부동산 매수매도 타이밍 인사이트

1. 부동산 투자를 해야 하는 이유

- 주택을 소유한다는 것은 단순히 '오를 것이다 내릴 것이다.'라는 개념을 뛰어넘어, 다시 말해 시세차익이 아니더라도 본인이 거주하며 주거비를 아끼고 이를 바탕으로 새로운 투자의 발판을 마련할 수 있는 주춧돌이 되는 것입니다.

- 부동산 투자에 있어서 가장 중요하게 생각하는 것은 다음 3가지입니다.

1. 유동성(금리)

2. 과거 사례를 통한 미래 예측

3. 부동산의 입지와 미래가치

- 지난 사이클을 보면 대한민국의 일반적인 주거형 부동산에 투자를 했었다면 부동산의 매도를 결정하기 위한 중요한 단서는, 금리 인상기에는 부동산 가격이 상승하였다는 점과 미국의 금리가 선행지표 역할을 해주었다는 것, 그리고 미국이 금리 인하를 하고 우리는 1년 후에 금리 인하를 했다는 것들입니다. 즉 금리가 오르는 인상기에는 홀딩을 하고 미국의 금리 인하 이야기가 나오기 시작하면 우리는 부동산 매각을 고민하고 실제 미국이 금리 인하에 들어가면 최대한 빨리 부동산을 정리 하여야 하는 것입니다. 하지만 부동산은 임차인들과의 계약기간 등의 변수가 있습니다. 그렇기 때문에 부동산은 매입할 때부터 이러한 금리의 흐름을 고려하여 매도 계획을 미리 세우는 것이 중요합니다. 금리 인상기에는 부동산이 상승을 하고 있더라도 이번 임대차계약을 갱신하고 다음번 계약 시일까지 너무 멀어 보인다면 과감히 정리하는 등의 사전계획이 필요한 것입니다. 그리고 이러한 계획을 세우기 위해서도 항상 금리의 움직임을 주시하여야 하는 것입니다.

- 부동산을 장기 보유하면 손해 볼 확률보다 이익을 볼 확률이 높은 것이지요. 앞서 언급했던 금리변동 사이클과 접목을 하여 투자의 시기를 조절한다면 더욱 손해 볼 확률보다 이익을 볼 확률이 높아질 것입니다. 억지로 끼워 맞추지 않는다면 사실 공급물량이 부동산의 매매가에 결정적인 역할을 한다고 보기는 어렵습니다.

- 금리와 유동성은 부동산 가격의 결정적 지표 :

시장에 유동성이 지속적으로 공급이 되면 해당 재화는 수요 공급과는 별개로 가격은 오르게 되는 것이죠. 반대로 공급과 수요가 일정하여도 유동성 즉 돈이 줄어들면 해당 재화의 가격은 하락하는 것이지요. 하지만 대부분의 경우 이러한 유동성이 어떻게 움직이는지는 빼놓고 공급과 수요만을 가지고 부동산의 미래 가격을 예측하려 합니다.

2018년 이후에 부동산이 침체를 할 것이니 이때 집을 사겠다는 사람들을 어렵지 않게 볼 수 있습니다. 하지만 유동성이라는 변수를 감안하지 않는 예측은 크게 의미가 없습니다. 또한 지금부터 2018년까지 대한민국 부동산이 얼마나 더 올라있을지 알 수 없습니다. 지금부터 2018년까지 30%가 오른 후 2018~2019년에 10%가 빠지고 다시 보합을 유지하다 상승을 준비한다면, 이미 지금 시점보다 20%나 오른 가격에 주택을 구입해야 하는 2018년 주택 구입이 무슨 의미가 있겠습니까?

- 그렇다면 부동산 투자를 위하여 어떤 상품을 찾아봐야 할까요? 아주 높은 점수의 1순위 통장이 있는 사람이라면 신규 분양이 줄어드니 입지가 좋은 곳에 청약을 하면 됩니다. 그게 아니라면 분양권 시장보다는 분양권시세와 기존 주택의 매매가 사이에 가격의 갭이 크게 벌어진 지역의 기존 주택에 관심을 가져야 합니다. 그리고 도심정비 사업이 진행 중인 곳의 재건축과 재개발 상품에 관심을 가져야 하고요. 하지만 재건축과 재개발은 초기에 투입되는 자금이 상대적으로 많아 현금동원력이 뛰어난 사람이 아니면 뛰어들기 점차 어려워집니다. 그럼 사람들이 가장 쉽게 접근할 수 있는 상품을 좁힐 수 있겠네요. 기존 재고 주택 매매 쪽으로 자금이 자연스럽게 몰릴 것입니다. 기왕이면 비슷한 입지의 신규 분양권 가격이 많이 올라 기존 재고 주택과 가격 차이가 많이 벌어진 곳이라면 더욱 안전하겠지요.

2. 대한민국 부동산 시장 인사이트

- 유동성의 움직임을 관찰하과 예측하라 :

아파트의 공급과 수요도 중요하지만 유동성이 어떻고 어떻게 움직일 것인지 그 향방에 대해 관찰하고 검토하는 것이 더욱 중요합니다. 이미 대부분의 물건 가격은 단순히 수요와 공급의 원리를 넘어서 유동성에 의해 결정되고 있기 때문입니다. 아파트의 가격을 예상하기 위해서는 아파트 공급보다 유동성 공급을 먼저 확인하여야 하는 것이지요.

- 인구 통계와 부동산 시장

인구통계학적 관점은 당대에는 극복 가능 :

부동산 투자에서도 가장 중요하다고 생각하는 것은 유동성 확장과 긴축의 사이클입니다. 시중에 돈이 늘어나는 시기와 줄어드는 시기의 변곡점을 찾아서 투자의 시기를 정하는 것이 결국 부동산 투자에서 가장 중요하다는 말이지요. 그 다음 중요한 요소는 좋은 지역의 선택이 될 것입니다. 현재처럼 미래에도 대한민국 부동산 투자 1순위는 서울이 될 테니까요.

다만 좋은 입지의 부동산을 선택하면 임대나 매매가나 꾸준히 안정적인 흐름을 보일 가능성이 높기 때문에 쉽사리 흔들리지 않고 오를 때까지 기다릴 수 있는 힘이 될 수 있는 것이지요. 필자도 이번 사이클에는 2기 신도시 외의 기타 지역에도 투자를 하고 있지만 시간이 앞으로 10년, 20년 흐를수록 결국 대한민국 부동산 투자는 서울과 1기 신도시 정도로 좁혀질 것입니다. 시간이 더 지난다면 마지막에는 서울에서도 주요 지역 부동산에만 투자를 하게 되겠지만요.

점차 부동산 투자는 조금 비싸 보여도 핵심지역의 부동산에만 관심을 가지는 습관을 가져야 할 것 같습니다. 시간이 지날수록 부동산 시장도 양극화 현상이 벌어질 가능성이 높기 때문입니다. 장기적으로 일부 지역에서는 공실에 대한 부담이 점차 커질 수밖에 없으니까요. 이번 사이클에 여러 지역에 투자를 하여 성공을 거두었다 하더라도 장기적으로 다음 사이클부터는 수익률이 적어 보여도 핵심지역들로 한정하여 투자에 나서야 최악의 경우에도 소중한 우리의 자산을 지켜내는 밑거름이 될 것입니다. 그렇기 때문에 대한민국 전체와 주요 지역들의 인구통계학적 지표들을 관심을 가지고 살펴보아야 합니다.

- 우리가 투자 지역 선정 시에 특히 눈여겨봐야 할 곳은 30년 이상 된 주택이 많은 지역인데, 빈집 비율이 높을 경우 결국 해당 지역에서 재건축이나 재개발 사업이 원활하게 진행되기 어려운 상태라고 보아도 크게 다르지 않을 것입니다. 결국 재건축이나 재개발이 불가능한 주택이 많다는 것을 의미하는데요. 이러한 지역들은 도심 정비도 어렵지만 신규 택지 개발도 어려울 가능성이 높기 때문에 해당 지역의 가격 상승을 견인할 에너지(신축 주택)가 점차 감소할 것입니다.

이러한 현상은 자연스럽게 주택 매매가와도 연결이 되겠지요. 그렇기 때문에 투자 시에 지역 선택에 신중을 기하여야 합니다. 가급적이면 빈집 비율이 낮은 지역이 유리하다는 말입니다. 계속해서 말해온 서울의 경우 빈집 비율은 전국에서 가장 낮은 2.8%에 불과하고, 그 중에서 30년 이상 된 오래된 주택은 21.8%입니다. 서울의 경우 대부분이 재건축이나 재개발을 통하여 신축 주택으로 탈바꿈할 가능성이 높습니다. 이러한 서울의 신축 가능 물건들은 가격 상승의 새로운 원동력이 될 수밖에 없을 것입니다.

과거처럼 어떤 지역의 부동산이든 매입하기만 하면 다 오르는 시대는 끝나간다는 이야기이기 때문에 대단히 중요한 내용입니다. 재건축과 재개발 사업이 어느 지역에서 꾸준하게 진행될 가능성이 높은 지가 앞으로 부동산 투자에 있어서 중요한 요소 중의 하나가 될 것입니다. 투자 전에 반드시 면밀히 살펴봐야 할 지표인 것입니다.

- 정리를 하자면, 인구수는 2030년까지 5,216만 명으로 증가할 예정이고요. 가구수는 현재 1,956만 가구에서 2030년까지 2,394만 가구로 증가할 예정입니다. 주택수는 현재 1,637만 호이고요. 2030년까지 증가할 가구수만큼 주택수를 늘리기 위해서는 멸실 주택수를 아예 번외로 하고도 추가적인 757만 호가 필요합니다. 이러한 인구와 가구의 증가는 수도권에 점차 집중이 되고 있기에 수도권 부동산 투자가 상대적으로 유리해 보이는 것입니다. 특히나 핵심지역인 서울의 부동산이 장기적으로 가장 유리합니다. 그리고 신규 투자지역 선정 시 공가 비율과 재건축과 재개발 사업의 유무를 면밀히 살펴보아야 하며, 인구 1,000명당 주택수가 400호 이상이 되기 전까지는 주거 불안이 지속될 가능성 또한 높아 보입니다.

- 분양가상한제 적용 여부에 따른 대응 필요

유동성 장세에서는 결국 돈이 돈을 불러들입니다. 분양가상한제를 적용받는 지역과 적용받지 않는 지역 중에 고르라고 한다면 당연히 분양가상한제를 적용받지 않는 지역에 투자를 하여야 합니다. 투자 수요가 더욱 몰리게 될 테니까요. 아직까지는 분양가상한제를 적용받지 않는(향후 강남권부터 분양가상한제 재적용이 될 가능성이 높지만) 강남권 분양권 가격만 하늘 높은 줄 모르고 올랐지만, 유동성 장세가 진행되면 될수록 강남 이외 민간 택지들의 상승률도 점차 커질 것입니다.

수도권의 유망한 지역 중에서도 결국 분양가상한제를 적용받는 지역과 적용받지 않는 지역 간에는 조금씩 그 격차가 커져갈 확률이 높다는 말입니다. 실수요자 장세에서는 분양가상한제가 적용된 지역들의 인기가 더 많을 수 있습니다. 하지만 앞으로 유동성 장세가 오고 투자 수요가 더 늘어난다면 분양가상한제를 적용받지 않는 지역들이 높은 가격으로 분양되고 완판이 된다면 주변의 단지들도 덩달아 올라간 시세로 자리를 잡게 될 것입니다. 여기에 또 다른 신균 분양이 높은 분양가에 이루어지고 완판 이후에 자연스레 주변과 동반 상승하는 상승 사이클을 타게 되는 것이지요.

- 뉴스테이는 부동산 판을 바꿔놓을 새로운 시스템

좀 더 자세히 들여다보면 뉴스테이가 임차인들에게 유리할 가능성은 낮습니다. 왜냐하면 우선 초기 임대료 기준이 법적 제한이나 근거가 없어 사업자(기업)가 임의로 초기 임대료를 정할 수 있기 때문입니다. 실제 현재 사업이 진행되고 있는 뉴스테이 사업장의 경우 주택 임대료가 주변 시세에 비해 결코 낮지 않다는 것이 드러나고 있습니다. 여기에 추가적으로 연 임대료 상승률을 5% 이내로 제한한다고 하였는데요. 실제 8년간을 계산해 보면 주거비(월세) 상승이 만만치 않다는 것을 알게 될 것입니다.

'주요 지역의 신규 택지가 부족한 상황에서 뉴스테이가 쉽게 자리를 잡을 수 있을까?'라는 의문을 가지는 사람들도 있을 것입니다. 이 지점에서 다시 개정된 도정법을 살펴보면 해당 질문에 대한 연결고리를 찾을 수 있습니다. 도정법은 도시정비 사업의 속도를 올리는데 그 목적이 있는데요. 이는 결국 멸실 주택이 증가하게 만들 것입니다. 그리고 재건축 연한 또한 40년에서 30년으로 단축되었기에 재건축이 가능한 주택의 수가 폭발적으로 증가하게 되는 것이지요. 신규택지 지역을 활용하는 것이 아니라 기존의 도시정비 사업장들을 활용하여 뉴스테이 사업에 나서게 될 것이란 이야기입니다.

3. 부동산 언제 사고 언제 팔아야 하나

- 언제 사고 언제 팔 것인지에 대한 인사이트 :

미국이 금리 인상기에 금리를 더 이상 올리지 못하고 동결이나 하락에 대한 이야기를 한다면 한국의 경기가 아무리 좋아도 부동산의 매각을 진행하는 것이 좋습니다.

E -> F 로 가는 지점은 주식이든 부동산이든 상승세를 보이는 구간입니다. 자신의 자산들이 늘어나니 소비가 늘어나는 시기입니다.

F -> A 구간은 경기가 과열되고 증시가 활황이니 이미 금리가 일정 부분 높아져 자금 조달 비용이 늘어났음에도 사람들은 자신감이 충만하여 추가 투자에 나섭니다. 하지만 눈치 빠른 사람들은 슬슬 주식과 부동산을 처분하고 예금으로 이동하는 시기이지요.

A -> B 구간. 이미 긴축이 일정 부분 진행이 되어 시중의 유동성이 많이 흡수된 구간입니다. 증시와 부동산 모두 하향세를 보이는 구간이고요. 늦었지만 이때라도 과감히 주식과 부동산을 정리하고 예금과 채권으로 갈아타야 합니다. 채권형 펀드나 ETF 등에 관심을 가지고 투자에 나설 시기입니다.

B -> C 구간. 채권 관련 투자를 지속할 구간입니다. 부동산이 고점 대비해서 착해 보여도 아직은 들어갈 시기가 아닙니다.

C -> D 구간은 불경기로 경기가 최악이고 소비도 침체 구간입니다. 하지만 이때가 다시 부동산 투자에 나설 시기입니다. 은행의 금리가 저금리로 접어드니 저금리를 발판으로 부동산이 다시 살아나는 것입니다.

E -> F 구간 정도에서 부동산을 매각 하는 게 좋아 보이는데요. 2017년 하반기~2019년 상반기 사이 정도가 되지 않을까 싶습니다.

부동산 시장 10년(2018~2028)의 전망

2025~2030년 강력한 상승장 온다 :

이번 금리 고점은 2019년경이 될 가능성이 높아 보입니다. 2019년 이후 금리 인하가 시작될 수 있다는 이야기입니다. 부동산 시장은 상승을 마감하고 하락을 시작할 변곡점이 될 확률이 높고요.

2019년에 신규 주택을 분양받거나 주택을 구입하는 것은 다음 상승 사이클까지 오랜 기간을 기다려야만 회복할 수 있을지도 모릅니다. 다음 부동산 회복 사이클은 2019년 이후 금리 하락을 시작하여 금리가 충분히 낮아지는 시기인 2024년 이후가 될 것입니다. 2019년경에 부동산을 매각하고 2024년까지는 예금이나 채권에 투자를 하다 2024년 이후에 부동산에 관심을 가져볼 만한 것이지요.

다음 금리 인상기는 2025~2030년 사이가 될 가능성이 높아 보이고요. 공교롭지만 통계청 자료에 따르면 대한민국 인구수의 정점은 2030년이고, 가구수 정점 또한 2030년 이후로 예상이 되고 있습니다. 다음 부동산 상승 사이클과 금리 인상 사이클은 2025~2030년경이 될 것 같고요. 인구와 가구수의 최대치가 되는 시기와 금리 인상 사이클이 겹칠듯합니다. 해당 시기 부동산 상승 압력이 이외로 강력할 수도 있을 것입니다. 

- 대한민국 역사상 최대의 재건축 재개발 시장이 열린다.

2020년 이후 재건축 사업 대상이 되는 대기 물량은 1기 신도시들을 포함하여 아파트의 수만 무려 374만 호에 달합니다. 2020년 이후 10년간 대한민국 부동산의 최대 활황기가 올 가능성이 그 어느 때보다 높은 이유인 것입니다. 이 재건축 사업들이 정리되고 새로운 입주 물량으로의 재탄생이 마무리 되는 2030년 이후에나 부동산 가격이 안정될 수 있는 것입니다.

- 시기별 부동산 시장 전망

2017~2018년 부동산 시장, "폭락은 없다"

덧붙여 알아야 할 것은 입주 직후 미분양이 발생한다 하여도 바로 해당 시기의 주택 가격을 누르지는 않는다는 것입니다. 미분양이 증가하고 적체되어 부담이 되는 수준까지는 갭이 존재하는 것이지요.  그렇다면 2015년과 2016년에 착공한 물량의 실제 입주는 2018년 이후에 많이 발생하게 됩니다. 2018년 하반기에 주로 입주가 몰려 있는데요. 미분양이 발생한다고 하여 2018년 하반기에 가격이 바로 하락할 가능성은 적습니다. 문제는 2019년까지 입주 물량이 확대된다는 점인데요. 결국 미분양이 적체되는 2019년 이후가 실제 물량이 부담으로 작용하는 시기가 될 가능성이 높습니다.

더욱이 금리마저 2018년 하반기와 2019년은 고점 부근일 가능성이 높기에 부동산이 몇 년간의 상승세를 마감하고 하락세로 돌아설 변곡점이 될 가능성이 높은 것이지요. 반대로 2017년과 2018년까지는, 어쩌면 2019년까지도 상승세(금리 따라 유동적)를 유지할 것입니다. 저 또한 주택수를 줄일 시기를 2017~2019년 사이로 잡고 있습니다. 2010년 이후 급매 주택이나 2013년 이후 신규 분양분을 가져간 다주택자들이 물량을 줄이며 신규 매수자들에게 주택을 넘길 시기가 이 시기이기에 2018년 하반기나 2019년에 신규 분양을 받거나 기존 주택을 구입하는 것은 반드시 신중하게 접근하여야 할 것입니다.

2019~2023년 부동산 시장, "이 시기가 더 위험하다"

이번 부동산 사이클에 진입하는 것이 부담스러워 시기를 놓친 무주택자들이라면 2022~2023 정도가 시장 분위기는 상당히 좋지 않겠지만 진입하기에 가장 좋은 시기가 될 것입니다. 이 시기에는 경기가 좋지 않고 신규택지 공급 또한 제한적이고, 경기 침체로 재건축까지 지지부진하니 점차 주택 공급이 둔화될 것입니다. 전반적으로 에너지를 모을 시기이며, 투자 입자에서 본다면 고점 대비 낙폭 과다 재건축 사업장을 중심으로 관심을 가질 시기입니다. 필자도 다시 투자에 나설 시기를 2023년 이후 정도로 계획하고 있습니다.

2024~2028년 부동산 시장, "시장 회복과 재건축 르네상스"

한동안의 침체기를 딛고 대한민국 부동산의 재건축 르네상스 시대가 올것입니다. 경기 침체로 지연되던 사업은 속도가 빨라질 것입니다. 대한민국 총 아파트의 50% 가까이가 30년 이상 된 노후 아파트가 되는 시기입니다. 더욱이 입지가 좋은 서울의 알짜 지역들이 재건축 사업장 상품으로 나오고 역시나 입지가 좋은 1기 신도시들 대부분의 아파트가 재건축 사업을 진행할 시기입니다.

대한민국 부동산 역사상 최대의 재건축 물량이 대한민국에서 입지가 가장 좋은 서울과 1기 신도시를 중심으로 쏟아져 나옵니다. 수도권 부동산은 두 개의 심장 아니 여러 개의 심장을 가진 엔진을 달게 되는 것이지요. 더욱이 이 때는 기존의 2기 신도시들이 자리를 잡는 완숙기로써 시기가 겹칩니다. 인구수와 가구수 모두 정점을 향해 나아가는 시기이기도 하고요. 수도권을 중심으로 가격상승 압력이 강력할 수밖에 없을 것입니다.

다시 정리하자면 가장 중요한 것은 금리변동 주기를 살펴보는 것이고, 기억해야 하는 것은 2030년까지 총인구수, 그리고 주택 매수 대기 세력인 30대 이상 인구수, 그리고 가구수 모두 증가한다는 점입니다. 그리고 2020년대 중반부터 2030년까지 대한민국 역사상 최대의 도시정비 사업이 수도권에서 진행될 것이라는 점입니다.

4. 아파트 시장의 현재와 미래 전망

시장의 돈들은 현재 수도권 부동산 시장을 움직이는 양대 축인, 신축 대단지를 형성하며 새로운 주거지로 급부상하고 있는 2기 신도시와 최근 정부 부동산 정책의 핵심인 도심정비 사업의 혜택을 받게 될 재건축 재개발 지역들로 모여들고 있습니다. 결국 앞으로 몇 년간 대한민국 부동산 시장은 수도권 주요 지역들에 의해서 움직일 가능성이 큰 것입니다.

앞으로 10년간 가장 전망이 좋은 곳은 서울이다 :

10년간은 주택 가격 상승의 최대 에너지를 만들어내는 재건축 재개발 사업들 때문에 강력한 시세 상승 압력을 받게 될 것이고요. 이러한 서울의 부동산 투자에 있어 수익을 극대화하기 위해 눈여겨볼 것이 크게 2가지 있습니다. 바로 서울특별시의 장기 개발 계획인 '2030 서울플랜'과 '한강변 개발'입니다. 

    

한강변의 가치는 시간이 갈수록 상승한다 :

한강을 끼고 있는 구는 강동구, 광진구, 송파구, 강남구, 성동구, 용산구, 서초구, 동작구, 영등포구, 마포구, 강서구 등 10개의 구가 있으며 이러한 구 안에서도 한강과 인접한 지역 대부분은 한강과 연계한 개발이 진행될 것이기에 서울 부동산 중에서도 오래 두고 써먹을 수 있는 히든카드를 지닌 알짜 지역들이라고 보아도 무방할 것입니다.

대한민국 부동산의 기준 강남구 :

앞으로 진행될 몇 가지 굵직한 사업들과 앞으로도 잃지 않을 상징적 지위를 생각한다면, 강남구 재건축 아파트 시세가 급등하였다고 하여도 사실 그것을 비싸다 싸다로 규정할만한 아무런 기준이 없습니다. 지금 강남의 부동산이 비싸다고 보기는 어려운 이유입니다. 기준은 강남구가 만들어 나가야 하니까요. 미래 강남구 부동산에는 3가지 요소들이 있습니다. 첫째, 서울 도심으로의 개발 - 국제업무중심지(IBC, International Business Center) 개발 둘째, 도심정비 사업 셋째, 대치동 학군 수요 등입니다.

학군 수요에서 가장 중요한 것은 중학교인데요. 참고로 2015년 서울지역 중학교 국가수준 학업성취도평가 TOP30 안에 강남구의 중학교 12개교가 포진하여 40%의 비중을 차지하였습니다. 그 뒤로는 서초구 8곳, 양천구 4곳, 송파구 3곳, 광진구 2곳, 강북 1곳 등으로 나타났습니다.

- 결국 강남구 아파트들이 기준이고 천장이기에 천장이 높아지면 높아질수록 서울 전체 아파트의 가격대가 상향 조정되며 각각의 구들이 줄을 설 수 있게 되는 것이지요. 서울의 부동산은 결국 언제나 강남이 먼저 천장을 열어주어야 하는 것입니다. 강남구의 부동산이 급등한다면 결국 서울 인근 지역도 오를 가능성이 대단히 커집니다. 강남구 부동산 급등이 확대되면 서울의 대체 투자지들에 신속하게 투자하는 방법을 활용한다면, 바닥에서 부동산을 잡기는 어려워도 안전하게 투자 수익을 올릴 수 있는 좋은 방법이 될 수 있습니다.

서울의 정중앙 용산 :

용산은 서울의 정중앙에 위치하고 있습니다. 서울 어느 곳이나 접근성이 뛰어난 지역입니다. 뒤로는 남산이 있고 앞으로는 한강을 끼고 있는 전형적인 배산 임수 지형입니다. 서울에서도 손꼽히는 명당자리인 것이지요. 용산이 미군기지의 평택 이전과 맞물려 자연스럽게 개발의 핵심 지역으로 급부상할 것입니다. 삶의 질 개선 측면에서의 수요는 앞으로 용산이 가장 커질 지역 중의 하나입니다. 서울의 중앙에 위치해 사통팔달 어디든 접근성이 뛰어나다는 점 이외에도 용산구의 한강변 아파트들은 남향으로 한강을 조망할 수 있습니다. 뒤로는 용산 기지가 국가 지정 공원으로 개발 예정에 있고요. 현재 정부와 서울시 간의 마찰이 있지만 시기의 문제이지 결국 대한민국 1호의 국가공원을 배후에 품게 되는 주택 단지들이 탄생할 것입니다. 동부이촌동과 서빙고동이 대표적인 수혜 단지가 될 것입니다.

신분당선 강남에서 신사를 연결하는 1단계 연장 공사가 착공에 들어갔습니다. 이후 신분당선은 동빙고역을 거쳐 용산역까지 연결될 예정입니다. 알짜 노선 중의 하나인 신분당선까지 연결된다면 서울의 대표적인 부촌인 용산구와 강남구의 연결이 획기적으로 개선될 것입니다. 서울의 정중앙 용산은 단기적으로나 장기적으로나 서울의 가장 훌륭한 투자처 중의 한 곳임에는 분명합니다.

대표적 미래 일자리 창출 지역 강서구 :

마곡지구의 컨셉은 산업단지, 쾌적한 주거환경, 그리고 공원녹지로 정해지는데요. 산업단지의 경우 첨단기술간 융합을 바탕으로 연구와 생산이 조화된 미래 지향형 복합단지 조성을 목표로 글로벌 R&D센터들과 연구소 등 대기업 중심의 클러스터로 육성이 될 예정입니다.

철도 교통망의 경우 공항철도, 5호선, 9호선 등 알짜 노선을 끼고 있기에 교통의 편리성도 우수합니다. 하지만 마곡의 경우 부동산 투자에 가장 결정적인 역할을 할 것으로 기대되는 것은 결국 일자리입니다. 마곡지구는 2016년부터 본격적으로 기업들의 입주가 시작됩니다. 그리고 2019년까지 입주가 진행이 되는데요. 2020년에는 마곡지구 안에서만 대략 5만 5000~6만 5000여 명의 대규모 인원이 상주하며 근무를 할 것으로 보여집니다. 이러한 일자리 창출은 마곡뿐만 아니라 서울 서남권의 앵커 역할을 하게 되어 배후지역의 부동산에까지 영향력을 미치게 될 것입니다.

DMC 수혜를 입게 될 은평구와 서대문구 :

대표적인 저평가 지역 중의 한 곳인 은평구의 경우 GTX 연신내역과 신분당선 서북부 연장의 수혜 또한 예상되는 지역입니다. 신분당선 연장선과 GTX노선 모두 서울의 강북 도심지역과 강남까지 바로 연결되는 핵심 노선들입니다.

새롭게 확장되는 동남권의 중심지 송파구 :

잠실 종합운동장 개발과 서울의료원 부지 개발 그리고 문정 복합 비즈니스센터 개발 등이 이루어지고 있어 송파권역의 입지는 더욱 강화될 것으로 보입니다. 과거 1990년대 강남구의 개발이 완료되며 주택 가격이 크게 변동하며 강남구의 위상이 달라졌듯이, 송파구 역시 현재 추진 중인 개발 사업들이 진행되면 진행될수록 부동산 가치 상승이 예견됩니다. 특히나 현재 서울권역이 점차 팽창하여 강동구를 넘어 미사지구와 위례신도시까지 활발히 확장되고 있는데요. 이러한 개발의 중심지 역할을 송파구가 해 줄 것으로 기대되고 있습니다.

송파구 내에서도 한강변을 끼고 있는 지역들이 유망합니다. 그리고 확실한 강남권으로 분류되는 잠실이 송파구 전체에서 가장 유망하고요.

1기 신도시와 주변 지역

신도시의 대장 성남시 분당 & 판교 :

판교신도시도 분당구이고 분당은 여전히 살기 좋은 대표 신도시입니다. 잘 계획된 도시 판교테크노밸리와 합쳐져 많은 일자리, 그리고 좋은 학군을 가지고 있습니다. 경기지역 중학교 국가수준 학업성취도 평가 TOP30에 판교와 분당을 합친 분당구에서만 17개의 학교가 나왔습니다. 더욱이 분당과 판교는 대한민국의 척추 역할을 담당하고 있는 경부고속도로까지 끼고 있지요. 좋은 학군과 많은 일자리, 한강은 못 끼고 있지만 탄천이 있고 대형병원도 2개나 있는 분당과 판교는 주거지로서 완벽한 모습을 갖추고 있습니다. 분당의 도심 재생사업이 본격적으로 진행된다면 과거의 영광을 충분히 찾을 것으로 보입니다.

가성비 좋은 고양시 일산 & 삼송 :

기존 일산의 재고 주택들이 재건축 연한을 넘기는 2022년 이후에는 최근의 신축들이 완숙기에 들어설 가능성이 높은데요. 이러한 시기가 겹친다면 기존 일산은 일산대로, 최근에 지어진 삼송과 킨텍스 인근의 신축들은 신축대로 서로 상호 보완하며 가격대를 올릴 가능성이 커 보입니다. 하지만 기존 일산의 재건축들이 사업을 완료하고 본격적으로 입주를 하게 될 2030년 이후에는 자연스레 선호도는 다시 일산 구도심 쪽으로 높아질 가능성이 커질 테고요.

학군 좋은 안양시 평촌 :

- 평촌 부동산 투자에 있어서 가장 중요한 2가지는 1) 신축에 대한 목마름과 2) 학군 수요입니다.

- 결국 평촌도 2022년 이후 용적률 인센티브를 받기 위해 뉴스테이와 결합한 재건축 단지들이 많이 등장할 것으로 예상되는데요. 도심정비가 순조롭게 이어진다면 선호도가 다시 대단히 높아지게 될 수 있습니다. 그리고 앞에서 말한 것처럼 '벌말' 즉 인덕원 남쪽의 평지인 평촌은 추후 예정되어 있는 인덕원 개발과 현재 진행 중인 과천 도심정비 사업의 수혜 또한 받을 것으로 보입니다.

규모가 메리트인 화성 동탄신도시 :

동탄신도시의 경우 최대 규모라는 점 그리고 서울의 배후 수요를 노린 신도시가아니라는 부분 때문에 실제 입주 후에 도시가 어떠한 형태로 성장해 나갈지는 사실 쉽사리 예측하기 어려운 부분이 있습니다. 인근의 수요를 얼마나 흡수해 내는지와 일자리의 수가 계획대로 진행되는지가 중요한 변수가 될 것입니다. 동탄신도시의 경우 거점 도시로서의 육성을 목표로 하기에 광역교통망이 체계적으로 계획되어 있습니다.

우선 대한민국 부동산 시장의 제 1번 도로인 경부고속도로 기흥·동탄 나들목이 신도시 북편에 연결되어 경부고속도로 진출입이 용이하고요. 또한 동탄 분기점을 통하여 수원문산 고속도로와 과천봉담 도시고속화도로로 직접 연결되어 있습니다. 그리고 수도권 제2순환고속도로(봉담동탄 고속도로) 북오산 나들목이 동탄1신도시 남쪽에, 또한 용인서울고속도로로 흥덕 나들목과 연결되는 지방도 영천 교차로가 동탄1, 2신도시 중앙에 위치하여 경부고속도로의 대체 도로로 서울 강남 진출에 용이합니다. 인근 오산시 외삼미동에 위치한 경부선 서동탄역을 통해 수도권 전철 1호선과 연계되고요, 수도권고속철도 수서역발 KTX가 현재 공사중입니다. 인덕원-동탄선 역시 2022년 이후에 개통될 얘정이기도 하지요. 2022년 경부터 수도권고속철도를 통해 수서-동탄 GTX 또한 운행될 계획입니다. 이렇게 촘촘한 광역교통망들이 계획되어 있거나 현재 착공중인 이유는 앞서도 말씀드렸듯이 수도권 도심과 수도권 외곽 도시의 중간에서 거점 도시로서의 역할을 담당하기 위함이겠지요. 그래서 동탄신도시의 투자 진행을 위해서는 서울권의 이주 수요 보다는 동탄신도시 인근 지역의 이주 수요에 대해 검토해보는 것이 중요합니다.

현재 시점에서는 동탄1지구 보다는 2지구 쪽으로 투자 수요들의 관심이 쏠리고 있습니다. 이유는 동탄2지구의 분양이 최근에 성황리에 이어지고 있다는 점도 있고, 경부고속도로를 두고 양쪽으로 위치하고 있지만 규모 면에서 많은 차이를 보여 2지구의 선호도가 좀 더 높기 때문일 것입니다.