이기는 부동산 투자

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- 개발권역 인근에 투자하는 것이 안전해요!

토지 투자는 개발권역이냐, 그 인접지역이냐에 따라 다르다. 개발권역으로 묶이면 아무리 좋은 지역이라도 토지가 수용되는 과정에서 토지 가격이 실거래가보다 낮은 금액인 공시지가로 매겨진다. 그래서 자칫 손해를 볼 확률이 높다. 그렇기 때문에 개발권역 토지 투자에 있어서 인접지역 투자가 좀 더 안정적이라 할 수 있다. 개발권역이 정해지면 대체로 역사를 중심으로 사방 100m 내외에 여러 편의시설이 들어서게 된다. 그래서 개발권역이 아님에도 수용되어 개발될 수 있는 것이다.

- 부동산에서 왜 6미터와 4미터 코너를 강조하나요?

부동산을 보다 보면 '6미터와 4미터 코너'라며 좋은 물건이라고 하는 경우가 많다. 이는 건물이 6미터, 4미터 폭의 도로와 접한 코너 건물임을 의미한다. 코너 건물은 상대적으로 시야가 트여 답답하지 않고, 도로와 접해있어 건물 외부에 주차하기도 쉬워 인기가 많다. 또 도로가 2개 이상 겹치기 때문에 일반적으로 하나의 도로를 낀 것보다 지나다니는 사람이 많다. 유동인구가 많기 때문에 대부분 코너 건물에는 상가가 들어 있어서 다른 건물에 비해 월세가 좀 더 나오는 편이다.

- 주택재개발사업 vs. 주택재건축사업

· 도시기반시설 정비유무 : 기반시설이 열악한 지역(재개발)  /  기반시설이 양호한 지역(재건축)

· 조합원 자격 : 토지와 건축물 모두 소유하고 조합설립에 동의한 자(재개발)  /  토지나 건물을 소유한 소유자 전원(미동의자 포함, 재건축)

· 사업부지 매입권한 : 강제수용권(공공사업의 성격, 재개발)  /  매도청구권(민간사업 성격, 재건축)

· 세입자 이주비 : 있음(재개발)  /  없음(재건축)

- 수익형 부동산, 임대수익보다 시세차익에 중심을 둬라!

수익형 부동산이라 하면 대부분 소액투자가 가능한 오피스텔을 생각하고 서울은 투자금이 크다고 여겨 수도권, 예를 들면 경기 북부 의정부 쪽까지 가서 분양받곤 한다. 그래서 수요보다 공급이 많아져 분양가보다 2~3,000만원, 심지어 5,000만원 이상 하락하는 쓰디쓴 경험을 맛본 사람들이 많다. 투자시에 시세보다 싼 매물을 매입하면 매입시부터 수익률을 확보한 투자가 될 것이며, 추가로 상승하는 부분의 수익률까지 합산하면 대부분의 부동산 투자금 대비 투자수익률은 100% 이상이라고 본다. 하지만 지역에 따라 큰 차이가 있으므로 수익률의 늪에 빠져서는 큰 낭패를 볼 위험이 있다. 월세는 때로 독이 될 수 있으니 시세차익에 포커스를 맞추고 수익률을 고려해 봐야 한다.

- 왜 근린생활시설 건물을 주거용으로 바꾸는 것일까?

건축물 대장상 근린생활시설로 되어 있는 건물을 주택으로 개조하면 공무상 위법건축물이 되지만, 많은 사람이 하는 이유는 그만큼 이점이 있기 때문이다. 근린생활시설의 경우 건축면적이 인접대지 경계선으로부터 50cm만 거리를 두면 되는데, 주거용으로 용도를 변경해서 주거 층이 5층 이상이면 아파트가 되어 창문이 나 있는 쪽은 인접대지 경계선으로부터 3m나 후퇴를 해야 한다. 이렇게 되면 바닥 면적이 좁아지고, 또 주차 대수도 주택은 1세대당 0.5~1대씩인데, 근린생활시설은 134㎡당 1대여서 수지타산이 맞지 않는다. 건축주 입장에서는 주택으로 용도를 바꾸면 세대수가 늘어나니 사업성이 좋아지고 분양자 입장에서는 시세보다 많이 싸니 누이 좋고 매부 좋은 것이다.

- 도로 지분투자가 뭔가요?

재건축 지정에 있어서 빌라와 도로는 지목이 다르다. 도로와 달리 빌라 등의 건물은 지목이 대지다. 하지만 재건축시에는 도로로 똑같이 대지가 된다. 그런데 재건축을 할 때 대지인 빌라는 건물을 부수는 등의 멸실비용이 들지만 도로는 그럴 필요가 없다. 그래서 도로 지분투자는 인접대지의 70% 가격선으로 해서 소액투자에 활용할 수 있다. 또는 도로와 맞물려 있는 빌라와 함께 투자에 활용해도 레버리지 효과를 볼 수 있다.

- 보험 약관대출

본인이 납입한 보험료 한도 내에서 받는 대출이다. 계약자는 자신이 가입한 보험 해약환급금의 70~80% 내에서 수시로 대출을 받을 수 있다. 보험료 담보 대출 이라고도 하며, 절차가 간편하고 이자도 비교적 낮다.

- 재건축 지역의 빌라나 단독주택 등의 물건을 매입할 때는 특히 어느 재건축구역이든 비례율이 얼마인지 확인해야 한다. 물건 가격이 약식 감정가나 권리가에 비해 싼 것인지가 가장 중요하다.

- 안목을 키우는 가장 좋은 방법은 직접 현장을 돌아다니면서 물건을 많이 보고, 부동산 전문가에게 물어보는 것이다. 시간 날 때마다 부동산에 자주 들르는 것도 부동산 전문가를 내 편으로 만드는 좋은 방법이다. 좋은 물건은 언제나 기다려주지 않는다. 눈 깜짝할 사이에 나가버리는데, 이렇게 놓치기 쉬운 물건이 나오면 평소 가깝게 지내던 고객들에게 연락하기 마련이다. 꼭 매매 건이 아니더라도 여름이면 아이스크림 몇 개 사들고, 겨울에는 붕어빵 한 봉지 사들고 사무실을 찾아가 함께 먹으며 친분을 쌓으면 좋은 물건을 일순위로 소개받을 수 있다.

- 단순히 아파트는 좋고, 빌라는 나쁘다는 이분법적인 사고를 할 필요는 없다. 빌라인가, 아파트인가보다는 학군이 좋은지, 아파트와 빌라의 가격 차이가 많이 나는지, 주변에 호재가 있는지를 살피는 것이 더 중요하다.

- 주택 유형별로 담보대출을 받을 수 있는 한도가 달라요 

주택담보대출은 아파트, 빌라, 오피스텔 등 유형에 따라 받을 수 있는 비율에 차이가 있다. 부동산 정책에 따라서도 달라지는데, 2017년 8·2 부동산 대책 발표 후 주택담보대출 한도가 줄어들었다. 특히 조정지역이냐, 투기과열지구냐, 투기지역이냐에 따라 30~70%까지 차이가 난다.

8·2 부동산 대책을 기준으로 하여 아파트는 금융권 표준 시세를 기준으로 실수요자라면 70%까지(조정지역 외인 경우 최대) 받을 수 있다. 빌라의 경우 지분과 입지의 차이가 있다 보니 시세보다는 감정가를 기준으로 50~60%까지 대출해준다. 근린상가와 오피스텔은 시세의 50~60%로 한정된다. 토지는 용도별 차이가 더 크다. 계획관리 지역일 경우 상태가 좋은 땅은 60%까지 대출 가능하며, 그 외의 땅은 40~50% 정도도 잘 받는 것이다.

- 부동산 투자를 할 때(임장)은 필수다. 아무리 좋은 물건도, 바로 내 앞에 있어 잘 아는 물건이라도 예외는 아니다. 임장을 하면 미처 보지 못했던 것들을 볼 수 있다. 임장을 하지 않아 놓친 부분에 대한 책임은  언제나 자신의 몫이다. 임장(현장답사)은 최소한 2~3번은 해야 한다. 아침, 점심, 저녁 등 시간대를 달리해서 보는 사람들도 있다.

- 새로 건물 지을 때, 북서쪽 또는 북동쪽 코너 땅이 좋은 이유는?

모든 건축물은 일조권에 따라 건물 높이나 경사도가 결정된다. 우리나라의 경우 남향을 선호하기 때문에 이를 보장해주기 위해 일조권 사선제한을 건물의 정북 방향에 두고 있다. 그래서 내 물건의 북쪽에 다른 건물이 있다면 어느 층수 이상에서는 사선 제한을 받는다. 도로 사선제한은 폐지되어 도로에 인접해있을 경우엔 제한을 받지 않는다. 그렇기 때문에 물건의 북쪽에 도로가 있는 대지나 건물은 이 일조권 사선제한에서 자유로울 수 있어 신축할 때 설계가 잘 나온다. 같은 평수라 할지라도 북쪽과 남쪽은 실제 가격과 설계 면에서 큰 차이를 보인다.

또한 우리나라에서는 지번을 부여할 때 대체로 북서쪽 코너 땅부터 1번지로 부여하는 '북서기번법'을 사용해왔다. 그러다 보니 대부분 '1번지' 지번을 가지는 대지는 코너 땅이고 위치가 좋으며 가시성이 뛰어나다. 이러한 이유 때문에 일조권 사선제한 등의 제한을 덜 받고 자유롭게 대지를 활용할 수 있는 북서쪽이나 북동쪽 코너 땅을 선호하는 것이다.

< 주택청약가점제 1순위 조건 >

- 국민주택

조건 : 가입 후 6개월, 1년이 지날 때까지 연체 없이 청약을 납입한 경우

수도권(과열·조정지구) : 가입 기간 2년, 납입 횟수 24회 이상

그 외 지역 : 가입 기간 1년, 납입 횟수 6회 이상

- 민영주택

조건 :매월 약정된 날짜에 연체 없이 납입하고, 예금잔액이 지역별 청약 예치금 이상인 경우

수도권(과열·조정지구) : 가입 기간 2년, 납입 횟수 제한 없음

그 외 지역 : 가입 기간 1년, 납입 횟수 제한 없음

- 방공제가 뭘까?

주택담보대출을 받으려고 할 때 '방공제'로 원하는 만큼 대출을 받을 수 없어 당황하는 경우가 많다. 방공제는 다른 말로 방빼기라고도 한다. 방공제를 하는 이유는 임차인을 보호하기 위해서다. 어떤 이유에서든 불가피하게 집이 경매로 넘어가면 임차인의 보증금도 위험해진다. 우리나라 임대차보호법에서는 근저당이 설정된 이후 전세 계약을 하고 전입하면 후순위가 된다. 이는 경매에 넘어갔을 때 전세보증금 일부 혹은 전부를 받지 못할 수도 있다는 의미다. 이런 불상사를 막기 위해 소액임차보증금을 최우선적으로 변제해주는 제도를 만들었는데, 이것이 바로 '방공제'다. 방공제는 방 1개를 기준으로 액수가 정해져 있는데, 지역마다 다르다. 서울의 경우 방 1개당 3,400만원을 공제한다. 예를 들어 집값이 1억원일 경우 대출 가능한 금액은 일단 집값의 70%인 7천만원에서 방 하나 가격 3,400만원을 뺀 3,600만원을 받을 수 있다.  

서울 - 3,400만원

인천 광역시, 시흥시, 남양주시 - 1,700~2,700만원

성남시, 안양시, 부천시, 광명시 - 2,700만원

광주, 대구, 대전, 부산, 울산 - 1,700~2,000만원

경기도, 세종시 - 2,000만원

- 원금 균등 vs. 원리금 균등, 뭐가 어떻게 다른가요?

원금균등상환은 매월 대출받은 돈 원금을 균등하게 납부하여 이에 따른 이자가 점차 줄어드는 방식이다. 이자가 줄면서 매월 납부하는 금액이 달라 계산하기가 헷갈리고, 첫달에 상환하는 금액이 크다. 지금은 소득이 높지만 향후 10~20년 뒤에 소득이 줄어들 거라면 이 방식을 취하는 것이 좋다.

원리금균등상환은 매월 대출받은 원금과 이자를 균등하게 납부하는 방식이다. 초기에는 이자가 높아 매월 갚아야 하는 원금이 적어서 상환 기간이 오래 걸리므로 원금균등상환 방식보다 이자를 더 부담하게 된다. 소득이 비교적 안정적이라면 이 방식을 취하는 것이 좋다. 현재는 대부분 원리금균등상환 방식을 이용한다.

- 1년 이내에 갚아도 중도상환수수료를 내지 않는 방법이 있다?

보통 주택담보대출은 금액이 크기 때문에 약정기간을 길게 잡는다. 그래야 매달 내는 이자를 최소화할 수 있기 때문이다. 그런데 목돈이 생겨 일찍 돈을 갚게 되는 경우가 있는데, 이때 발목을 잡는 것이 '중도상환수수료'다. 중도상환수수료는 일종의 벌금이다. 은행 입장에서는 이자를 오래 받으면 받을수록 좋다. 그런데 일찍 갚아버리면 그만큼 이자를 덜 받게 되니 너무 일찍 갚지 못하도록 '중도상환수수료'라는 제도를 만든 것이다. 중도상환수수료는 은행마다 다른다. 일반적으로 대출기간이 5년이든 10년이든 상관없이 3~5년이 넘으면 중도상환수수료가 면제되고, 해마다 수수료가 줄어든다. 1년 이내에 갚을 때는 보통 1~2% 수준이지만 2년이면 0.8%, 3년이면 0.4% 정도 수준이다. 1년 이내에 1억원을 갚는다면 100만원을 중도상환수수료로 내야 한다.

하지만 1년 이내에 갚아도 중도상환수수료를 면제받을 수 있는 방법이 있다. 은행마다 규정이 다르지만 매년 원금의 일정 비율에 대해 중도상환수수료를 면제해준다. 아예 없는 경우도 있지만 은행에 따라 10~50%까지 다양하다. 예를 들어 주택담보대출을 1억원 받았는데, 원금의 30% 내에서 중도상환수수료를 면제해준다면 3천만원까지는 수수료 없이 갚을 수 있다.

중도상환수수료가 무서워 갚을 수 있는데 갚지 않는 것도 답은 아니다. 1억원을 일찍 갚는다면 중도상환수수료로 100만원을 내야 한다. 하지만 대출금리가 3%라고 가정할 경우 1년 동안 내야 할 이자가 총 300만원이므로, 수수료를 물더라도 200만원이 이득이다.

- 맑은 공기와 탁 트인 전망은 입지가 아니다.

- 입지만 좋으면 낡은 건물의 상승폭이 더 크다.

건물이 아무리 좋아도 입지의 중요성을 잊으면 안 된다. 당장은 새로 지은 번듯한 건물에 마음이 갈 수 있겠지만 건물 자체는 큰 의미가 없다. 건물이 위치한 지역이 사람들이 많이 찾고 선호하는 지역이라야 가치가 있다.

- 부동산 종류에 따라 절대입지(교통, 학군, 환경)가 다르다.

아파트 단지라면 그 어떤 요소보다 학군이 우선한다. 수익성 빌딩은 뭐니 뭐니 해도 교통이 중요하다. 교통 좋은 대로변에 위치해야 하고, 업무시설과 상권이 발달한 곳에 위치해야 한다. 일반 아파트는 교통이 편해야 하지만 고급 빌라촌은 오히려 대중교통과는 좀 떨어진 곳에 위치한 것이 인기를 끈다. 고급 빌라촌에 있는 사람들은 프라이버시를 중요시하기 때문에 담장 높이가 최소 3미터 이상은 되어야 한다. 전원주택은 환경이 제일 중요할 것 같지만 꼭 그렇지도 않다. 요즘 전원주택은 대중교통이 좋지 않으면 잘 팔리지 않는 추세다.

- 재건축 투자를 하는 2가지 방법

1. 조합원이 되는 방법

2. 일반 분양을 받는 방법

- 재개발 평형 배정, 우선권은 어떻게 배분되나요?

재개발은 권리가액(종전 자산 감정평가금액×비례율)을 기준으로 평형을 배정한다. 비례율은 조합원 모두 동일 적용되며, 주택이나 토지 등 조합원 자산의 감정평가액을 기준으로 평형을 우선적으로 배정받는다. 이때 2인 이상의 감정평가사가 산출한 감정평가액을 산술평균한다. 감정평가액은 같은 재개발 구역 안에 있어도 위치나 물건에 따라 다르게 평가될 수 있다. 감정평가액에 의한 분양 신청에 따른 분담금 등은 사업시행 인가 이후에 추정 가능하다.

- 도시개발계획, 농지가 금싸라기로 바뀌는 기적을 예측하는 것.

- 매도와 매수는 동시에 해야 안전하다.

- 과거 가격에 발목 잡히지 마라. 매매 타이밍은 과거가 아닌 현재다. 미래는 고려해야 하지만 이전 가격에 연연해서는 안 된다. 이미 지나간 과거는 잊고 현재에 충실해야 적절한 타이밍을 잡을 수 있다.

- 인터넷 포털의 매매가격에 현혹되지 마라. 국토교통부 사이트에서 실거래가를 확인할 수 있다. 실거래가도 물건에 따라 차이가 있으므로 꼭 동네에 직접 가서 물건을 살펴보고 지역 실정도 알아보는 노력이 필요하다.

- 도시기본계획이 10년 투자의 방향성을 결정한다.

도시기본계획이란 각 자치단체가 10~20년 단위로 세우는 장기계획을 말한다. 이미 2030년, 즉 2020~2030년 20년 동안의 도시기본계획이 발표된 상태라 10년 후, 20년 후의 부동산 시장을 대략적이나마 미리 그려볼 수 있다.

기본적으로 도시기본계획에는 1)지역적 특성 및 계획의 방향, 2)공간구조, 생활권의 설정 및 인구의 배분에 관한 사항, 3)토지의 이용 및 개발에 관한 사항, 4)토지의 용도별 수요 및 공급에 관한 사항, 5)환경의 보전 및 관리에 관한 사항, 6)기반 시설에 관한 사항, 7)공원, 녹지에 관한 사항, 8)경관에 대한 사항, 9)2~8까지 규정된 사항의 단계별 추진에 관한 사항 등이 포함 되어 있다. 이 도시기본계획서를 잘 분석하면 개발 가능한 지역이 어디인지가 보인다.

국토교통부(www.molit.go.kr)에서 도시종합계획에 대한 정책 자료를 찾아볼 수 있다.

- 꼭 알아야 할 부동산 세금

- 양도세를 아끼려면 공동명의가 답이다.

- 1가구 2주택이어도 양도세 면제받을 수 있다!. 단, 2년 거주 필수

1. 이사로 일시적인 2주택인 경우

전에 살던 집이 팔리지 않아 그냥 두고 집을 새로 사서 이사 가는 경우가 있다. 이런 경우 일시적인 2주택으로 보아 전에 살던 집을 3년 이내에 팔면 양도세가 면제된다.

2. 상속으로 2주택을 갖게 된 경우

이런 경우 기간은 상관이 없지만 상속받은 주택이 아닌 내가 살던 주택부터 먼저 팔아야 양도세가 면제된다.

3. 결혼으로 2주택이 된 경우

결혼 전에 각각 집을 갖고 있던 남녀가 결혼하면 2주택이 된다. 이런 경우에는 결혼한 날짜 이후부터 5년 이내에 2년 이상 보유한 주택 하나를 팔면 된다.

4. 부모를 부양하기 위해 집을 합친 경우

부모님을 모시기 위해 부모님 집과 본인 집을 합친 경우다. 부모가 60세 이상이면 두 채의 주택 중 2년 이상 보유했으면 어는 것을 팔아도 양도세가 면제된다. 부모에는 배우자의 부모도 포함된다. 

- 주택임대사업, 절세를 따져보고 결정하라

- 역대 정권의 부동산 정책에서 부동산 시장의 흐름을 읽어라.