DDOLKONG
부동산 투자, 흐름이 정답이다 본문
PART 1 시장 흐름을 잡으면 부동산이 보인다
1. 큰 그림[숲]을 그려야 부동산이 보인다
각각의 부동산 투자 방법들이 별개로 움직여서 투자하면 된다고 생각하지만, 결론적으로는 모든 부동산 투자 방법들이 하나의 흐름 속에서 같은 방향으로 움직여서 가격 변화를 보이기 때문에 큰 흐름을 파악하는 능력만 키우면 일차적인 문제는 해결된다. 일차적으로 흐름을 알고 난 후 각각의 부동산 투자 방법론을 배우는 것은 이차적인 문제다. 그렇게 큰 그림에서의 부동산을 볼 수 있으면 가격 흐름을 파악할 수 있고 어떠한 방법으로 어떻게 접근해야 하는지 알 수 있다.
2. 가격 흐름 변화의 원인
아파트 가격이 시기에 따라 변하게 되는 이유는 여러 가지가 있다. 공급물량의 변화가 가장 기본이 될 것이며, 정부에서 발표하는 부동산 완화 정책이나 규제 정책도 가격 변화의 원인이 될 수 있다. 그리고 과거에 경험했던 외환위기나 세계금융위기 같은 우리가 미처 대비할 수 없는 세계 경제 상황 또한 부동산 가격에 큰 영향을 미친다. 이처럼 가격에 영향을 미치는 요소가 많지만 가장 중점적으로 살펴봐야 하는 것은 공급물량이다.
3. 가격 변화에 영향을 주는 요인들
부동산에 입문하는 사람들이 처음부터 짧은 시간에 너무 많은 것을 하려다 보니 빨리 지치기도 하고 혼란스러움을 많이 느끼기도 한다. 공급물량, 부동산 정책, 개발 호재, 입지, 학군, 재개발·재건축 등 부동산에 영향을 미치는 요인들을 다 습득 하려고 하는 것은 욕심이다. 그래서 우선 처음에는 공급물량과 가격 변화에만 초점을 맞추고 공부할 것을 추천한다.
4. 입주물량 정리와 분석하는방법
입주물량을 가장 쉽게 확인할 수 있는 방법은 준공 실적 물량을 참고하는 것이다. 준공 실적 물량은 국토교통부에서 확인 가능하며 준공 실적을 입주물량이라고 생각하면 된다. 국토교통부 통계누리는 부동산 관련 통계지표들을 볼 수 있는 아주 유용한 곳이다.
국통교통부 통계 실적만으로는 흐름을 분석하는데 한계가 있다. 구역을 좁혀 동별 입주물량까지 확인하기 위해서는 직접 구해보는 것이 제일 좋은 방법인데 네이버 부동산, 다음 부동산은 인터넷에서 쉽게 찾을 수 있는 부동산 사이트다. 가령, 서울의 강남구 개포동 아파트 입주물량을 정리해야 한다고 하면 개포동의 모든 아파트를 클릭해서 단지명, 입주 연도, 세대수, 아파트 평형 등을 엑셀에 기록해서 정리하면 된다. 필자는 네이버 부동산에 노출된 아파트들만 정리하는 편이다.
5. 입주물량 분석 사례
서울의 입주물량을 효과적으로 정리하는 방법
1980년대 서울 입주물량의 행정구역은 가나다 순으로 정리했다. 강남구, 강동구, 강북구~종로구, 중구, 중랑구 순으로 정리한 다음 강남구 내에서 다시 동별로 개포동, 논현동, 대치동~압구정동, 일원동, 청담동 순의 가나다 순으로 정리했다. 아파트 단지도 가나다순으로 정리했는데 필자는 50세대 이상의 아파트 단지만 정리했다. 50세대 미만의 아파트들까지 정리하면 좋겠지만 제외시켜도 입주물량의 흐름에는 큰 영향은 없다. 다만 어떤 특정한 시기에 소규모 세대의 아파트가 많이 건설되었는지, 동향 정도만 인식하고 정리해두면 될 것 같다. 그리고 대부분의 입주물량 데이터는 아파트를 기준으로 정리가 되었지만, 시대별로 요구되는 주택의 유형이 있기 때문에 그런 부분도 기록해야 한다. 가령 주상복합 아파트나 도시형생활주택 그리고 재개발·재건축 아파트가 어떤 특정한 시기에 집중되는 현상이 있는데 이런 현상들을 파악하기 위해서 공동주택 유형을 정리해두는 것이다.
1980년대 입주물량 리스트의 유형 부분은 빈칸으로 된 것을 볼 수 있다. 1980년대에는 지금의 주상복합 아파트나 도시형생활주택 또는 재건축으로 공급된 아파트가 없었다는 의미다. 임대여부를 별도로 정리하는 이유는 아파트가 재개발 되어 공급된 것인지, 정부 주도로 건설한 공공임대 아파트인지 확인하기 위해서다. 이명박 정부 때 시행한 보금자리지구도 이러한 방식으로 정리하면 어떤 지역에 건설되었는지 알 수 있게 된다. 1980년대 강남구의 아파트가 중대형이 많은지 또는 중소형이 많은지 확인하기 위해서는 면적별로 정리해야 알 수 있다. 면적별 공급량에 따라서 가격이 변하기 때문에 평형을 구분해서 함께 정리해야 한다.
짧은 시간에 모든 지역을 다 하려고 하지 말고 시간이 걸리더라도 충분히 생각하면서 통찰력을 늘려가야 한다. 서울의 경우 하루에 한개의 자치구를 정리한다고 생각하면 하루에 2시간씩 약 한 달이 소요되는 방대한 작업일 수도 있다. 하지만 이 방법은 한 달이라는 시간에 서울과 같은 대도시를 현장에 가보지 않고 파악할 수 있는 하나의 좋은 방법이라고 생각하며 부동산에 대한 공부를 할 의지가 있다면 이 정도의 시간 소비는 아무것도 아니라고 생각한다. 필자 역시 어떤 지역에 투자하기에 앞서 시간이 소요되더라도 반드시 이런 방법으로 그 지역의 물량을 전수 조사한다. 한 번의 고생으로 확보된 정보는 평생 써먹을 수 있는 소중한 자산이 된다.
PART 2 가격은 물량에 지배된다
- 부동산 매매가격을 확인할 수 있는 곳은 KB부동산(http://nland.kbstar.com), 국토교통부통계누리(http://stat.molit.go.kr ), KOSIS국가통계포털(http://kosis.kr), 한국감정원 부동산통계정보(http://www.r-one.co.kr) 등에서 확인할 수 있다.
- 입주물량이 증가하거나 감소한다고 매매가격에 바로 영향을 미치는 것은 아니며 어느 정도 시차를 두고 입주물량이 매매가격에 영향을 주었다는 것이다.
- 서울과 경기도는 행정구역만 다를 뿐, 시장의 흐름은 유사한 형태로 움직인다. 특히, 서울 접근성이 좋은 경기도 일부 지역들은 서울 시장의 영향을 직접 받게 된다. 서울은 인구가 폭발적으로 증가해 대규모 아파트 단지 공급이 어렵게 되자 서울 접근성이 좋은 경기도 지역에 대규모 택지개발을 했다. 여기에 도로와 철도 등으로 주거환경을 개선시키자 서울의 인구가 이런 지역들로 많이 유출되었다. 성남 분당, 안양 평촌, 부천 중동, 고양 일산, 군포 산본과 같은 1기 신도시가 이런 지역에 해당한다고 할 수 있다.
- 대전 인구를 흡수할 수 있는 거리에 행정중심 복합도시가 건설되었기 때문이다. 논밭으로 되어 있는 곳을 새로운 도시로 만들어 도시기능을 하려면 인구가 필요한데 세종시와 가까운 곳에서 인구를 유입시킬 수밖에 없다. 대전, 청주, 천안·아산 등 충청권에 있는 도시의 인구들이 많이 유출될 수밖에 없다. 따라서 대전의 인구 또한 세종시로 유출이 되어 대전 아파트 시장 가격에 영향을 주게 된다.
- 각 지역을 분석한 결과 공통점을 찾을 수 있었는데 입주물량이 부족해지는 기간이 몇 년간 지속되면 매매가격은 점차 회복되고, 회복 후 몇 년의 시간 차로 매매가격은 정점을 보이게 된다는 것이다. 이런 결과로 시장을 보게되면 단기 투자 시 2년을 보유했을 때보다 4년을 보유했을 때가 수익률 면에서 더 장점이 있다고 할 수 있다.
- 정부의 정책은 예상치 못하게 시장에 나오긴 하지만 분명히 그 전조현상이 있다. 노무현 정부와 문재인 정부의 부동산 규제정책은 부동산 시장이 과열된 후 나왔고, 김대중, 이명박, 박근혜 정부의 부동산 완화 정책은 부동산 시장이 침체된 후 나왔다. 시장이 과열된다고 생각하면 정부에서 시장에 개입할 것이란 정도는 예측하고 있어야 하며, 시장이 장기간 침체되어 있다면 정부에서 부양책을 들고 나올 것이란 예측도 할 수 있어야 한다. 정책이 나오는 타이밍에 맞춰 부동산을 사고 팔지는 못하겠지만, 시장의 흐름이 어떻게 변할지 예측을 하고 대처할 수 있는 대안 정도는 가지고 있어야 한다.
- 금리가 상승하게 되면 아파트 월세 투자 수익률이 하락하는 것은 당연한 이치다. 따라서 금리가 상승하는 시기에는 수익률을 보전할 수 있는 대안을 가지고 있는 것이 좋다.
- 필자는 시장이 필요로 하는 적정 공급물량을 구할 때 매년 증가하는 가구 수와 주택 멸실 세대를 이용한다. 적정 공급물량을 구하기에 앞서 가구 수와 주택 멸실 수 정보를 먼저 확인해야 하는데 이 지표들은 국가통계포털(통계청, http://kosis.kr)에서 데이터를 가져올 수 있다.
인구에 관련된 통계자료는 '국내 통계 -> 주제별 통계 -> 인구·가구 -> 인구 총조사 -> 인구 부문' 순으로 찾는다.
가구에 관련된 통계는 '국내 통계 -> 주제별 통계 -> 인구·가구 -> 인구 총조사 -> 가구 부분'
주택 멸실 현황은 '국내통계 -> 주제별 통계 -> 건설·주택·토지 -> 주택 -> 주택보급률 -> 주택 멸실 현황'
PART 3 시장 흐름 변화의 시그널
1. 매매가격과 전세가격의 형국
침체되어 있는 시장의 매매가격이 회복되기 전 중요하게 살펴봐야 할 지표는 바로 전세가격 동향이다. 전세는 실거주 수요의 바로미터이기 때문에 전세가격에 따라서 매매가격이 변하는 포인트만 포착하면 투자 타이밍을 잡을 수 있다.
매매가격지수와 전세가격지수는 KB부동산(http://nland.kbstar.com)의 시계열 자료 데이터를 사용.
2. 실수요 현황의 바로미터, 전세 지표
전세수급지수와 전세거래지수는 월간 KB주택 동향과 주간 KB주택 동향에서 확인이 가능한데 시장 상황을 발 빠르게 확인하기 위해서 주간 단위의 지수를 확인하는 것이 좋다. 전세수급지수는 부동산 시장에 전세를 찾는 수요가 어느 정도인지 확인이 가능한 지표다. 수급지수가 높으면 전세수요가 많고, 지수가 낮으면 전세수요가 적다는 의미다. KB부동산에서 제공하는 전세수급 지수는 0~200 범위 이내이며 지수가 100을 초과할수록 '공급 부족' 비중이 높다.
지역별 데이터를 확인할 때 기억해야 할 것은 매매가격이 상승했을 때의 전세수급지수와 매매가격이 하락했을 때 전세수급지수다. 이처럼 가격이 변한 특정 지수를 기억해야 하는 이유는 지수의 추이를 지켜보고 매수 타이밍과 매도 타이밍을 잡아야 하기 때문이다.
3. 분양권 시장의 지표, 미분양
미분양 정보는 국토교통부(http://www.molit.go.kr), 국토교통부 통계누리(http://stat.molit.go.kr) 또는 온나라 부동산포털(http://www.onnara.go.kr)에서 확인할 수 있다.
공급물량 증가 -> 미분양 증가 -> 가격 하락 -> 공급물량 감소 -> 미분양 감소 -> 가격 상승과 같은 패턴으로 시장 가격이 형성된다. 입주물량, 전세가율, 미분양 현황 등 항상 시장을 주시하면서 지켜봐야 할 지표다. 특히 준공 후 미분양된 아파트의 수를 주목해야 하는데 준공, 즉 입주 후에도 집주인을 찾지 못해서 공실로 되어 있다는 것은 시장이 전반적으로 좋지 못하다는 시그널이다. 따라서 준공 후 미분양 아파트 수의 증가 또는 감소를 눈여겨볼 필요가 있다.
4. 거래량에 따라 가격은 움직인다.
거래량 정보를 확인하는 방법. 아파트를 포함해 주택거래량 지표를 볼 수 있는 곳은 국토교통부 통계누리, 한국감정원과 통계청이다. 필자는 거래량 정보를 한국감정원 부동산통계(http://www.r-one.co.kr)에서 많이 확인하는 편이다. 거래량은 부동산 흐름을 읽을 수 있는 중요한 지표다. 입주물량, 전세가율, 미분양 지표들과 일체가 되어 시장의 흐름 변화에 시그널을 보내는 데 주목해볼 필요가 있다. 거래량은 부동산 가격과 밀접한 관계가 있다. 거래량 변화에 따라 부동산 가격은 상승하기도 하고 감소하기도 한다.
5. 현장 분위기의 바로미터, 매수 매도세
매수우위지수는 0~200 범위 이내이며 지수가 100을 초과할수록 '매수우위' 비중이 높다고 설명되어 있다. 한마디로 200에 가까울수록 집을 사려고 하는 사람들이 많다는 것이다.
지수는 한번 흐름을 타면 쉽게 다른 방향으로 전환이 되지 않는다고 생각할 수 있으며 앞으로의 시장 방향성에 대해서도 예측이 가능한 지표라고 할 수 있다. 지표 분석은 시장 흐름을 현장에 가보지 않고도 확인할 수 있는 방법이기 때문에 늘 데이터를 업데이트해서 관리하면 현장 상황을 빠르게 확인할 수 있다.
6. 가장 중요한 지표는 발품이다.
시장 상황을 오판하지 않기 위해서는 현장에 자주 가서 직접 조사하고 시장의 분위기를 느껴봐야 한다. 공급물량과 핵심지표들이 시장의 흐름에 긍정적인 신호를 보여주는 지역이 있다면 적어도 일주일에 한번은 꾸준히 시장 상황을 체크해야 한다. 최근에는 투자 모임도 많고 강의도 많기 때문에 정보 공유가 빨라서 내가 생각한 타이밍보다 더 빠르게 투자자들이 진입하는 일들이 많이 일어나고 있다. 선 진입한 투자자들 때문에 아파트 가격의 호가는 이미 높아져 있고 뒤이어 진입하려고 할 때는 한템포 늦어버리게 된다. 따라서 관심지역이 있다면 반드시 시장 상황을 자주 체크해야 한다.
현장 발품시 중개업소에서 확인해야 할 정보
1. 매물로 나와 있는 매매와 전세 물건 수
중개업소에 확인해보는 것이 좋다. 만약 전세 매물이 많다면 투자자가 많다는 증거이기 때문에 투자시 전세 맞추기가 어렵고, 추후 매도시 팔기가 쉽지 않다.
2. 최근 매매와 전세를 찾는 수요가 어느 정도인지 여부
매수매도우위 지수나 전세수급지수 확인 차 현재 중개업소를 방문하거나 또는 전화로 문의가 많은지 확인하는 것이 좋다. 만약 투자 시 전세 임차인을 얼마나 빨리 구할 수 있는지? 혹시 전세를 구하는 대기자가 어느 정도 있는지 반드시 확인해야 한다.
3. 매매가격과 전세가격의 차이
현실적으로 투자 가능한 금액을 알기 위해서 중개업소에 단도직입적으로 필요한 투자 금액을 물어보는 것이 나을 때도 있다.
4. 전통적인 수요층의 특징
아파트 단지에 실거주가 많은지 아니면 투자 수요가 많은지 여부를 확인하고, 아파트에 거주하고 있는 주민들의 특징도 간단하게 살피자. 가령 어디로 출근을 많이 하는지, 어디서 이동해서 온 사람들인지, 향후 어딜 빠져나갈 확률이 높은지 등
5. 주변 분양권 아파트와 정비구역 현황
아파트 인근에 신규분양 중인 아파트가 있다면 형성된 웃돈(프리미엄)과 매물 소진 속도를 확인해본다. 추가적으로 주위 재개발이나 재건축 구역의 웃돈과 사업 진행도 확인하는 것이 좋다.
PART 4 부동산 흐름, 미래 공급량 예측으로 끝내자
투자 성공률을 높이기 위해서 끊임없이 분석하고 준비해야 한다. 내 집 마련을 위해서 집을 사든, 투자를 위해서 집을 사든 이왕이면 가격 상승을 원하는 것이 사람들의 심리이고, 가격 상승이라는 확률과 싸움을 위해서는 과거와 미래의 가격 흐름을 아는 것이 무엇보다 중요하다. 물론 미래 부동산 가격이 인구 변화와 시장경제 변화로 인해 반드시 과거처럼 된다는 보장은 없다. 그래도 우리가 준비할 수 있는 것은 많지 않기 때문에 과거의 시장 흐름을 분석해야 한다.
- 대전은 추세적으로 입주물량이 계속 감소하고 있다. 대전은 세종의 입주물량을 함께 분석해서 시장을 파악해야 한다. 세종의 2019년 입주물량을 살펴보면 1만 2,000호(임대 포함)의 대규모 입주가 기다리고 있다. 2019년 공급이 부족한 대전과 물량이 넘쳐나는 세종이 만나게 되면 어떻게 될까?
- 재개발·재건축 사업이 어떤 단계에 왔는지 전체적으로 파악하고 있다면 향후 시장에 공급되는 아파트 양을 추정할 수 있게 된다. 정비사업에대한 홈페이지 서울(http://cleanup.seoul.go.kr), 부산(http://dynamice.busan.go.kr)
PART 5 투자 지역 선정과 분석하기
- 수도권의 부동산 전망을 낙관적으로 보는 사람들이 많지 않음에도 이 시기에 들어갈 수 있었던 이유는 확신이 있었기 때문이다. 과감해지려면 확신이 서야 한다.
- 지역 분석 들어가기
· 자치구별 현황과 특징
· 자치구별 아파트 가격 변화 분석과 원인
· 자치구별 입주물량
· 핵심 개발 계획과 정비구역 현황
· 면적별 입주물량
· 전세가율이 높은 지역
- 서울의 인구는 계속 감소하고 있어서 최근 천만 명 선이 무너졌고 자치구별 인구는 반드시 알고 있어야 한다.
- 서울 아파트 가격이 상승했을 때 모든 지역이 상승했지만, 상승 폭이나 상승 시점의 빠르기는 자치구별로 다른 양상을 보였다. 서울의 강남권 및 도심 지역의 아파트 가격이 먼저 상승한 후 서울의 기타 자치구 지역 가격도 뒤늦게 상승한다. 서울 강남권과 도심지에 거주하던 사람들이 가격 상승 때문에 더 이상 거주할 상황이 되지 못하면 가격이 한 단계 낮은 지역으로 떠밀려서 갈 수밖에 없다. 이주 가구 수가 많아진다면 상대적으로 가격이 낮았던 지역도 가격이 상승(갭 메우기 현상)하게 된다. 자금이 부족해서 입지가 좋은 곳에 투자하지 못할 경우, 그 대안으로 뒤늦게 가격 상승하는 지역을 선택해도 수익을 올릴 수 있다는 의미다.
- 어떤 방법이 되었든 반드시 내가 투자할 아파트 인근에 입주물량은 반드시 체크해야 한다.(호갱노노 https://hogangnono.com/ , 네이버&다음부동산)
- 개발 호재가 늘 부동산 가치를 올려주는 것은 아니다. 제일 중요한 것은 시기다. 개발된다는 발표가 있거나 땅을 조성해서 사용할 수 있는 시기, 그리고 건물을 지어서 준공이 가능한 시기 등 중간중간 가격이 오르는 시기에 맞춰 적절하게 투자해야 한다.
- 서울과 수도권 도시철도 건설 계획 정보 확인 - 한국철도시설공단(http://www.kr.or.kr), 교통신문(http://www.gyotongn.com)
네이버 지도나 다음 지도에서도 개통 예정인 도로나 철도 정보를 제공하고 있다. 지적도 버전으로 네이버 지도를 보면 곧 개정 예정인 도로나 철도를 점선으로 표시해서 쉽게 확인할 수 있다. 중요한 것은 많은 정보를 확보한 다음 어떻게 정리를 하느냐에 따라 정보의 가치는 달라진다. 지도에 개발 호재 등을 한눈에 파악할 수 있도록 표시해서 자주 볼 수 있는 곳에 배치해두고 개발 호재에 의해 어떤 지역이 영향이 있을 지 계속 생각해 본다.
PART 6 회복기 시장과 활황기 시장
- 전수 조사한 리스트 목록을 살펴보면 소재지, 단지명, 면적, 건축 년식, 가구 수, 전세 비율, 매매가격, 전세 가격으로 구성되어 있고, 매매 최저가격과 전세 최고가격의 차이를 볼 수 있는 항목도 있다. 그 뒤로는 입지를 간략하게 기록할 수 있도록 지하철, 학교, 상권 같은 항목도 볼 수 있다. 이런 항목들로 모든 아파트를 정리한 다음 아파트 선정 기준에 벗어나는 아파트는 하나씩 제거해나간다.
- 매매와 전세거래량 기준은 각각 총 세대수의 1% 수준에서 거래가 되면 준수한 편이며, 총 세대수의 1.5% 수준에서 거래가 되면 거래량이 많은 편이다. 이 기준보다 낮은 수준에서 거래가 되는 아파트들은 조금 조심할 필요가 있다. 그리고 간혹 거래량이 평균 거래량 보다 갑자기 증가한 단지가 있는데 그런 곳은 투자자가 갑자기 유입되었을 가능성이 있고, 주변의 정비사업 개발로 이주자들 이동이 증가했을 가능성이 큰 곳이기 때문에 반드시 현장에서 확인해야 한다.
- 부동산 시장이 회복기에 진입했을 때, 주목해야 할 곳이 있다. 바로 분양권 시장이다.
1. 공급부족 -> 2. 미분양 증가 -> 3. 부동산 가격 상승 -> 4. 신축 아파트 분양가 상승 -> 5. 정비사업 수익성 상승 -> 6. 정비구역 조합원 입주권 가격 상승 -> 7. 공급 확대 -> 8. 미분양 증가 -> 9. 부동산 가격 하락 -> 정비구역 사업성 악화
- 활황기 시장의 꽃, 재개발·재건축
- 시장이 조용할 때는 투자를 꺼리고, 부동산 가격이 상승하고 시장이 과열되면 그때서야 투자를 해볼까 하고 시장에 참여하게 되는 것이 일반적인 투자자의 투자 방법이다. 대부분 사람이 가격이 상승한 후 시장에 참여하기 때문에 수익의 크기가 작거나 수익이 나지 않은 부동산 투자를 하고 있다. 시장의 가격 흐름이 변하는 원인을 모른 채 주위 사람들이 투자한다고 하면 따라서 하게 되고, 막현히 가격이 올라주기만을 바라는 잘못된 투자의 악순환이 이어지고 있다. 투자는 즐거워야 하며 즐겁게 하기 위해서는 위험부담이 큰 투자보다는 안전한 투자를 해야 한다.
