부동산 모르면 부자 될 수 없다

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- 적어도 경제적으로는 자유로워야 한다. 내가 하고 싶은 일을 하면서 살기 위해서는 월급으로 일희일비하는 삶을 살아서는 안 된다. 돈에 집착하지 않고 즐겁게 일을 하려면 가장 먼저 경제적 자유가 전제되어야 한다.

- 일반적으로 재테크를 한다고 하면 종잣돈을 모으는 것과 자산을 늘리는 것을 같은 것으로 생각하고 이 모두를 '재테크'를 한다고 말한다. 그러나 재테크는 종잣돈을 모으는 재테크와 자산을 늘리는 재테크로 철저하게 나누어 생각해야 한다. 재테크의 최종 목표는 자산을 늘리는 것, 우선 '종잣돈'을 모으는 것이 첫 번째 단계이다. 그리고 모은 종잣돈을 효율적으로 키우는 것이 두 번째 단계이자 최종 목표다. 그러나 그 목적을 구별하지 않으면 우리는 돈을 모을 수는 있어도 자산을 늘릴 수는 없다.

- 부자의 정의는 '자유를 확보한 사람'이다. 여기서 말하는 자유는 하고 싶지 않은 일을 하지 않아도 되는 자유, 하고 싶은 일이 있으면 시간에 구속받지 않고 할 수 있는 자유, 나 혼자만의 행복이 아닌 다른 사람들과 더불어 사는 여유를 즐길 줄 아는 정신적 자유를 모두 포함한다.

- 부동산 투자를 위한 3가지 조건

1. 시장 흐름에 따른 투자를 해라.

부동산 상승기에는 매매가와 전세금의 차이가 작은 지역에서 여러 채의 물건에 소액으로 투자하는 갭 투자가 유효할 것이다. 반대로 부동산이 하락하면 경매 시장에는 경매 매물이 증가하고 집값 하락에 대한 부담 때문에 낙찰가율도 내려간다. 이런 시기에는 하락 폭이 크고 향후 상승장이 도래했을 때 크게 반등할 수 있는 지역에 경매로 접근하는 것이 유효한 투자 방법이 될 것이다.

2. 정부 정책에 대응하는 투자를 해라.

정부가 발표한 대책들을 피하는 투자가 현명하다. 다주택자들은 임대사업자 등록을 하거나 법인 활용을 생각해볼 수 있다. 또 재개발과 재건축 투자를 규제 했으니 리모델링 투자를 고려해볼 수 있다. 규제 대상이 되는 지역 외에 저평가된 지역에 투자할 수도 있다.

3. 열정을 가지고 공부하고 투자를 해라.

- 부동산 투자에 꼭 필요한 기본기는 투자의 원칙과 목표와 전략을 명확하게 세우는 것이다. 개인마다 처해진 상황이 다를 것이므로 이를 고려해 본인만의 원칙과 목표, 전략을 짜도록 한다.

- 투자방식에는 크게 시세차익을 통해 자산을 늘리는 투자와 임대수익을 통해 현금 흐름을 만드는 투자가 있다. 본인이 자산을 늘려서 자산 가치 상승을 통한 부를 이루고 싶다면 시세차익에 중점을 두는 투자를 해야 한다. 부동산을 매입한 후 빨리 회전을 해서 시세차익을 얻어 다시 재투자하는 방법을 취해야 한다, 그러기 위해서는 토지보다는 주택을, 주택 중에서도 빌라보다는 환금성이 좋은 아파트를, 아파트 중에서도 중대형보다는 중소형 아파트에 투자하는 것이 유리하다.

반대로 매달 들어오는 임대수익으로 안정적인 생활을 하고 싶다면 월세를 받을 수 있는 투자를 해야 한다. 예컨대, 빌라나 상가, 오피스텔 등에 투자해서 임대수익을 최대화해야 한다. 

- 나쁜 대출이 바로 과도한 대출이자에 허덕이게 하는 경우를 말한다. 이자를 월급에서 지출하기 때문에 가계 경제가 힘들어지고 삶에 직접적으로 타격을 주는 것이다. 착한 대출이란 대출이자가 월급에서 나가는 것이 아니라 나의 투자 수익에서 나가는 것을 말한다. 

- 한 눈에 보는 셀프 등기 과정

- 불광불급(不狂不及) : 미치지 않으면 미치지 못한다.

부동산 경매 투자를 할 때도 1000번의 임장을 하고 100번의 실패를 해야 1번의 낙찰을 받을 수 있다는 마음가짐으로 임해야 한다. 이렇게 얻은 수익은 절대 불로소득이 될 수 없다.

- 본인의 환경이나 투자금을 탓하지 말자. 본인의 상황에 맞게 시간 관리를 하고 투자 활동을 하면서 본인의 투자금에 맞는 투자 방법과 투자 물건에 접근하면 된다. 투자금이 적으면 시간이나 노력이 조금 더 필요할 뿐이다. 조급하게 생각하지 말고 일단 시작하자. 단, 부동산에 미치는 시간을 경험해야 한다.

- 열정의 또 다른 이름은 시간 관리

(1) 하루 1시간은 무조건 부동산에 빠져 있는다.

(2) 투자에 맞는 삶으로 변신한다.

(3) 일간, 주간, 월간, 분기별, 연간 계획을 수립한다.

일간 계획은 전날 밤이나 당일 기상한 직후, 주간 일정은 일요일 저녁, 월간 일정은 월말, 연간 계획은 연말에 만들고 꼭 다시 확인한다. 예를 들면 이런 식이다. 일주일 중 하루를 정해 임장 가기, 이번 한 달 동안은 책 5권 읽기, 분기별로는 각 물건에 대한 시세 조사하기, 올 한 해 동안에는 낙찰 혹은 매입 2건 이상 하기 등 구체적인 내용을 적어서 잘 보이는 곳에 두고 수시로 확인하면서 거기에 맞는 세부 계획을 또 세우는 것이다.

(4) 동선을 효율적으로 짜는 것만으로도 시간 절약이 된다.

자신이 보고 싶은 현장만 보고 오는 것이 아니라 그 주변에 관심 물건과 비슷한 물건이 있는지 확인하고 함께 자료 조사를 한 후 현장을 가보는 것이다.

(5) 주변에 도와줄 수 있는 사람들과 좋은 관계를 맺는다.

(6) 모든 투자 활동은 기록한다.

기록은 기억을 지배한다. 우리가 아무리 잘 기억한다고 해도 듣는 즉시 보는 즉시 기록하는 것보다 정확하지 않다. 투자 물건을 보고 이에 대한 정보를 담는 임장 보고서를 철저하게 작성한다.

- 거주지 주변에 투자하자

부동산 투자를 처음 시작하는 초보자는 무엇부터 해야 할지 막막하다. 나는 종종 본인이 살고 있는 동네부터 임장을 해보라고 권한다. 현재 자신이 살고 있는 동네는 익숙하고 편안하다. 또 주민들이 선호하는 학교는 어디인지, 백화점이나 마트, 관공서, 병원 등 편의시설은 어디 있고 각각의 선호도는 어떤지, 어느 아파트가 가장 인기 있는 아파트(일반적으로 대장주라고 한다)인지, 지역의 거주자들은 어느 정도의 경제적 수준을 가지고 있는지 등 다른 지역에 비해 구석구석 잘 알고 있다. 생소한 지역을 임장하면 이 모든 것을 원점에서부터 조사해야 하고 파악해야 하는데 거주지 주변은 그럴 필요가 없다. 따라서 거주지 인근에 경매 물건이나 급매물이 나오면 조사하기도 수월하고 매물의 적정 시세도 외부 투자자들보다 더 정확하게 파악할 수 있다.

- 투자하기 좋은 아파트는 수요와 공급이라는 대전제 속에서 살펴봐야 한다. 수요를 결정하는 요소 중 가장 중요한 것이 바로 시중에 유동자금이 얼마나 있느냐 하는 것이다. 전세로 살고 있는 사람들은 전세금이 계속 오르고 있고 집값도 덩달아 오르니 전세금을 올려줄 바에는 집을 사는 것이 낫다고 판단해 매매 수요로 돌아섰고, 집을 가지고 있는 사람들은 집값이 더 오를 것으로 판단해서 집을 내놓지 않아 공급은 줄었다. 이렇게 집을 팔려는 사람은 줄고 집을 사려는 사람이 늘면 아파트 가격이 상승하게 되는 것이다. 따라서 투자하기 좋은 아파트는 전세금이 오르고 있는 아파트, 전세금과 매매 가격의 차이가 적은 아파트, 향후 공급물량이 예정되어 있지 않은 지역의 아파트, 향후 개발 호재가 있는 아파트 등으로 정리할 수 있다.

초보자들은 임장을 가면 '와, 이 아파트는 채광이 좋아, 이 아파트는 조경이 잘 되어있어, 이 아파트는 단지 내에 커뮤니티 시설이 잘 되어있어, 이 아파트는 외관이 멋져'등 투자자의 눈이 아니라 거주자의 눈으로 볼 때가 종종 있다. 그렇지만 이런 조건은 살고 싶은 아파트의 조건일 수는 있어도 투자하기 좋은 아파트의 조건은 아닐 수 있다. 투자를 위해 임장을 간다면 거주자의 관점과 투자자의 관점을 잘 구분해서 수익률이 높은 아파트를 볼 줄 아는 안목을 넓히는 투자자가 되도록 노력해야 한다.

- 임차권 등기를 유의하자.

대항력 있는 임차인은 임차권 등기를 해놓은 경우가 많다. 일반적으로 임차권 등기가 설정된 경우에는 경락잔금 대출이 안 되거나 임차권 등기된 금액을 제외하고 대출금이 나온다. 대항력 있는 임차인이 말소기준 등기일보다 임차권을 늦게 신청한 경우 등기부 등본상 임차권 등기 사항란에 전입 일자가 말소 기준 등기일보다 먼저 기재가 되어있어 이를 기준으로 권리 분석을 해야 한다. 대개의 경우 후순위 임차권 등기는 경락으로 소멸하는 것이 원칙이나 임차권의 전입 일자가 빠른 경우에는 임차권이 소멸되지 않는다. 즉, 경락잔금을 완납하더라도 대항력 있는 임차인의 말소 기준 등기일보다 늦게 설정된 임차권 등기는 등기부 등본에 말소되지 않고 그대로 남아있게 되므로 대출기관에서는 임차권 등기가 소멸하지 않는 이상 대출을 꺼리게 된다.

임차인이 낙찰자의 편의를 위해 임차권 등기를 말소해주는 경우는 거의 없으므로 기대하지 않는 것이 좋다. 초보 경매 투자자는 대항력 있는 임차인이 전액 배당을 받는다면 문제가 될 것이 없다고 생각할 수도 있으나 낙찰자가 경락 잔금을 대출받기 전 대항력 있는 임차인이 임차권을 말소하지 않으면 경락잔금 대출을 받지 못하게 될 수도 있어서 주의가 필요하다.

- 임차권 등기란?

임대계약이 종료됐으나 임대인으로부터 임차보증금을 반환받지 못한 상태에서 임차인이 이사를 가야 할 경우 대항력을 유지하기 위해 등기를 하는 것.

- 교통 호재를 이용한 최적의 투자 타이밍 포착 노하우

교통이나 개발 호재가 있다고 해서 주변 부동산의 시세가 무조건 오르는 것도 아니고 오르더라도 꾸준히 계속 오르는 것도 아니다. 호재는 투자하려는 물건에 영향을 줄 수 있어야 진짜 호재다. 그렇지 않은 호재는 호재라고 할 수 없다.

지하철 개통 호재는 일반적으로 지하철 개통이 된다고 발표가 됐을 때를 전후로 1차 가격 상승이 나타난다. 그러나 개통 발표가 났다고 해서 바로 공사를 시작하는 경우는 거의 없다. 시간이 지나서 실제로 착공이 되면 이때 2차로 시세에 영향을 준다. 마지막으로 시세 상승이 일어나는 시기는 지하철역이 개통될 때이다. 이렇게 지하철 개통 호재는 계획 발표 단계, 착공 단계, 개통 단계를 거쳐 시세에 반영된다. 그럼 3단계 중 어느 시점에 투자하는 것이 가장 효과적일까? 개통 6개월 전부터 개통 후 1년 사이가 실수요층이 가장 많이 움직이는 때이며, 이때 아파트 가격도 함께 움직인다. 그런데 이 시점은 이미 계획 발표부터 꾸준히 개통에 대한 호재를 반영해왔기 때문에 실거주자 위주로 거래된 아파트 가격이 높게 형성되어 있을 가능성이 크다. 또 이 시기에는 아파트 소유자들이 매매가격의 추가 상승에 대한 기대감으로 매물을 거둬들이거나 호가를 올리는 시기이므로 투자자가 원하는 물건을 적정한 가격으로 매입하기가 쉽지 않다.

따라서 개통 호재가 있는 지역에 투자를 하고 싶다면 적어도 개통 시점보다 1년 6개월에서 2년 전에 미리 매입을 하는 것이 리스크를 줄이면서 가격 상승을 기대할 수 있는 골든타임이다. 또 교통 호재를 보고 투자를 한다고 해도 매수 시점보다는 매도 시점을 반드시 고려해야 한다. 싸게 사는 것보다 비싸게 파는 것이 수익을 결정하는 더 큰 요인이기 때문이다.

- 상승여력이 있는 아파트를 찾을 때 고려 사항

일단 지역별로 3년 동안의 매매가와 전세금을 확인했을 때 둘 다 상승한 지역은 투자하기 좋은 지역으로 판단하면 된다. 여기서 추가적으로 확인해야 할 부분은 매매가가 전 고점(역대 거래 가격 중 최고 가격)을 넘었는지 여부이다. 전 고점을 아직 넘지 않은 단지라면 전 고점을 돌파하기 전과 현재의 매매 및 전세물건의 개수를 파악한다. 이때 물건 개수의 차이가 없으면 상승 여력이 있는 지역으로 판단할 수 있다.

전 고점을 돌파했다면 매매와 전세 물량을 확인해서 매매와 전세 물량이 둘 다 부족하다면 아직 상승 여력이 있는 것이다. 전세 물량이 증가하고 매매 물량과 전세 거래량이 감소하는 상황이라면 상승 여력이 떨어졌을 가능성이 크다. 이때부터 하락 시점이라고 판단하면 된다. 3년 동안의 매매가와 전세금을 확인하였는데 최근 매매가의 상승은 없고 전세 상승만 상승하는 단지는 상승이 이제 막 시작되었거나 매매보다는 전세로 살고 싶어 하는 수요자가 많은 지역으로 생각할 수 있다. 마지막으로 최근 3년 동안 매매가와 전세금 모두 상승하지 않는 지역은 투자 가치가 없다고 판단해도 무방하다.

* 지역별 필요 주택 수 계산 : 인구증가에 따른 수요 = 지역별 인구수 × 0.5% (국가통계포털kosis.kr에서 파악)

- 전세자금 대출에 동의해줄 때 주의할 점

전세 만기가 되어서 전세 보증금을 반환할 때 보증금을 임차인에게 주는 것이 아니라 전세자금 대출을 받은 해당 금융사 명의 계좌로 반환해야 한다. 만약 전세 보증금을 임차인 계좌로 입금했는데 임차인이 이를 금융사에 반환하지 않으면 금융사는 전세자금 대출에 동의해준 임대인에게 책임을 물을 수 있다.

- 매매계약 후에 전세계약을 할 때 임차인이 전세금이 너무 높다는 이유로 전세권 등기를 요구할 때 주의할 점

임차인이 전세권 등기를 하면 먼저 우선변제권을 갖게 된다. 이 집이 경매로 넘어간다고 해도 우선해서 배당을 받을 수 있다는 뜻이다. 또 임대인이 임차보증금을 반환하지 않을 때는 전세권만으로 경매 신청이 가능하다. 또 집주인의 동의 없이 전전세를 놓거나 전세권 자체를 타인에게 양도할 수도 있으며, 전세금을 담보로 대출을 받을 수 있다. 이렇게 임차인에게는 여러가지로 좋지만 임대인에게는 뜻하지 않게 곤란한 상황을 초래할 수 있기 때문에 전세권 설정은 될 수 있으면 안 하는 것이 좋다. 어쩔 수 없이 전세권 등기에 동의 해줄 때는 다음의 특약을 계약서에 첨부한다.

특약 사항

전세권 등기와 관련해서 아래의 3가지 특약을 위반할 시 전세권 설정자는 전세권 계약을 해지할 수 있고 전세권자에게 전세 계약금 상당의 금액을 손해배상금으로 청구할 수 있다.

1. 전세권 등기와 관련된 모든 비용은 전세권자가 부담한다.

2. 소유자의 동의 없이 전전세를 놓지 못한다.

3. 소유자의 동의 없이 전세권을 담보로 채무를 부담하지 못한다(대출을 실행해서는 안된다.).

- 취득세 절세 노하우

부동산은 취득하는 가격이 6억 원 이하와 6억 원 초과 그리고 9억 원 초과일 때 세율 구간이 달라진다. 경매에 입찰할 때도 항상 이 점을 염두에 두고 입찰가를 산정해야 한다. 예를 들어 감정가 6억 5000만 원짜리 아파트에 입찰한다고 가정해 보자. 입찰가를 각각 6억 원과 6억 1원으로 써서 낙찰받았다고 했을 때 입찰가는 1원 차이가 나지만 취득세는 2배 차이가 난다.

- 투자 포트폴리오를 짜라

1. 투자금은 투자 황금 비률인 5등분을 한다.

2. 같은 지역에 2채 이상 투자하지 않는다.

3. 2년 단위로 지속적인 투자 계획을 세운다.

4. 투자 시기에 따라 대상의 종류를 다양화한다.

투자 활동을 멈추는 것은 경제적 자유에 다가가는 발걸음을 멈추는 것과 다름없다. 꾸준하게 지속적으로 투자할 방법을 고민하는 것이 투자 포트폴리오를 짜는 가장 큰 이유이다. 그리고 잘 짠 포트폴리오는 성공 투자의 로드맵이 되리라 확신한다.

- 초보 투자자를 위한 최상의 포트폴리오

먼저 투자금은 5등분을 한다. 그중 5분의 4는 투자에 쓸 것이고 나머지 5분의 1은 예비비로 둘 것이다. 투자 시기도 6개월에 1건씩 하는 것으로 분산하고 투자 지역도 4건 모두 다른 곳으로 한다. 투자 시기와 투자 지역을 분산하여 투자 물건도 소형 아파트 2채와 빌라 2채로 다양하게 했고 투자 방법도 갭 투자 2건, 경매 투자 2건으로 다르게 했다.  초보 투자자라면 투자금이 많다고 해도 처음부터 다가구주택이나 큰 상가 건물에 투자하는 것보다는 아파트나 빌라와 같은 주택 위주의 투자를 먼저 하기를 권한다.