앞으로 5년, 부동산 상승장은 계속된다

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10년 만의 대세 상승기, 기회를 잡아라

수도권 아파트시장 상승장은 일시적으로 등락하겠지만 최소한 2019년까지는 상승세가 지속될 것으로 본다.

2020년 전후까지 공급 과잉에서 자유롭다고 본다. 지금 당장 투자가치가 높은 아파트로 갈아타자.

- 큰 돈을 버는 경우는 언제나 신속하고 과감하게 남보다 빨리 시장에 진입할 때다. 주택시장 상승장에서는 더욱 그렇다. 매매가는 우리를 위해 기다려주지 않는다. 상승장에서는 오늘의 상한가가 내일의 하한가가 될 수 있다.

- 어차피 시장이 어떻게 흘러갈지 확실히 알 수 있는 사람은 없다. 집값 움직임을 완벽하게 설명해주는 이론은 존재하지 않는다. 자주 틀리는 예측만 하지 말고 시장에 진입해서 신속하게 투자하는 것이 중요하다.

전세가율 하락은 대세 상승 징후다.

- 국지적이고 일시적인 서울 아파트 전셋값 약보합세가 매매가 하락으로 이어지지는 않는다. 서울 아파트 전세가율 하락은 주택시장의 무게중심이 전월세 임대시장에서 매매시장으로 옮겨가고 있다는 의미다. 따라서 전세가율 하락은 매매가 대세 상승의 징후다.

시세에 비해 내재가치가 높은 아파트를 찾아서 사자. 빨리 저지르되, 3년 이상 인내심을 두고 보유하자.

- 상승 기간이 길어져 일시적으로 가격 조정을 받고 거래량이 줄어드는 시기를 눌림목이라고 한다. 그러므로 이 눌림목 구간에서 매수하면 된다. 상승할 힘을 보충해 눌리목을 지나면(소폭 하락하면) 아파트값은 다시 큰 폭으로 우상향할 것이다.

- 상승장에서는 오래 보유할수록 아파트값이 오른다. 오래 보유할수록 수익 역시 오르기 마련이다. 자금력만 있다면 상승장이 끝나는 것(전고점)을 지켜보고 하락세로 돌아선 것까지 확인하고 나서 매도해야 가장 좋다.

- 상승장에서는 숲을 보지 말고 나무를 보아야 한다. 거시적 관점이나 시세예측(숲)보다는 미시적 관점이나 아파트 내재가치(나무)를 보아야 한다.

지금 현재 부동산 개미들이 정확히 알아야 할 3가지가 있다. 자산 버블과 실수요, 그리고 매수 타이밍이다.

- 적당한 투자처를 찾지 못한 예금 보유자들은 특별한 수익을 약속하는 곳에 돈을 쏟아 붓는다. 그리고 이 투자로 기대 이상의 수익을 올렸다는 소식이 퍼지면 더 많은 돈이 몰려든다. 초기 투자자들의 목표는 정기 적금 이자율보다 높은 수익이었다. 하지만 투기가 진행되면서 이 목표는 부차적인 것으로 변한다. 일확천금이 새로운 목표가 되고, 자신이 보유하고 있던 자산을 모두 처분한다. 이런 과정이 계속되면 투기 열풍은 지속된다. 하지만 중단되면 파국이 시작된다.  (에드워드 챈들러의 <금융투기의 역사> 중에서)

2016년과 같은 상승장이 2017년에도 지속된다면 자산 버블도 한 번 검토해야 한다.

일시적으로 입주물량이 늘어난다고 집값이 떨어지지 않는다. 입주물량이 늘어나 집값이 떨어지는 곳은 바로 실수요층이 두텁지 못한 곳이다. 화성·파주·김포처럼 내부수요가 취약한 곳이다. 국내 경기 사이클이 침체기에 진입하고 있는 상황에서 주택수요는 갈수록 위축될 수밖에 없다. 지역 내 내부수요가 상승한 가격을 감당할 수 있는 아파트를 사야 한다. 수도권 외곽 아파트를 지양하고(매도하거나 사지 말고) 서울 도심(부도심) 아파트를 지향해야(매수해야) 한다.

레버리지투자처로 정비사업 주변의 아파트를 전세 끼고 사자. 입주 15년 이내인 아파트로 말이다. 입주 10년 이내면 더욱 좋다. 10년 만에 찾아온 상승장에서 정비사업 주변 아파트를 1억 원 안밖으로 전세를 지렛대 삼아 투자하는 레버리지투자를 추천한다. 

직주근접, 역세권, 중소형 아파트여야 한다. 서울 도심 또는 강남으로 출퇴근한다고 볼 때 수도권에서 심리적 거리의 한계선은 일산(북), 남양주 별내 및 다산신도시(동), 안산(서), 수원 광교신도시(남)까지로 본다. 서울 지하철에서는 3호선·8호선·9호선이 황금노선이고, 수도권 전철로는 분당선·신분당선·공항철도가 황금노선이다. 아파트 평형은 핵심 주택 수요층인 30대 후반과 40대 초반이 선호하는 20평형대를 사야 한다.

상승장에도 저평가 아파트는 분명 따로 있다.

- 재건축단지를 기준으로 하면 반포동에서는 반포주공1단지, 잠원동에서는 한신4지구(통합재건축), 목동신시가지에서는 7단지, 상계동에서는 상계주공5단지가 대표적 블루칩 단지라고 할 수 있다.

강북권은 양천구 목동, 용산(이촌, 서빙고), 영등포(여의도, 당산) 등을 중심으로 재건축 연한이 도래한 아파트는 매수가치가 있다. 물론 서대문구 북아현뉴타운과 동작구 흑석뉴타운은 매수가치가 충분하다.

5천만 원 이하로 재고아파트를 전세 끼고 사던 갭투자 시대는 저물고 있다. 갭투자는 전세가율 상승기에나 통하던 투자법이다. 다만 1억 원 안밖으로 지은 지 10년 안팎인 재고아파트를 전세 끼고 사는 레버리지투자는 유효하다. 레버리지 투자시에는 30~40대가 선호하는 입지와 연식을 갖춘 재고아파트를 공략해야 한다. 특히 정비사업 주변 역세권 20~30평형대 중소형 아파트가 주목해야 할 투자처다.

경기 회복을 전제로 한 금리인상은 집값에 호재로 작용한다. 경기 회복 후 물가가 오르면 부동산 등 자산 가격이 오른다.

- IMF 사태 직후인 1998년과 1999년에 부동산 부자들이 집중 매입한 아파트가 무엇인지를 공부한다면 투자처는 의외로 쉽게 알 수 있다.

과거의 부동산 정책의 흐름과 시중 유동자금의 양, 그리고 상승기와 침체기의 패턴을 알아야 한다.

매수심리가 살아나려면 강남권 거래량이 증가하고 전세입자가 매매수요로 돌아서야 한다.

무엇이 집값 차이를 결정하는가?

- 판교와 광교신도시 아파트값 차이는 수요의 질에 따른 것이다. 판교는 광교보다 내부 수요층(분당 등)이 두텁고, 외부 수요량(강남구 등)이 많았다.

공급 과잉 때문에 가장 먼저 하락하는 것은 오피스텔이다. 강남권과 도심권 랜드마크 분양권에 집중할 필요가 있다.

분양권 하락이 가장 먼저 시작될 수도권 지역은 시흥, 김포, 파주, 의정부, 남양주, 화성, 용인, 평택, 인천(송도, 청라, 영종도 등) 등이 유력하다. 강남권과 도심권에서 먼 신규 소규모 택지에 들어서는 분양권이 대부분이다. 동탄2신도시도 일시적이겠지만 2016년 이후 한차례 이상 하락세를 경험할 것이다. 특히 동탄역에서 거리가 먼 남동탄이 그렇다. 동탄호수공원에 인접하지 않는다면 더욱 더 하락할 것이다.

비수기 때의 매매 거래량을 주목하라

- 부동산 부자들은 침체기에 팔지 못한 내재가치와 상승 동력이 낮은 아파트를 팔고 재건축 아파트를 매수했다. 모든 아파트로 돈 버는 시대는 끝났다. 그러나 미래가치가 높은 아파트로 돈 버는 시대는 계속될 것이다.

뿌리가 깊은 아파트는 수요가 탄탄한 지역의 아파트다. 수요가 탄탄한 아파트는 해당 지역이 '지역 경제력이 높은 곳' '대도시 접근성이 좋은 곳' '편의시설이나 학교 등 기반시설이 풍부한 곳'으로, 이 3가지 조건을 모두 갖춘 곳이다. 대도시 접근성이 좋더라도 아파트가 위치한 해당 지역의 경제력이 낮으면 뿌리가 깊지 못하다.

미래가치가 높은 아파트란 무엇인가?

항상 그렇듯 대기 매수자에게 가장 큰 문제는 현금일 것이다. 주택시장 앞날이 불확실할 때는 더욱 그렇다. 현금만 충분하다면 투자할 곳은 언제나 있다. 미래가치가 높은 대표적인 투자처는 사업 속도가 빠르고 입지가 뛰어난 재건축·재개발 단지를 꼽을 수 있다. 서울에서는 개포동과 반포동 일대 재건축단지가 가장 미래가치가 높다. 또 동부이촌동과 서초동 잠원동 재건축단지도 추천한다. 10년 이상을 내다본다면 압구정 재건축단지도 투자할 만하다.

또 재개발은 금호동 옥수동 일대 재개발 구역과 한남뉴타운이 뛰어난 입지(강남 접근성)로 미래가치가 높다. 다만 5년 이상 장기 보유를 할 생각으로 투자해야 한다. 투자시 사업 속도에 특히 유의해야 한다.

재건축·재개발 모두 매수 타이밍은 관리처분인가 직전에 사는 것이 가장 좋다. 위험을 최대한 낮추고 싶다면 사업시행인가를 받고 관리처분인가를 앞두고 있는 구역을 사는 것이 좋다. 또 100% 완판이 기대되는 구역이라면 관리처분인가 후 일반분양 분양권이나 조합원 분양권을 늦어도 입주 1년 전까지로 매수 타이밍을 잡아야 한다.

분양권은 강남권과 범강남권처럼 강남 접근성이 좋은 곳, 아현뉴타운, 북아현뉴타운처럼 도심 역세권이 투자처로 안전하다. 분양권의 경우 일시적으로 입주물량이 많을 때가 매수자가 협상하면서 매수하기 좋은 시점이다. 분양권은 입지, 분양가, 브랜드에 따라 프리미엄이 크게 차이가 난다. 따라서 같은 입지라고 하더라도 선호도가 높은 분양권의 로열 동호수를 매입하는 것이 좋다.

언제나 지금 투자해야 할 곳은 많다. 하지만 2010년대에 들어와서는 과거와 달리 단기 투자를 노리고 투자하는 가수요 비중이 크게 줄어들었다. 유주택자든 무주택자든, 돈이 많든 적든 앞으로 대기 매수자(투자자든 내 집 마련자든)는 실수요가 대세라는 것이다. 따라서 최소한 3년 이상 보유할 생각으로 투자해야 한다. 판교나 광교의 사례에서 보듯이 신도시 분양권의 경우 보유기간을 늘려 입주 후 5년 이상 보유하고 매도하는 것이 좋다.

유효수요와 일자리가 줄어드는 지역, 소형 위주의 아파트단지, 도심에 접근하는 데 1시간 이상 걸리는 지역은 피하라.

부동산 부자에게 4~5월 비수기는 최적의 매수 타이밍이다. 집값이 무릎을 통과하기 전이라면 더욱더 그렇다.

현장조사를 할 때는 현지 중개업소 중 최근 거래를 한 곳(또는 거래실적이 많은 곳)을 중심으로 3곳을 선정해 방문하는 것이 좋다.

가격협상을 할 경우 매수자는 중개업자와 매도자에게 해당 아파트를 구입하고 싶다는 의사를 밝히되 자기가 원하는 적정가에 매입하겠다는 입장을 분명히 나타내야 한다. 또 해당 아파트를, 우선적으로 구입하려고 하지만 가격(매도가)에 따라 매입을 검토 중인 다른 아파트도 있음을 언급할 필요가 있다.

좋은 물건을 싸게 사는 것에 대해 하수와 고수의 생각은 극명하게 갈린다. 하수(개미)는 싸게 산다는 것을 과거 시세(전고점)와 비교해 판단한다. 즉 짧게는 3개월, 길게는 1~2년 전 시세와 비교해서 가격이 낮다면 싸다고 생각한다. 한마디로 과거 시세에 집착한다.

고수들은 싸게 싸게 산다고 할 때 미래가치(내재가치)를 기준으로 평가한다. 가격이 많이 올랐다고 하더라도 3년 후 미래가치가 가격으로 얼마나 환산될 것인가를 따져보고 투자한다. 시세 대비 미래가치가 높을수록, 즉 안전마진이 많이 확보될수록 적극적으로 매수한다. 고수들은 안전마진을 확보하기 위해 주택시장 침체기를 매수 타이밍으로 적극적으로 활용한다. 상승기에는 비수기나 일시적으로 하락세를 보일 때를 적극 활용한다.

부동산 고수들은 장세에 휘둘리지 않는다. 자신만의 안목으로 부동산 매매 타이밍을 잡는다.

부동산 부자들이 주목하는 서울 강남권 지역은 반포·잠원·개포·대치·압구정이다. 앞으로도 이들 지역이 헤게모니 싸움을 할 것이다. 그 중에서 입지로 본다면 압구정동이 최고일 것이다. 부자 수요층도 가장 두텁기 때문에 미래가치가 가장 높다고 본다.

학군과 기반시설이 뛰어난 동판교 지역에 주목하라. 그리고 제2의 동판교 아파트 찾아 연구·조사·분석하라.

부동산 부자들이 선호하는 2기 신도시에는 공통점이 있다. 중심상권에서 가깝고 역세권이며 시공사 브랜드 파워가 강하다.

지하철 9호선은 서울 강남권을 동서로 직통 연결한다. 그래서 9호선이 역세권 아파트는 미래가치가 높다.

강동구 둔촌동 일대 보훈병원역 근처에 있는 역세권이 최고 수혜지가 될 것이다. 아파트로는 둔촌주공 1~4단지가 대표적이다. 마곡지구의 영향으로 마곡나루역 일대의 역세권도 최대 수해지가 될 것이다.

2025년 서울 대표 아파트단지는 어디인가?

서울 분양시장은 정비사업, 즉 재개발·재건축 아파트가 주도하고 있다. 물론 강남 3구는 대부분 재건축아파트다.

개포, 잠실, 고덕 중에서 다음에는 어디가 뜰까? 상승장에서는 떠오르는 지역의 아파트값이 상승하면 투자수요가 선택한 인접 지역 아파트값도 오른다.

- 잠실 다음으로 뜰 지역은 방이동, 송파동, 가락동 일대 재건축단지가 될 것이다.

- 남양주 다산신도시는 다산역(진건역)이 2022년 개통될 때까지 분양권은 물론 입주아파트까지 지속적으로 상승할 것이다. 8호선 연장선인 별내선(100% 지하철)은 수도권 외곽, 남양주에서 강남(잠실)을 직통으로 연결하는 황금노선이다.

- 다산 다음으로 뜰 지역은 구리시 재개발·재건축 정비사업이 될 것이라고 본다. 그 이유는 구리는 지은 지 15년이 넘는 토평지구 이후 대규모 아파트 입주가 없다. 구리 인창수택뉴타운은 대붑분 해제되고 수택E구역 등 일부만 재개발사업을 추진하고 있다.

2008~2012년 마이너스 프리미엄이 붙은 분양권이 있었던 지역은 청약에 신중해야 한다. 물론 한때 광교나 판교도 일시적으로 마이너스 프리미엄이 붙은 분양권 매물이 있었지만 말이다. 참고로 과거 주택시장 침체기에 분양권에 마이너스 프리미엄이 붙은 수도권 지역은 인천 서구 및 연수구, 용인, 김포, 파주, 남양주, 의정부, 고양, 오산, 광주였다. 서울에서는 강북구, 동대문구, 서대문구였다.

분양권은 가격거품을 조심하라

- 2015년 이후 초기 투자비가 적은 수도권 분양권을 중심으로 최근 지방에서 올라온 떳다방이 활개를 쳤다. 광명 역세권지구, 남양주 다산신도시, 하남 미사강변도시, 화성 동탄2신도시 등이 대표적이다. 정비사업 일반분양이 아닌 분양권은 지역별 입주물량에 따라 공급 과잉이 발생하면 낙폭이 크다. 특히 수도권 외곽 신도시 등 공공택지·민간택지에서 분양한 아파트 분양권이 그렇다. 반면 재건축단지는 공급 과잉에서 비교적 자유롭다. 수도권 5층이하 소형 재건축 아파트의 경우 늘어나는 가구수는 종전보다 많게는 30%, 적게는 5% 안팎에 불과하다. 재건축단지는 대부분 도심 또는 부도심 핵심지역에 위치해 실수요층이 탄탄하다. 재건축을 하고 나서 입주하더라도 거주하거나 보유할 사람이 많다. 재건축 후 주거환경이 좋아지니 실수요층은 더욱 두터워진다.

부동산으로 부자가 되지 못하는 사람들의 타이밍 잡기

1. 바닥에서 사서 꼭지에 팔려고 한다.

2. 리스크를 너무 강조해 투자하지 않는다.

3. 매매 타이밍은 항상 남을 따라한다.

진짜 사야 할 매입 타이밍 2가지

1. 내재가치에 비해 시장 가격이 떨어질 때다. 먼저 시장 가격이 떨어지기 전 평소에 사야 할 투자 대상을 선정해야 한다. 시장 가격이 떨어지는 경우는 2가지다. 하나는 계절적인 비수기일 때다. 계절적 비수기로는 주택시장은 1년 중 4~5월, 10~11월이 대표적이다. 비수기에는 가격이 떨어지기보다는 약보합세를 유지하는 경우가 많아 급매물을 노려야 한다. 또 하나는 경기침체 또는 정부의 규제정책으로 인해 일시적으로 가격이 하락하는 시기다.

2. 투자 대상 내재가치가 상승하거나 일시적으로 하락한 시기다.

주택 규모를 최대한 작게 하고, 지역도 유연성 있게 대처하고, 새 아파트를 사고 싶다면 과연 어떤 아파트를 사면 될까? 반드시 자체 및 외부 수요층이 풍부한 지역의 아파트를 구입해야 한다.

- 수요층이 증가하는 지역으로는 대표적으로 기업 입주로 상주인구가 늘어나는 곳이다. 마곡지구·광교신도시·판교신도시 등이 대표적이다. 소득이 높은 상주인구가 늘어남으로써 주택 수요층이 늘어나고, 지역 경제력이 높아진다. 쉽게 말해 돈이 몰리게 된다.

  또 지하철 개통과 같은 개발호재가 있는 지역의아파트도 좋다. 수도권으로 보면 서울 지하철 9호선이나 신분당선 연장 구간 역세권 단지가 대표적이다. 서울 도심 또는 강남권 접근성이 크게 좋아지면서 전월세 수요는 물론 매매수요가 지속적으로 늘어나고 있다. 수요가 늘어나고 있지만 일시적으로 공급물량이 많은 곳도 노릴만하다. 대표적인 곳이 2016년 전후 세종시나 동탄2신도시다. 일시적으로 분양권 또는 입주 예정 물량이 많아 일시적으로 시세가 약세일 때 분양권을 적극적으로 매수할 필요가 있다.

적기에 매매해 양도세를 적게 내는 방법

1세대 1주택 비과세가 최대 절세 방법이다.

- 우선 1주택 1세대 요건을 갖추어야 한다. 1세대란 거주자나 배우자, 가족이 양도 당시 동일한 장소에서 생계를 같이 하는 가족을 말한다. 취득일로부터 양도일까지 2년 보유요건을 갖추어야 한다.

보유 기간은 최소한 1년을 넘겨라.

- 부동산을 팔 때는 보유 기간에 따라 양도세율이 달라진다. 보유기간이 1년 미만이면 40% 단일세율을 적용하고, 1년 이상이면 양도차익에 따라 6~38%의 누진세율을 적용한다.

1년에 하나씩만 팔아라.

- 같은 연도에 양도차익이 발생한 부동산을 2건 이상 처분할 경우 양도차익을 합산해 높은 양도세율이 적용될 수 있다.

양도차익이 큰 주택을 가장 늦게 팔아라.

- 1세대 1주택 비과세를 활용해야 하기 때문이다.

일시적 1세대 2주택을 활용하라.

- 일시적 1세대 2주택은 1가구 주택으로 인정받아 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 단, 새 주택 취득일로부터 3년 이내 기존 주택을 양도해야 한다.

3년·5년·10년 지나 팔아라.

- 다주택자가 3년 이상 보유하면 장기보유특별공제를 받을 수 있다. 3년이상 보유한 주택일 경우 10%, 4년 이상 보유한 경우 12%, 5년 이상부터는 1년 단위로 3%씩 추가로 장기보유특별공제를 받을 수 있다. 또 1세대 1주택이지만 양도가액이 9억 원을 초과하는 고가주택의 경우, 3년 이상이면 24%부터 매년 8%씩 최대 80%까지 특별공제를 해준다.

양도세 예정신고를 하라.

- 부동산을 양도하는 경우 양도일이 속하는 달의 말일로부터 2개월 이내 양도세 예정신고를 해야 한다. 기한 내에 신고·납부를 하지 않으면 세법상 의무불이행으로 인한 가산세가 부과된다. 또 팔아서 손해본 사람도 신고의무가 있다. 단, 1세대 1주택 비과세 등 비과세 대상은 양도세 신고의무가 없다. 반면 100% 감면 대상자는 신고해야 한다.

필요경비 증빙서류를 챙겨라.

- 부동산을 사고 보유하고 팔 때 부담했던 취득비용, 자본적 지출(수리), 양도비용을 필요경비라고 한다. 법무사 비용, 취득세와 농어촌특별세, 교육세, 부동산 중개수수료, 새시 설치비, 발코니 확장비 등 세금계산서나 영수증 등을 잘 챙겨두어야 한다. 필요경비로 인정받으면 그만큼 양도차익이 줄어들어 양도세를 적게 낸다.

양도차익이 많으면 배우자에게 증여하라.

- 양도차익이 많은 부동산을 배우자에게 증여하면 양도세를 줄일 수 있다. 배우자 간 증여세는 실거래가를 기준으로 5년간 6억 원까지 공제해준다. 증여 후 부동산을 양도하면 취득가액이 높아져 양도차익이 줄어 양도세를 적게 낸다. 다만 배우자에게 증여했을 경우 5년 이상 보유하고 양도해야 증여 시점부터 양도로 인정해준다. 또한 개인별 양도세를 계산해 낮은 누진세율을 적용받게 된다. 양도세 기본공제액을 250만 원씩 각각 적용받을 수 있다.