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부동산 소액투자의 정석 본문
- 게으름을 떨쳐버려야 하는 건 당연하다. 다만 나는 재테크 분야에서 '열심히'라는 단어는 끈기를 의미하는 것이지, 몰입을 의미하는 것이 아니라고 생각한다. 현실적으로 그렇고, 확률적으로 그렇다.
- 일단, 부동산 투자에서 성공한 뒤에 다른 것을 하자. 내가 부동산 전문가라서 그렇게 말하는 것이 아니라, 확률이 그렇다. 부동산이 가장 쉽다. 그리고 부동산이 가장 덜 위험하다. 설령 삐끗하더라도 망하지 않는다. 그러나 다른 재테크 수단은 그에 비해 매우 위험하다. 삐끗하면 절망의 나락으로 떨어지고, 잘 하다가도 삐끗할 가능성이 크다. 간혹 크게 성공한 사례에 현혹되지 말고, 현실적이고 확률 높은 게 무엇인지 다시 한번 찬찬히 고민해 보길 바란다.
- 가격이 떨어지는 것만이 리스크가 아니다. 가격이 오르는데 거기에 올라타지 못하는 것도 리스크다.
- 부동산 공부는 이렇게 하는 것이다. 경매 수업을 듣고, 아파트와 재개발, 재건축, 상가, 토지 관련 부동산 학습 과정을 수료했다고 해서 공부가 끝난 것이 아니다. 이들은 그저 기본일 뿐이다. 진짜 공부는 그다음부터 시작된다. 끊임없는 사례 습득, 각 사례의 결과 체크, 사례를 통해 배울 점 정리 등을 통해 실력이 향상된다.
- 뉴 전세 레버리지 전략의 핵심은 이것이다. 정부의 규제가 심해지고 투자자들이 지나치게 갭투자에 열광할 때는, '매도 전략'으로 가야 한다. 정부가 이렇게나 강력히 보유 주택 수를 늘리지 말라는데, 굳이 이럴 때도 주택 수를 늘려갈 필요는 없다. 정부의 규제에 맞설 필요도 없거니와 소시민으로서 정부의 규제에 맞서봐야 나만 피를 흘리게 된다. 대중 역시 그렇다. 이들이 언제까지나 갭투자에 열광하지는 않을 것이다. 그들도 언젠가는 부동산에 관심을 끊고 '이제 부동산은 끝났다'며, 부동산 매매보다는 '전 · 월세' 거주를 선호하게 될 것이다. 이러한 시기는 반드시 찾아온다. 그때가 오기 전까지는 본격적인 전세 레버리지 투자를 미뤄두는 것이 좋다.
- 복리의 효과를 거두려면, 투자를 통해 낸 수익금 전부를 모조리 투자해야 한다는 것이다. 사실 전액을 모조리 투자하기는 현실적으로 매우 어렵다. 어떻게 가진 자금에 꼭 맞는 물건을 고를 수 있겠는가? 부동산이 주식도 아니고, 자신의 자금에 맞는 만큼 지분을 살 수 있는 것도 아니다. 그러나 일단은 투자의 수익금 모두를 합쳐 재투자한다는 원칙을 지키려고 노력해야 한다. 일정한 단계에 이르기 전까지 '파티는 금지'다. 아니, 가족이나 지인과 즐겁게 식사 한 끼를 하는 정도의 가벼운 파티는 허락하는 것으로 하자. 목표는 '두 자릿수'로 정한다. 최소 12%에서 20%의 수익률을 목표로 하는 것이다. 실질적으로 조금 수익률이 떨어져 7~8% 수익률이 나온다고 해도, 이 정도도 비범한 수익률인 만큼 우리의 자산을 비범하게 늘려줄 수 있다. 그럼에도 일단 목표는 12%~20%로 잡는다. 다만 그보다 높은 수익률을 목표로 삼진 말자. 지나치게 높은 수익률을 목표로 하면 욕심에 휘둘리게 된다. 자칫하다 위험한 대상에 손을 대거나 더 큰 욕심 때문에 타이밍을 놓치는 일도 생긴다.
- 전세 레버리지 전략의 원칙을 지키는 데 반드시 지켜야 할 세 가지 조건
1. 지속적으로 주택의 전세가격 상승이 예상되는 지역
2. 전세가율이 85% 이상인 주택
3. 4년 안에 투자 원금 회수율 100%
- 자산 가격의 상승과 하락을 결정하는 건 그것의 '희소성'과 '한정성'이다. 부동산의 기반은 토지다. 토지는 한정적일 수밖에 없다. 특히 사람들이 선호하는 토지, 즉 선호하는 지역은 더욱 한정적이다. 때문에 장기적으로 볼 때 부동산 가격은 상승하게 된다. 그리고 이를 빌리는 데 필요한 전세금도 상승할 수밖에 없다. 그러니 일시적인 역전세난에 좌절할 필요가 없다.
- 나 홀로 아파트의 경우 대단지 아파트의 가격이 5억 원에서 6억 원으로 오를 때까지, 그냥 변화 없이 잠잠하다. 아무런 변화가 없어서 '역시 나 홀로 아파트는 안 돼'라는 생각을 갖게 만든다. 그러다가 어느 순간에 이르면, 3억 5,000만 원이었던 나 홀로 아파트가 갑자기 4억 3,000만 원이 된다. 바로 '이때'가 공략해야 할 시점이다.
어째서 이런 일이 벌어지는 것일까? 아무리 나 홀로 아파트라고 해도 결국 '부동산의 가격은 시장가격 수준에 맞춰진다'는 원칙 때문이다. 조금만 생각해도 아주 상식적인 이야기다. 예를 들어, 현재 강남의 대단지 84㎡ 아파트 평균 가격이 14억 원 정도인데 같은 지역 같은 평수의 나 홀로 아파트가 3억 원이라면, 이 아파트의 가격이 계속 그대로 머무르겠는가? 그럴 수는 없다. 비단 나 홀로 아파트라고 해도, 머지않아 대단지 아파트 가격을 따라 최소 9~10억 원 정도로 가격이 형성될 것이다.
단, 이와 같은 투자에서 중요한 2가지가 있다. 하나는 시점이고, 다른 하나는 나 홀로 아파트의 입지다. 나 홀로 아파트의 경우, 매입 시점이 정해져 있다. 아무 때나 매입해서는 절대 안 된다는 이야기다. 물론, 어느 부동산이든 아무 때나 매입해도 되는 건 아니지만, 특히 나 홀로 아파트일 경우 매입 시점을 매우 면밀히 따져봐야 한다. 그렇지 않으면, 다른 부동산의 가격이 다 오를 때 전혀 오르지 않다가 매도한 후에는 (다른 부동산의 가격이 상대적으로 많이 올라서) 아무것도 매수할 수 없는 절망적인 상황에 처할 수 있기 때문이다. 주변 사람들로부터 '나 홀로 아파트는 절대 사지 마라'라는 말을 자주 듣게 되는 것도 이러한 이유 때문이다.
나 홀로 아파트의 가격은 좀처럼 오르질 않는다. 가격이 수년째 그대로 유지되고, 심지어 다른 아파트의 가격이 다 올라도 전혀 오르지 않는 경우가 태반이다. 그러니 대부분의 사람들은 '가격이 오르지 않은 상태'만 봤을 가능성이 크다. 하지만 실제로 시세를 살펴보면, 전혀 그렇지 않다는 걸 알 수 있다. 나 홀로 아파트도 가격이 오른다. 다만 워낙 짧은 기간에만 오르기 때문에 이를 대중이 잘 모를 뿐이다. 그러니 우리는 그 짧은 순간을 노려야 한다. 그때가 언제인가? 그건 주변의 대단지 아파트들의 가격이 모두 오른 후, 그것도 충분히 오른 후다. 나 홀로 아파트는 바로 이때 매수해야 한다. 이때가 바로 매수 기회인 셈이다. 사실 생각해 보면, 나 홀로 아파트를 매수하는 원칙만 알면, 현실적으로는 매수가 매우 쉽다. 이는 차분하게 생각하면서 물건을 고를 시간적 여유가 있다는 뜻이다.
여기에 한 가지만 덧붙인다면, 나 홀로 아파트의 매매가격에는 변화가 없지만 전세가격이 꾸준히 오른 상태라면, 더욱 좋은 기회다. 전세가격이 꾸준히 올랐다는 건 두 가지를 의미한다. 하나는 실수요자가 충분히 선호하는 곳이라는 뜻, 또 다른 하나는 아직 매매가격이 오르지 않았다는 뜻이다. 그러니, 더할 나위 없이 좋은 기회라고 할 수 있다.
- 나 홀로 아파트의 가격이 상승하려면 나 홀로 아파트가 일단 대중에게 노출되어야 한다. 가뜩이나 나 홀로 아파트라서 노출이 어려운데, 그나마 대단지 아파트들 사이에 끼어 있거나 대단지와 가까운 곳에 있거나, 그것도 아니라면 기반 시설이 잘 갖춰진 곳에 있어야 하는 것이다. 이런 입지의 나 홀로 아파트를 골라야 한다. 이를 테면, 학군 강세 지역 중 하나인 목동 같은 경우, 전체적으로 기반 시설이 잘 갖춰져 있고 무엇보다 '좋은 학군'이란 대단히 큰 장점이 있으므로 늘 수요가 끊이지 않는다. 따라서 이런 지역에 숨어 있는 나 홀로 아파트를 찾아보는 것도 좋겠다.
- 소액으로 비 로열의 아파트에 투자하려면 다음을 기억해야 한다. 첫째, 관심 있는 단지의 로열과 비 로열동 물건의 차이가 어떤 이유로 벌어졌고, 이에 따라 가격이 어떻게 형성되었는지를 잘 파악해야 한다. 둘째, 비 로열 물건으로 분류되었다고 해도 투자하기 괜찮은 비 로열 물건은 없는지 찾아보고, 이 물건이 급매로 나올 경우 가격이 어느 정도이면 적당한지 알고 있어야 한다. 셋째, 투자하기 적당한 비 로열 물건이 급매로 나올 경우 확신을 갖고 과감하게 매수할 수 있어야 한다. 어찌 보면 매우 단순한 전략이지만, 구사하는 것은 결코 쉽지 않을 것이다.
- 그 단지의 로열동 로열층의 물건을 찾는다. 무조건 이것부터 하라. 그리고 왜 그 물건이 사람들이 가장 선호하는 물건이 되었는지 알아야 한다. 이를 기준으로 문제점을 찾고 그것을 근거로 가격을 따져봐야 한다. 그렇게 하다보면, 각 물건이 적절한 가격에 나왔는지 아닌지 알 수 있다. 이것이 한 아파트 단지에서 좋은 투자 물건을 찾는 정석이다.
만약 같은 가격으로, 좋은 지역 비 로열동 비 로열층 아파트와 외곽지역 로열동 로열층 아파트를 살 수 있다면, 당신은 어떤 아파트에 투자할 것인가? 외곽 지역의 로열동 로열층 아파트를 사는 것이 정석이다. 그런데 간혹, 비 로열동 비 로열층이 아닌데도 아주 헐값에 나오는 물건이 있다. 우리가 공략해야 할 것은 바로 이런 물건이다. 일반적으로 로열과 비 로열 아파트의 가격 차이는 약 5~10% 가량이다.
지역에 따라서는 저층인데도 해가 잘 들고, 통풍이 잘 되는 곳도 있다. 1층이어도 사생활 침해가 없고, 남향에, 시야가 막히지 않았다면 충분히 승산이 있다. 게다가 이런 물건이 아주 싸게 나와 있다면 과감하게 베팅해 볼만하다.
- 어떤 미분양 아파트를 공략해야 할까? 우선, 일체 흠이 없는 대상을 먼저 골라야 한다. 사람들이 거주하는 아파트와 흠이라는 게 무엇이겠는가? 교통 편의가 없다든지, 홀로 떨어져 있는 동이라든지, 또는 그 정도에 준하는 단지라든지, 가까이에 혐오 시설이 있다든지, 기반 시설이 전혀 갖춰지지 않은 곳에 새로 건립된 것이라든지 하는 것이다. 이 같은 흠이 하나라도 있어서는 안 된다. 즉, 아파트 자체로서는 별로 흠잡을 데 없이 괜찮아야 한다는 말이다. 대단지 주변에 기피 혹은 혐오 시설이 없고, 교통 사정이나 기반 시설 등은 당장 좋지 않아도 시간이 지날수록 좋아질 것이 확실한 곳이라면 관심을 가져보자. 이렇게 아무 흠도 없는 아파트 단지가 왜 미분양이 된 걸까? 그 이유는 2가지밖에 없다. 처음 분양 가격이 너무 비쌌거나 주변에 물량이 너무 많아서. 여기에 주의할 것이 또 있다. 이 '물량'이라는 건 입주 물량을 의미한다. 사실 분양 물량이 많다고 해도 미분양이 나는 경우는 드물다. 주변에 입주 물량이 많아지는 시점에서 마침 분양을 시작하는 물건들은 미분양이 나는 경우가 많다.
미분양 물건은 반드시 그렇게 남은 이유가 있으므로 반드시 그 원인을 꼼꼼히 살펴보고, 꼭 '특별히 흠잡은 데 없는 좋은 아파트인데도 미분양이 난 경우'만 공략해야 한다. 그저 좋은 할인 혜택에만 혹해서 결정하지 않길 바란다. 미분양된 부동산의 매수 결정은 '부동산의 가치'가 기준이 되어야 한다.
- 가격이 어느 정도 수준이어야 급매물이라고 할 수 있을까? 일반적으로 현재 시세보다 10% 정도 낮은 금액을 급매로 본다. 이 정도의 금액에 나온 매물이라면, 기다리지 말고 과감하게 베팅해 볼 필요가 있다. 실제 입주가 시장된 장에서 가격이 전혀 내리지 않는 물건도 있다. 왜 이런 일이 발생하는 걸까? 이는 2가지 중 하나다. 하나는 그동안 워낙 주변에 공급이 없어서 입주가 시작되자마자 전세 물량이 금방 소진되는 경우, 또 하나는 그동안 어떤 이유에서인지 아파트의 매매가격이 하나도 오르지 않은 경우다. 입주 시점에서 가격이 별로 오르지 않았거나 그대로인 아파트 단지는 유심히 지켜볼 필요가 있다. 단, 여기서 유의해야 할 것이 있다. 이런 아파트, 다시 말해 극적인 반전 드라마를 펼쳐줄 아파트에는 특별한 하자가 없어야 한다. 그야말로 그동안 가격이 오르지 않은 이유가 순전히 주변 물량 때문이거나, 가격이 비쌌기 때문이어야 한다. 주변 물량 때문에 가격이 눌려 있다가 주변 물량이 사라지는 시점에 입주하는 아파트라면, 또 가격이 비싸서 움직임이 없던 아파트였는데 주변 시세가 그 정도 가격 수준으로 올라왔다면, 입주 시점에 적극적으로 공략해야 하는 것이다.
- 대단한 선택을 하려고 하기보다 멍청한 선택을 하지 않으려고 하는 것이 투자다. 그런 선택이 쌓이면 결국 놀라운 성과로 나타나게 된다. 사람들은 모두 더 많은 돈을 벌려고만 하기에 오히려 '멍청한 선택'들을 많이 하게 되고, 그 멍청한 선택 때문에 결국 돈을 더 많이 날리게 된다. 투자에서 돈을 많이 벌어야 성공인 것 같겠지만, 그렇지 않다. 그저 돈을 잘 잃지 않는 선택의 결과로 성공에 가까워진다.
- 신축 빌라에 투자하고 싶다면, 철저하게 1, 2등 지역에만 국한해 투자하길 바란다.
※ 투자 가치 있는 신축 빌라 고르는 팁
1. 전세가율이 높은 빌라
전세가격 대비 매매가격의 수준을 보면, 해당 빌라의 매매가격이 비싼지 싼지 적절한지를 알 수 있다. 그렇다면 전세가율은 어느 정도가 되어야 할까? 투자 목적으로 빌라를 매수하는 경우에는 적어도 전세가율이 85%는 넘어야 한다. 이상적인 건 88% 선이다. 예를 들어, 해당 빌라의 전세가격이 2억 5,000만 원이라면 매매가격은 적어도 2억 9,400만 원(25,000만 원÷0.85)쯤은 되어야 하는 것이다. 전세가율이 85%가 넘어야 하는 이유는 그 정도는 돼야 4년 후 전세금 상승분만으로 원금을 회수할 가능성이 크기 때문이다. 4년만에 원금을 회수할 수 있다면, 앞으로도 전세 레버리지용 부동산으로 삼아 계속 보유해도 되고, 매도해서 수익을 실현해도 된다. 즉, 어떤 전략을 취해도 이익이 확정되므로 성공한 투자가 되는 것이다.
2. 초역세권 빌라
만약 투자하려는 빌라가 있는 지역이 1, 2등 지역은 아니라고 해도 그 지역이 탁월한 입지를 갖추고 있다면 투자해 볼 가치가 있다. 서울권에 전철이 계속 늘어난다고 해도, 역시 초역세권에 속하는 입지는 제한적일 수밖에 없고, 그 주변에 아무리 많은 빌라가 지어진다고 해도 한계가 있다. 즉 희소성을 가질 수 있다는 말이다. 탁월한 편의성과 희소성을 가지고 있으니, 부동산 가격은 오를 수밖에 없다.
3. 핵심지역의 빌라
이왕이면 서울이 좋다. 특히 신축 빌라에 투자할 경우, 예외적인 상황을 제외한다면 서울에서 뜨는 지역의 빌라부터 먼저 보는 게 좋다. 이 방식을 추천하는 가장 큰 이유는 서울이 세입자 수요도 가장 많고 전세금도 가장 많이 오르고, 결국 가장 안전하기 때문이다.
4. 최대한 저렴하게 매입
5. 시야가 막히지 않은 빌라
시야가 답답하게 막히지 않은 빌라를 우선적으로 선택하라고 해서 거실과 모든 방 창문에서 내다보는 시야가 트여 있는 걸 찾으려고 해선 안 된다. 그러다가는 아예 빌라 투자를 하지 못할 수도 있다. 시야가 막히지 않았다는 건 거실에서 볼 때의 기준이며 나머지는 보너스 정도로 생각하는 게 좋다. 즉, 다른 방 창문앞까지 막히지 않았다면 고마운 것이고, 거실에서 보는 시야만 트여 있어도 괜찮다고 볼 수 있다.
6. 기능상 문제가 없는 빌라
예를 들어, 욕실문을 열었더니 바로 옆에 샤워기가 있는 경우 실제 샤워를 할 때는 물이 욕실 문에 모조리 튈 수 밖에 없다. 또 변기와 벽 사이가 너무 좁아서 용변 후 뒤처리를 하기가 곤란한 경우도 있고 주방에 냉장고를 놓으면 싱크대 문이 열리지 않는 경우도 생긴다. 이처럼 기능상의 문제는 대개 욕실과 주방에서 일어날 수 있으니 특별히 이 부분을 꼼꼼히 체크할 필요가 있다. 다만 기능상의 문제를 해당 빌라의 매수 결정에 결정적인 요소로 삼을 필요는 없다. 이러한 문제는 수리를 하거나 교체하면 해결할 수 있기 때문이다.
7. 옆집에 건축될 소지가 없는 빌라
해당 빌라 옆집이 낮은 구옥으로 남아 있어 전망이 트여있는 곳이라면, 주의해야 한다.
8. 가까이에 혐오 시설이 없는 빌라
빌라의 경우 특별히 체크해야 할 혐오 시설이 있다. 바로 고압선이다. 주택가로 지나는 고압선의 경우 특별히 '노란색'으로 표시가 되어 있다. 창문을 열었을 때 바로 고압선이 지나간다든지 변압기가 바로 앞에 위치해 있다면 피하는 것이 좋다.
9. 단지형 빌라
요즘은 단지형으로 건축되는 빌라도 있다. 1동짜리 단독 빌라에 비해 주거 환경의 쾌적성이 좋고, 노출 면에서 유리하다.
10. 완벽한 빌라는 없다. 가격이 관건
11. 떨이 빌라
시간을 두고 천천히, 빌라의 가치를 보는 시각을 높이고 분석력도 키우면서 인맥을 쌓아라.
- 양재동 빌라는 낡은 구옥인데다 재개발 같은 호재가 없었음에도 왜 이렇게 높은 수익을 내게 된 것일까? 그건 그 빌라가 위치한 양재동이 '뜨는 지역'이었기 때문이다. 거기에 더해 이를 매수하는 데 투자금이 적게 들었다는 것이 결정적이었다. 소액으로 투자할 수 있었던 건 '개발에 대한 기대감'이 없었기 때문이다. 다시 말해, 지역 특성상 앞으로 계속 주목받을 곳인데 주변 환경 등을 고려할 때는 재개발 같은 호재를 기대하기 힘든 지역, 그래서 대중의 시각에서 벗어난 지역의 빌라를 공략해야 하는 것이다.
- 투자 전략의 포인트는 '뜨는 지역+적은 투자금'의 조건을 갖춘 대상에 투자하는 것이다. 강남을 제외한 '뜨는 지역'을 한 곳 알려준다면, 한강 변이다. 한강 변에 속하긴 하는데 개발될 여지가 딱히 보이지 않아 대중의 기대감이 없고, 그래서 가격이 낮아 소액으로 투자할 수 있는 빌라를 찾으라는 것이다. 이 조건에 맞는 빌라를 찾아서 적은 투자금으로 매수해 몇 년의 세월을 버틴다면, 반드시 보상받을 것이다. 여기서 핵심 포인트를 한 가지 더 이야기하겠다. 한강 변의 빌라라고 하면 대부분의 투자자들이 한강에 아주 가까이 붙어있는 빌라만 찾는다. 그러나 범위를 조금 더 넓게 잡아도 괜찮다.
- 호재라는 것이 특별할 것이 없는 세상에 살고 있다. 거의 모든 호재가 오픈된다. 따라서 '어디어디가 좋은지'를 아는 것은 하나도 중요하지 않다. 중요한 건, '어디가 좋은데, 그곳의 성장성이 예상보다 훨씬 크다' 혹은 '그곳의 성장성이 예상보다 훨씬 오래갈 것이다' 같은 가치의 크기를 아는 것이다.
- 핵심포인트는 역시 넓은 대지지분을 싸게 샀다는 것이다. 결국 대지지분이 넓은 주택은 세월이 지나도 반드시 그 가치를 한다. 당연히 싼 가격에 매수해야 한다. 이미 개발로 들썩이고 있는 지역의 넓은 대지지분의 빌라를 제 가격에 사는 것은 큰 의미가 없다. 약간 싸게 사는 것도 의미가 없다. 약간 싸게 사는 그 가격이 시세다. 개발이 된다고 해도 상당한 시간이 걸리는 일인데, 대지지분이 넓으면 그만큼 투자금이 많이 들어가므로, 오랜 세월을 버티기에는 적당하지 않다. 따라서 개발지역에서 대지지분이 넒은 빌라는 할인을 받을 수밖에 없다. 실제로, 대지지분당 평가 금액보다는 입주권의 프리미엄이 더 높기 때문이다. 이러한 이유로, 대지지분이 넓은 빌라를 그저 싸게 산 것으로 만족하면 안 된다. 그건 그냥 시세대로 산 것이다. 대지지분이 넓은 빌라를 싸게 사려면 앞의 사례처럼, 한 절반 정도 가격 또는 최소한 30% 이상은 할인된 금액에 사야 의미가 있다. 그렇게 싼 가격의 넓은 대지지분을 가진 빌라를 가지고 있으면 반드시 빛을 보게 되는데, 혹여 개발 지역에 선정되지 않더라도 빌라 업자들이 매도를 제안해 오기 때문이다. 교통이 편리하고, 수요가 많고, 직장이 몰려 있는 지역과 연계가 잘 되는 곳, 이런 지역이 될 것이다. 글을 쓰는 2019년 시점으로 말하자면, 마포구와 영등포구, 동작구, 성동구, 광진구 정도다. 단, 이때 가장 주의해야 할 것은 '시간 계산'이다. 대지지분이 넓은 빌라가 아주 싼 가격에 나왔다면, 그 지역에 대한 대중의 기대감이 없기 때문으로 봐야 한다. 따라서 1~2년이 아니라 5~6년 후에는 어떻게 될까 하는 시각을 가지고, 그런 빌라를 봐야 한다. 주의해야 할 것이 또 하나 있다. '언젠가는 되겠지' 하는 시각으로 접근하는 건 금물이다. 최소한 5년 안에는 뭔가 큰 희망이 발견될 것으로 예상돼야 한다. 그래야 10년 후 빛을 보게 돼도 보상받는 것에 의미가 있다.
- '택지개발지구'가 무엇인가? 모든 건물의 용도가 미리 정해진 곳이 바로 택지개발지구다. 따라서 어느 날 갑자기 상가였던 건물이 오피스텔이 되고, 주차장 부지가 오피스텔이 되는 일은 일어나지 않는다. 그것이 택지개발지구의 매력이다. 그러니 이곳에 위치한 오피스텔은 희소성 때문에 가치가 꾸준히 상승할 수 있다.
- 택지개발지구 오피스텔 투자 시 유의점
1. 분양은 받지 말 것
2. 입주 시 마이너스 물건을 공략할 것
오직 수익률을 기준으로 삼아라. 2019년 현시점 은행이자율이 약 2.5%임을 감안할 때 약 5% 이상의 수익률이 가능하다면 매입해 볼 만하다.
3. 아파텔의 찬스
일반적으로, 적절해 보이는 아파텔 가격은 취득세를 감안해 할인한 가격에서 약 10% 정도 추가 할인된 가격이다.
4. 신규 평면 40㎡ 오피스텔 (1.5룸 구조의 원룸)
5. 복층 오피스텔은 피할 것
복층 오피스텔은 건설사들의 판매 꼼수다. 매수자로 하여금 저렴해 보이게 해서 판매를 촉진하는 상품인 셈이다.
6. 오피스텔은 10년 차에 매도할 것
오피스텔 투자 기간은 최대 15년으로 보라. 즉, 건축된지 5년 정도가 된 오피스텔까지는 매수해도 괜찮다. 그렇게 매수한 오피스텔을 약 10년 정도 임대하면서 매매가격은 2배, 수익은 투자금 대비 6~7배 내는 것을 목표로 한다면, 매우 현명한 투자가 될 것이다.
7. 전세와 월세는 시장의 흐름에 맞출 것
돈을 벌고 싶다면 절대 잊지 말아야 할 2가지가 있는데, 그건 '레버리지'와 '현금흐름'이다. 가진 돈이 없는 상태에서 빨리 돈을 벌고 싶다면 당연히 레버리지를 쓸 줄 알아야 하는데, 문제는 이때 현금흐름이 없다면 위기가 닥칠 때 어마어마한 독이 될 수 있다. 따라서 레버리지를 쓰되, 반드시 현금흐름을 함께 만들어 가면서 써야 한다. 그런 의미에서 매달 착착 월세가 발생하는 오피스텔을 하나씩 늘려가는 건 대단히 유용한 전략이다. 다만 이 오피스텔의 투자를 전세 전략으로 가져갈지 월세 전략으로 가져갈지 둘 중 하나를 결정하기보다 현명한 건, 융통성을 가지고 스위치 전략을 쓰는 것이다. 스위치 전략이란 시장 상황상 월세가 유리하면 월세로, 전세가 유리하면 전세로 바꾸는 것이다.
- 지방에도 핵심적인 지역이 있다. 우선은 광역시, 그다음은 시청이 있는 지역이다. 이러한 지역엔 충분히 수요가 있다. 지방이라고 해도 그 지방의 핵심적인 산업이 있고, 그런 산업 시설에서 근무하는 이들도 상당하다. 따라서 지방이라면, 광역시부터 봐야 하는 것이다. 인천, 부산, 대전, 대구, 울산, 광주 일단, 이곳부터 먼저 살피자.
- 싸게 사는 것만이 이익은 아니다. 싸게 샀지만 가격이 오를 때까지 5년을 기다려야 한다면? 또 약간 비싸게 샀지만 사자마자 가격이 계속 올라서 1년 만에 많은 상승을 보였다면? 둘 중 어느 쪽이 더 이익일까? 투자를 할 때 반드시 고려해야 할 것 중 하나는 '시간 가치'다. 이러한 시간 가치의 개념 없이, 그저 '가격이 올랐다, 내렸다'만 생각하면 오히려 많은 것을 잃게 될 수 있다.
- 관심 있는 지방에 입주 물량이 평균 물량에 비해 2배 이상이 쏟아진다면, 공급되는 아파트의 입주가 예측되는 시점 6개월 전까지는 매도를 고려하는 것이 좋다. 입주 물량의 쓰나미를 버텨내기 힘들기 때문이다. 그리고 입주 물량이 평균보다 2배 이상 많다는 건, 3년 전부터 부동산 경기가 좋아져 건설사가 2배 이상 분양했다는 의미이므로 그사이 부동산 가격이 상당히 올랐을 가능성이 크다. 따라서 이때는 매도해도 상당한 차익을 낼 가능성이 있으니 매도를 고려하는 것이 좋다.
- 많은 이가 착각하는 것 한 가지는, 열심히 노력하면 돈을 벌 수 있다고 생각하는 것이다. 분명히 말하지만, 그렇지 않다. '큰돈'은 나의 열심히나 노력과 별로 상관이 없다. 결국 시장이 벌어주는 것이다. 그러니 노력하지 말고 그냥 놀라는 말은 아니다. 우리가 해야 할 일은 이것이다.
"위험은 줄이고, 확률을 높이는 행위를 계속하는 것."
