대한민국 부동산 40년

​

2007년 1월부터 3개월간 국정브리핑(http://www.korea.kr/special/policyFocusList.do?pageIndex=3&pkgId=49500196&pkgSubId=)에 총 22회에 걸쳐 실린 연재물 <실록 부동산 정책>을 단행본으로 묶은 이 책은 역대 정부의 노력과 실패를 잊지 않기 위한 기록입니다.

​

- 부동산실명제가 '이름' 부분의 시장투명화 조치였다면 2006년 1월 1일부터 시행된 부동산 실거래가격 신고제와 같은 해 6월 1일부터 실시된 부동산 거래가격 등기부재는 '가격' 부분에서 부동산 시장을 투명하게 만든 또 다른 '사건' 이었다.

  주택법에 이어 중개업법과 지적법, 세법 등이 줄줄이 바뀌면서 실거래가를 신고하지 않는 것은 불법행위가 되었다. 건설교통부는 '부동산거래관리시스템(RTMS)' 이라는 괴물 같은 프로그램을 만들어 실거래가를 검증하고 신고위반 사례를 적발해내고 있다. 한국감정원이 공시가격과 거래가격, 경.공매 가격, 국민은행 시세표 등을 종합해 산출한 기준가격을 RTMS에 올리면 실거래가 신고위반이 의심되는 거래는 자동적으로 '부적정' 이름을 달고 튀어 올라온다.

- 주택을 늘리려면 무엇보다 대량의 택지확보가 필요하고, 이를 위해 특별조치가 필요하다는 오 씨의 아이디어는 1980년 12월 '택지개발촉진법(택촉법)' 제정으로 절반의 성취를 이룬다. 이 법은 특정 지역의 땅이 건설부 장관에 의해 택지개발예정지구로 지정되면 이 땅에 적용되는 '도시계획법' 등 19개 법률의 효력을 일시에 정지시킨 뒤 일괄 매수해 택지로 개발할 수 있도록 허용한 법이다. 재산권에 대한 심각한 침해소지가 있는 이 법률이 당시 별다른 저항 없이 제정될 수 있었던 것은 5공의 공포정치가 뒷받침되었기 때문이다.

  택촉법이 제정되면서 1970년대까지 택지조성방법으로 활용되던 토지구획정리사업은 거의 사라지고, 대신 공영개발이 그 자리를 대신한다. 택촉법에 의한 공영개발로 1980년대 서울에서 개포(73만 평), 고덕(95만 평), 목동(130만 평), 상계(112만 평), 중계동(48만 평) 등에 대한 대단위 아파트 단지가 세워질 수 있었다. 6공화국 들어 세워진 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동 등 수도권 5개 신도시도 택촉법이 없었다면 불가능한 사업이었다.

- 1986년에서 1988년까지 3저 호황(저달러, 저금리, 저유가)으로 밀려든 달러가 시중에 풀리면서 증시와 부동산 시장을 뜨겁게 달궜다. 이런 상황에서 1989년 서울 압구정동 현대아파트가 평당 1000만 원을 돌파하는 등 집값이 폭등하자 서둘러 주택 200만 호 건설에 박차를 가하게 된 것이다.

- 200만 호 건설사업의 하이라이트인 분당, 일산 등 5개 신도시 건설 계획이 발표된 것은 1989년 4월 27일이었다.

  땅은 없고, 그린벨트는 손댈 수 없으니 대안은 그린벨트 밖에 신도시를 짓고, 지하철로 교통문제를 해결하는 것이었다. 그래서 신도시 후보지로 평촌. 산본. 중동. 분당 4곳이 나왔다.

- 1998년 주택경기를 살리기 위해 취해진 수도권 분양가 자율화는 또다시 분양가 급등으로 이어졌다. '고분양가 ->주변 집값 상승 -> 이를 바탕으로 한 고분양가'의 연쇄반응이 나타났다. 수도권 아파트 분양가 자율화가 시작된 이후 서울지역 아파트 평균 분양가는 1998년 512만 원에서 2006년 1546만 원으로 급상승했다. 8년 만에 3배 이상 늘어난 셈이었다.

- 2003년 5.23대책을 통해 재건축 아파트에 대해 후분양제를 실시하기로 했고, 같은해 9.5대책에서는 수도권 등 투기과열지구에서 재건축 조합원의 분양권 전매를 금지시키고 전체 건설예정 세대수의 50% 이상을 전용면적 25.7평 이하 중.소형 평형으로 짓도록 소형주택 의무비율을 확대하였다.

- 2002년 12월 법제화된 '도시 및 주거환경 정비법(도정법)' 이 출발선을 끊었다. 도정법 이전까지 재건축사업은 구역지정 절차 등 도시계획적 심의 없이 안전진단에 의해 이루어졌다. 도시계획적 규제가 이루어지지 않았다는 것은 고밀개발로 주변에 미치는 악영향을 합리적으로 해소할 틀이 없었다는 뜻이다. 재건축사업의 수혜와는 상관없는 주변 지역이 기반시설 부족이나 경관악화 등의 불이익을 당했던 것이다. 도정법을 통해 재건축사업도 정비기본계획. 정비구역지정 등 도시계획적 규제를 받도록 바뀌었다.

  도정법은 이런 거시적 변화와 더불어 미시적으로는 개발이익을 간접적으로 환수하는 장치를 마련했다. 재건축으로 늘어나는 용적률의 25%를 임대아파트로 짓도록 하는 규정이 신설된 것이다.

- 강남의 재건축 개발이익은 확실히 환수되지만 전국적으로 계산해보니 파장이 너무 커 보였다. 그 대안으로 나온 것이 기반시설부담금이었다. 기반시설부담금은 도시별로 수용인구 등을 감안해 도시에 필요한 도로와 공원 등 기반시설의 총량을 정한 뒤 건축행위로 인해 유발되는 기반시설의 설치 비용을 개발행위자에게 부담시키는 제도다.

- 국보위가 만든 주택임대차보호법은 입법취지와는 달리 임대료 인상을 초래했다는 비판이 제기되면서 1983년 개정된다. 임대료 인상 상한선을 연간 5% 이하로 제한하고, 소액보증금에 대해 우선변제권이 실시된 것이다. 당시 소액보증금은 특별시.직할시에서 300만 원, 기타지역은 200만 원이었다. 임대료 인상 상한선 5% 제한의 경우 세입자의 우선계약권이 없기 때문에 종이호랑이에 불과한 상태로 지금까지 남아 있다.

- 전세가격 하락 때 보증금을 돌려받지 못하는 임차인을 위해 만들어진 제도가 1999년 1월 도입된 임차권등기명령제도이다. 이 제도는 임차기간이 끝난 세입자가 가옥주의 동의 없이 임대주택이 있는 소재지 관할 지방법원, 지방법원지원 또는 시군법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있도록 한 것이다. 임차인이 임대인으로부터 보증금을 받지 못하면 이사를 가고 싶어도 갈 수 없는 어려움을 덜어주기 위한 것이었다.

- 임대주택펀드는 고질적인 재원부족 문제를 해결하는 돌파구였다. 주공이 임대주택 건설을 획기적으로 늘리기 어려웠던 것도 국민임대주택을 지으면 지을수록 부채가 늘어났기 때문이다. 아무리 강력한 의지를 갖고 있더라도 돈 문제를 해결하지 못하면 한계가 있는 만큼 임대주택펀드라는 방식으로 자금을 마련하겠다는 것이다.

  임대주택펀드는 시중의 노는 돈(유휴자금)을 이용하기 때문에 재부담을 줄일 수 있다. 정부는 재정으로 투자손실분만 메워주면 되고, 투자원금은 임대기간이 끝난 뒤 비축용 주택을 판 돈으로 돌려주면 된다. 2007년 하반기쯤 시범사업으로 추진되는 비축용 임대주택 5000호 건설을 위한 임대주택펀드가 첫 선을 보이게 된다.