강남에 집 사고 싶어요

- 가고자 하는 곳, 가고 싶은 곳을 미리 알아야 준비를 할 수 있습니다. 단순히 시세 변동이 중요한 게 아니라, 내가 거기에 왜 가야 하는가에 대한 명확한 이유와 목적의식이 필요합니다. 그래야 헤매지 않고 빨리 갈 수 있기 때문입니다.

- 부동산은 장기 우상향이라 할지라도 무조건 상승하진 않습니다. 주기가 있고 흐름이 있어서 커다란 곡선을 그리면서 흘러가기 때문에 한번 실패하면, 새로운 주기를 타기 위해 오랜 시간을 기다려야 합니다. 부동산 투자에서 추구하는 목표는 간단합니다. '쌀 때 사서 비쌀 때 파는 것'과 '오를 지역을 사는 것'입니다. 그러나 이런 간단명료한 문장 속에는 복잡미묘한 사회 현상과 인간 심리가 포함되어 있습니다. 내가 속해 있는 사회를 모르고, 사람의 마음을 모르고, 내 집값만 오르길 바라는 것은, 가만히 누워서 떡이 떨어지길 바라는 것과 같습니다.

- '부동산'은 '쉽게 움직일 수 없는 무거운 것'이란 의미를 지녔는데, 요즘은 부동산 투자를 마치 주식투자하듯이 가볍게 사고파는 사람들이 많습니다. 그러다 보니 그 흐름에 잘못 편승하는 사람은 제로섬 게임의 피해자가 될 수밖에 없습니다. 다시 말해, 누군가가 돈을 벌면, 누군가는 그걸 받아주며 손해를 봐야 하는 제로섬 게임 같은 상황이 부동산 투자에도 연출되기에, 내가 그 피해자가 되지 않기 위해서는 공부가 필요합니다.

- 공부를 많이 해서 바른 '전망'을 지니고 있어도 자신이 가는 길이 맞다는 '확신'이 없고, 실행에 옮길 수 있는 '용기'와 '결단력'이 없으면, 아무 소용이 없습니다. 부동산 투자 공부가 '지도'와 '나침반'이라면, 그걸 믿고 그것이 가리키는 방향으로 실행하는 것은 '확신', '용기', '결단력' 같은 '투자 마인드'가 바탕이 될 때 가능합니다. 그리고 투자 마인드도 하루아침에 생겨나는 것은 아닙니다. 자신의 경험과 다른 사람의 다양한 사례를 접하면서 배우는 겁니다. 앉아서 남이 걷는 것만 바라봐서는 절대 걸을 수가 없습니다. 넘어지고 일어나는 무수한 과정을 통해 언젠가는 저 멀리까지 달려갈 수 있습니다.

- 새로운 맛을 느끼면 머리가 좋아진다는 말이 있습니다. 낯선 감각을 받아들이기 위해 뇌가 긴장하고 반응하기 때문입니다. 우리의 삶에서 친구와 이웃이 바로 그런 존재입니다. 어떤 친구와 이웃을 만나느냐에 따라 우리 삶의 색깔이 달라지는 것 같습니다. 지식과 경험과 도전의 범위를 정해 주는 것도, 바로 곁에 있는 사람들입니다.

- 내가 정해 놓은 가격에 상대가 맞추길 바라는 대신, 상대가 원하는 가격으로 내 기준을 낮춰서 파는 것도 방법입니다. 이렇게 함으로써 마음고생에서 벗어나고, '시간'과 '기회비용'을 얻을 수 있기 때문입니다.

- '기회'는 매번 '기회'의 모습으로 다가오지는 않습니다. 때론, '불안'과 '두려움'의 모습으로 올 수도 있습니다. 기회를 인식하고 잡는 것도 훈련된 능력이 필요합니다.

- 양자택일의 순간에 꾸준히 정답을 찍었던 이 모든 과정이, 우연이고 행운이었다고 생각했습니다. 그런데 시간이 좀 더 지나서 보니, 당시에는 알지 못했던 중요한 몇 가지 원칙들이 있었음을 깨닫습니다. 그 중 가장 중요한 것은, '방향성'입니다. 빨리 움직인다고 빨리 가는 것은 아닙니다. 강남보다 집값이 많이 오르던 핫한 신도시 아파트를 뒤로하고 강남으로 역행한 이유는, '교육'과 '직장' 때문이었습니다. '직주근접', '학군 지역'의 집값이 오른다는 방식도 없던 시절이었습니다. 그러나 집값과 상관없이, 내가 원하고 필요하다고 생각하는 곳을 고집했던 겁니다. 그리고 남들과는 반대로 향하는 한적한 길이어서, 비교적 수월하게 강남에 진입할 수 있었던 겁니다.

또 하나는, '집'을 사는 단위에 대한 인식입니다. '언제 돈을 벌어서 저렇게 비싼 아파트를 살 수 있을까' 엄두가 나지 않습니다. 그러나 알아야 하는 것은, 근로소득만으로 강남 아파트를 살 수 있는 사람이 많지 않다는 겁니다. 원하는 집을 얻는 과정은, 눈덩이를 굴리듯 집에다 살을 붙이는 과정입니다. '집'은 '집'으로 사야 한다는 것을 아는 것이, 바로 '부동산 투자'의 시작입니다. 원하는 집을 살 때까지 돈을 모으며 무주택으로 있기보다는, 분양권이든 소액 재개발이든 사서, 조금씩 굴려가며 원하는 집을 만들어가야 합니다.

- 5억을 지니고 있는 사람이 2억 융자를 받아서 7억으로 볼륨을 키우면, 선택의 범위가 훨씬 넓어집니다. 그리고 5억으로 7억 만드는 것보다, 7억으로 9억 만드는 게 훨씬 쉽습니다. 이렇게 대출의 혜택을 잘 이용해서 조금씩 볼륨을 키워나가면, 거주하는 집만으로도 훌륭한 재테크가 이루어질 수 있습니다.

- '잠자는 동안에도 돈이 들어오는 방법을 찾아내지 못한다면, 당신은 죽을 때까지 일을 해야만 한다.'

은행 융자를 이용하는 것은, 액션 영화에서 주인공이 달려가는 범인을 잡기 위해 잠시 빌려 타는 '오토바이' 같은 겁니다. 안 먹고 안 쓰고 돈을 모아서 집을 사겠다는 것은, 오토바이 타고 도망가는 범인을 발로 뛰어가서 잡겠다는 말과 같습니다. 달려가는 집값을 잡기 위해서는, 남의 오토바이라도 빌려 타고 달려가야 합니다. 그리고 이왕이면 용량이 큰 새 오토바이일수록 좋습니다. 오토바이를 타는 것처럼, 레버리지를 이용하는 것은 '시간을 버는 행위'입니다.

- 결론은, 비슷한 지역에 비슷하게 형성된 집값은 비슷하게 연동된다는 것입니다. 그래서 집값이 비슷한 아파트를 놓고 선택할 때는, 어디가 더 오를 것인가를 고민하다가 타이밍을 놓치기보다는, 각 아파트의 장점 중 내가 지금 원하는 것이 무엇인가를 살펴보고 선택하는 것이 중요합닌다.

- 인사이트를 기르기 위한 공부의 시작은, '집값이 오를 곳이 어디인가?'가 아니라, '왜 거기를 유망하다고 보는가'에 대한 질문이 필요합니다. 즉, 생선 한 마리보다는 물고기 잡는 법을 배워야 한다는 말입니다.  쉽게 말해, 전문가들이 유망하다고 하는 지역에 달려가서 투자하기 보다는, 유망하다고 보는 지역의 공통점을 분석하고, 왜 거기를 유망하다고 보는지를 파악해야 합니다.

- 아파트 갭투자를 잘하기 위한 요건 중, 가장 중요한 것이 '지역에 대한 인사이트'입니다. 일단 지역을 많이 알고, 제대로 아는 것이 중요합니다. '갭투자'는 무조건 싼 지역에 투자하는 것이 아니라, 가치에 비해 저평가되었거나, 상승 전망이 있는 구간을 찾아내서 들어가야 합니다.

- 임장을 한다고 여기저기 현란하게 움직이는 사람들이 있습니다. 그러나 많은 지역을 대충 아는 것보다는, 한 지역을 제대로 아는 것이 중요합니다. 한 지역의 흥망성쇠의 과정을 알고, 지금이 어느 과정에 있는가를 파악해야만, 다음 향방을 파악할 수 있기 때문입니다.

- '아파트 갭투자'에서 '수익률' 못지않게 중요한 것이 '시간'입니다. 아무리 큰 수익을 가져다줄 아파트라 할지라도, 언제 수익을 실현하느냐가 중요합니다. 오랜 시간 묻어두고 '기회비용'을 놓치거나, '마음고생'을 한다면 그리 남는 장사가 아닙니다. '빠른 수익 실현'을 통해, 새로운 투자를 위한 '기회비용'을 얻어서 기하급수적인 수익을 실현하는 것이 중요합니다.

- 아파트 갭투자를 할 때, '젊은 일꾼'을 두라는 말이 있습니다. '젊은 일꾼'이란, 집값만 오르는 게 아니라, 전세금도 함께 오르는 아파트입니다. 젊은 일꾼을 둬야 하는 이유는, 오른 전세금으로 재투자해서 또 다른 수익을 얻거나, 새로운 '일꾼'을 불러올 수 있기 때문입니다.

- 다주택자들은 돈을 많이 벌어서 집을 사모았다고 생각하는 분들이 계십니다. 물론 그런 경우도 있지만, 사실은 똘똘한 한 채가 계속 새끼를 쳐서 집이 불어난 경우가 많습니다. 전세가 오르면, 그 전세비로 다시 투자해서 두 채의 아파트가 되고, 두 채의 전세가 오르면 그 돈으로 다시 투자하는 식입니다. 전세 수요가 많은 아파트 역세권 아파트, 교통의 핵심지, 학군 지역, 직주근접 아파트에 투자해야 하는 이유입니다.

- 특히, 특별한 호재가 있거나 시세를 리드해 주는 대장 아파트가 주변에 있으면, 다른 지역의 구축보다 더 많이 오른다는 것을 알 수 있습니다.

- 핵심지에서 벗어난 아파트도 신축일 때는 강남 핵심지 아파트와 가격차가 크지 않습니다. 그러나 20년의 세월이 흐른 지금, 강남 핵심지 아파트는 더 낡았음에도 불구하고 가격이 올랐는데, 비핵심지 아파트는 신축 효과가 떨어지면서 아파트값이 더 이상 오르지 않고 있음을 알 수 있습니다. 물론 우리의 미래가 지난 20~30년과 같은 패턴으로 되풀이된다고 볼수는 없습니다. 부동산 투자 환경은 끊임없이 변하고, 입지의 가치도 변하기 때문입니다. 그러나 세월이 흘러도 변하지 않는 것이 있습니다. 그것은 '고정불변의 가치는 없다'입니다. 달도 차면 기울고, 기운 달은 다시 차오르듯, 부동산의 가치도 돌고 돌면서 흘러간다는 것을 염두에 둬야 합니다. 그것을 깨닫는 것이, 바로 우리가 가야 할 방향을 헤아릴 수 있는 중요한 요소가 되는 것입니다.

- 적용해야 할 원칙이 지나치게 많아지면 판단하고 결정하는 데 어려움이 생깁니다. 대세상승기에 가장 나쁜 경우는, '최고의 선택을 하지 못하는 것'이 아니라 '타이밍을 놓치는 것'입니다.

- '가성비'란 말은 '완벽하지 않다'는 의미를 내포하고 있습니다. 빠지는 요소가 있는 만큼 가격이 착한 것입니다. 그런데도 가격은 생각하지 않고, 완벽한 잣대를 들이대서 좋은 기회를 놓치는 실수를 범하곤 합니다.

누군가는 집값을 달려가는 기차에 비유합니다. 달리는 기차 안에서, 앞칸 뒤칸으로 왔다갔다해도 기차는 앞으로 달려갑니다. 이와 마찬가지로 작은 변동들로 집값이 오르락 내리락 해도 장기적으로는 우상향의 곡선을 그리고 있습니다. 결국, 앞칸이냐 뒤칸이냐가 중요한 게 아니라, 기차에 올라탔느냐 올라타지 못했느냐가 중요한 겁니다.

'장고 끝에 악수 둔다'

'팔방미인이 굶어 죽는다.'

부동산 투자에도 적용되는 말입니다. 지나치게 전망에 집착하고, 많은 지역을 놓고 비교하다 보면, 관심 범위가 넓어져서 이것저것 따지느라 타이밍을 놓치게 됩니다. 부동산 투자에선 완벽함보다는 타이밍이 더 중요합니다.

- 투자 스타일은, 자신이 선택하는 경우도 있지만, 자금 사정에 맞춰서 투자하다 보면 그대로 굳어지는 경우가 많습니다. 부동산 투자를 할 때, 자기 스타일을 잘 살려서 하는 것도 중요하지만, 그 스타일에 매몰되지 않도록 자신을 넘어서는 것도 필요합니다. 간혹, '자기 자신의 성향'이 부동산 투자에서 가장 큰 장애 요소가 될 수도 있기 때문입니다.

- 주변의 다주택자들을 보면, 집을 살 때도 신중하게 사지만, 한번 산 집은 팔지 않는다는 특징이 있습니다. 물론 중간에 세금 폭탄이나 집값 폭락 등을 경험하며 팔아버리고 싶은 유혹도 많지만, 우직하게 지니고 가는 공통점이 있습니다. 그러다 보면, 물가상승률만큼 집값은 장기 우상향하고 전세도 따라 올라서, 자신이 지닌 집들 사이에서 현금 유동성을 확보하며 탄탄한 다주택자의 기반을 다져가게 됩니다.

- 스티브 잡스는 이렇게 말했습니다.

"많은 사람들이 전력질주를 하다가도, '내가 왜 이래야 하지' 회의에 빠지면서 트랙을 떠나게 된다. 앞만 보고 달리는 것이 너무나 힘들기 때문이다. 그렇기 때문에 버티는 사람은 더 많은 기회를 만날 수 있다. 차이를 만드는 것은 바로, '인내'다."

- 부동산 투자의 마지막을 장식하는 것은 실거주자들입니다. 그래서 아무리 미래에 투자가치가 있는 곳이라 해도, 사람들이 살고 싶어하지 않는 곳은 집값이 오르지 않습니다. 평범한 실거주자들은, 투자자들처럼 계산기 누르며 집을 보지 않습니다.

- 직장 일이 바쁘다는 핑계로 부동산에 관심을 쏟을 시간이 없다는 말은 이제는 통하지 않습니다. 예전처럼 일부러 시간 내서 거창하게 임장하고 부담스럽게 부동산 투자를 하는 시대가 아니기 때문입니다. 화초에 물 주듯이, 우유 한 잔 마시듯이, 부동산 관련 기사를 체크하고, 관심 블로그 한두 개 알람 신청해서 스크린하고, 핸드폰 앱으로 가끔 관심 지역 시세를 체크하다가 궁금하면 지역 부동산에 전화해 보는 것만으로도 큰 흐름을 파악할 수 있습니다. 그리고 인터넷 카페나 단체 카톡방 하나 정도 참여해서 출퇴근 시간이나 주말을 이용해서 몰아읽기(벽타기) 정도만 해도 충분하다고 생각합니다.

- 증여용 부동산을 살 때는, 현재는 싸고 투자금이 적게 들지만 시간과 함께 숙성시키면 보물로 변할 수 있는 것들을 선택해야 합니다. 단, 증여용 부동산을 살 때 유의할 점이 있습니다. 예를 들어, 아직 경제활동을 하지 않는 자녀 이름으로 증여용 재개발을 살 때는, '초기 재개발'이 좋습니다. 관리처분 후 추가분담금은 부모 도움 없이 스스로 내야 하기 때문입니다. 그렇지 않고 부모가 내주면, 추가분담금에 해당하는 증여세를 또 내야 합니다. 또 하나, 전세 낀 집을 증여할 경우(부담부증여) 자녀가 소득이 없는 경우엔 전세 부분에 대한 세금(양도세)을 따로 내야 합니다. 자녀가 소득이 있고, 전세 상환능력이 돼야 그 집을 소유할 능력이 된다고 보는 겁니다. 그리고 전세 낀 집을 증여할 때는, 재건축보다는 전세가 오르는 집을 증여하는 게 좋습니다. 전세가 오르면, 그 돈으로 재투자가 가능하기 때문입니다.

- 부동산 투자는 편한 대로 흘러가고자 하는 '원심력'에 대항해서 '구심력'으로 견디고 버티는 행위입니다. 그리고 구심점이 되는 '목표의식'이 집을 사고파는 데도 꼭 필요한 것임을 기억해야 합니다.

- '부모'라는 이름은 때론 무모하고, 때론 지나칩니다. 우리가 인생을 살아가면서 무언가를 향해 지치지 않는 에너지를 쏟고 포기하지 않는 희망의 에너지를 불어 넣을 수 있는 대상은 많지 않습니다. 자식만이 그 유일한 대상입니다. 그러나 그만큼 부모를 아프게 하고, 크게 하며, 겸손해지게 만드는 유일한 존재이기도 합니다.

- 직장 동료 중 한 분이 말씀하시기를, 자기 형제 중에서 제일 잘사는 누님이 압구정동으로 이사하길래 왜 거기로 가느냐고 물으니, "돈이 모이는 데 가야 돈을 버는 거야" 하고 간단한 말로 대답을 했다고 합니다.

- 강남의 고가 재건축 아파트는, 10년 이상 아이 키우며 뿌리내리고 살아야 하는 40대 초반 실거주자에게는 괜찮은 투자이지만, 40대 후반부터는 심각하게 생각하고 접근해야 합니다. 여유자금이 충분하면 모를까, 그렇지 않은 경우는, 낡고 비싼 아파트에 살면서 재건축만 기다리며 쪼들리게 살아야 하기 때문입니다. 그래서 재건축 아파트를 살 때는 지나치게 낙관적으로만 접근하지 말고, 냉철하게 계산해서 재건축이 끝나는 시점의 본인 나이를 반드시 고려해야 합니다. 뒤늦게 재건축이 된다 해도, 70세 이후의 고가주택은 상속세 대상이거나 매도해도 자금추적 대상이 됩니다.

- 아파트 투자 면에서 한 가지 고려해야 할 사항은, 주변에 집값을 리드하는 신축이 계속해서 공급되는 지역을 선택해야 한다는 점입니다. 예를 들면, 대치동 '래미안대치팰리스'가 입주해서 아파트 시세를 리드하자 주변의 우선미와 은마아파트 값이 동반 상승하고, '개포 래미안블레스티지'와 '개포루체하임'이 입주해서 아파트값이 상승하자, '래미안대치팰리스'가 키맞추기를 하고, 그에 따라 다시 대치동의 다른 아파트들도 연동되어 아파트값이 상승하는 것을 알 수 있습니다. 쉽게 말해, 신축은 아파트값 상승의 기폭제 역할을 하고, 그 영향으로 주변 아파트값도 함께 재조정되는 겁니다. 그리고 강남 아파트는 반포, 압구정, 대치를 중심으로 모든 아파트값이 함께 연동된다는 것을 알 수 있습니다.

- 과거를 회상하는 것은, 단순한 감상이 아닙니다. 어제를 돌아보면서 내일을 위해 오늘을 어떻게 살아가야 하는가를 생각하기 위해서입니다. 새롭게 빛나는 동네를 걸으며 과거를 반추하다 보면, 새로운 앎의 세계가 펼쳐져서, 눈앞의 기회가 보이지 않을까 생각해 봅니다.

- 부동산에 관심 갖고 살아온 지난 30년을 돌아보면, '쥐구멍에도 볕들날이 있다'는 속담이 정말 맞는 것 같습니다. 거들떠보지 않았던 것들이 시간이 지나면서 보물로 변하고, 화려하게 주목받던 것들이 어느 순간 관심에서 조용히 사라지는 것들을 많이 봐왔기 때문입니다. 돈을 만들기는 힘들어도 시간을 버틸 자신이 있는 사람이라면, 남들이 신축에서 화려한 삶을 살 때, 땅을 산다는 마음으로 입지 좋은 구축아파트를 사서, 신축 아파트값의 5%만 인테리어에 투자해서 아이 교육을 잘 시키면서 사는 것도 훌륭한 재테크라고 생각합니다.

- 어정쩡한 200%대 용적률은, 재건축과 리모델링 사이에서 소유주들의 의견이 갈려서 진행이 힘들 수 있습니다. 그러나 90년대 아파트 가운데 위치 좋은, 300%대 용적률 아파트는 리모델링을 할 수밖에 없어서 수직증축 리모델링 성공 사례가 나오면, 리모델링 사업에 탄력을 받을 것입니다.

- 비싸게 사서 맘껏 소모하다가 싸게 파는 것과, 싸게 사서 싸게 파는 것은 재테크가 아닙니다. 싸게 사서 값지게 살고 비싸게 파는 것이 진정한 재테크입니다. 입지 좋은 강남의 숨은 못난이 아파트를 남들 안 찾는 저점기에 싸게 사서 내 취향에 맞게 잘 고쳐서 사는 것도 가성비 좋은 투자인 것 같습니다.

- 미래는 '도로'보다 '철도'가 중요하다고 말하는 분들이 있습니다. GTX같은 획기적인 광역교통망으로 인해 핵심지의 입지적 가치가 많이 희석될 거라고 이야기를 합니다. '절대 거리'보다는 '소요 시간'이 중요하다는 말이지요. 물론 맞는 말입니다. 그러나 과연 '절대 거리'까지 뛰어넘을 수 있을지는 의문입니다.

저 같은 사람에게 '절대 거리'란 '심리적 거리'입니다. 아무리 교통수단으로 빠르게 이동한다고 해도, 하나의 교통수단밖에 이용할 수 없는 것과 다양한 이동 수단을 선택할 수 있는 것은, 심리적인 면에서 많이 차이가 납니다. 획기적인 교통수단은 가성비 좋은 주거지를 만들 수는 있지만, '절대 거리'까지는 뛰어넘지 못한다고 생각합니다.

- 부동산 투자를 좀 해본 사람들은 '대박보다는 쪽박을 피하는 것이 대박이라고' 말합니다. 고수들도 이런 말을 하는데, 하물며 일반 투자자가 고점기에 팔아서 돈 들고 있다가 저점기에 매수하는 묘기를 행한다는 것은 지나친 요행을 바라는 겁니다. 부동산 투자는, 계획 세워 놓고 기다리는 게 아니라 주어진 조건 중에서 선택하는 것입니다. 각본대로 흘러가지 않는 것이 인생이듯, 부동산 투자도 마찬가지입니다. 그래서 모든 투자는 최악의 상황에 대비해야 문제가 생기지 않습니다. 그리고 항상 최선의 플랜을 실행할 수는 없습니다. 상황이 여의치 않으면, 플랜 A를 접고 플랜B를 선택해야 합니다. 마음을 접고 플랜B를 선택하는 것도 용기가 필요합니다. 자신을 극복하는 행위이기 때문입니다.

- 어떤 분이 이런 말씀을 하셨습니다. "집을 판 돈은 '상추'와 같아서, 뽑아서 들고 있으면 금방 시든다"고, 그래서 며칠 지난 뒤엔 다시 심어도 살지 못한다고 합니다. 잃지 않는 투자만 해도, 이기는 투자입니다. 지나치게 빨리 가려다 넘어지지 않게 마인드 컨트롤하는 것은, 부동산 투자뿐만이 아닌 삶을 살아가는 데도 필요합니다.

- 머릿속을 스쳐간 많은 가능성들은 그냥 '잡념'일 뿐입니다. 거기에 '확신'과 '실행'이라는 옷이 입혀져야 비로소 '성공 투자'가 되는 겁니다. '확신'은 배워서 되는 것이 아닙니다. '실전'을 통해서 생겨나는 '감각'입니다. 누구나 실패는 두렵습니다. 특히 거금이 오가는 부동산 투자는 더더욱 그러합니다. 그럼에도 실행하는 분들은 실패의 확률까지 감수하며, 자신의 '확신'에 투자하는 겁니다.

- 가족 모두가 함께하는 시간은 생각보다 길지 않습니다. 아이들 낳아서 좀 데리고 다닐 만하면 학교 다니고, 학교에 가기 시작하면 시간 맞추기가 힘듭니다. 아이들의 학교 · 학원, 부모의 직장 스케줄이 엉켜서 함께하는 시간이 점점 줄어듭니다. 그래서 아이들 데리고 즐길 수 있을 때 충분히 즐기라고 말하고 싶습니다. 재산을 조금 더 모아서 남겨주는 것보다, 조금 덜 남겨주고 함께 어린 시절의 즐거운 추억을 만드는 것이 진짜 재산이 아닐까 생각해 봅니다.