투에이스의 부동산 절세의 기술

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- 양도소득세는 보유한 기간에 따라 세율이 달라진다. 만약 매입한 지 1년이 지나지 않아서 팔면 양도소득세율은 양도차익의 50%를 내야 한다. 반면 1년에서 2년 사이에 팔면 양도차익의 40%, 2년이 지나면 일반세율인 24%를 내야 한다. 내가 아파트를 분양받은 지 1년 9개월밖에 안 되었지만 팔아야 할 상황이라면? 이럴 경우는 협의를 통해 잔금 날짜를 조금 미루는 것이 좋다. 매매계약은 지금 체결하더라도 잔금을 3개월 뒤에 받기로 함으로써 보유 기간을 2년으로 채우는 것이다.

- 투자 계획을 세울 때 세금 계획도 함께 세워라.

- 세금 문제가 생기면 국세청부터 찾아가라.

< 납세자를 위한 좋은 프로그램들 >

1. 국세청 세미래콜센터(국번 없이 126 : 부동산 세금뿐 아니라 전반적인 세금 문제 상담)

2. 납세자보호담당관 제도(국세청 홈페이지 http://nts.go.kr)에서 '국세정보 -> 납세서비스 -> 납세자보호담당관' 메뉴에서 해당 지역의 전화번호를 알 수 있다)

3. 국세청 현장소통의 날(매월 셋째 주 화요일은 국세청이 주최하는 '현장소통의 날'이다)

4. 국세청 홈택스 온라인 상담(국세청 홈페이지 홈택스 www.hometax.go.kr 의 '상담/제보' 서비스를 이용하는 것도 좋다)

5. 국세청 국세법령정보시스템(국세청 홈페이지 '법령정보' -> '국세법령정보시스템https://txsi.hometax.go.kr/docs/main.jsp)

6. 세법해석 사전답변 제도(국세법령정보시스템의 메뉴 중에서 '세법해석 사전답변 제도'를 이용할 수 있다

7. 대면 상담(국세청 고객만족센터를 방문 한다. 다만 사무실이 제주도에 있다.)

- 세무 상담을 받기 위한 돈을 아까워하지 말길 바란다. 세무 상담 비용은 30분당 5만 원 정도다. 이 상담료는 나중에 세금 신고 시에 비용으로 차감해 준다.

< 세무 상담 >

1. 마을 세무사(인터넷에서 '마을세무사'로 검색하거나 행정자치부 홈페이지 <www.moi.go.kr>의 '업무안내 -> 지방재정세제실')

2. 한국납세자연맹(www.koreatax.org)

3. 포털 사이트 다음(Daum) '행복재테크(http://cafe.daum.net/happy-tech)

4. 그밖의 기관(국세청 법규과, 국세청 세목소관 담당과, 행정자치부, 지방세의 경우에는 해당 시.군.구청 담당자에게 문의 할 수 있다.

- 부동산 세금의 종류 

살 때 내는 세금 : 취득세

가지고 있을 때 내는 세금 : 재산세, 종합부동산세(종부세)

월세를 받을 때 내는 세금 : 종합소득세(임대소득세), 법인세

팔 때 내는 세금 : 양도소득세, 부가가치세

명의를 넘길 때 내는 세금 : 증여세, 상속세

- 부동산 취득세는 기본적으로 4%를 기준으로 한다. 상가, 토지, 건물 등은 모두 4%를 적용하며, 여기에 예외적으로 원시취득이나 상속 등은 낮은 세율을 적용한다.

- 제적기간과 소멸시효

만약 세금을 내지 않은 채 제척기간이나 소멸시효가 지났는데 세무당국이 조치를 취하지 않고 넘어갔다면, 비록 뒤늦게 세무당국이 '지금이라도 세금을 납부하라'라고 독촉한다 해도 낼 필요가 없다.

- 감면 대상 주택은 주택 수에 포함되지 않는다

감면 제도를 항상 따라다니는 보너스 조항이 있다. 감면 대상 주택을 사게 되면 이 주택은 전체 보유 주택 수 산정에서 제외된다는 점이다. 만약 주택을 100채 가지고 있는데 이것이 모두 감면 대상 주택이고, 여기에 별도로 주택이 하나 더 있다고 치면, 그 별도의 주택 하나를 2년만 보유해도 1세대1주택으로 인정받을 수 있어 비과세가 되는 것이다.

- 취득세를 따라다니는 농어촌특별세.지방교육세 60일 이내에 신고하지 않으면 가산세(납부불성실가산세)가 붙는다.

- 10원 차이로 낙찰된 사례 : '이하'와 '초과'의 의미를 헷갈렸을 뿐이다.

경매로 낙찰을 받으면 취득세를 내게 된다. 취득세는 주택 매입 가격에 따라 세율이 달라진다. 85㎡ 이하의 규모일 경우 취득세 합계세율은 6억 원 이하일 때 1.1%이고, 6억 원을 초과하면 2.2%이다. 즉, 낙찰금액 6억 원까지는 취득세가 660만 원(6억 원×1.1%)이지만, 6억 원에서 1원이 더 붙는 순간 취득세는 약 1,320만 원(6억1원×2.2%)이 되는 것이다.

'이하'는 해당 숫자까지 포함되는 개념이다. 즉 '6억 원 이하'라는 말에는 6억 원이 포함된다. 반면 '초과'라는 말은 해당 숫자를 포함하지 않는 다. 즉 '6억 원 초과'라는 말은 6억1원부터 해당된다는 뜻이다. 안타깝게도 2등 입찰자는 이것을 헷갈려서 6억 원에 딱 맞춰 입찰하지 않고 10원을 적게 써 낸 것이다.

- '실투자금 5,000만 원'이라는 말에만 혹하는 경우가 생긴다. 투자 규모가 점점 커질수록 세금 때문에 곤란을 겪는 경우가 많아질 것이다. 그러므로 투자를 결정하기 전에는 항상 세금을 따져보기 바란다.

- 보유하기만 해도 내는 세금, 재산세

재산세에서 기억해야 할 것은 딱 하나 '6월 1일'이라는 날짜다. 재산세 부과 기준일이 바로 매년 6월 1일이기 때문이다. 5월 31일까지 소유하고 있었더라도 6월 1일부터 소유권이 넘어가면 그 부동산에 대한 재산세는 내지 않아도 된다. 반면 6월 1일까지 소유하고 있다가 다음날인 6월 2일에 소유권을 넘겼더라도 재산세는 내야 한다. 소유권이 이전되는 날짜의 기준은 등기 날짜와 납부하는 날짜 중 더 빠른 날짜이다. 따라서 부동산을 파는 사람 입장에서는 되도록 6월 1일 이전에 잔금을 받는 게 유리하다. 반면 사는 사람은 6월 1일 이후에 잔금을 치르는 게 유리하다.

6월 1일은 재산세 기준일이기도 하지만 종합부동산세 과세 기준일이기도 하다. 재산세는 큰 부담이 되지 않을 수 있지만 종합부동산세는 부담이 꽤 크다. 따라서 6월 1일을 기억해 두면 여러 모로 절세에 도움이 된다.

- 누진세율이란 과세 표준이 높아질수록 세율도 높아지는 구조를 말한다. 그래서 소득이 많거나 재산이 많을수록 상대적으로 세금을 더 많이 내게 된다. 소득 불평등을 줄여보자는 취지로 도입된 제도다. 누진세율의 세금을 아끼려면 일단 명의나 매도시기를 분산시켜야 한다.

- 부동산 수가 많아지면 종합부동산세 확인은 필수다

종합부동산세는 매매가 아니라 '보유'에 대해 세금을 매긴다. 단 임야나 농지처럼 실제 생산활동에 사용되는 토지에는 종합부동산세가 부과되지 않는다. 반면 생산활동에 사용되지 않고 비어있는 토지(나대지)에는 종합부동산세가 부과된다. 상가건물도 마찬가지다.

종합부동산세 계산은 너무 복잡해서 직접 계산이 쉽지 않다. 이때는 국세청 홈페이지의 '성실신고지원' 코너에 들어가면 종합부동산세에 대한 자세한 설명과 함께 '세액계산프로그램'이라는 이름의 엑셀 파일이 제공된다. 이 파일에 내가 가지고 있는 주택의 가격을 입력하면 자동으로 세액이 계산이 된다.

또는 '부동산114(http://www.r114.com)'에서 제공하는 '무료계산기' 서비스를 이용할 수도 있다. 메인페이지에 접속한 후 '더보기 -> 재테크솔루션 -> 무료계산기' 메뉴를 활용하면 된다.

- 세법에서는 조합원 입주권은 주택 수에 계산되는 반면, 분양권은 주택으로 보지 않고 부동산 권리로 본다. 분양권은 등기가 이루어지기 전까지 주택에 포함되지 않는다. 그래서 분양권은 받은 지 1년 이내에 팔게 되면 50%, 2년 이내에 팔게 되면 40%의 높은 단기 세율을 적용받게 된다. 단, 이때의 기준은 계약일이 아니라 잔금일이다. 계약은 2년이 채 안된 시점에 하더라도 매도자와 잘 협의해서 잔금일을 2년이 지난 후로 미룬다면 40%의 세율이 아니라 일반세율인 6~38%을 적용받을 수 있다.

- 공제 항목만 잘 챙겨도 양도소득세가 줄어든다

1. 수리비중 자본적지출 : 발코니 확장, 섀시 공사, 바닥 공사, 보일러 교체 등 (반면 수익적지출인 형광등 교체, 도배 및 장판 보일러 수리 등의 비용은 공제 받을 수 없다)

2. 필요경비 : 계약서나 신고서 등의 작성 비용, 인지대, 중개수수료 등

3. 장기보유특별공제 : 한 집에 오래 살다가 그 집을 팔았다면 양도소득세에서 일정비율을 공제해준다(3~10년 최저10%~30%까지)

4. 기본공제 : 1년에 한 번, 한 사람당 자산 그룹 별로 250만 원까지 공제 된다.

- 양도소득세를 절세하는 방법에 대해서는 하나만 기억하기 바란다. 바로 '무조건 분산하라'는 것이다. 양도소득세의 경우 소득이 높아지면 세율도 높아지는 누진세율이 적용되기 때문이다. 부부 사이에는 10년간 증여한 금액 중 6억 원까지는 비과세이고, 직계존속과 직계비속에게 증여할 때는 5,000만 원(미성년자 2,000만 원)까지 비과세가 적용된다. 단, 증여 금액은 10년간 증여한 금액을 모두 합해서 계산한다.

'배우자 이월과세'라는 것이 있다. 배우자에게 증여로 부동산을 이전했을 때 배우자가 5년 내에 그 부동산을 매도하면 증여 당시의 취득가액을 인정하지 않는 것이다.

- 양도소득세의 합산 기준일은 1월 1일부터 12월 31일까지이다. 양도소득세는 누진세 구조이기 때문에 과세표준이 넘어가면 세금을 더 많이 내야 한다. 따라서 시간을 분산하는 것도 절세 전략의 하나가 된다. 양도소득세는 전년도 양도차익을 합산하지 않고 새롭게 계산된다. 

- 양도소득세 필요경비 인정 항목(개인일 경우) 인정되는 것

취득 시 비용 : 취득세, 법무사 비용, 국민주택채권 매각차손, 취득 중개수수료, 취득 시 쟁송 비용, 변호사 비용, 경락대금에 불포함된 대항력 있는 전세보증금, 컨설팅 비용, 매수자 부담 양도소득세

양도 시 비용 : 양도 중개수수료, 세무사 양도소득세 신고수수료

수리 시 비용 : 발코니 확장, 섀시 공사, 바닥 공사, 난방시설 및 보일러 교체, 홈오토 설치, 자바라 방범창 설치, 방 확장 공사

- 인정되지 않는 것 : 대출금 이자, 경매 시 세입자 명도 비용, 수익적 지출 공사비(옥상방수 공사, 하수도관 교체, 오수 정화조 설비 교체, 보일러 수리, 도배, 타일, 욕조, 변기, 바닥재 공사, 버티컬 및 커튼, 장판, 싱크대 및 주방기구 교체, 도색, 문짝 교체, 조명 교체 등)

- 헷갈리기 쉬운 필요경비 항목들

1. 법정한도를 초과한 중개수수료도 필요경비로 인정받을 수 있다.

2. 컨설팅을 통해 물건을 낙찰받았다면 필요경비로 인정받을 수 있다.

3. 전 소유자의 체납관리비를 대신 내 경우도 필요경비로 본다.(조건: 첫째, 전소유자로부터 돌려받을 가능성이 없다는 것을 증명해야 한다. 그렇게 하려면 법원에 지급명령신청을 한 후 확정판결을 받으면 된다. 둘째, 단전이나 단수 등을 피하기 위해 어쩔 수 없이 냈다는 것을 증명해야 한다.)

4. 유치권 해결을 위한 비용도 필요경비로 인정받는다.

5. 대항력 있는 선순위임차인의 보증금도 필요경비로 인정받는다.

- 1세대1주택자가 집을 팔 때는 양도소득세가 비과세된다. 만약 50대인 가장이 자신 명의의 집, 부모님 명의의 집, 큰 자녀와 작은 자녀 명의의 집까지 온 가족이 보유한 집이 네 채라고 하자. 각각의 세대가 분리되어 있다는 전제 하에 2년만 지나면 이 네 채의 집은 모두 비과세 혜택을 받을 수 있다.

1세대는 본인, 배우자, 본인의 직계존비속, 배우자의 직계존비속, 본인의 형제자매, 배우자의 형제자매까지 인정된다. 이때 형제자매의 배우자는 인정되지 않는다. 즉 형수, 매형, 처남댁 등은 아무리 같이 살고 있어도 같은 세대로 보지 않는다.

- 일시적 2주택자는 비과세 혜택을 받는다.

1. 첫 번째 주택을 매입한 날부터 1년 후에 두 번째 주택을 매입할 것.

2. 첫 번째 주택을 매입한 날부터 2년 이상 보유할 것.

3. 두 번째 주택을 매입한 날부터 3년 이내에 첫 번째 주택을 매도할 것.

- 세대분리는 기본적으로 30세 이상이 되어야 가능하다. 다만 30세 이하라도 결혼을 해서 가정을 꾸렸거나, 최저생계비 이상의 소득이 있으면 세대분리를 할 수 있다.

- 전세의 임대소득세는 부부 합산 2주택까지 비과세 대상이고, 3주택 이상부터 과세 대상이다. 이때도 3억 원을 넘어가는 전세금에 대해서만 과세를 한다.

- 간주임대료수입은 어떻게 계산할까

기준이 되는 것은 정기예금 이자율이다. 참고로, 정기예금 이자율 1.8%는 2016년 귀속 이율로, 2017년 신고시 적용되는 수치다.

간주임대료수입 = (전세보증금 합계액 - 3억 원) × 60% × 정기예금이자율 1.8% - 수입이자 등

임대소득이 연 2,000만 원이하라면 2018년까지 비과세이므로, 이렇게 계산해서 나온 금액이 2,000만 원보다 적으면 소득세가 부과되지 않는다.

- 간주임대료의 비과세 마지노선

전세보증금 합계액 = { 2,000만 원/ (60% × 정기예금이자율 1.8%) } ＋ 3억 원

쉽게 말해서 전세보증금 합계가 대략 21억5,000만 원 이하라면 간주임대료가 2,000만 원 이하가 되어 비과세 혜택을 받을 수 있다. 물론 월세소득이 있다면 위의 공식에 2,000만 원이 아니라 2,000만 원에서 월세소득을 뺀 금액을 대입해야 할 것이다.

- 계약 파기로 받은 계약금은 소득세를 낼까

통상 살 사람이 계약을 파기하면 이미 지급했던 계약금을 포기하고, 팔 사람이 파기하면 계약금의 두 배를 사려던 사람에게 돌려주는 게 관례다. 세무당국에서는 파기 계약금 역시 소득으로 보고 있다. 이때는 양도소득세로 분류과세 되는 게 아니라, 기타소득으로 보아 종합소득세에 포함시킨다.

- 종합소득세 절세를 위한 3가지 팁

1. 근로소득과 임대소득을 분산하라

2. 사업자로 등록하면 공제 항목이 많아진다.

3. 오히려 추계신고(단순경비율)가 나을 때도 있다.

- 주택임대사업자 등록은 두 번의 절차를 거쳐야 한다. 먼저 거주지 관할 시.군.구청에 주택임대사업자로 등록하고, 발급받은 주택임대사업자 등록증을 가지고 다시 거주지 관할 세무서에 가서 사업자 등록을 해야 한다.

- 집을 사는 사람이 아직 주택임대사업자 등록을 하지 않은 상태라면, 시.군.구청에 매각신고를 한 후 양도받은 사람이 주택임대사업자로서의 지위를 포괄적으로 승계한다는 포괄양도양수계약을 하고 , 이를 계약서에 명시해야 한다. 매수하는 사람이 지위를 승계한다고 해놓고 실제로 주택임대사업자로 등록을 하지 않으면 매도한 사람이 과태료를 물게 된다. 지위를 승계 받은 사람은 4년에서 앞사람이 유지했던 기간을 뺀 나머지 기간 동안 사업을 유지해야 한다.

- 주택임대사업자는 종합부동산세를 내지 않는다. 임대사업용 주택은 5년이상 의무적으로보유해야 한다.

- 준공공임대주택이란 말 그대로 공공임대주택의 성격을 띤 민간임대주택을 말한다. 정부가 모든 주택을 공급하는 데에는 한계가 있으므로, 민간 주택임대사업자 중 요건에 맞는 사업자에게 세제혜택을 주고, 대신 주택을 값싸게 임대하도록 유도하는 제도다. 준공공임대주택 사업자는 주택을 한 채 이상 취득해서 이를 8년 이상 임대해야 한다. 8년을 임대하면 장기보유특별공제율이 50%까지, 10년을 임대하면 70%까지 공제된다.

소득세나 법인세 혜택도 있다. 85㎡ 이하이면서 기준시가 6억 원 이하의 주택을 세 채 이상 임대할 경우 소득세의 75%를 감면해주고, 종합부동산세 합산에서도 빼준다(임대료를 매년 5% 이상 올릴 수 없다).

- 상속세 및 증여세법 제41조의 4에 따르면 "타인으로부터 금전을 무상으로 또는 적정 이자율보다 낮은 이자율로 대출받은 경우에는 그 금전을 대출받은 자의 증여재산가액으로 한다"고 명시하고 있다. 쉽게 말해서, 적정한 이자율보다 낮은 이자율로 대출받은 것도 증여라고 보는 것이다.

- 법에서 정하고 있는 유산 상속 순위는 1순위가 배우자와 사망자의 직계비속(자녀 및 손자녀)이다. 직계비속이 없을 때에는 배우자와 사망자의 직계비속(부모 및 조부모)이 우선권을 갖는다. 만약 배우자가 직계존비속이 모두 없으면 사망자의 형제자매에게 순서가 돌아간다.

- 인맥관리 10계명

1. 먼저 인간이 되라.

2. 적을 만들지 마라.

3. 스승부터 찾아라.

4. 생명의 은인처럼 만나라.

5. 첫사랑보다 강렬한 인상을 남겨라.

6. 헤어질 때 다시 만나고 싶은 사람이 되라.

7. 하루에 세 번 참고, 세 번 웃고, 세 번 칭찬하라.

8. 내 일처럼 기뻐하고 내 일처럼 슬퍼하라.

9. Give & give & forget.(주고, 또 주고, 준 것을 잊어버리라)

10. 한 번 인맥은 영원한 인맥으로 만나라.