부동산 투자 인사이트

- 상승과 하락으로 변화를 만들어가는 과정에서 부동산만이 가진 고유의 특성들로 인해 변동성이 생긴다. 변동성이 생기는 밑바탕에는 주거와 자산이라는 본질이 깔려 있으며, 그 본질을 깨우고 움직이는 시작점이 공급이다. 

- 수요와 공급의 변화는 늘 시장에 존재한다. 그 중 중요한 특성이 적절한 시기에 공급을 완성시키는 것이 공급의 적시성이다. 공급의 적시성을 가지지 못하는 주거 부동산의 특성으로 인해 수급 불일치가 생긴다. 이 수급 불일치로 생겨나는 시차 때문에 공급이 들어오기 전까지 가격이 상승하는 변동성이 생긴다.

- 공급과 가격이 원인과 결과가 되어 반복하는 흐름을 알 수 있다. 가격의 상승은 공급을 감소시키고, 감소된 공급량은 다시 가격 상승의 원인을 제공한다. 공급의 변동성으로 만든 가격이 다시 공급의 변동성을 만들게 되는 것이다.

- 부동산 가격에 영향을 주는 여러 원인들 중에서 학군은 그 힘이 가장 강하다. 따라서 어느 도시든 간에 가장 높은 가격대에 형성되어 있다. 이는 학군이 부모의 자녀교육에 대한 의지의 표현일 수도 있고, 또 주거지 선택 시 교통과 더불어 가장 많이 고려되기 때문이다. 여기서 중요한 것은 학군이라는 교육의 목적과 특정한 시기에 자녀교육을 시켜야 한다는 시간의 만남이 존재한다는 점이다. 다시 말해 시간과 목적이 만나서 가장 강한 힘을 만들어냈다고 봐야 한다.

- 부동산에서 '시세'라고 할 수 있는 가격이 어느 선에서 결정되는지는 여러 가지 원인과 이유가 있다. 가격은 입지, 입지 안의 위치, 상품 이렇게 3가지 이유로 결정된다. 비슷한 입지 안에서도 위치로 더 자세하게 들어가면 지하철 역세권, 학교, 조망 등 어떤 편익이 있는지에 따라 가격이 달라진다. 교통망, 즉 지하철이나 새로운 교통은 지역과 지역의 위치를 극복해준다. 또한 여기서 생겨나는 이동거리의 단축, 즉 시간이라는 편익이 가격에 반영되기 때문에 지하철 역세권이 높은 가격에서도 선택되어지고, 높은 가격에 결정되는 것이다. 이는 가치 지불의 의사를 말하는 것이며, 가격 상승의 본질과는 다르다. 서울의 교통망, 특히 지하철은 가격 결정에 많은 영향을 주지만, 지방으로 갈수록 그 영향력은 크지 않다. 서울 수도권은 도심과 일자리가 많은 곳이라 접근하는 시간의 차이가 크게 나지만, 이동거리가 작은 지방은 큰 차이가 없기 때문이다.

- 수요는 장기적인 관점과 단기적인 관점에서 생각해봐야 한다. 지금 당장 시장에서 움직이는 수요가 있고, 상승기에 출연하는 투자 수요와 잠재 수요가 있다. 이들은 단기에 움직이는 수요라고 할 수 있다. 장기 수요는 소득의 증가로 늘어나는 수요가 대표적이다. 이렇게 장기 수요와 단기 수요는 인구수 증가, 가구수 증가, 소득 증가를 통해 지속적으로 늘어나는 수요라고 할 수가 있다. 한 도시가 가지고 있는 수요의 총량은 결국 매매, 전세, 월세로 어떤 거주 형태든 받아주는 수요다. 이 모든 변동 수요의 결과는 결국 매매, 전세, 월세라는 실수요자로 귀결된다. 아무리 투자 수요가 많이 들어온다고 해도 이 투자자의 물건을 받아주는 이들은 그 도시 안에 살고 있는 전세, 월세의 실수요자다. 결국 이는 실수요자 한 명을 사라지게 하는 수요일 수밖에 없다. 이렇게 해서 사라지게 되는 수요량의 크기가 그 도시가 가지고 있는 한계 수요다. 그 속에서 상승과 하락이 반복된다고 할 수가 있다. 그렇게 또 일정한 시간이 지나면서 신규 수요가 다시 등장하고, 결국 이 수요조차 공급으로 빨려 들어가게 되면서 시장은 수요와 공급이라는 큰 틀에서 벗어나지 못하게 된다. 그래서 한 도시가 만들어 내는 최대 신규 수요가 그 도시 수요의 힘의 근원이다. 이것이 모이는 시간의 길이에 따라 힘의 크기는 다르게 된다. 우리가 굳이 알 수 없는 변동 수요에 집착할 필요가 없는 것이다. 그중에서도 신규 시장으로 참여할 가능성이 가장 많고, 직접 부동산에 영향을 줄 수 있는 가구수 증가와 멸실 가구, 세대수 증가로 새롭게 시장에 진입하는 수요가 제일 중요한 수요라고 할 수 있다. 이 수요가 밑바탕에서 가장 먼저 움직이는 핵심인 것이다.

- 거래량과 가격의 상관관계가 가장 높은 시기는 상승기 초반으로, 거래량과 동반된 가격 상승이 한 도시의 가격 상승에서 시발점 역할을 하게 된다. 상승 이후에는 상승하는 가격을 보고 시장 참여자의 생각이 반영되고, 매도자에서 매수자로, 매수자에서 매도자로 바뀌면서 거래량은 늘기도, 줄기도 한다. 그래서 거래량은 하락기 이후에 나오는 첫 번째 거래량 증가가 가장 중요하며, 이후에 가격이 움직일 가능성이 가장 높다.

- 자가를 마련하려는 사람들이 집을 구매해서 자가 보유율이 높아지면, 시장의 에너지가 사라지거나 흡수되어 하락으로 접어들 수 있다. 그래서 하락에서도, 상승에서도, 자가보유율의 변화를 통해서 수요의 이동을 꼭 확인해야 한다. 자가 보유율이 올라가지 못하고 지속적으로 몇 년간 유지만 되어도 많은 에너지를 쌓아놓게 된다. 그 에너지를 간접적으로 확인할 수 있는 것이 전세가율이나 전세수급이다. 이 에너지를 모으는 힘의 크기는 도시 규모에 따라 다르다. 특히 가구수와 세대수가 많은 지역일수록 긴 시간 동안 자가 보유율이 올라가지 않는다면, 내부에 쌓아놓은 에너지가 더 커진다.

- 매수우위지수가 평균 60을 넘는다는 것은 부동산 현장에서 매수자가 매도자보다 훨씬 많이 움직이고 있다는 것을 의미한다. 평균이라는 통계의 함정이나 개별성이 강한 특성은 현장에서 직접 확인해봐야 할 것이다. 상승장이 길어질수록 지역의 위치와 상품에 따라 개별성이 강하게 작용되기 때문이다.

- 주거를 위해 집을 사려는 마음이 바뀌지 않는 사람들은 결국 실수요자들이다. 시장의 주체는 실수요자이고, 실수요자가 '내 집 마련'이라는 궁극의 목표를 달성하고 나서야 시장은 비로소 끝이 난다. 끝나는 시점은 충분한 공급을 만났을 때다. 결국 시장을 끌고 가는 주체는 정부도, 심리도, 투자자도, 유동성도 아닌 오직 실수요자인 것이다.

- 상승의 첫 시점을 여러 경우로 이야기하고 있지만, 첫 번째 조건은 입주물량이 적어야 된다. 또 예정된 입주물량이 누적해서 적어야 상승환경이 훼손되지 않는다. 이러한 환경에서 투자자의 시장에 참여할 수 있게 규제를 풀거나 부동산 자산 가격의 하락을 막아야 한다는 정부의 의지가 시장 정책으로 들어가면, 시장은 움직일 가능성이 많다. 즉 촉매제가 되는 것이다. 이러한 조건에서 시장의 실수요자와 투자자가 공급이 축소된 환경에서 만나면, 상승의 시작점은 매우 빠르고, 강하게 나타난다.

- 상승의 시그널은 다음과 같은 통계들이 움직이고 있을 때 상승 가능성이 높아진다.

첫째, 3년 연속 누적해서 공급이 부족해야 된다.

둘째, 공급부족이 전세 부족으로 이어져 전세수급지수가 상승한다.

셋째, 전세가격이 상승한다.

넷째, 매수우위지수가 상승한다.

다섯째, 매매거래량이 증가한다(1년 동안 누적된 거래량 증가).

여섯째, 미분양이 감소한다.

- 하락의 시그널

첫째, 한계 수요를 넘어서는 공급이 3년간 누적되어 있을 때다.

둘째, 전세수급과 전세가격이 하락으로 들어갈 때다.

셋째, 매수심리인 매수우위지수가 하락할 때다.

넷째, 주택 자가 보유율이 3~4% 상승해서 무주택 수요를 흡수할 때다.

다섯째, 미분양이 증가할 때다.

여섯째, 매매거래량이 줄어들 때다.

- 부산, 대구, 광주가 매매가격과 전세가격의 상관관계가 가장 높은 도시다. 재미있는 것은 대구, 광주는 평균적으로 전세가율이 높은 도시이기도 하다. 이는 전세가율이 높은 상태에 있는 도시들이 상승기에 매매가격과 전세가격이 거의 비슷하게 움직인 것이다. 서울, 인천, 경기도처럼 교통망으로 연결된 도시의 경우 매매가격과 전세가격의 상관관계가 타 도시보다 낫다. 이는 지역 간의 이동으로 전세수급의 영향을 한 도시에서 만들어내지 못하기 때문이다. 다시 말해 위성 도시가 없고 연결성이 떨어질수록 도시 내에서 선택되기 때문이다. 매매와 전세의 상관관계가 타 도시보다 낮은 곳은 매매와 전세 갭 보다는 그 지역 도시의 특성에 좀 더 초점을 맞춰 투자하는 것이 더 효과적이다.

- 인구 측면에서 보면 에코세대들이 새로운 주거 수요층으로 들어오고 있다. 에코세대들은 아파트에 거주한 세대이기 때문에 신축 효과에 더욱 가세한 것으로 보인다. 지금도 광역시급 도시의 거주 형태를 보면, 젊은층들은 대부분 신축 공급이 많이 된 신도시를 주거로 선호하는 현상이 뚜렷하다.