빅데이터 부동산 투자

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 "데이터를 이해하는 능력, 처리하는 능력, 가치를 뽑아내는 능력, 시각화하는 능력, 전달하는 능력이야말로 앞으로 10년간 가장 중요한 능력이 될 것이다."        - 할 베리언(구글 수석 경제학자)

[ 부동산 투자의 미래 빅데이터 ]

- 부동산 공부를 하면서 늘 품고 있었던 두 가지 핵심 질문에 대해서도 절실히 공감하실 거라고 생각합니다.

첫째, 지금 부동산 시장은 어디쯤 와 있는가? 혹시 지금이 끝물은 아닌가?

둘째, 투자를 해도 괜찮은 시점이라면 과연 어디에 하는 것이 좋은가?

우리가 부동산을 공부하는 이유는 사실 이 두 질문에 대한 답을 찾기 위한 것이라고 해도 과언이 아닙니다. 그런데 아무리 뛰어난 성공을 거둔 부동산 고수라고 해도 개인의 경험은 한정적일 수밖에 없어서 이 질문에 완벽한 답을 해주기 어렵습니다. 그렇기 때문에 책이나 강의를 통해 인사이트나 노하우를 배워도 답은 결국 스스로 찾아야 합니다.

빅데이터로 큰 흐름을 확인하고 투자 지역에 대해 판단을 내린 후에는 반드시 현장에 가서 직접 발품을 팔며 꼼꼼히 따져봐야 합니다. 

- 의미있는 데이터를 수집하는 방법

1. KB부동산 - 월간 통계자료, 주간 통계 자료

2. 한국감정원 부동산통계정보(http://www.r-one.co.kr/rone/) - 부동산 통계 돋보기

3. 국토교통부 실거래가 공개시스템(http://rt.molit.go.kr/)

실거래가 조회 사이트 외 국토교통부 직접 운영하는 부동산 정보 사이트(www.onnara.go.kr - 온나라부동산정보 통합포털)

[ 2018 대한민국 부동산 시장 팩트 체크 ]

- 만약 누가 내게 부동산 투자의 타이밍을 결정할 때 가장 중요한 한 가지를 꼽으라고 하면 주저하지 않고 금리를 고를 것이다. 금리의 흐름, 수준, 방향성 등으로 자산 시장 변화에 관한 많은 것을 알 수 있기 때문이다. 그러므로 '지금 부동산 투자를 해도 되는가?'라는 질문에 답하기 위해서는, 그러니까 지금 부동산 시장이 어디까지 왔는지를 파악하기 위해서는 먼저 금리 변화와 자산 시장의 큰 흐름에 대해 이해하고 있어야 한다.

- 돈이 잘 도는 시기가 길어지면 자산 시장에 버블이 쌓인다. 정부가 금리를 올리는 이유 역시 속도를 조절해서 버블이 쌓이는 것을 막기 위함이다. 금리 인상은 금리 인상을 견딜 만큼 경기가 좋아졌을 때 시작한다.

1. 급격한 금리 인하가 멈추는 시기(금리 저점 시작)

기준금리가 가파르게 인하한다는 건 최악의 경제 상황이 발생하는 것을 막겠다는 뜻이다. 금리 인하가 멈추는 (1)번 시점에 도달했다는 건 드디어 바닥에 도달했음을 의미하고 본질적인 가치에 비해 비정상적으로 저렴하게 매물을 구할 수 있다는 뜻이다.

(1)번 시점부터 (2)번 시점 사이의 기간은 저평가된 부동산을 매수할 수 있는 최고의 타이밍이다. 하지만 시장 분위기는 차갑고 (2)번 시점까지 도달하는 기간이 생각보다 굉장히 길어질 수 있으므로, 현실적으로 고수가 아닌 일반 투자자가 선뜻 매수 타이밍을 잡는 것은 쉽지 않다.

또(1)번 시점에서 (2)번 시점 사이의 기간은 오래 걸릴 뿐만 아니라 그 안에서도 매우 다양한 작은 파동이 나올 수 있기 때문에 더 혼란스럽다.

금리 인상에 대한 신호가 나오는 시기가 굉장히 중요하다. 금리 최저점이 끝나는 시점, 즉 (2)번 시점에 도착하기 직전이 바로 마지막 매수 타이밍이라고 볼 수 있다.

2. 금리 인상이 시작되는 시기(금리 인상 상반기)

금리 인상을 하지 않으면 안 될 정도로 경기가 좋아진 시기다. 미국의 금리 인상이 한국 금리 인상을 압박하는 요소로 작용할 수는 있지만, 한국은행은 그것만으로 금리 인상을 판단하는 조직이 아니다. 한국이 금리를 인상할 여건이 되지 않는다면 금융당국은 무리하게 금리를 올리지 못한다. 금리가 역전되면 해외 자본이 다 빠져나간다는 주장도 과장된 이야기다. 금리보다 중요한 건 결국 기업들의 실적과 거시 경제 건전성이었다. 현상이 복잡할 때는 항상 본질을 꿰뚫어 봐야 한다. 금리를 인상하는 이유는 본질적으로 경기가 좋아지기 때문이고, 그만큼 자신감이 있기 때문이다. 경기가 좋아지는데 주가와 부동산 시장이 어찌 폭락할 수 있겠는가. 아니면 이렇게 해석할 수도 있다. 금리를 인상하는 이유는 인플레이션 때문이다. 다시 말해 화폐가치가 하락하고 자산가치가 상승해 버블이 쌓이는것을 예방하기 위해서다. 상승압력을 강하게 받고 있는 시기란 뜻이다.

3. 금리 인상 하반기

이때쯤 되면 대부분 사람들의 마음에 탐욕이 생긴다. 이때부터는 향후 다가올 리스크를 본격적으로 준비해야 하는 시기다. 주식시장과 부동산 시장 모두 본질적인 가치를 넘어 버블이 생기기 시작했기 때문이다. 경험이 많은 보수적인 투자자들은 이 시기를 적절한 매도 타이밍으로 잡는다. 물론 공격적인 투자자들은 버블이 더 많이 쌓이기를 기다리며 수익을 극대화하는 전략을 추구하기도 할 것이다.

보수적인 투자자든 공격적인 투자자든 이런 자산 시장의 흐름과 상관없이 계속 좋아질 핵심 지역은 그냥 가지고가는 것이 정답이라고 생각한다.

4. 금리 인상 멈춤(금리 고점 시작)

가파르게 상승하던 금리가 한 분기 이상 이뤄지지 않는다면 금리 인상의 끝 지점에 도달했다고 판단하면 된다. 그리고 이것은 이제 자산 시장의 호황이 끝나간다는 신호다. 이때가 되면 공격적인 투자자들도 위험 자산 정리를 본격적으로 준비해야 한다.

대중들의 심리가 자산 시장의 버블에 완전히 취해 있다. 이 시기에는 주변 분위기가 어찌 됐든 누가 뭐라 하든 무조건 리스크 관리에 집중해야 한다.

5. 금리 인하 시작(금리 인하 상반기)

금리 인하를 시작한다는 이야기는 경기가 좋지 않다는 뜻이다. 가능하다면 빨리 주식과 부동산을 처분해야 한다. 보수적인 투자자라면 이 시기에는 초우량 채권에 투자하는 것이 좋은 전략이다. 공격적인 투자자라면 차라리 달러에 투자하는 게 현명하다. 대한민국의 경제가 어려운 시기에는 결국 환율이 올랐기 때문이다.

6. 금리 인하 하반기

(5)번과 (6)번 시기는 전체 금리 사이클 중에서 기간이 가장 짧다. 이 시기의 막바지에는 위험 자산인 주식과 부동산 등을 본질적인 가치보다 훨씬 저렴한 가격에 매수할 수 있다. 현명한 투자자라면 이 시기에 적극적으로 투자한다. (3)번과 (4)번 시기에 번 돈으로 현금을 마련하고 있어야 한다. 이 시기에는 현금이 있는 사람이 최고다.

데이터로 본 부동산 팩트체크

* 금리 인상 초기는 좋은 매수 타이밍!

* 하지만 금리가 부동산 시장에 영향을 끼치는 유일한 요소는 아니니 다른 데이터들도 함께 고려할 것

[ 인플레이션은 주택 시장에 어떤 영향을 미치는가 ]

- 모든 부동산은 화폐로 거래한다. 그런데 이 화폐의 총량은 점점 늘어난다. 한국은행에서 새로 발행하는 화폐 뿐만 아니라 은행의 대출을 통해 만들어지는 화폐도 계속 늘어나기 때문이다. 이걸 신용창조라고 부르는데, 사실 한국은행이 찍어낸 돈은 전체 통화량의 5~6%정도밖에 되지 않는다. 이런식으로 돈의 총량이 늘어나면 화폐가치는 하락한다. 우리는 이것을 인플레이션이라고 부른다.

- 더불어 건축에 들어가는 비용도 고려해야 한다. 원재료비나 인건비 등 모든 비용 역시 인플레이션의 영향 아래에 있다. 토지는 물론이고 아파트 하나를 짓는 데 들어가는 비용이 계속 늘어나는데, 어떻게 아파트 가격이 떨어질 수가 있을까? 그러므로 부동산 투자의 타이밍을 따질 때는 항상 통화량을 염두에 두고 있어야 한다. 부동산 가격과 통화량을 비교해 버블이 쌓여 있는지, 저평가되어 있는지를 판단하도록 하자. 돈이 늘어나는 속도나 물가 상승률에 비해 가격이 많이 올랐다면, 버블이라고 판단할 수 있고, 그 반대라면 저평가라고 판단할 수 있다. 

- 통화량의 증가에 따라 주택의 시가총액이 늘어나는 것은 당연한 현상이라고할 수 있다. 하지만 그 이상으로 급격히 늘어난다면 주택 시장에 버블이 있는 것이고 위험한 신호라고 판단할 수 있다.

- 소비자물가지수와도 비교할 수 있다. 소비자물가에는 여러 종류가 있지만 특히 식료품·비주류 음료 물가지수와 교육 물가지수가 아파트 매매지수와 거의 비슷한 흐름을 보인다.

- 주택버블 인덱스가 높을수록 주택 시장에 버블이 많다는 뜻인데, 주택버블 인덱스가 70%를 넘어서면 위험신호로 받아들이고 리스크 관리에 들어가야 한다고 생각한다. 주택가격이 올라가도 시중의 통화량이 이보다 더 크게 늘어나면 주택버블 인덱스는 내려간다.

데이터로 본 부동산 팩트체크

* 통화량 증가에 따른 부동산 가격 상승은 자연스러운 일!

* 통화량, 주택 시가총액, 물가지수를 고려했을 때 대한민국 부동산 시장 버블 없음

[ 사상 최대 규모의 대출, 과연 안전한가 ]

- 우선 경제 규모가 커지고 지속적으로 통화량이 늘어나면 대출 역시 증가하는 것이 자연스러운 결과다. 또한, 대출 규모만 보아서는 안 되고 예금 규모도 함께 고려해야 정확한 위험성을 측정할 수 있다.

데이터로 본 부동산 팩트체크

* 대출 규모는 역대 최고 수준이 맞지만 예금 규모 역시 역대 최고 수준

* 대출위험 인덱스는 2008년 정점을 찍은 후 2017년까지 계속 하락했음!

[ 소득이 빨리 늘까, 집값이 빨리 오를까 ]

- PIR(Price to income ratio) '소득 대비 주택 가격 비율'

주택 가격을 가구 소득으로 나눔으로써 가구 소득에 대비한 주택 가격의 비율을 구한다. PIR이  높을수록 소득 대비 집값이 비싼 상태로 주택 시장이 고평가되어 있는 것이고 PIR이 낮을수록 소득 대비 집값이 저렴한 상태로 주택시장이 저평가되어 있는 것이다.

J-PIR(Jeonse Price to Income Ratio) 소득 대비 전세 가격

- 전국 기준의 J-PIR을 보면 2008년 12월 이후 꾸준히 상승해 10년 만에 50%이상이 올랐음을 알 수 있다. 소득 대비 전세가 비율이 계속 오른 것이다. 그 결과 PIR과 J-PIR의 간극이 좁아지는 모습을 볼 수가 있다. 전세를 끼고 소액으로 주택을 매수하는 갭투자가 유행한 것도 이런 흐름 때문이었다. 하지만 현실적으로 J-PIR이 계속 상승만 할 수는 없으니 이런 흐름은 언제든지 끝이 날 수 있다.

- PIR은 소득 대비한 집값인 만큼 1~5분위별 소득 변동 추이를 따로 확인할 필요가 있다. 경제 규모가 계속 커지고 인플레이션이 일어나는 사회에서는 기본적으로 소득 역시 계속 늘어나게 되어 있다.

데이터로 본 부동산 팩트체크

* 최근(2015년)까지는 소득 증가율이 아파트 매매가 증가율보다 더 높음!

* 그러나 저렴한 집(전국 기준)일수록 2009ㅓ년보다 PIR이 많이 올라서 과거에 비해 거품이 있다고 볼 수 있음

[ 주택구매력지수로 보는 최적의 투자 타이밍 ]

- 주택구입능력지수(HAI, Housing Affordability Index)란 우리나라에서 중간 정도의 소득을 가진 가구가 금융기관의 대출을 받아 중간 가격의 주택을 구입한다고 가정할 때 현재의 소득으로 대출 원리금 상환에 필요한 금액을 부담할 수 있는 능력을 말한다. 중위소득을 대출상환요구소득으로 나눈 후 100을 곱한 값이 지수가 된다. HAI가 상승할수록 주택 구매력이 증가한다는 것이다.

- 주택구입잠재력지수(HOI, Housing Opportunity Index)는 우리나라에서 중간 정도의 소득을 가진 가구(5분위 중 3분위)가 전체 주택 재고량 중 20년 상환으로 구입 가능한 주택의 재고량이 얼마나 되는지를 보여준다. 총 재고량을 구입 가능 재고량으로 나눈 후 100을 곱한 값이 지수가 되는데 이 수치가 높을수록 집값이 낮아져서 구입 가능한 재고량이 많다는 걸 뜻한다.

데이터로 본 부동산 팩트체크

* HAI나 HOI를 보면 주택 구입에 가장 부담이 없었던 시기는 2013~2015년

* 주택 구입을 위한 최적의 시기는 지났지만 지금의 지수 역시 괜찮은 수준!

[ 리스크관리 시점을 알려주는 신용경색 인덱스 ]

* 신용경색 인덱스로 경제 위기의 징후를 미리 알 수 있음

* 최소한 2018~2019년에는 경제 위기 없음!

[ 종합 정리 : 현재 부동산 시장은 어디쯤에 왔는가? ]

- 자산 시장에도 언젠가 겨울이 올 수 있음을 반드시 인지해야 한다. 높은 수익률을 내는 것보다 리스크 관리가 훨씬 더 중요하다는 사실을 잊지 말자.

[ 어디에 투자해야 하는가 ]

유튜브 채널 '리치톡톡의 부동산 빅데이터'

* 플라워차트를 단기로 보나 중기로 보나 장기로 보나 서울, 경기, 인천은 저평가된 지역

* 제주, 부산 울산은 고평가됐다는 신호가 있으므로 주의해야 함!

- 매수우위지수는 변동이 심하다. 실수요 외에도 투자 심리가 많이 작용하기 때문이다.

전세수급지수는 상대적으로 변동이 심하지 않다. 전세에는 실수요만 있기 때문이다. 전세수급지수가 중요한 까닭은 이 지수가 매매가에도 직접적인 영향을 미치기 때문이다.

* 수급이 좋은 지역은 서울, 세종, 전남. 수급이 좋지 않은 지역은 울산, 부산, 충남, 경북, 경남

* 2017년부터 전세가율이 낮아지고 있으므로, 갭투자에 유의할 때!

* 대출 위험이 낮은 지역은 강원, 서울, 대전, 전남. 대출 위험이 높은 지역은 경남, 대구, 울산 인천, 제주

* 버블이 별로 없는 지역은 경기, 대전, 서울, 인천, 전남, 전북. 버블이 많이 쌓인 지역은 광주, 울산, 제주

- 과거에 많이 쌓여 있던 미분양 물량이 계속 감소한다는 건 그 지역의 부동산 경기가 살아나고 있음을 의미한다. 매수 타이밍으로 잡아도 좋다는 신호다.

- 지금까지 살펴본 데이터로 미분양 물량과 매매지수 및 전세지수의 상관관계를 간단히 정리해보자.

1. 미분양 증가 -> 매매가에 부정적인 영향. 지역에 따라 약한 상승이 나온 경우는 있어도 강한 상승이 나온 경우는 한 번도 없었음.

2. 미분양 감소 -> 매매가에 긍정적인 영향. 일시적인 하락은 있었지만, 대부분 오래지 않아 바로 상승 추세로 전환

3. 매매가 하락 -> 미분양 증가

4. 매매가 상승 -> 미분양 감소

5. 미분양이 늘어도 전세가가 상승하는 경우는 많음

6. 사상 최대로 쌓여 있던 미분양 물량이 해소되기 시작하는 시점이 좋은 매수 타이밍일 수 있음. 바로 이때가 강한 상승장의 초입일 가능성이 높음!

7. 미분양의 증감 흐름과 절대적인 양 모두 중요함. 미분양 물량이 평균보다 적음에도 물량이 증가하면 매매가가 정체하거나 하락할 수 있음.

8. 위기 때 잘 버틴 지역이 위기 이후에 더 많이 오름. 그리고 매매지수와 전세지수가 동시에 급등한 경우 과열을 식히는 정체나 하락의 흐름이 나오는 경우가 다수. 이런 모든 흐름은 미분양 물량과는 크게 상관없음.

- 전국의 각 시도별 입주 물량 차트와 매매지수 및 전세지수 차트 분석을 통해 다음과 같은 상관관계를 정리해볼 수 있다.

1. 1년 정도로 짧게 입주 물량이 많아지는 것은 시장에서 충분히 소화해서 매매지수와 전세지수에 별다른 영향을 미치지 않음

2. 2년 이상 입주 물량이 평균 이상으로 많아지면 매매지수와 전세지수 양쪽 모두에게 안 좋은 영향을 행사

3. 매매지수와 전세지수는 입주 물량이 본격적으로 많아지는 시점의 1년 전부터 약세를 보이는 경향이 있음. 입주 물량이 선반영되는 것!

4. 입주 물량이 지속적으로 평균 미만인 기간 동안에는 대부분 매매지수와 전세지수가 큰 폭으로 상승

5. 입주 물량이 늘어나도 매매지수와 전세지수가 상승하는 경우도 있고, 반대로 입주 물량이 감소해도 매매지수와 전세지수가 하락하는 경우도 있음. 입주 물량은 매매가 및 전세가에 영향을 미치는 여러 요소 중 하나에 불과하다는 사실을 잊지 말 것!

- 가장 투자할 만한 지역: 대전, 서울, 전남

  가장 조심해야 할 지역 : 경남, 경북, 부산, 울산, 제주

  관심권에 두어야 할 지역 : 경기 일부, 세종, 충남

- 부동산 절세를 위한 법인 운영

즉 양도차익이 크거나 다수의 부동산을 보유하면서 매매가 잦은 편이라면 개인보다는 법인으로 부동산을 소유하는 것이 양도소득 측면에서 더 이익일 수 있다.

- 절세방법 중 하나는 법인을 활용하는 것이다. 법인 부동산은 소유와 경영이 분리되어 있기 때문에 이를 활용하여 여러 가지 절세 혜택을 누릴 수 있다.

첫 번째로 법인의 주주를 배우자나 자녀 등 가족으로 구성하는 것이다. 이렇게 하면 임대료나 양도차익 같은 법인의 이익금을 상대적으로 소득이 적은 배우자나 자녀에게 배당할 수 있다. 특히 법인은 주식의 지분율과 관계없이 특정 주주에게 배당을 몰아서 할 수 있는데 이를 초과배당이라 한다.

배당소득은 1년에 2000만 원 이하까지 분리과세되어 15.4%의 소득세를 내면 된다. 예를 들어 자녀 2명을 주주로 등재하면 매년 2000만 원까지는 15.4%의 세금만 내고 자녀 2명에게 합법적인 자금 출처를 만들어줄 수 있다. 물론 세금을 더 내면 더 많은 배당도 가능하다. 합법적인 자금 출처가 있는 돈으로 나중에 자녀 명의의 주택 등 부동산을 매입하더라도 전혀 문제가 없다.

두 번째로 배우자나 성인 자녀를 법인의 임직원으로 일하게 해서 급여를 줄 수도 있다. 이 또한 배우자나 자녀에게 합법적인 자금 출처를 마련해줄 수 있는 아주 좋은 방법이다.

세 번째는 추후에 증여를 할 경우 부동산이 아닌 주식으로 증여할 수 있다는 것이다. 부동산의 가치는 임의적으로 조정이 불가능하지만 기업의 가치는 어느 정도 조정이 가능하다. 즉 증여를 할 때도 법인을 활용하면 추가적으로 절세할 수 있다는 이야기다.

- 주택 가격 흐름과 관련해 확인해야 할 데이터

1. 명목 주택 가격은 실제로 주택이 거래되는 액면 가격으로 우리가 보통 이야기하는 주택가격이다.

2. 실질 주택 가격은 인플레이션, 즉 물가 상승률을 감안하여 조정된 주택 가격으로 물가 상승분을 제외한 주택 가격이라고 보면 된다(명목 주택 가격 = 실질 주택 가격 + 물가 상승률).

3. 주택 임대료(Rent Price)이고, 이를 바탕으로 임대료 대비 주택 가격 비율(PRR : Price to Rent Price Ratio)과 가구 소득 대비 주택 가격 비율(PIR : Price to Income Ratio)을 확인할 수 있다. 

4. PRR은 주택 가격을 임대료로 나눈 것으로 이 지 수가 높을수록 임대료 대비 집값이 높다는 것을 의미한다. 주택 가격이 상승하거나 임대료가 하락할 때 높아지고, 주택 가격이 하락하거나 임대료가 상승할 때 낮아진다.

5. PIR은 주택 가격을 소득으로 나눈 것으로 이 지수가 높을수록 소득 대비 집값이 높다는 것을 의미한다.

- 가계 가처분소득(Household disposable income)은 가계 소득 중에서 조세를 공제하고 이전소득을 합친 금액을 뜻한다. 쉽게 말해 소득 중에서 소비나 저축을 자유롭게 할 수 있는 소득을 말한다.

가처분소득 대비 가계 부채 비율(Ratio of Household debt to disposable income)은 가계의 가처분소득으로 금융 부채를 갚는 능력을 나타내는 비율이다. 이 지수가 높을수록 가처분소득 대비 부채가 많다는 뜻으로 이 비율이 상승했다는 것은 부채가 가처분소득보다 더 빠르게 늘고 있다는 의미다.

- 한국은 부동산 버블도 별로 없고 소득 대비 주택 가격도 높지 않은데 유독 가계 부채 증가율이 높게 나온다. 앞으로 우리가 맞이하게 될 위기는 가계의 위기에서 시작될지도 모르겠다.

- 종합적으로 평가하면 한국의 주택 시장에 버블은 없다. 집값에 비해 소득은 많이 올랐고, 가처분소득도 늘고 있으며, 물가 상승률 정도만 집값이 올랐다. 다만 주의해야 할 부분은 가계 부채 리스크이므로, 정부의 대출 규제와 가계 부채 규모의 흐름 등에 대해서는 계속 잘 지켜보는 게 좋겠다.

[ 부동산 시장의 빅 트렌드, 아파트 재건축 ]

- 재건축의 사업성을 결정하는 데는 여러 가지 요소들이 있지만 그중에서도 토지 가격, 용적률, 세대당 대지 지분 등이 중요하다. 쉽게 말하자면 토지 가격이 비싼 곳에 위치한 아파트들만이 재건축이 가능하다. 결국 비산 동네에 위치한 아파트들은 사업성이 좋아 쉽게 재건축이 될 것이고, 그렇지 않은 동네에 위치한 아파트들은 사업성이 없어서 재건축하기가 거의 불가능할 것이다.

- 대한민국 아파트의 심각한 고령화 추세 : 1990년대 초반에 지어진 아파트들 중에는 바닷모래로 지은 아파트들이 꽤 있다. 건축 붐 때문에 모래 부족 현상이 계속되자 바닷모래를 불법으로 채취해 염분도 제거하지 않고 공사장에 넘기는 일이 비일비재했기 때문이다. 그래서 한동안 바닷모래 파동 때문에 시끄러웠던 적도 있다. 콘크리트에 소금기가 많으면 철분의 부식이 빨라져 아파트 수명도 5년 정도 줄어든다고 하는데 이때 지어진 많은 아파트들이 부실 공사에서 자유롭지 못한 것이다.

- 자산 시장의 흐름을 좌우하는 가장 결정적인 요소는 미국의 기준금리다. 2000년대 중반에는 미국이 매우 급하게 금리를 인상했는데 이번에는 매우 조심스럽게 금리 인상을 하고 있다. 이런 완만한 인상 흐름은 당분간 지속될 것으로 보인다. 그래서 이번 자산 시장의 여름이 이전 사이클보다 길어질 수도 있다고 판단한 것이다.

이전 사이클과 현재 사이클의 차이점이 또 있다. 바로 4차 산업혁명이다. 이번 여름 사이클에는 4차 산업혁명이 최대 변수로 작용할 것이다. 4차 산업혁명은 이전까지와는 완전히 다른 세상을 예고하고 있다. 여러 분야에서 본격적인 변화가 시작 되고 있고 이로 인해 IT, 헬스케어, 자동차 등 4차 산업혁명과 관련된 업종에서 상당한 버블이 형성될 수 있는 기반이 조성되는 듯하다. 덕분에 이번 자산 시장의 여름은 상당히 뜨거울 수도 있다. 정리하자면 이번 자산 시장의 여름은 이전 사이클보다 더 길어지고 더 뜨거워질 가능성이 많다.

자율주행 자동차의 등장 - 직주근접의 힘은 약해질 것이다. 그렇게 되면 지금보다 많은 사람이 교외의 저렴한 주택으로 이사 가는 것을 선택할 것이다.

3D 프린팅 기술 덕분에 건축 기간은 50~70% 단축되었고 인건비는 50~80% 줄었다고 한다.

저자의 블로그(https://blog.naver.com/kkim115)