나는 부동산 싸게 사기로 했다

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- 집값, 특히 명목 가격이 하락하는 일은 정말 드물다는 것이 실제 데이터를 분석한 나의 결론이다. 뒤집어 말하자면, 부동산은 지금도 충분히 비싸지만 이 가격에 살 수 있는 날이 다시 오지 않을 수 있다는 의미이다.

- 가격이 오르고 공급이 늘어나는 시기에는 오히려 집 사기를 피해야 하는 시기이며, 부동산 가격 상승률이 둔화 혹은 하락하며 공급이 줄어드는 시기에는 오히려 눈 여겨 봐뒀던 집을 사야 하는 시기이다. '분양 프리미엄'이 뉴스에 나온다면 부동산을 오히려 외면하는 전략을, '미분양'이라는 단어가 나올 때는 다시 부동산을 적극적으로 알아보는 전략을 세우자.

- 노령화와 저성장이 반드시 부동산 가격 폭락으로 이어지지는 않는다.

통념 1. 한국의 부동산, 비싸지 않다?

한국 부동산은 정말 비싼 것일까? 결론부터 말하자면, 한국의 부동산은 비싸지 않다. 개개인의 입장에서 볼때는 부동산 가격이 '억'소리 나게 비싸지만, 데이터를 냉정히 분석해 보면 오히려 저평가되었다는 평가도 가능한 것이다.

통념 2. 산이 높아야 골도 깊은 법. 폭락할 만큼 오르지 않았다?

다른 국가들과 비교했을 때 한국 부동산이 오히려 '못'오른 국가라는 사실은 어떤가? 가까이 일본만 해도 부동산 가격은 10년이 채 되지는 않는 기간 동안 5배가 올랐다. 그에 비해 한국 부동산의 전국 평균 가격의 10년간 상승 폭은 두 배에 채 미치치 못한다. 일본뿐 아니라 다른 국가들과 비교해 봐도 한국 부동산의 상승 폭은 명함도 못 내미는 수준이다. 산이 높아야 골도 깊다. 한국은 부동산 가격이 '덜' 오른 국가 중 하나이며, 하락은 가능하지만 폭락은 하지 않는다.

통념 3. 부동산 가격, 인구 따라 내려간다?

부동산은 반드시 인구를 따라가야 하는 것일까?

일본과 이탈리아는 모두 인구 절벽을 경험했음에도, 일본의 부동산 가격이 폭락하는 데 반해 이탈리아의 부동산 가격은 오히려 크게 올랐다.

프랑스, 독일 등에서도 노령화와 부동산 가격 상승이 동시에 나타나는 사례가 공통적으로 발견된다. 즉, 인구 절벽과 고령화가 부동산 가격을 좌우하는 절대적 요인은 아닌 것이다.

< 버블을 구별하는 방법 >

물가나 소득 대비 부동산 가격 상승세가 빠르다 -> 버블이 있다

물가나 소득 대비 부동산 가격 상승세가 비슷하다 -> 적정하다

물가나 소득 대비 부동산 가격 상승세가 느리다 -> 저평가 되었다

- 부동산 가격을 결정하는 데에 있어 인구가 중요한 영향을 미치는 요인이긴 하나 절대적인 힘을 발휘하는 것은 아니다. 더군다나 노령화와 부동산 가격 상승이 동시에 나타난 사례들도 충분히 있기 때문이다.

- 프랑스, 독일, 영국, 이탈리아 인구 감소에도 불구하고 부동산 가격이 올랐다. '고령화=부동산 폭락'도 아니며 '저성장=부동산 폭락'도 아닌 것이다. 

- 널리 알려진 대로 전세 제도는 한국이 유일하다. 이제는 아파트 전세가 귀하신 몸이 되고, 월세는 흔한 현상이 되었다.

< 분석의 출발은 이해 : 절대 놓쳐서는 안 될 부동산 특징 BEST 5 >

1. 누구나, 반드시, 적어도 하나는 거래한다.

2. Closed market이다.

   '발품'이 필요한 시장. '인터넷을 통해 알아본 부동산 가격과 물건'은 '직접 발품 팔아 얻어낸 정보'와 실제로 차이가 나는 경우가 빈번하다.  

3. 경기에 '아주' 좋은 선행지표이다.

4. 오른다 오른다 하면 진짜 오른다(자기실현적 예언).

   실제 원인보다는 경제 주체들이 기대하는 대로 행동하기 때문에 결국 경제가 예상한(우려한) 방향으로 움직이게 된다는 이론이다. 쉽게 말하면 망한다 망한다 하면 진짜 망할 수 있다는 것, 반대로 오른다 오른다 하면 진짜 오를 수 있다는 것이다.

상승도 빠르지만 하락은 더 가파르다

1단계 회복: 공실률 하락 / 신규 건축 주춤

2단계 확대: 공실률 하락 / 신규 건축 확대

3단계 공급과잉: 공실률 상승 / 신규 건축 재개

4단계 불황: 공실률 상승 / 완공 확대

5. 비슷한 환경, 다른 결과를 나타낸 사례를 쉽게 찾을 수 있다.

구제해 주는 독일보다 구제 받는 그리스 부동산이 더 올랐다.

- 한국 부동산에 버블이 많지 않다는 점에서 부동산 가격이 꼭 인구를 따라 내려가라는 법만은 없다는 점에서 게다가 월세는 내 가계부를 더 빠듯하게 만들 것이라는 점에서 나는 집을 사는 것이 훨씬 나은 선택이라고 생각한다.

- 앞으로 우리는 내 집 마련을 위해 예측을 하고 타이밍을 노려야만 한다.

  가격이 오르고 공급이 늘어나는 때는 오히려 집 사기를 피해야 하는 시기이며, 부동산 가격 상승률이 둔화 하는 혹은 하락하며 공급이 줄어드는 때에는 오히려 눈여겨 봐뒀던 집을 사야 하는 시기라는 점, 반드시 기억하자!

- 시작도 끝도 공급이 결정한다. 부동산 가격의 반등 시점과 맞아 떨어지는 것은 공급 감소이다.

- 테이터 활용을 통한 수도권 부동산 가격 예측

  우리가 해야 할 일은 단 하나다. 언제까지 공급 부족 상태가 지속될 것인가를 가려내는 것이다.

  국토교통부가 발표하는 인허가 데이터를 참고해 시점을 짚어내보자. 아파트의 경우 인허가 이후에 삽을 뜨기 시작하면 대략 2년~2년 반 뒤 입주가 시작된다. 즉, 인허가가 많다면 2년 후 시장에 풀릴 아파트 물량이 많다는 의미이며 부동산 가격도 상승세가 줄어들거나, 오히려 하락할 가능성도 높아지는 것이다. 반대로 인허가가 적다면 공급이 부족해 가격이 올라갈 가능성이 높아지는 셈이다.

- 집 싸게 사는 데이터 직접 찾아보기

국토교통부는 부동산 관련 정책 및 통계를 총괄하는 부처이며, 지역별.유형별.규모별로 매월 인허가 물량을 발표하고 있다.

STEP 1.  웹사이트 국토교통 통계누리(http://stat.molit.go.kr/portal/main/portalMain.do)에 접속한다.

STEP 2. 메인 페이지의 '2. 주택.토지'에서 > '주택'과 > '토지' 중 주택 텝을 클릭하면 '주택건설실적통계(인허가)'가 나타난다.

STEP 3. '주택건설실적통계(인허가)'를 선택하면 통계표가 나타나며 오른쪽 메뉴'통계표명'에 부문별. 규모별. 지역별 인허가 상황을 파악할 수 있다.

웹사이트 국토교통부(http://www.molit.go.kr)에 접속

메인 페이지 상단에 '국토교통뉴스'를 선택하면 왼쪽 메뉴에 '보도자료'란이 있다.

주택인허가 관련 보도자료는 '상반기 주택인허가 30만호로 전년 동기대비 36.4%로 증가' 식의 제목으로 제공되고 있으니 참고하자. 보도자료란에는 인허가 이외에도 미분양, 주택가격, 임대동향 등 다양한 정보가 나타나 있다.

- LTV, DTI 쉽게 계산하기

금융감독원에서는 대충이나마 DTI를 계산할 수 있는 'DTI 계산기'를 제공하고 있다.(http://consumer.fss.or.kr/fss/seomin/service/fun/popup_cal/cal04.jsp) 소득, 이자율, 기존대출원금 등을 입력하면 대출 가능금액이 계산되어 나온다.

< 부동산 가격과 착공 간의 상관관계>

부동산 가격 상승 -> 건설사의 분양 물량 공급 : 확대 -> 입주 시작 -> 부동산 가격 상승세 둔화(부동산 가격 하락세) -> 건설사의 분양 물량 공급 : 축소 -> 부동산 공급 감소 -> 부동산 가격 상승

부동산 가격과 착공은 2~3년 사이클로 움직인다.

비싸지 않은 시기에 집을 사기 위해서는 착공이 줄어드는 시기, 특히 전년대비 마이너스로 착공이 줄어드어 있는 시기가 적기다.

- IMF 외환위기 당시 한국 부동산 가격은(전국 아파트 평균 매매가격지수) 14% 하락했다. 실질로 환산한(물가를 감안한) 부동산 가격은 19% 하락한 셈이었다. 한국 경기가 앞으로 상당 기간 어렵다 하더라도 IMF 외환위기만큼은 아닐 거라는 생각에 동의한다면, 부동산 가격이 10% 넘게 하락하는 공포스러운 시점이야말로 부동산 매수를 냉정히 고려해야 할 때다.

- 가격 전망에 동의하지 않는다 하더라도 집을 사는 것이 훨씬 유리하다고 생각하는 이유는 바로 월세 때문이다.

  '분양 프리미엄' 대신 '미분양'이란 단엉가 다시 뉴스를 도배할 때, 차분하고도 냉정하게 적극적으로 부동산을 알아보자.