노후를 위해 오피스텔에 투자하라

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- 통계청은 2017~2035년까지 서울시의 1인 가구가 단 한 번도 줄지 않는다고 전망했다. 2035년 이후도 자료가 없을 뿐, 그래프의 기울기나 추세를 보면 전혀 줄 것으로 보이지 않는다. 2017~2018년의 부동산 거품 붕괴론이 곳곳에서 들린다. 입주 물량이 자나치게 많아져 부동산 시장이 급격히 위축될 수 있다는 우려다. 아파트 중심의 부동산 시장은 앞으로 어찌될지 아무도 모른다. 하지만 1인 가구를 대상으로 한 부동산 상품은 각광받을 가능성이 높다. 1인가구를 대표하는 주택인 오피스텔이 계속해서 지어지고 있는 것도 이런 사회적 변화 때문이다.

- 오피스텔 투자의 5가지 원칙

1. 4~5년 임대한 뒤 적당한 시점에서 빠져라.

2. 절대 손해 보는 투자를 하지 마라.

3. 환상의 물건을 좇지 마라(최상보다 차상 선택).

4. 지인의 조언을 경계하라(자기만의 원칙 정립해야).

5. 공짜 심리는 버려라(엄연한 시장 가격이 있다).

- 오피스텔에 대한 5가지 오해

1. 오피스텔에 투자하려면 목돈이 필요하다?

2. 사놓고 나중에 팔리지 않으면 어떡하지?

3. 공급 과잉 때문에 월세 받기 힘들다?

4. 2018년 이후 쇼크가 온다?

5. 오피스텔 수익률은 계속해서 하락한다?

오피스텔이 1동이 지어지면 원룸 30채가 생기는 효과가 있다. '저렇게 오피스텔이 많이 생기는데 과연 임차인을 받을 수 있을까?' 걱정하는 사람도 많다. '공실률'이야말로 오피스텔 투자에서 최대의 적이다. 이 점은 전략적으로 접근해야 한다. 수요가 많은 곳에는 오피스텔이 아무리 들어서도 어떻게든 채워진다. 오피스텔 10동이 지어져도 거기에 입주하는 사람은 5,000명이 안 된다. 여기서 말하는 배후 수요는 수만, 수십만 명을 수용할 수 있는 주변 인프라가 잘 갖춰졌는지를 살펴보는 것이다. 서울 시내 주요 역세권이나 상업 지역은 어지간해서 수만 명이 충분히 들어오고도 남을 만큼 수요가 많다. 이런 곳은 오피스텔 입주가 시작되면 한 달 뒤엔 절반 이상이 세입자로 채워진다. 여기에 월세를 3만~5만 원만 낮춰도 서로 들어오려고 난리다. 그만큼 1인 가구도 많고, 오피스텔에 거주하고자 하는 사람도 늘고 있다.

- 오피스텔 매입

신규분양

대부분 중도금의 50~60%를 무이자 대출로 받을 수 있다. 집단 대출시 분양가의 70%까지 대출받을 수 있다. 집단 대출이 가능한 오피스텔은 입주 시기에 맞춰 중도금 대출이 잔금 대출로 전환된다. 집단 대출의 장점은 일반 담보 대출보다 대출 비율이 높고 금리가 저렴하다. 아무리 좋은 위치에 있더라도 분양가가 비싸면 수익률이 낮고 매도할 때 손해를 보기도 한다.

일반 매매 : 주택임대사업자 등록해도 취 · 등록세 4.6% 의 세금을 내야 한다.

· 오피스텔의 적정 매입가를 구하는 공식

 적정 매입가 = 월세 × 250  + 보증금 - (준공 연도*200만 원) : '준공 연도*200'을 뺀 것은 오피스텔이 감가상각되는 물건이라는 것을 반영한 것.

 서울 오피스텔 평균 수익률 5%는 넘는 물건 골라야 하고 적정 매입가는 월세의 250배

· 매매가와 수익률은 반비례

 매매가가 높을수록 수익률은 떨어진다. 오피스텔 투자의 가장 큰 목적은 임대 수익이다. 만약 주변 임차 수요만 풍부하다면 비역세권 중에서 매입가가 저렴한 곳을 고르는 것도 고려할 만하다. 오래된 오피스텔을 구입할 예정이라면 반드시 분양가를 체크하자. 분양가와 분양 시점의 월세를 파악해야 오피스텔의 미래 가치를 가늠할 수 있다. 분양가는 나중에 매도할 때 가격에 그대로 반영되는 경우가 많다.

· 세입자의 심리적 저항선은 '월세 60만 원'

 '슈바베 지수'라는 말이 있다. 가계 총 소비지출에서 전·월세 비용이나 주택 관련 대출상환금, 세금, 보험 등 주거비가 차지하는 비율을 말한다. 1868년 독일 통계학자인 슈바베가 만든 이론이다. 선진국에서는 엥겔 지수와 함께 슈바베 지수를 빈곤의 척도로 사용한다. 이 지수가 25%를 넘어서면 빈곤층에 속한다고 한다.

  월수입 30% 이상은 월세로 내지 않는다. 오피스텔을 무턱대고 구입하는 것보다 해당 지역에 거주하는 세입자의 월세 지불 능력을 감안할 필요가 있다. 업무용으로 월세를 내면 비용 처리가 가능하다. 절세 효과도 있기 때문에 주거용보다 월세에 대한 심리적 저항선이 상대적으로 낮다. 일반적으로 세입자의 심리적 저항선은 월세 60만 원이다.

· 공실을 최소화해야 수익률이 오른다

  주변 임대료보다 5~10% 가량만 낮춰도 임차인을 쉽게 구할 수 있다. 오피스텔 매입 전에 주변 임대료 시세를 명확하게 파악한다. 공실을 줄이는 것 외에 수익률을 높이는 방법은 자기자본 비율을 최소화하는 것이다. 주변 임대료 시세에 맞춰 보증금을 조정하면 자기자본 비율을 줄일 수 있다. 또 요즘 세입자는 보증금을 높이고 월세를 줄이는 것을 선호한다.

· 3~5년 된 오피스텔이 가장 적당하다

  신규 오피스텔의 장점 : 좋은 호수 선점과 시세 상승 기대

  신규 오피스텔의 단점 : 월세 슬럼화, 수요 예측 불가능, 비싼 분양가 

· 전용률 높은 오피스텔을 찾아라

  오피스텔 분양 면적 = 공용 면적 + 전용 면적 + 주차장

  안목 치수란? 그동안 오피스텔 면적을 계산할 때는 '중심선 치수' 방법을 적용했다. 중심선 치수는 벽과 벽 사이의 면적을 계산할 때 벽 가운데를 기준으로 면적을 계산하는 방식이다. 이 방법을 사용하면 전용 면적에 벽 두께가 일부 포함된다. 반면 안목 치수를 적용하면 전용 면적에 벽 두께가 포함되지 않는다.

  공급 면적이 넓을수록 관리비가 올라간다. 바꿔 말하면 전용률이 높을수록 상대적으로 관리비가 낮아진다. 전용률 높은 오피스텔이 대체로 좋지만 주의할 점도 있다. 전용률이 높다는 것은 공급 면적이나 주차장이 작다는 얘기다. 주차 시설이 제대로 갖춰지지 않았는데 전용률만 높은 오피스텔은 피해야 한다.  

· 고층보다 중저층! 단, 예외도 있다

  오피스텔이 대로변에 위치했거나 1층 상가에 편의점이 있다면 4층 이하의 낮은 층수를 피해야 한다. 밤에 시끄럽다. 5~6층 이상을 선택하는 것이 마음 편하다.

· 대단지 오피스텔이라면 주거복합단지를 공략하라

  높은 분양가가 부담스럽다면 대단지 오피스텔 대신 200~300세대 오피스텔을 선택하는 것도 나쁘지 않다.

· '불패' 역세권투자의 미학, 540미터 이내를 노려라

  540미터면 도보로 약 7~8분 거리다. 아무리 내부가 좋은 오피스텔도 지하철역에서 10분 이상 걸린다면 세입자를 구하기 어렵다.

  전문가들은 지하철역 호재가 있는 오피스텔은 착공 직후나 개통 6개월~1년 전에 투자하는 것이 가장 낫다고 말한다. 

  모든 역세권이 좋은 것은 아니다. 역과의 거리는 물론 역 주변 환경, 활성화 정도, 지하철 이용객의 이동 동선, 유동 인구수 등을 종합적으로 고려해야 한다. 더블 역세권이나 급행 역세권 등 소위 '프리미엄 역세권' 여부를 살펴보는 것은 당연하다. 역세권 못지않게 중요한 것은 대로변에 위치한 오피스텔을 고르는 것이다. 오피스텔 거주자의 상당수는 여성이라서 골목보다 대로변에 위치한 집을 선호한다.

· 방향의 중요성, 잘못하면 조망이 막힌다

  앞이 막혀 있거나 숲이나 물 조망이 가능한지 등이 중요한 요소가 됐다.

· 당산역 1분 거리가 강남역 10분 거리보다 낫다

  '강남 지역 지하철역 10분 거리'에 있는 오피스텔과 '당산역 1분 거리'에 있는 오피스텔 중 어떤 물건의 가격이 더 올랐을까? 둘 중 하나를 선택해야 한다면 무엇을 선택하는 것이 나을까? 2003년에 두 오피스텔을 두고 고민한 사람이 있었다면 당시엔 누구라도 '곧 죽어도 강남'을 선택하라고 권했을 것이다. 당산 따위(?)가 강남에 비할 수 있었을까. 하지만 오피스텔 투자를 할 때 강남보다 중요한 것은 '지하철역 도보 1분 거리'라는 장점이다.

· 오피스텔을 지을 수 있는 땅은 따로 있다

  녹지지역을 제외한 주거지역, 상업지역, 공업지역에서 오피스텔을 지을 수 있다.

· 설문조사로 살펴보는 '세입자가 원하는 오피스텔'

 1. 가장 싫어하는 오피스텔은 지하철역에서 먼 곳

 2, 선호 지역 1위는 강남·신논현, 2위는 잠실·송파·가락시장, 3위는 홍대·합정·상수, 4위는 종로·광화문·을지로, 5위는 신림·서울대입구·낙성대

 3. 남자는 핵심 상권 지역, 여자는 조용한 지역 선호

 4. 선호 지역 3곳 선정 시 1위는 홍대

 5. 선호 지역을 결정짓는 것은 교통과 놀거리·먹을거리

 6. 오피스텔 가장 중요한 요소는 저렴한 월세

 7. 역세권에서 멀고 조망 없는 오피스텔은 NO!

 8. 신축>브랜드>고층 순으로 가치 높아

 9. 세입자가 가장 선호하는 층은 5~7층

 10. 월세가 조금 비싸더라도 신축 오피스텔 선택

 11. 오피스텔 세대수는 그다지 신경 쓰지 않아

 12. 단층과 복층, 특별히 선호하는 형태는 없어

 13. 빌라보다는 아파텔 선호

 14. 직장 근처 월세가 비싸면 30분 거리도 괜찮아

 15. 직장 근처가 비싸다면 지하철 30분 이내 선호

 16. 전용 면적 7평 이상, 월세 30만 원 미만 선호

 17. 월세를 깎아줘도 전입신고 불가능한 곳은 입주 꺼려

- 오피스텔 거주자가 전입신고를 하면 주거용으로 간주된다. 업무용 오피스텔은 여러 채 보유해도 1가구 다주택자에 포함되지 않는다.

- 업무용 오피스텔은 사무실이 많은 중심업무지구에 위치해야 한다. 교통 여건이 좋고 제조 공장이나 아파트형 공장이 주변에 있으면 안성맞춤이다. 주변에 행정·법조 타운이 있어도 업무용 수요가 많다. 또 비싼 신축 물건보다 다소 오래됐더라도 면적이 넓은 오피스텔이 낫다.

- 2호선 라인은 꾸준히 지켜봐야 할 곳이다. 2호선 라인에도 저평가받는 지역이 있다. 신당역과 상왕십리역 주변은 도심 접근이 편리함에도 불구하고 상대적으로 오피스텔 가격이 저렴했다. 매매가가 저렴한데다, 개발 호재가 많다. 요즘 뜨는 동네인 성수동과 가깝고 강남, 종로 등에 접근도 쉬워 앞으로도 계속 가치가 상승할 것으로 예상된다.

2호선만큼 오피스텔 가격에 영향을 끼치는 노선이 9호선과 신분당선이다. 두 노선은 공통점이 있다. 모두 강남을 빠른 속도로 거친다는 점이다. 9호선은 급행역이 있고, 신분당선은 중간에 정차하는 역이 적어 강남 접근성이 뛰어나다. 9호선이 생기면서 가장 수혜를 받은 곳이 있다. 바로 당산역과 가양역이다. 두 역 모두 급행역이다. 신논현역까지 30분 내로 도착할 수 있다.

기존 노선의 연장 라인 - 마곡지구의 가양역과 9호선 삼전역, 연신내와 구파발

- 강동구, 관악구, 구로구, 용산구, 종로구에는 오래된 오피스텔이 많다. 이들 지역의 신규 오피스텔은 충분히 매력적인 투자처가 될 것으로 보인다.

- '직장인+대학생' 가능한 대학가 - 신촌, 이대, 서울대입구 외 건대입구, 왕십리, 숙대입구, 안암, 혜화, 회기 등. 이 중 왕십리 주변을 주목할 만한다. 분당선 개통으로 강남 접근성이 좋아졌다.

- 신도시 오피스텔에 투자할 땐 장기적으로 해당 신도시가 자족능력을 갖출 수 있는지부터 판단하자. 주건환경과 교통이 좋아 인구가 계속 유입될 만한 신도시라면 오피스텔도 투자 가치가 충분하다.

- 오피스텔 세금 종류

오피스텔을 취득했을 때 취·등록세는 취득세 4%에 농특세 0.2%, 교육세 0.4%를 포함해 총 4.6%다. 1억원이면 460만 원을 취·등록세로 내야 한다. 신규 오피스텔에는 별도로 부가가치세가 발생한다. 부가가치세는 건물 가격의 10%다. 1억 5,000만 원짜리 오피스텔이 있다. 그럼 부가가치세는 1,500만 원일까? 아니다. 오피스텔 가격은 토지+건물 가격으로 매겨진다. 토지 가격이 5,000만 원, 건물 가격이 1억 원이라면 부가가치세는? 건물 가격의 10%, 즉 1,000만 원이다.

오피스텔을 보유하고 있을 때 내는 세금은 재산세, 소득세, 종합부동산세, 임대소득(월세)에 대한 부가가치세 등이다.  재산세는 보통 공시가격의 70%를 과세표준으로 매년 0.25%씩 낸다. 오피스텔 공시가격이 1억 원이라면 1억 원이 아닌 7,000만 원을 과세표준으로 해 0.25%를 납부한다. 종합소득세는 주거용인지 업무용인지에 따라 세금이 천차만별 차이가 나기 때문에 주의해야 한다. 임차인에게 받는 월세의 10%를 부가세로 낸다(주거용 오피스텔은 면세 사업자로 월세 부가세를 내지 않아도 된다). 이와 함께 종합부동산세(종부세) 대상에 해당된다면 당연히 종부세도 내야 한다. 오피스텔 매입가보다 매도가가 더 높다면 차익에 대한 양도소득세가 발생한다. 양도차익에서 부대비용을 제외한 나머지 금액이 과세표준이 된다.

오피스텔을 구입한 뒤 사업자 등록을 하면 절세 혜택이 크다. 주거용 오피스텔은 주택에 포함된다. 본인 거주 아파트 한 채와 주거용 오피스텔 한 채가 있으면 1세대 2주택자다. 다만 주거용 오피스텔도 주택임대사업자로 등록하면 1세대 1주택자 자격을 유지할 수 있다. 청약 신청을 할 때 오피스텔을 주택임대사업자로 등록하고 다른 주택이 없다면 무주택자 자격을 유지할 수 있다. 1~2년 내 단기 매도를 생각하고 다른 주택을 보유하고 있지 않다면 차라리 사업자 등록(*임대의무기간 4년 지속)을 하지 않는 게 나을 수도 있다. 직접 거주하는 경우도 마찬가지다.

- 오피스텔을 고를 때부터 관리비가 싼 곳을 선택하는 곳이 유리하다. 세대수가 많을수록 공용 관리비가 줄어들 가능성이 크다. 공용 면적이 넓을수록 관리비가 비싸다.

- 특약사항 1번으로 '만기 전 퇴실 시 임차인이 중개 수수료를 지불하기로 한다.'는 내용을 반드시 명시하자. 또 '옵션수리는 언제까지만 해주겠다.'고 명시해야 한다. 아울러 '임대 물건에 대해 과실로 파손 등이 발생하면 원상 복구 혹은 손해 배상해야 한다.'는 특약을 반드시 삽입하자. '특정 시점까지는 고장이 났을 때 임대인이 수리해주면 이후엔 임차인이 수리해 사용키로 한다.'는 내용이 들어가야 임차인도 물건을 함부로 다루지 않는다.