대한민국 땅따먹기

- 부자들이 토지에 투자하는 것이 아니라 토지에 투자해서 부자가 되는 것이다.

- 좋은 토지를 고르기 위한 체크리스트

1. 건물을 지을 수 있는 토지인가

2. 어떤 건물을 지을 수 있는가

3. 어떤 규모로 지을 수 있는가

- 건축 가능한 토지를 판별하기 위한 체크리스트

1. 건물을 지을 수 있는 도로가 있는가

2. 토지이용규제에서 건축을 허용하는가

3. 개발허가를 받는 데 문제는 없는가

- 건물을 지을 수 있는 도로의 요건

1. 도로가 토지에 2m 이상 접근해야 한다.

2. 도로 폭이 4m 이상이어야 한다.

3. 보행과 자동차 통행이 가능해야 한다.

4. 지목은 도로이고 국가 소유여야 한다.

5. 지적도 및 현황상 모두 존재하는 도로여야 한다.

- 토지이용규제에에서 건축 허용 판단법

 토지이용계확확인서 열람하기 http://luris.molit.go.kr/web/index.jsp

- 절대로 건축할 수 없는 토지 리스트

① 개발제한 구역  ② 도시자연공원구역  ③ 상수도보호구역  ④ 하천구역(또는 소하천구역)  ⑤ 비오톱1등급

- 건축 가능 여부 확인이 필요한 토지이용 규제

① 국방군사 규제  ② 재개발 · 재건축 규제  ③ 문화재 보호 규제

- 개발허가 가능 여부를 판별하기 위한 체크리스트

(1) 개발행위허가 여부 

 ① 경사도가 기준보다 높지 않은지

 ② 도로의 폭이 기준 이상인지

 ③ 상수도가 있는지

 ④ 하수도가 있는지

(2) 농지전용허가 여부

 ① 농지의 모양은 어떠한지

 ② 농지보전부담금은 납부했는지

(3) 산지전용허가 여부

 ① 경사도가 25도 이하인지

 ② 산 전체 높이의 1/2높이 이하인지(100m 이상인 산의 경우)

 ③ 입목축적이 관할 시·군·구의 평균 입목축적의 150% 이하인지

 ④ 대체산림자원조성비를 납부했는지

- 건축 가능한 건물 확인 체크리스트

1. 입지에 맞는 건물이어야 한다.

① 지역분석  ② 접근성 분석  ③ 주변환경 분석

2. 용도 규제에 맞는 건물이어야 한다.

① 용도지역  ② 용도지구  ③ 지구단위계획구역

3. 보전 규제에 맞는 건물이어야 한다.

① 농업진흥지역  ② 보전산지  ③ 수질보전지역·지구

- 건축물의 규모에 영향을 미치는 3가지 요소

1. 면적제한

① 건폐율  ② 건축선

2. 높이제한

① 용적률  ② 용도지구  ③ 일조권

3. 법정주차대수

법정주차대수 기준

법정주차대수 기준 찾기 : 자치법규정보시스템 http://www.elis.go.kr/

 

- 토지경매 5step

1. 물건 검색 및 조사

· 입지를 분석한다

· 지목과 면적을 확인한다

· 완성된 건축물을 상상한다

· 원하는 건물을 지을 수 있는지 조사한다

· 권리를 분석한다

2. 현장 확인

· 접근성

· 토지의 물리적 현황(경계, 면적, 경사도, 입목, 돌산이나 함몰 여부)

· 도로, 상·하수도, 분묘, 주변환경, 점유현황

3. 법원 입찰 및 낙찰

4. 잔금납부 및 소유권 이전

5. 매도 및 세금 납부

- 입찰가 산정요령

목표 수익을 기초로 입찰가를 산정한다

1. 목표 수익 기준 정하기

2. 보유기간과 매도가격 설정

3. 입찰가 정하기

4. 양도소득세 산출

5. 순수익 계산 (순수익 = 매도가격 - 입찰가 - 양도소득세)

- 입찰가 산정 시 개발 중인 토지 경매 물건의 유의점

1. 감정평가금액을 신뢰하지 마라.

개발진행 중인 토지가 마치 개발이 완료된 토지처럼 평가되는 경우도 있기 때문이다.

2. 허가를 승계하거나 다시 받을 수 있는가

허가에는 개발행위허가, 농지전용허가, 산지전용허가, 건축허가 등이 있는데 토지의 소유권과 그 토지의 허가권은 전혀 별개의 것이다. 경매로 토지를 낙찰받으면 소유권은 낙찰자가 취득한다고 하더라도 기존 허가까지 자동 승계 받는 것은 아니다. 낙찰자가 전 소유자의 동의 없이 허가를 승계할 수 있는지 입찰 전에 미리 허가 담당자에게 확인해야 하며, 전 소유자의 동의가 필요하다면 입찰가를 산정할 때 그 비용을 포함해야 한다. 만약 전 소유자의 동의 없는 허가를 승계 받지는 못하지만 취소가 가능한 경우에는 다시 새롭게 허가를 받을 수 있는지의 여부를 확인해야 한다. 기존에 허가를 받았기 때문에 당연히 새로 허가를 받을 수 있다고 생각해서는 안 된다. 기존 허가를 받은 시점 후에 법이나 조례가 개정되었거나 다른 사정변경이 있을 경우에는 새로 허가를 받지 못할 수도 있다.

- 토지가격 조사요령

실거래가격 조사(http://rt.molit.go.kr/), 부동산 중개업소를 통하는 방법, 거래사례를 조사(https://www.valueupmap.com/) 

 

http://fullhouse.blog/

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