서울 부동산의 미래

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현재의 정책들에 대해 단기적으로 어떻게 대응할지를 논하는 것은 크게 의미가 없습니다. 하지만 이것만은 확실하게 이야기하고 싶습니다. 단기적으로 보면 가는 길이 다양할 수 있지만, 장기적으로 보면 결국 목표 지점은 같다는 것입니다. 실거주든 투자든 부동산을 통해 무엇을 얻고자 하는지를 명확히 하는 것이 최우선입니다.

보통 사람들이 걱정하는 것은 그것이 아닙니다. 그저 집값이 더 빠질까 봐가 아니라 나는 사지 않았는데 집값이 더 오를까 봐 오히려 그걸 걱정하는 경우가 대부분이죠. 나는 안 사고 남들은 샀는데 집값이 오르는 것만큼 배 아프고 속상한 일도 없으니까요.

그래서 부동산을 매수하는 것은 무조건 투자여야 한다고 생각합니다. 투자에는 늘 불확실성이 함께합니다. 주식을 매수하는 것과 같습니다. 좋아 보여서 또는 가격이 떨어질 만큼 떨어진 듯해서 매수했다 하더라도 그 주식이 이후 오를지 내릴지 아무도 모릅니다. 집 한 채를 매수할 때도 떨어질지 모른다는 리스크를 감수하면서 실행하는 겁니다. 그런 리스크조차 도저히 감당할 수 없는 사람이라면 부동산을 매수하면 안 됩니다. 집 한 채, 땅 한 평도요!

제1부 서울은 부동산에서도 특별시다. 

- 서울이 대한민국 부동산의 중심이 되기까지

이제 서울은 면적으로는 더는 성장하기 어렵습니다. 양적인 팽창은 이미 한계에 도달했습니다. 그래서 자신의 역할을 경기도, 인천과 나누어 가지고 있습니다. 아니, 그보다는 서울의 역할을 경기도와 인천이 보조한다는 의미가 더 정확할 것 같습니다. 이는 곧 경기도와 인천이 더 발전하면 할수록 서울은 자동으로 더 많이 발전할 수밖에 없는 구조라는 것입니다. 이 논리는 서울이라는 부동산 시장을 이해하는 데 매우 중요하므로 꼭 기억해두시기 바랍니다.

- 강남의 등장으로 서울 부동산이 본궤도에 오르다

서울 강남권 아파트의 가격이 거품이라는 생각하십니까? 단순히 다른 지역보다 비싸기 때문이 아니라, 강남이라는 입지 가치와 상품 가치까지 포함해서도 거품이라고 생각하십니까? 물폰 거품일 수도 있습니다. 강남구만 놓고 본다면 말이죠. 하지만 강남구의 수요가 강남구 인구만큼이라고 생각하면 안 됩니다. 강남구에 대한 수요는 강남구 주민만이 아니라는 점이 중요합니다. 심지어는 그 규모를 추정조차 할 수 없습니다. 아무도 추정하지 못합니다. 왜냐하면 지금의 강남구에 대한 수요는 강남구 아파트를 현재 평균 가격인 평당 4,682만 원(KB부동산시세, 2017년 8월 기준)이라고 평가하는 사람들의 숫자만큼일 뿐이기 때문입니다. 이것이 지금 강남구에 대한 수요량으로 따져본 가치입니다. 인구로는 53만명, 세대수로는 23만 5,000세대입니다. 지금 이 가격대보다 강남구 미래 가치를 더 높다고 평가하는 순간 저 가격대에 대한 수요량은 더 늘어날 것입니다.

얼마나 늘어날까요? 그 규모 역시 정확히 추정할 수 없습니다. 강남구 이외에도 1차적으로 서초구, 송파구, 용산구, 동작구, 광진구, 강동구, 성동구, 분당구 등 강남구를 에워싸고 있는 지역에서 강남구 수요층으로 전환돼 진입하려고 할 것입니다. 2차적으로 서울 전체, 경기도 일부 지역, 인천 일부 지역, 그리고 3차적으로 전국 주요 지역에서까지 강남구를 향한 수요 규모가 기하급수적으로 증가할 것입니다. 

만약 강남구의 시세가 지금보다 떨어진다면 어떻게 될까요? 생각할 필요도 없습니다. 수요층은 폭발적으로 늘어납니다. 현잭 강남구에서 수용할 수 있는 총 세대수가 23만여 세대인데, 공급은 한정된 상태에서 수요량만 기하급수적으로 증가하니 가격이 오를 건 불을 보듯 뻔한 결과입니다.  어떻게 예상할 수 있느냐고요? IMF와 서브 프라임 이후의 강남이라는 부동산을 분석해본 사람들은 누구나 그렇게 예측할 수밖에 없습니다. 그만큼 수요가 많습니다. 차고 넘치는 곳이죠. 강남은 강남 혼자만의 지역이 아니기 때문입니다.

마찬가지로 서울은 서울만이 입지가 아닙니다. 그 뒤에는 서울을 뒷받침하는, 그보다 훨씬 더 큰 수요층이 대기하고 있습니다. 이와 같은 지역과 수요의 상관관계를 이해하고 있다면 서울 부동산에 대한 확신은 더 강해질 것입니다. 강남의 미래는 말할 것도 없고요.

- '서울시 생활권 계획'으로 압축되는 서울시 부동산 개발 방향

서울시 생활권 계획을 설명하기 전 당부해두고 싶은 사항이 몇 가지 있습니다.

첫째, 계획은 계획일 뿐이라는 것입니다.

둘째, 서울은 이제 양적 성장을 더는 할 수 없습니다. 대규모 개발을 추진할 만한 택지가 없으니까요. 강서구 마곡 지구가 마지막 택지 개발 사업이었습니다. 따라서 이제는 질적인 성장에 초점을 맞춰야 합니다.

셋째, 앞으로 서울시 신규 주택 공급이 될 재건축은 질적인 시대에 요구되는 상품을 공급하는 것일 뿐 주택 수를 대폭 늘려주는 역할을 하는 것이 아니라는 것입니다.

서울시 생활권 계획을 활용할 때는 이상 세 가지 사항을 꼭 염두에 두어야 합니다.

지자체 내 부동산 정책의 방향은 정치적이기보다는 시장(market)의 요구대로 갈 수밖에 없습니다. 앞으로 서울 부동산의 방향성은 도시 재생입니다. 대부분 부동산 개발 방향이 도시 재생에 집중되어 있습니다. 서울 부동산의 미래에 대비하기 위해서는 반드시 도시 재생 방향성에 대해 살펴봐야 하는 것이죠. 

이명박 전 시장은 시범 뉴타운 지역을 지정합니다. 총 세 곳이었습니다. 바로 은평뉴타운, 길음뉴타운, 왕십리뉴타운입니다. 3개 뉴타운 중 가장 땅값이 비쌌던 곳은 어디일까요? 당연히 왕십리 -> 길음 -> 은평 순이었지요. 그렇다면 어떤 곳이 가장 개발되기 쉬웠을까요? 은평 -> 길음 -> 왕십리 순이었을 겁니다. 고려해야 할 조건들과 이해관계가 적은 순서이니까요. 어떤 곳의 부동산 가치 상승률이 가장 높았을까요? 현재 기준으로 보면 길음 -> 왕십리 -> 은평 순입니다. 하지만 머지않아 왕십리 -> 길음 -> 은평 순으로 변경될 것입니다. 부동산의 가치는 결국 토지 가격에 비례하기 때문입니다.  

* 2030 서울플랜: 균형 발전의 핵심은 일자리

서울시 생활권 계획에서 핵심은 일자리가 획기적으로 많아지는 곳과 교통환경이 획기적으로 좋아지는 곳입니다. 이 두 가지가 결합한 지역에 신규 주택 공급이 많아질 것이기 때문에 주거공간도 좋아진다고 판단하면 됩니다.

서울 부동산의 미래 입지 중 가장 좋은 곳을 추천해 달라고 한다면 "일자리가 많아지는 곳이 가장 좋습니다"라고 말씀드릴 겁니다. 그리고 그 일자리로 출퇴근할 수 있는 교통망이 있는 곳과 앞으로 생길 곳도 좋고요. 하지만 우리가 꼼꼼하게 따져봐야 할 포인트는 모든 개발계획이 추진되는 것은 아니라는 겁니다. 결국 확실한 계획이 있는곳, 그리고 정부 예산, 지자체 예산이 우선 투입되는 곳이 더 빨리 추진되겠지요. 따라서 정부와 지자체가 지원하는 지역을 먼저 파악하는것이 중요합니다.

제2부 투자 실전: 서울시 생활권 계획 100% 활용하기

생활권 계획을 분석할 때는 생활권 내 광역 중심지를 가장 먼저 봐야 합니다. 그다음으로는 지역 중심지, 그리고 지구 중심을 봅니다. 중요도 역시 광역 -> 지역 -> 지구 단위로 낮아지지요.

각 지역을 분석할 때는 다음 세 가지만 보면 됩니다.

첫째, 일자리가 증가하는 지역인가?

둘째, 교통이 편리해지는 지역인가?

셋째, 주거환경이 좋아지는 지역인가?

- 서울시 5개 생활권의 방향성 분석

동북권 방향성 : 교통망과 주거환경 개선으로 기대되는 지역

동북권에는 노원구, 도봉구, 강북구, 성북구, 성동구, 광진구, 중랑구, 동대문구 등 8개 구가 있습니다. 동북권에는 2개 광역 중심지로 창동.상계와 청량리.왕십리가 있습니다. 그리도 성수동, 망우동, 미아동이라는 3개 지역 중심지가 있습니다.

서남권 : 더욱 늘어나는 일자리와 재개발 이슈에 주목하자

서남권은 영등포구, 강서구,  양천구, 관악구, 금천구, 구로구 등 6개구입니다. 서남권에는 1도심 지역인 여의도가 있고, 2개 광역 중심지로 가산.대림과 마곡이 있습니다. 그리고 목동, 봉천동, 사당동이라는 3개 지역 중심지가 있습니다.

서북권 : 상암의 일자리, 신촌의 대학 테마, 연신내.불광의 교통망이 강점

서북권은 마포구,서대문구, 은평구 등 3개 구입니다. 서북권에는 1개 광역 중심지로 상암.수색이 있습니다. 그리고 신촌, 마포.공덕, 연신내.불광이라는 3개 중심지가 있습니다.

동남권 : 강남, 잠실을 중심으로 앞으로도 '부동산의 이상향'으로 꼽힐 지역

동남권은 강남 4개 구입니다. 서초구, 강남구, 송파구, 강동구 입니다.  동남권에는 1도심 지역인 강남이 있고, 1개 광역 중심지로 잠실이 있습니다. 그리고 수서.문정, 천호.길동이라는 2개 지역 중심지가 있습니다.

도심권 : 오리지널 서울이자 서울의 변함없는 중심지

서울시 3개 도심 역할을 하는 곳 중 마지막 한 곳이 종로구입니다.

- 서울시 생활권 계획의 전체적인 방향성 

첫째, 결국 주거환경 개선은 재건축.재개발로 진행될 것입니다.

둘째, 교통망이 극도로 촘촘해질 것입니다.

셋째, 교육환경 프리미엄 입지는 단순화될 것입니다.

넷째, 앞으로 서울 지역 프리미엄은 환경 요인이 주도할 것입니다. 산과 강을 활용할 수 있는 입지가 더 큰 프리미엄을 가지게 되고, 더 독점적인 입지 가치가 발생할 것으로 판단됩니다.

- 서울시 5개 생활권의 부동산 미래 가치 분석

동북권 : 서울시의 정책적 배려가 집중되는 지역

서남권 : 가장 많은 개발 포인트를 보유한 지역

서북권 : 서울 핵심 지역과의 연계성이 관건

동남권 : 대한민국 부동산의 황제 지역

도심권 : 낙후 시설의 재정비로 성장동력 확보

- 서울 생활권 입지별 가치: '도심 > 광역 중심 >  지역 중심 > 지구 중심' 

1. 도심 투자 전략 : 어떤 부동산이든 좋다. 땅 1평이라도, 지분이라도 소유하자.

2. 광역 중심 투자 전략 : 어떤 부동산이든 좋다. 가질 수만 있다면 좋다.

3. 지역 중심 투자 전략 : 어떤 아파트라도 좋다.

4. 지구 중심 투자 전략 : 지구 중심 내 1, 2, 3등 아파트를 주목하자.

5. 신규 7개소 투자 전략 : 새 아파트에 집중해야 하는 지역이다. 상품 경쟁력마저 없으면 소외받는다.

- 다섯 가지 키워드로 선정하는 실패 없는 투자 상품

상권 : 기존 상권이 확장되거나 테마 상권이 형성될 입지를 주목하자

교통 : 철도.도로망이 신설되거나 연장되는 지역이 어디인가

환경 : 천연환경은 황금알을 낳는 거위

환경의 쾌적성을 따질 때는 물과공기만 보면 됩니다. 녹지공간 : 나무가 많은 산일수록 가치가 높다. 수공간 : 한강과 그 지류들의 프리미엄(양재천, 안양천, 중랑천, 탄천, 아라뱃길, 창릉천)

지역별 인공 공원 - 마포구 : 노을공원, 하늘공원 / 서대문구 : 안산공원 / 동작구 : 보라매공원, 국립서울현충원 / 서초구 : 서리풀공원 / 강남구 : 선정릉, 도곡공원 / 성동구 : 서울숲 / 송파구 : 올림픽공원 / 광진구 : 어린이대공원 / 강동구 : 길동일자산공원

교육 : 학군별 영향권과 프리미엄 수준을 확인하자

랜드마크 아파트 : 질적 시장에서 시세 수준을 판단하는 기준

- 미래 철도 노선표 비교로 본 메시지

첫째, 계획과 실제 구현 단계는 다를 수 있다

둘째, 계획된 내용이 변경되고 시간이 더 많이 필요해지더라도 어떻게든 추진은 된다

셋째, 서울이 확장된 것이고, 계속 확장하고 있다

넷째, 서울지하철 그리고 수도권 광역철도망의 역사는 강남과의 접근성을 높이려는 노력이다

호재는 호재일 뿐, 호재가 구체화되지 않으면 절대 미리 투자해선 안된다는 점. 지방 부동산의 경우 특히

단기적으로 조정을 받거나 하락을 할 수는 있겠지만 장기적으로 보면 우상향 곡선을 그릴 수밖에 없는 입지와 부동산을 매수한다면, 적절한 타이밍이라는 것은 없다

- 내 집 마련에 대한 제안에서 몇 가지 공통점

  다세대.빌라보다 아파트를 추천했습니다.

  구 아파트보다 새 아파트를 추천했습니다.

  가격보다는 삶의 질을 먼저 고려하라고 조언했습니다.

  최소 5년은 이사 걱정 없이 살 집을 추천했습니다.

  비서울보다는 서울을 추천했습니다.