DDOLKONG
그래서 어디를 살까요 본문
- 미분양 단지에도 기회는 있습니다.
진짜 조심해야 할 것은 준공 후 미분양 단지인 거죠. 특히 미분양이 잘 생기지 않는 시장 상황에서도 미분양이 나온다면 그 지역이나 단지는 확실히 문제가 있다고 판단해야 합니다. 시간이 흘러도 해결이 안 될 가능성이 굉장히 높습니다. 하지만 입지가 좋은데도 가격 때문에, 혹은 입주 물량이 많아서 미분양이 난 거라면 적극적으로 매수를 검토하는 게 좋습니다. 가격이 비싼 게 오히려 더 안전할 수 있다는 사실을 기억해야 합니다.
- 똘똘한 한 채만 산다면? 내가 살고 싶은 집!
아임해피 : 직주근접
일자리가 많은 지역에 접근하기 좋은 지역이 최우선 조건의 삼성동.
서울휘 : 자연환경
일자리보다는 자연환경에 더 초점을 맞추고 싶습니다. 앞으로 컴퓨터 하나만 있으면 어디서든 일할 수 있는 시대니까요. 일산이나 광교 등 신도시는 호수공원을 끼고 있는 아파트 단지 수요가 굉장합니다.
빠숑 : 한강뷰
개인적으로는 한강을 끼고 있는 동네 중에서도 강남구 압구정동, 용산구 이촌동, 광진구 광장동 이 세 곳이 가장 좋았습니다. 강남 재건축이 다 끝나면 이 동네들이 다음 타자가 되지 않을까 생각합니다.
한강이 시원하게 보이는 아파트는 그것만으로는 희소성이 있습니다. 흥미로운 건 한강이 흘러오는 쪽을 보는 게 더 좋다는 사실입니다. 풍수적으로도 강의 하류보다는 상류가 더 좋은 기운을 받는다고 합니다.
- 꼼꼼히 따져봐야 할 게 많은 오피스텔 투자
신축이라면 상대적으로 리스크는 덜합니다. 하지만 7년이 넘은 오피스텔이라면 더욱더 매도 쪽으로 생각해야 합니다. 오피스텔은 지하철역에서 도보 5분 이내에 위치한 초역세권이어야 하고, 인근에 추가로 오피스텔이 공급될 만한 땅이 없어야 하죠.
기본적으로 국토교통부의 구분 체계 안에는 주거용 오피스텔이란 말 자체가 없습니다. 모든 오피스텔은 업무용인 거죠. 오피스텔을 소유하고 있다고 해도 다른 주택이 없으면 무주택자 자격이 유지됩니다.
- 1인 가구의 증가로 뜬 셰어하우스
http://www.podbbang.com/ch/13360?e=22485145 (1부. '우주' 노하우)
http://www.podbbang.com/ch/13360?e=22488264 (2부. 셰어하우스 트렌드)
- 매매 임장은 상품보다는 입지를 보는게 핵심 과제입니다. 자신이 잘 모르는 지역일수록 임장이 꼭 필요하고 교통, 환경, 학군 등 지역의 가치를 판단할 수 있는 요소를 꼼꼼히 점검해야 합니다.
그리고 부동산 소장은 남자 소장과 여자 소장을 골고루 만나보는 게 좋습니다. 꼭 그런 건 아니지만 일반적으로 남자 소장은 분석을 잘한다는 장점이, 여자 소장은 꼼꼼하다는 장점이 있습니다. 어느 한쪽이 놓치는 부분을 챙겨 들을 수 있는 거죠.
- 분양권은 실거주 측면에서 접근하기를 권합니다. 중도금대출이 까다로워져 유의해야 하고, 실수요자라면 세대 유닛도 꼼꼼히 보는 게 좋습니다. http://www.podbbang.com/ch/13360?e=22231305 (분양권 이야기_ feat : 해안선)
- 서울시가 공인한 강남 4구 강동구
둔촌주공이 대단지로 들어서고 고덕 주거타운도 진행되면, 교육 프리미엄 가치마저 상당히 높아질 것입니다. 향후 20년 동안 서울에서 가장 많은 인구수 증가가 예상되는 강동구는 이제 더 이상 서울의 변두리가 아니라 서울의 대표 얼굴입니다. 9호선이 연장 개통되고 고덕상업업무복합단지까지 들어서면 강동구의 프리미엄이 또 한 번 업그레이드 됩니다.
http://www.podbbang.com/ch/13360?e=22404180 #1
http://www.podbbang.com/ch/13360?e=22407001 #2
- 강서구는 9호선의 수혜를 많이 입은 지역입니다. 그리고 마곡이라는 어마어마한 호재가 있습니다.
마곡지구는 강서구 전체를 먹여 살릴 수 있는 메가톤급 호재입니다. 시세가 더 내려갈 이유는 없을 것 같고 조정을 받는다고 하더라도 결국은 다시 올라갈 지역이지요. 왜냐하면 본격적인 마곡지구 입주는 아직 시작도 안 했기 때문입니다. 5년은 있어야 완성되고, 입주 후 10년 동안 점점 상승할 테니, 앞으로 10년 이상 괜찮은 지역이 될 것입니다. (http://www.podbbang.com/ch/13360?e=22432592)
- 동작구에서 가장 주목해야 할 지역!? 노량진뉴타운!
강남과 가깝고 9호선도 있어 교통이 편리하며, 한강도 가까운 좋은 입지인데 이해관계가 복잡해 진행이 더디다.
http://www.podbbang.com/ch/13360?e=22479324 1부
http://www.podbbang.com/ch/13360?e=22482303 2부
- 도시재생으로 탈바꿈 중인 동대문구
청량리는 교통 측면에서 많은 발전이 기대됩니다. 도로망을 크게 넓힐 수는 없겠지만, 철도망은 경강선 KTX, GTX, SRT, 경전철 등 획기적인 노선이 많이 지나갑니다. SRT 동북부 연장선이 청량리 다음 창동으로 연결되고, GTX-C 노선, 면목선도 지나갈 예정입니다. 제기동은 동대문구에서 부동산 가치가 가장 많이 올라갈 지역입니다. 서울에서 초품아를 원한다면, 전농답십리 지역을 선택하면 됩니다. 이 지역에 들어설 새 아파트는 모두 초품아입니다. 그래서 실제 입주해서 거주하게 되면 아파트 가치는 더 상승할 것입니다.
http://www.podbbang.com/ch/13360?e=22470364
- 메인 일자리 어디든 가기 편한 마포구
마포구는 종로, 여의도 등 메인 일자리로 출근할 수 있는 베드타운 역할도 하고 상암에 자체 일자리도 많이 공급하고 있습니다. 게다가 근처에 한강도 있기에 미래가치는 굉장히 좋다고 판단할 수 있습니다. 좋은 대학교, 좋은 상권, 좋은 일자리를 두루 갖추고 있는 생기 넘치는 도시입니다. 아현동 재개발이 주목받고 있고, 경의선숲길로 환경쾌적성도 좋아졌습니다.
http://www.podbbang.com/ch/13360?e=22499011
- 한번 들어오면 나갈 수 없는 욕망 입지 분당
분당은 우리나라 아파트 역사, 신도시 역사의 전형이기 때문에 당장 투자를 안 하더라도 공부한다는 생각으로 접근하면 좋습니다. 분당은 수요가 많은 완벽한 택지개발지구이자 기반시설, 교통, 환경까지 갖춘 지역이기 때문에 재건축이나 리모델링은 충분히 가능한 얘기입니다.
< 분당 리모델링 추진 단지 >
분당 정자동 - 느티마을공무원3단지 & 4단지, 무지개4단지주공, 한솔5단지주공
분당은 재건축까지 15~20년 정도 남았습니다. 분당은 한마디로 KBF(key buying factor : 교통편리성, 교육환경, 생활편의성, 환경쾌적성)가 풍부한 지역입니다. 최근 1~2년 사이 분당 집값이 많이 올라서 지금 투자해도 되는지 고민하는 사람이 많습니다. 실거주용이면 소형 평수 위주로 학군 등 호재가 있는 곳을 선택하는게 좋습니다. 그런데 장기간 많은 돈이 들어간다면 서울에 투자하는 게 더 낫습니다. 만약 전세 기준으로 5억, 서울이 6억이라면 차액 등을 따져보고 돈을 더 주더라도 서울을 선택하는 게 낫습니다. 지금 분당에 투자하는 것은 좀 버거울 수 있습니다. 분당 등 1기 신도시를 살 필 때는 판교 등 새롭게 들어서는 인근 지역의 분위기도 함께 파악하는 것이 필수입니다.
http://www.podbbang.com/ch/13360?e=22257094 1부, http://www.podbbang.com/ch/13360?e=22262840 2부
- 강남 접근성까지 좋아질 최적의 주거환경 일산
호수공원 하나만으로도 일산은 충분히 가치 있는 지역입니다. GTX-A 노선은 일산 킨텍스, 서울역, 삼성역으로 이어집니다. 만약 개통한다면 킨텍스에서 삼성까지 20분이 채 안 걸립니다. 일산 테크노밸리도 2022년 들어설 예정입니다. 일산은 투자 관점에서 본다면 30평대는 분당, 평촌과 비교해서 많이 오르지는 않았습니다. 그렇지만 랜드마크라 할 수 있는 강선마을14단지는 여러 주변 요소를 고려했을 때 투자하기 괜찮습니다. 소형이며, 역세권이고 KBF 4가지를 다 누릴 수 있는 곳이라 가장 일산다운 아파트라 할 수 있습니다. GTX등 여러 개발 호재가 다시 수요를 늘릴 수 있을 지 서울과 가까운 덕양구의 시세 흐름과 비교해서 분석하면 더 좋은 공부가 될 것 같습니다.
- 중산층을 위한 쾌적한 교육도시 평촌
위성도시이긴 하지만 접근성, 일자리, 학군 모두 만족스러운 수준의 도시입니다. 신도시 중에서는 분당 다음으로 가장 좋습니다. 또 교통 호재 때문에 앞으로 수요도 더 많아질 것입니다. 무엇보다도 학군이 좋기 때문에 웬만해서 가격이 내려가지 않을 것입니다. 그래서 평촌에 사는 사람들은 자부심이 강합니다. 평촌은 래미안안양메가트리아, 스마트밸리 등을 보면서 투자 포인트를 계속 관찰하는 게 좋습니다.
http://www.podbbang.com/ch/13360?e=22272280
- 부동산은 자산을 담는 최고의 그릇입니다. _ 아기곰
투자에서 가장 지켜봐야 할 게 종목과 타이밍입니다. 투자에서 많은 수익을 내려면 싸게 사서 비싸게 팔면 됩니다. 그런데 문제는 언제가 산 시기인지 모른다는 겁니다. 백화점에서 옷을 살 때는 바겐세일 할 때를 노리면 됩니다. 그러나 부동산은 '언제부터 언제까지 바겐세일 합니다.'라고 광고하지 않습니다. 또 개인과 개인의 거래이기 때문에 싸게 파는 사람이 있어야만 싸게 살 수 있습니다. 그래서 그 타이밍을 잘 봐야 하는데 언론이나 일부 전문가들이 경기가 오르내릴 때마다 떠들어대니 많은 이가 공포감을 갖게 됩니다. 하지만 기본적으로 한국 경제에 믿음을 가져야 합니다. 그리고 경기는 순환한다는 점도 반드시 생각해야 합니다.
- 학군을 보면 부동산의 미래가 보입니다. _ 월천대사
좋은 학군은 탄탄한 실수요를 보장하기 때문에 절대 배신하지 않습니다.
- 미래가치를 선점하는 지역분석의 모든 것 _ 골목대장
지역분석은 호재와 미래가치의 선점입니다. 6가지만 외우세요. 교주일인자학. 교통환경, 주거환경, 일자리환경, 인프라환경, 자연환경, 학군환경. 어느 지역이든 이 6가지만 철저하게 분석하면 됩니다. 강남이나 송파 그리고 서초 등 비싼 지역들을 보면 이 6개 환경이 대부분 탁월합니다. 그리고 6가지 중 가장 중요한 것은 일자리환경, 두 번째로 중요한 것은 교통환경, 세 번째는 주거환경입니다.
- 시장의 심리와 사이클을 읽는 부동산 투자 _ 부룡
사회 경기가 침체기-회복기-호황기-침체기를 반복하는 것처럼 부동산 경기도 똑같습니다. IMF 때가 대표적인 침체기였는데, 거품이 다 빠지고 바닥을 찍은 상태였으니 투자만 하면 성공했습니다. 하지만 경기가 다시 살아나고 호황이 끝으로 달려갈 때는 같은 방법으로 투자하면 실패합니다. 그런 과정을 몇 번 겪다 보니, 우리가 알고 있는 투자가 시기마다 다르다는 것을 많은 사람이 알게 됐고, 사이클에 따라 다른 방법으로 대비할 수 있게 됐습니다.
- 그래서 어디를 살까요?
역세권 소형, 새 아파트, 역세권으로 변하거나 새 아파트가 될 재건축, 재개발, 청약 등을 권합니다. 일반적으로 지하철역과의 거리가 500m일 때 초역세권, 1,000m일 때 역세권이라고 하니, 참고하세요. 그리고 강남까지 얼마나 빠르고 편리하게 갈 수 있는지에 따라 내가 살고 있는 지역의 평당가가 달라지니 강남과의 접근성도 고려하면 좋습니다. 또 내가 중요하게 생각하는 거주 조건을 챙기세요. 초등학교를 품고 있다든지, 일자리와 가깝다든지, 육아를 위해 친정과 가까워야 한다든지, 병원과 상권 이용이 편리하다든지 각자의 주거 조건은 분명히 다릅니다.
