될 것이다.

- 부루마블과 부동산 시장의 비밀

  엘리자베스 메기는 토지사유제가 지속하고 점차 시간이 지나 경제가 순환할수록 결국 극소수의 대지주만 남고 대다수 사람은 파산하고 빈곤 상태를 벗어나지 못하게 될 것으로 믿었다. 주택부동산 시장에서 게이머로서 주사위를 돌릴 생각인지, 아니면 구경만 하고 있는지를 잘  고민해 보길 바란다. 토지공개념이 완전히 자리 잡지 않은 이상, 토지사유제를 통해 토지를 확보한 이들만이 인구와 가구가 지속해서 증가하고 경제성장이 플러스로 유지되는 한국에서 그 부가가치를 누리게 된다.

- 주택가격 전망

  주택시장에서도 일반분양가가 중요한 것이 아니라, 재고주택의 가격 추이를 더 중요하게 보아야 한다. 

  '뉴스테이의 등장'으로 주택시장의 가격 전망은 약간 달라져야 할 것 같다. 거시경제 측면의 다양한 변수가 유지된다는 것을 전제로, 현재의 주택시장은 과거의 주택시장과 3가지 요소가 달라졌기 때문에 가격 강세가 현실화할 수 있을 것으로 전망한다.

- 주택 수요의 구조에 숨겨진 한국 부동산 시장의 비밀

  전 세계 주택시장에서 공동주택의 비중이 한국처럼 높으며 동시에 공급 집중도가 높은 나라를 찾기란 어렵다. 이 때문에 멸실 수요를 통해서 시장 수요를 자극할 수 있는 여건을 갖춘 나라는 세계적으로도 희귀한 국가라는 것을 참고하자. 재건축.재개발은 그래서 한국 주택시장의 핵심이자 모든 것이나 마찬가지다.

- 인구절벽과 집값

  주택 가격은 단순히 인구나 그 구성비에 의해서만 움직인다고 하는 주장, 그 변수만이 핵심변수라는 주장은 현재 와서 그 의미가 상당히 퇴색됐다. 그런데도 한국에서는 인구이론이 부동산 시장의 가격 변화를 설명하는 대세로 사용되고, 일부 전문가들이 이를 호도한다. 일본이 그랬다고는 하나, 임대차 관련 법령 개정과 세법 개정을 빼놓고 인구만을 보는 것은 통계적 오류(다중공선성)일 가능성이 더 크다.

- 주택도 주식처럼 투자하라

  부동산 시장에서도 미래의 불확실성이 과도하게 현재 가격에 반영되어 잠재적 적정 가치보다 낮아졌을 때가 있다. 그러므로 투자하고자 하는 자산의 가격 변화를 늘 살펴보는 일은 무엇보다 중요하다. 

- 전세시장의 하이에나, 무피투자

  그들은 전세 수요가 멸실량 증가에 따라서 더 높게 형성될 것이라서 전셋값은 상승할 것으로 전망한다. 무피투자자가 바라는 것은 결국 '조합원 자격' 취득이고, 재건축.재개발의 허점을 이용해서 성공 가능성을 키우는 것이다. 그들도 결국 훗날 기업형 임대주택 사업과 연계해 용적률 상향이라는 인센티브를 조합원 자격으로 받게 된다.

- 부동산 리츠가 밀려온다

  서울시는 지하철 역세권에 청년 공공임대주택을 건설한다고 보도자료를 배포한 적 있다.지하철 출입구에서 250m를 기준으로, 대상 부지의 용도지역을 상향한다는 강력한 인센티브를 포함하고 있다. 이 대책은 기업형 임대주택(준공공+공공)을 공급하고, 전용 60㎡이하에 대해서는 취득세 면제, 재산세는 면제 혹은 감면, 건설 자금도 2%까지 이자를 지원하는 혜택이 포함하고 있다. 시범사업으로 충정로역 역세권과 봉화산역 역세권이 선정됐다.

- 2015년, 재개발.재건축의 사업성이 소리 없이 좋아진 이유

  2015년 4월 이전에 분양한 아파트와 그 이후에 분양한 아파트의 분양가를 볼 때는 따로 구분할 필요가 있다. 정부는 2015년 4월 1일, 8년을 지속해 오던 분양가상한제를 자율화(민간택지에서 폐지)했다. 전국 재건축.재개발 단지의 일반분양가는 올라갈 기회가 됐다.

- 지분제와 도급제 방식의 차이를 알자

  도급제 방식에서 사업주체는 조합이다. 미분양이 나면 나는 대로, 혹은 일반분양가가 상승해서 수혜가 나면 나는 대로 사업 리스크를 조합이 진다. 사업 리스크를 조합이 지기 때문에 조합이 고위험(하이 리스크), 고수익(하이 리턴)이 되며, 건설사는 사실상 리스크 제로다.

- 주택 재건축 투자의 정석

  투자해야 한다는 강박관념에 몰입하면 자기 보유금이 아니라 은행 대출이나 전세 등 타인자본을 활용해가면서까지 부동산 투자를 하게 된다. 부동산에서는 전문가의 식견이나 아이디어를 빌려 투자하거나 시장의 고수라 일컫는 사람들의 성공사례 등을 통해서 투자하는 분들이 생기기 마련이다. 그러나 궁극적으로 투자란 '자기 계산'으로 하는 것이다. 시간이 얼마가 걸리든 본인이 시장을 바라보는 눈을 길러야 한다. 

# Q&A

- 무주택에 월세(전세)를 산다. 한 달 350만 원이 소득이다. 분양하는 아파트가 많은데 분양이라도 받아야 하나?

  2016~2020년 사이에 주택을 살 기회가 왔다면 이를 잡아야 한다. 다만 주택을 매수하겠다고 생각한다면 분양을 통한 분양권만이 능사는 아니다. 미분양 아파트를 매수해서 들어가도 되고, 혹은 장기 투자관점에서 재개발 대상 사업지의 조합원 지분을 확보하는 것도 좋은 방법이 될 수 있다.

  신규주택 매입이 아닌 재고주택 매입이라면, 주택 재건축이나 재개발 대상 예정지의 주택을 매입하는 것이 제도상으로는 가장 유리한 방법의 하나다. 재건축 아파트들은 특히 1986~1995년 사이에 준공된 노후 아파트들이 투자 대상으로 제일 적합하다. 소액투자로 주택을 살 때 가장 유망한 지역이 1기 신도시 지역이다.

- 위 질문에 이어 일반 단독주택이나빌라(다세대, 다가구)를 매매하는 것도 길인가?

   개인이 기업을 대상으로 사업하고 성공하는 분야가 많지 않고, 특히 주택임대 사업에서는 이제 민간 기업의 경쟁력을 마냥 약하게만 볼수도 없어서, 임대 목적의 다가구.다세대주택 매입이 훗날 목적을 달성하지 못할 가능성도 있다. 단독이나 다세대의 매입은 어디까지나 정비사업과 연계된 방식에서 투자하는 것이 가장 적합하리라 본다.

- 전세 대란의 궁극적 해결책은 공공임대주택 건설이라는 주장이 많다. 정책 변화로 임대주택 건설이 활성화하면 이 책 이야기는 물거품이 될 수 있다. 

   한국 임대시장의 구조적 불안정은 노후주택의 재정비가 원활히 이뤄지지 않는 것과 개인이 임대시장을 좌우한다는 점 때문에 발생한다. 어떤 방식이건 간에 도심 재정비를 위해서는 정비사업과 연계해야 하고 이 방식은 인센티브를 부여하는 것이 결국 서로 이익이 되는 방식이 될 것이다.

- 과연 한국 부동산 시장에 거품이 있는 걸까? 부동산 시장을 암울하게 전망하거나 부동산 불패 신화를 신봉하는 사람들이 여전히 혼란을 가중한다. 거품이 존재한다면 한국 부동산 시장에서 적당한 가격은 얼마일까?

  한국 주택시장에 거품이 끼었다, 아니다는 아마 영원한 떡밥일 것이다. 누군가는 지속해서 거품을 주장하고 누군가는 아니라고 할 것이다. 중요한 건 이런 거품 논쟁에 사로잡히는 것(3가지 방식의 평가가치에 대해서 논쟁하는 것)보다, 지금의 상태가 어떻게 변화하고 있는지 시장의 변화를 조망하는 편이 훨씬 효과적이다. 그러니, 지금 상태보다 '변화'에 주목하고 변화에 집중하라. 한국 주택시장은 역사상 처음 존재하는 민간 기업형 임대주택의 등장과 함께 변화하고 있다.