경매 권리분석 이렇게 쉬웠어?

- 말소기준권리가 될 수 있는 것

1. 근저당권

2. 가압류(압류)

3. 경매기입등기

4. 전세권(경매 신청 또는 배당요구한 경우)

5. 담보가등기

이 5가지 중에서 가장 먼저 설정된 것이 말소기준권리이고, 이후에 설정된 모든 권리는 소멸된다.

- 매각으로 소멸되는 권리

근저당권, 가압류(압류), 담보가등기, 경매기입등기, 전세권(임의경매를 신청하거나 배당요구한 선순위전세권)과 같은 말소기준권리와 그 이후에 설정된 권리들

- 매각으로 소멸되지 않고 인수되는 권리

1. 배당요구하지 않은 선순위전세권

2. 건물철거 및 토지인도청구 가처분

3. 유치권

4. 법정지상권

- 대항력의 존속 요건

대항력은 한 번 발생했다고 해서 계속 그 효력이 유지되는 것은 아니다. 주택의 인도(점유)와 전입신고, 이 두 가지 성립 요건이 유지되어야만 대항력이 존속할 수 있다. 경매가 진행되고 있는 부동산의 임차인은 배당요구 종기일까지 대항력의 요건을 유지하고 있어야 한다. 만약 계약 기간 중에 이사를 가거나 다른 곳에 전입신고를 하면 권리가 사라진다. 그리고 다시 돌아와 전입신고를 하면 그다음 날 0시를 기준으로 새로운 대항력이 발생한다.

- 대항력의 요건

1. 주택의 인도(점유)

2. 전입신고(그다음 날 0시부터 대항력 발생)

두 가지 요건이 계속 유지되어야 대항력이 존속한다. 말소기준권리보다 전입신고가 빠르면 임차인의 권리가 낙찰자에게 인수되고, 전입신고가 더 늦으면 소멸되어 낙찰자에게 대항할 수 없다.

- 우선변제권 취득 요건

1. 대항력 갖추기(주택의 인도와 전입신고)

2. 임대차계약서에 '확정일자' 받기

전입신고일과 확정일자가 다른 경우에는 더 늦게 갖춘 조건을 기준으로 우선변제권이 생긴다. 즉, 전입신고가 빠르면 확정일자를 받은 날부터, 확정일자가 빠르면 전입신고한 그다음 날부터 우선변제권을 취득한다.

- 최우선변제권 취득 요건

1. 경매기입등기 전에 '대항력' 갖추기(주택의 인도와 전입신고)

2. 임차보증금이 '소액보증금'에 해당

3. 배당요구 종기일 이내에 배당요구 신청하기(종기일까지 대항력 유지)

소액임차인은 최우선변제권을 얻어 다른 채권자보다 가장 먼저 보증금 중 일정액을 배당받을 수 있다.

- 매각물건명세서 체크 포인트

1. 최선순위 설정 일자: 말소기준권리라고 생각하면 된다. 유료 사이트의 말소기준권리 정보가 잘못 기재된 경우도 있으므로 꼭 재확인한다.

2. 현황 조사 및 임차인의 권리 신고 내역: 임차인이 있다면 대항력과 배당요구 여부 등을 확인해 인수할 보증금이 있는지 파악한다.

3. 등기부등본상의 권리 중 매각으로 효력이 소멸되지 않는 것: 배당요구하지 않은 선순위전세권 및 담보가등기, 가압류, 가처분 등 낙찰자에게 인수되는 권리를 확인한다.

4. 비고란: 유치권, 법정지상권 등과 같이 등기부에 기재되지 않는 권리 중 인수되는 사항이나 특별매각조건(재매각 등)을 반드시 체크한다.

- 경매 실전 4 STEP

1. 물건 검색

실패하지 않는 지역 선택의 기준 : 내가 잘 아는 곳, 내가 살고 싶은 지역, 신규 아파트 단지, 대단지, 교통이 편한 곳, 학군이 좋은 곳, 브랜드가 좋은 곳

권리분석과 명도가 쉬운 물건으로 시작하자.

2. 온라인 조사

인터넷 지도 및 거리뷰 확인: 주변 환경과 편의 시설 조사, 해당 물건의 위치 파악, 주요 시설과의 거리 측정, 거리뷰로 지역의 특성과 분위기 살피기

매물 시세 및 실거래가 조사: 매물 정보와 시세 알아보기, 실거래가 확인, 단지, 학군 등 기타 정보 파악

온라인 커뮤니티와 블로그 정보 활용

3. 오프라인 조사

일단 동네 한 바퀴를 돌아보자

시세는 세 곳 이상의 중개사무소에서 조사하자

체납관리비를 알아보자

체납관리비에 대해 알아보려면 관리사무소에 방문해서 문의하면 된다. 이때 물어봐야 할 내용 

① 체납된 전체 관리비 중 공용 부분에 해당하는 금액

② 연체 이자

③ 연체된 기간

관리사무소에서 관리비 정보를 알려 주지 않는다면?

관리비 정보를 개인 정보라고 하며 자세히 알려주지 않는 관리사무소도 있다. 그럴 경우 체납된 아파트 관리비 전체 금액의 60% 정도가 공용 부분이라고 생각하면 된다. 즉, 100만 원이 연체되어 있다면 낙찰자가 인수해야 하는 금액은 60만 원 정도라고 예상할 수 있다. 하지만 집이 공실로 오래 방치되었거나 분양 후 입주한 적이 한 번도 없었던 물건이라면 체납 금액 전체가 공용 관리비일 수도 있다.

물건 조사 체크리스트를 활용하자

* 확실한 시세 파악을 위한 5가지 질문

① 현재 최저 매물 가격이 얼마예요?

② 급매물 다음 물건은 얼마인가요?

③ 비슷한 조건의 물건은 무엇이고, 현재 가격은 얼마인가요?

④ 저층과 탑층은 얼마에 거래가 되나요?

⑤ 그 물건이 매도가 잘 안 되는 이유가 무엇인가요?

4. 경매 입찰

입찰가 산정하기( 투자 수익 = 매도 가격 - 투입 비용)

(* 투입 비용 = 낙찰가+취득세+법무사비+중개비+명도비+관리비+금융비용+수리비+기타 세금)

부동산 경매 수익률 계산기 http://부동산계산기.com/

- 차순위 매수신고: 최고가 매수신고인이 어떤 사정에 의해 대금을 지급하지 못한다면 법원은 그의 입찰보증금을 몰수하고 재겨매를 실시하게 된다. 그러나 해당 경매에서 차순위 매수신고인이 있다면 재경매를 실시하지 않고 차순위 매수신고인에게 매각을 허가한다.

차순위 매수신고를 할 수 있는 자격: 패찰했을 때 차순위 매수신고를 하려면 개찰 후 해당 사건이 종결되기 전에 재빨리 신청해야 한다. 이때 2등만 신고할 수 있는 것은 아니고, 최고가 매수신고 금액에서 입찰보증금을 뺀 금액 이상의 입찰가를 써낸 사람은 모두 가능하다. 예를 들어, 입찰보증금이 4천만 원이고 낙찰가가 5억 원일 경우, 4억 6천만 원(=5억-4천만) 이상으로 입찰가를 썼다면 차순위 매수신고를 할 수 있다. 만약 2명 이상이 차순위 매수신고를 한다면 신고한 가격이 높은 사람을 차순위 매수신고인으로 정하고, 가격이 같은 경우에는 추첨으로 정한다.

차순위 매수신고 시 단점 : 차순위 매수신고인이 되면 최고가 매수신고인이 낙찰 대금을 완납할 때까지 입찰보증금을 반환받을 수 없다.

- 입찰 시 주의사항

1. 입찰 가격은 절대 수정할 수 없다.

2. 입찰 가격 기재는 신중하게 - 초보자는 미리 써 두자.

3. 개별매각 사건은 물건 번호를 꼭 기재하자.

4. 입찰보증금이 부족하면 낙찰이 무효가 된다.

5. 입찰 당일에 변경 및 취하 여부를 꼭 확인하자.

- 낙찰

1. 매각허가결정(일주일) -> 2. 항고 기간(일주일) -> 3. 잔금 납부(한 달) -> 4. 배당 기일(한 달)

- 대출 가능 금액의 기준

경락잔금대출 가능 금액의 기준이 되는 것은 기본적으로 감정가와 KB시세의 40~70%, 낙찰 가격의 80%를 비교하여 그중 가장 낮은 금액으로 대출이 실행된다.

- 입찰 전 대출 가능 금액 문의 시 제공해야 할 정보

매각 물건의 종류(사건 번호), 감정가와 예상 입찰가, 본인의 소득 및 부채 현황과 보유 부동산, 원하는 대출 금액

- 꼭 기억해야 할 낙찰 후 절차

1. '대금 납부 기한'은 낙찰일로부터 약 6주 후이다.

2. '인도명령'은 잔금 납부 시 신청하자.

3. 원만한 합의를 위한 '적정한 명도 비용'은 강제집행 비용에 이자와 기회 비용을 더한 금액을 기준으로 정한다.

- 부동산 시장의 성수기와 비수기

12월 중순 ~ 2월 초순(구정 전) -> 1차 성수기

2월 중순 ~ 8월 중순 -> 1차 비수기

8월 중순 ~ 9월 초순(추석 전) -> 2차 성수기

9월 중순 ~ 12월 초순 -> 2차 비수기

- 임대 및 매매를 잘 하는 방법

1. 매도시기에 따라 가격을 조정한다.

2. 빈집이 유리하다.

3. 집의 첫 인상을 깨끗하게 만든다.

4. 인테리어로 가치를 높인다.

5. 공인중개사에 의뢰하는 것뿐 아니라 직거래 방법도 적극 활용한다.

- 경매 취하와 취소

부동산 경매에서 '취하'는 돈을 갚았으니(혹은 돈을 언제까지 갚기로 합의했으니) 경매 진행을 멈춰달라고 요청하는 절차를 말한다. 취하는 경매 신청 채권자만 가능하고, 소유자나 채무자는 신청할 수 없다. 그리고 낙찰자가 매각 대금을 납부하기 전까지만 취하가 가능하다. 중요한 것은 매각허가결정 후에 취하를 하려면 낙찰자의 취하 동의서가 필요하다는 점이다. 취소는 취하와는 달리 소유자나 채무자가 단독으로 신청하는 것이다. 그런데 해당 사건과 같은 '강제경매'에서는 채무자가 취소를 신청하려면 절차가 다소 복잡하다. 따라서 소유자 측에서는 취소보다는 취하로 빨리 마무리하길 원할 것이다.

- 경쟁이 덜한 차별화된 물건을 선택하는 방법

1. 역발상으로 물건을 선택하자.

2. 오래전에 감정평가된 물건은 신건에 입찰하자.

3. 여러 물건이 한꺼번에 나온 개별매각에서 기회를 노리자.

4. 물건 사진을 자세히 보고 특이사항을 찾자.

5. 임장을 통해 숨겨진 장점을 찾자.

6. 경매뿐 아니라 공매에도 투자하자.