방패장군의 실패하지 않는 부동산 실전 투자 X-파일

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- 집은 반드시 사야 할 재화는 아닐 수 있다. 하지만 주변 상황 변화에 대응하고, 새로운 투자 기회를 얻을 수 있는 가장 안정적인 투자 방법인 만큼 내 집 마련은 필요하다.

- 경기가 좋다 한들 처음 마련한 집값이 다른 집에 비해 오르지 않거나 떨어지는 이유는 왜일까? 가장 큰 원인은 전세를 고르듯이 집을 고르기 때문이다. 그 집에 들어가 산다는 점에서 보면 전세집을 고르는 것이나 집을 사는 것이나 다른 것이 없어 보인다. 이 때문에 집을 사지 않고 전세만 살아본 사람이라도 좋은 집을 고를 수 있다고 착각하는 것이다. 하지만 전세를 고르는 것과 내 집 마련을 하는 것은 전혀 다른 얘기다.

- 초보 투자자들의 흔한 실수 10가지

1. 원칙이 없다

2. 투자 목적이 불명확하다

3. 남의 말에 잘 현혹된다

4. 자신감이 결여돼 있다

5. 경험이 부족해 결단력이 없다

6. 자기 책임을 모른다

7. 현장학습과 교육이 부족하다

8. 정책을 무시한다

9. 투자 시점을 중요시하자

10. 모의 투자로 실전을 쌓자

- 운이 아닌 실력을 키워라. 본인의 실력을 키우는 게 급선무다. 매사에 적당히는 없다. 본인과의 타협은 곧 평범함으로 내려가고 만다. 

- 초보 투자자를 위한 부동산 성공 법칙

1. 매일매일 뉴스를 읽어라

뉴스는 모든 정보의 집합체다. 감나무를 쳐다봐야 감을 딸 수 있듯, 부동산 투자에 성공하려면 부동산 뉴스를 예의주시해야 한다.

 * 정보 순서

 1. 개발계획(전철이 신설되면 노선 주변)

 2. 정부정책(부동산을 규제하는지, 완화하는지)

 3. 금융정책

 4. 산업동향

2. '시'지역은 가급적 하지 마라(예외 있음)

같은 호재라도 '시'지역은 실현되기까지 시일이 오래 걸리는 경우가 많다. 수도권, 6대 광역시, 전국 8곳의 국가산업단지 위주로 투자하라.

3. 랜드마크를 선점하라

사람은 중앙으로 모이려는 본능이 있다. 따라서 그 지역의 랜드마크로 가라. 그 지역의 랜드마크는 가장 늦게 가격이 하락하고 가장 빨리 가격을 회복한다.

4. 멘토를 만나라

혼자 가면 외롭고 길을 잃기 쉽다. 나침반이 돼줄 멘토를 만나 끊임없이 용기와 의욕을 함양해보자.

- 자투리 시간을 챙기자. 시간을 효율적으로 사용하기를 원한다면 우선 아침에 눈을 떠서 잠들 때까지의 일과를 검토해보자. 그리고 그중에서 생산적으로 쓸 수 없다고 생각해서 무시했던 자투리 시간을 찾아보자. 이 자투리 시간에 뉴스 몇 페이지라도 읽는 습관이 누적되면 인생이 달라질 수도 있다.

- 행동의 45%는 습관에서 나온다. 습관은 삶의 방향과 결과에 떼려야 뗄 수 없는 핵심이다. 성공을 향한 가장 쉽고 가까운 길은 좋은 습관을 만드는 일이다.

- 멘토를 모방하라. 부동산 세계는 혼자 가면 외롭다. 고견을 얻을 멘토, 의견을 나눌 동료와 함께 가면 좋다. '혼자 가면 빨리 가고 함께 가면 멀리 간다'는 속담이 있지 않은가. 따라서 유명한 투자 멘토들의 강의를 신청해서 듣는 것이 좋다.

모방은 창조의 필수과정이다. 이는 성공한 멘토의 방식을 그대로 답습하는 게 아니다. 멘토의 성공 노하우를 모방하고 자신만의 색깔을 입혀 적성에 맞는 최적화된 분야를 창조하는 것이 진정한 모방의 승리다.

- 성공하는 부동산 투자 6원칙

1. 남을 알고 나를 알면 백전백승 - 내가 잘 아는 지역에 투자한다.

2. 실수요 위주의 목적에 충실 - 집을 살 때는 몇 년 후 다시 되팔아도 수요층이 적어 애먹지 않을 만한 곳인지 선호도가 어느 정도인지 파악해야 한다.

3. 나만의 원칙을 지키자 - 적정 기대수익률을 정해 놓은 후 그 수익률에 도달할 정도로 가격이 올랐다 판단되면 욕심내지 않고 미련 없이 털고 나오는 것이 중요하다.

4. 부동산 상승, 하락을 살피자 - 상승기에는 하락 가능성을, 하락기에는 상승 가능성을 살피자.

5. 위기때 저렴하게 구매 - 부동산은 심리게임이다. 외환위기나 금융위기 때 집값이 폭락할 경우 살 생각보다는 팔 생각을 하지만 향후 3~5년 후를 바라보고 투자 전략을 세우는 것도 현명한 방법이다.

6. 미분양, 미계약 잔여 세대 물량 - 아파트 투자로 큰 메리트가 있다면 신도시 중에서도 교통개선 될 가능성이 크고 지속적인 인구유입이 될 가능성이 있고 입지가 좋은 대기업 브랜드에 공세권(공원 인접)을 갖춘 대단지라면 노려볼 만 하다.

- 부동산 투자 성공 체크리스트

1. 입지

2. 역세권(교통:철도, 도로)

3. 학군(초등학교가 반드시 아파트 주변에 있어야 함)

4. 직주근접

5. 개발호재

6. 부동산 정책

7. 인프라(생활편의시설, 문화·산업 복합센터)

8. 주변 부동산 시세 변동 및 실거래가(매매, 전·월세)

- 부동산 물건 찾는 법

1. 손품으로 찾기(컴퓨터 70% 찾기)

2. 입품으로 찾기(끊임없이 중개사무소 소장님과 통화)

3. 발품으로 찾기(꾸준한 임장으로 물건 발굴)

네이버 부동산 확인 -> 중개사무소 전화통화 -> 현장 발품

현장 발품 시 네이버 부동산 위치를 추적해 내가 매수하고자 관심 두는 주변 아파트(1km 이내) 시세를 조사한다.

- 현장학습(임장) 목적

1. 임대수요를 확인하고 지역 호재 조사

2. 10년이 넘는 물건이면 건물상태, 주변 시설 조사

3. 집 보기 전 위아래층 누수, 결로 체크

4. 관리사무소 방문해 집수리 이력 체크

5. 물건 내부를 꼼꼼히 체크

- 입지조건 갖춘 곳을 찾아라

1. 교통여건(지하철, 광역버서, 버스) 100~500m 이내

2. 학군 (학원밀집) + (초등학교) 50~200m 이내

3. 편의시설(마트, 시장, 먹거리 상권 등) 100~500m 이내

4. 자연환경(공원, 호수, 문화시설, 체육시설)

* 그 동네에서 가장 살고 싶은 아파트 10개를 선정한다.

- 아파트 투자 시 꼭 참고할 온라인 사이트

KB시세, 네이버·다음·카카오 지도, 부동산 114, 국토교통부 아파트 실거래가, 네이버 부동산, 조인스랜드, 대법원 인터넷 등기소, 한국감정원, 닥터아파트

- 부동산 투자 필수 어플

국토정보, 호갱노노, 토지이용규제, 부동산 생활백서, 온나라 부동산, 부동산 계산기, 민원24, 밸류맵, 제일경매, 집사 임대인, 온비드, 스마트 온비드

- 가진 재산이 1억 원 미만일 때 이렇게 투자하라

투자란 모험을 감수하는 담력이 필요하다. 먼저 서울의 재개발·재건축 아파트를 눈여겨보자. 관리처분계획인가까지 진행된 곳을 눈여겨보되, 관리처분인가까지는 안 됐더라도 최소한 시공사까지는 선정된 곳이 좋다. 이런 곳 중에 재개발·재건축 단지가 큰 곳, 즉 세대수가 많은 곳을 택해 그 주변의 나홀로 아파트, 다가구주택, 다세대주택(빌라) 등을 선점하라. 다시 말하면 재개발·재건축 아파트에 투자하란 뜻이 아니고 재개발·재건축 인근의 주택을 사두라는 말이다.

매매가와 전세가가 3,000~4,000만 원 정도 차이 나는 주택을 계약하되 대신 잔금기간을 길게 잡는다. 만약 매도인이 돈을 빨리 받길 원한다면 중도금까지 주더라도 최대한 잔금을 길게 잡는 것이 좋다.

단, 투자 대상을 선정할 때 너무 싼 물건만 쫒기 보다는 지역이 좋고 가격이 높은 물건을 찾는 게 좋다. 강남 재건축 단지 옆의 나 홀로 아파트, 주택들은 가격이 높지만 열심히 발품 팔면 매매가/전세가의 차이가 4,000~5,000만 원인 주택들을 찾을 수 있다. 이런 곳에 투자하란 것이다.

- 재개발 vs 재건축

재개발사업은 도로가 좁고 노후한 단독주택 등이 밀집된 일대를 전면 밀어내고 도로를 넓게 만들고 상·하수도를 확충하면서 아파트를 짓는 방식이다. 즉 공공 기반시설과 새로운 아파트 공급이 동시에 이뤄지는 형태로 기존 소유주에게 아파트를 공급하고 남은 세대는 분양해 사업비에 충당한다. 기존 소유주도 좋고 분양을 통해 주택공급에도 이바지하며 도시기능 회복에도 일조하는 공공이익의 성격이 재개발사업이다.

재건축사업은 정비기반시설은 양호하나 노후·불량건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업이다. 한마디로 멀쩡한 도로 등 기반시설은 놔두고 노후한 건물만 허물고 다시 높게 짓는 사업이라 개인(조합원) 이익의 성격이 강하다.

- 재개발·재건축 단계별 진행 상황

조합설립인가 -> 사업시행인가 -> 분양통지 -> 분양 신청(종료) -> 관리처분계획인가 -> 철거 -> 사용승인 -> 입주

- 부동산에 투자하는 첫째 원칙은 반드시 미래가치를 보고 투자해야 한다.

- 돈은 누구나 한계가 있다. 그 한계치에서 얼마만큼 가치가 높은 물건을 소유하느냐의 차이다. 사람들의 투자 모습을 보고 있노라면 너무 급하다는 생각이 든다. 말 한마디 듣고 가서 1억 원이 넘는 물건을 덜컥 산다.

- 더 오르는 아파트는 분명 매매수요자, 전세수요자 등 찾는 이가 많은 아파트다. 찾는 이가 많다는 것은 그만큼 살기가 편하단 뜻이다. 살기 편하다는 뜻은 역으로 살아봐야 안다는 것이다. 그래서 나는 살아본다.

현지인처럼 되는 법

나는 임장을 갈 때 하루 둘러보고 돌아오는 방법은 하지 않는다. 아무리 호재가 있다 한들 그 지역 물건을 살 때는 현지인처럼 됐다는 생각이 들 때, 내가 이 지역을 잘 안다고 여겨질 때 그제야 물건을 산다. 그 시간이 길어봐야 일주일이다.

나는 임장을 가면 유명한 식당에 가지 않는다. 아무도 없는 허름한 식당에 가서 밥은 먹는다. 허름한 식당이란 이미 오래전부터 이곳에서 장사하고 있었단 뜻이다. 손님이 없다 보니 식당 주인과 얘기를 나누다 보면 동네 정보가 술술 나온다. 식당을 찾는 방법은 식당 간판이 오래돼 보이는 곳을 찾아가되 식당 주인이 연세가 있으신 분이어야 한다. 젊은 분이 운영하는 식당은 임장에 적합하지 않다.

숙소를 정할 때도 마찬가지다. 시설이 좋은 숙박시설을 찾아가는 게 아닌 허름한 여인숙을 찾는다. 저녁에 잠깐 바람 쐬러 나왔다는 핑계로 로비 앞을 어슬렁거리며 주인에게 말을 붙인다. 손님이 없는 곳이기에 마침 심심했던 주인은 이런저런 얘길 늘어놓는다. 이렇게 정보를 얻는 것이다. 또한 임장에서 빼놓지 않는 일이 현지인이라 생각하고 직접 출·퇴근도 해보고, 마트도 가보고, 학교도 가본다. 이런 식으로 교통·문화·복지시설 등 장·단점을 철저히 파헤치고 조사해서 '아, 정말 살고싶다' 하는 아파트만 골라 투자한다.

- 동조 심리를 경계하라. 투자할 때는 남 따라가지 말고 주체적으로 판단하는 것이 좋다.

- PF대출이란?

PF는 Project Financing의 약자로, 프로젝트 자체의 경제성을 보고 돈을 대출 해주는 금융기법이다. 이는 담보물의 가치를 보고 대출을 실행하는  담보대출, 신용에 따라 대출을 실행하는 신용대출과 차이점이다.

PF대출은 특정 프로젝트의 사업성(수익성)을 평가해 돈을 빌려주고 사업이 진행되면서 얻어지는 수익금으로 자금을 되돌려 받는다. 주로 사회 경제적 재산성을 가지고 있는 부동산 개발 관련 사업에서 PF대출이 이뤄진다. 부동산 개발을 전제로 한 토지매입 자금대출, 수분양자 중도금대출, 공정률에 따라 자금을 대출하는 기성고 대출, 사업부지 매입 및 해당 사업부지 개발에 소요되는 대출등이 이에 포함된다.

따라서 PF자금 대출을 규제하면 자금순환이 원활하지 않아 건설사는 매우 어려움을 겪는다.

 

- 부자들의 5가지 성공법칙

1. 돈의 흐름을 읽는다

물고기가 없는 곳에서 낚시하면 고기를 잡을 수 없다. 시스템을 가춰 올바른 성공법칙을 따라야 한다.

2. 돈 그릇을 크게 만들어라

자신의 그릇의 크기를 정확하게 이해하는 태도가 중요하다. 자기 자신을 이해하고 서서히 그릇을 크게 만들어 나가라.

3. 자기관리가 철저하다

4. 자신이 좋아하는 일을 한다

5. 많은 사람들과 좋은 관계를 유지한다.

성공의 85%는 인간관계에 달려 있다. 사람들과 좋은 관계를 맺는 능력이 성공을 가져온다.

- 만들어진 부동산을 사는 건 투자가 아니다. 만들어진 부동산은 만든 주체인 건축주가 이익을 다 가져가는 구조로, 소비자에게 적정한 수익률만을 만들어주니 바가지를 쓰고 사는 격이다. 또한, 만들어진 부동산은 누구나 살 수 있으므로 투자 수익이 낮다. 따라서 만들어진 부동산은 내가 실거주할 곳만 사고, 나머지는 내가 만들어가는 부동산에 투자해야 성공할 수 있다.

- 부동산 투자 3원칙

1. 사연 있는 물건을 찾아라

2. 심리 싸움에서 밀리지 마라

3. 내 길은 내가 개척하라

- 교통이 좋은 유명 대학교 주변의 원룸 사업이 잘될까? 언뜻 생각하면 잘될 것처럼 보일 순 있어도 이런 곳은 원룸 사업이 잘되지 않는다. 교통이 좋으면 집에서 통학이 수월해 굳이 원룸을 얻을 필요가 없기 때문이다. 국립대학교는 기숙사를 제공하니 마찬가지다. 수익률 좋은 원룸은 교통이 좋지 않은 대학교 앞에 있는 곳이 대박이다.

- 일명 '매전갭'이라 불리는 매매계약 후 전세입자를 얻어 그 차익만으로 아파트 1채를 소유하는 원리는 적은 자본으로 아파트 상승가치를 오롯이 취할 수 있는 방법으로, 부동산 상승기라면 괜찮은 투자다.

- 땅은 계단식으로 5번(=16배) 오른다. 혹자는 3번 오른다고 하는데, 나는 5번 오르는 경험을 많이 했다.

1. 정책이 입안될 때 - 국토부 내부 관계자들은 알고 있으므로 주변 지인들이 미리 정책 입안을 알아 지역 땅을 매입하기 시작하므로 그 지역 부동산이 2배 가격 이상 뛴다

2. 발표 날 때 - 보통 주자자들이 움직이는 시기다. 2배 가격이 또 오른다.

3. 착공할 때 - 2배 가격 이상 뛴다.

4. 준공될 때 - 2배 가격 이상 뛴다.

5. 준공 후 인프라가 구축되면 2배 가격 이상 뛴다.

- 목표가 없는 인생은 이정표 없이 망망대해를 표류하는 배와 같다. 목표는 단순히 겨냥해야 할 과녁 정도가 아니라 실현 가능성이 있어야 하고 의지적이어야 한다. 목표는 일단 세워지면 불가사의한 힘이 깃들게 된다. 사람이 목표를 이끌고 가는 것이 아니라, 목표가 사람을 리드한다. 초점을 맞추는 목표는 우리에게 불타는 열망, 강한 자신감, 그리고 실행해내고야 말겠다는 확고부동한 결의를 불어 넣어 준다. 그것이 목표의 힘이다.

- 실천을 위한 4가지 원칙

1. 쉬운 목표

2. 단순한 계획

3. 행동에만 집중

4. 지속적인 확인 : 계획은 크게 적어 눈에 띄는 곳에 붙여 놓고 수시로 봐야 한다. 눈에서 멀어지면 마음에서도 멀어진다. 이는 사람 사이에서만 통하는 말이 아닌 모든 일이 다 그렇다. 무조건 눈에 띄고 가까이 있어야 삶과 밀접해지는 법이다. 계획도 마찬가지다.

- 우물 안 개구리는 바다를 이야기할 수 없다.

내가 보는 세상이 가장 크고, 내가 알고 있는 지식이 가장 위대하고, 내가 뛰고 있는 시간이 가장 빠르다고 생각하는 사람이 있다. 일명 장자가 말하는 정저지와(井底之蛙)다. 자신이 우물 속에서 보는 하늘이 전부라고 생각하는 사람에게는 진짜 하늘을 설명할 수가 없다.

- 성공의 원칙은 하나다. 실천하지 않은 머릿속 생각은 아무런 결과를 가져오지 않는다. 단순히 어떤 것을 아는 것과 그것을 실천하는 것은 전혀 다른 문제다. '아는 것을 행동으로 실천했을 때만 힘이 된다'