부동산차트 투자법

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- 부동산 시장의 관성

가만히 있었던 시장은 좀처럼 움직이지 않지만, 한 번 오르면 그 오름세를 지속하려는 경향이 있습니다. 경험과 과거 추세를 분석해봤을 때 서울·수도권 시장은 한 번 오르면 약 6개월간 그 흐름이 지속되고, 저렴한 지방 시장의 경우는 2년간 그 흐름이 끊이지 않는 경향이 있습니다.

- 투자가의 두 가지 유형

1. 그 지역의 호재를 보고 투자하는 사람입니다. 지하철역 개통, 재건축·재개발, 대기업 투자 등 집값에 영향을 미칠 만한 이슈를 살피며 투자하는 유형이지요. 미래가치를 우선시한다고 볼 수 있습니다.

2. 그 물건의 상태, 즉 전세가율을 보고 투자하는 사람입니다. 전세가율이 높으면 내가 실제로 들여야 할 실투자금이 줄어듭니다. 전세가율을 보고 투자하는 것은 현재가치 또는 사용가치를 보고 투자하는 것이라고 볼 수 있습니다.

부동산 시장에서 똑같은 호재를 만났어도 부동산의 상태가 어떠냐에 따라 그 결과는 달라집니다.

- 차트 자료는 어디서 보나

국민은행의 'KB부동산' 사이트 http://nland.kbstar.com/quics?page=B046962 : [월간]KB주택가격동향과 [주간]KB주택시장동향

한국감정원의 'R-ONE부동산통계정보시스템' http://www.r-one.co.kr/rone/ : 정부3.0 공개자료실의 가격동향조사 자료

미래에셋 부동산114 http://www.r114.com/ : 리서치 -> 아파트종합지수KOAPI -> 지역별지수

- 부동산 차트를 읽는 방법

1. 종으로 보는 법 : 과거부터 현재까지 개별지역의 시간 흐름을 살펴보는 방식

2. 횡으로 보는 법 : 특정한 시점에 전체 지역을 동시에 비교해서 보는 방식

3. 두 가지 방법을 적절히 활용하여 부동산 시장을 종과 횡으로 함께 보는 방법 : 일정 기간 동안 여러 지역의 흐름을 동시에 보는 것

두 가지를 동시에 보는 것은 흐름을 파악하기 위한 최고의 방법입니다.

- 반드시 봐야 할 3가지 차트(기준이 달라지면 보이는 것도 달라진다)

· 월간차트 : 길고 큰 흐름을 보기에 좋다 

  매매가와 전세가를 지수화 하여 기록한 것입니다. 월간차트의 경우 가격 그 자체보다는 상승률을 더 많이 봅니다. 월간 단위의 상승률을 순차적으로 보면 상승의 힘이 세어지는지를 보기에 편합니다. 한번 고점을 찍으면 잠시 숨고르기를 하느라 일시적인 마이너스가 나타나기도 하지만, 대체로 2년간 오르는 추세를 보였습니다.

  노원구는 서울의 허리에 해당하는 시장으로, 그 이하의 저렴한 시장들의 대장 노릇을 한다. 싼 시장을 대변한다고 볼 수도 있고, 강남의 흐름과 반대로 움직이는 경향이 있으며, 최근 강남 발 전세난의 영향으로 전세가 매매로 전환되는 현상이 활발하게 일어나기도 했다.

  시장은 한번 상승하면 2년 동안 상승세가 이어지면서 순환하고 있다는 점. 왜 하필 2년일까?

  1. 임대차 계약 기간이 기본적으로 2년이기 때문에 시장도 한 번 움직이면 2년을 주기로 한다는 점.

  2. 한 해 상승이 나타나면 다음 해에도 상승이 반복되는 경우가 많기 때문에 2년이 한 단위로 움직인다는 점.

· 주간차트 : 구체적이고 빠른 움직임을 보기에 좋다

  매주의 변화를 자세히 볼 수도 있고, 정부가 어떤 정책을 내놨을 때 시장의 반응도 살펴볼 수도 있습니다. 호재가 발생했을 때 시장이 어떻게 반응하는지도 발견할 수 있습니다.

  시계열 자료의 여러 차트 중에 가장 으뜸은 무엇보다도 가격 데이터, 즉 앞서 살펴본 매매증감 차트와 전세증감 차트입니다. 매매가와 전세가의 차이가 좁아져서 전세가율이 높은 곳, 또는 앞으로 높아질 곳을 예상해서 적절한 타이밍에 투자할 수 있기 때문입니다.

  가장 중요한 것이 가격, 즉 매매가와 전세가의 변화라면 두 번째로 중요한 것은 가격 변동을 부추기는 심리입니다. 이 심리를 알아보는 데에는 시계열 자료 중 '매수매도' 차트가 활용됩니다. 매수우위 지수는 매수세 우위가 매도세보다 얼마나 큰지를 보여주는 지표로, 간단히 말해 100을 초과할수록 사려는 사람이 팔려는 사람보다 많다는 뜻입니다. 부동산 상승세가 시작되는 초기 국면에서는 매수세가 강해지면서, 즉 사려는 사람이 많아지면서 시장이 움직이기 시작합니다. 어느 정도 상승세가 무르익으면 매도세가 줄어드는데, 이것은 집을 팔려고 내놨던 사람들이 매물을 회수한다는 뜻입니다. 그러면 가격이 급격히 오르는 패턴이 나타납니다.

  전세수급 차트는 전세 수요자의 심리를 파악할 수 있는 자료입니다. 전세수급 지수가 100을 넘을수록 전세난이 심해진다는 뜻인데, 전세수급 지수에서는 수요가 공급을 얼마나 초과하는지(수요>공급)를 보는 것이 중요합니다. 전세가 지금도 부족하지만 앞으로는 얼마나 더 부족해질지, 전세난이 진행될지 등을 예측할 수 있습니다.

  <매매거래와 전세거래 차트> 이 두 차트는 거래의 동향을 보여주는 것으로, 가격 상승이 실제 거래로 연결되었는지 아니면 호가만 올라가고 말았는지를 확인하는 방법 중 하나입니다. '활발함' 비중이 높아지면 말 그대로 거래가 활발히 이뤄진다는 뜻입니다. 따라서 이 두 차트는 가격(매매증감, 전세증감)이 심리(매수매도, 전세수급)에 영향을 준 것이 최종적으로 거래(매매거래, 전세거래)까지 연결되었는지를 확인하는 지표라 생각하면 좋겠습니다.  

· 단지차트 : 실제 투자할 물건을 보기에 좋다

  단기차트에서 주의 깊게 볼 것은 내가 생각하는 물건의 최근 매매가가 많이 올랐는지, 2년 동안 전세가는 얼마나 올랐는지, 바닥으로부터 얼마나 반등했는지, 고점의 가격은 얼마인지 등을 참고하면서 현재 이 물건이 가격 변동의 어느 지점에 위치해 있는지를 알아내는 것입니다. 단기차트를 보기 전에 반드시 살펴봐야 할 것이 시·구 차트입니다. 왜 그럴까요? 이유는 모지역이기 다르기 때문입니다. 구가 달라지면 학군과 복지혜택도 달라집니다. 해당 동, 해당 단지와 함께 개별 시·구 단위로 전체 흐름을 보는 것이 중요합니다.

- 가격에도 패턴이 있다.

강남구 아파트는 재건축 시장과 전체 주택 시장의 방향을 가늠하게 만드는 척도이고, 동시에 중대형 아파트 시장을 대표하기도 합니다.

강남구 차트와 동조하는 지역 :  강동구, 송파구, 서초구, 양천구, 분당, 용인, 평촌(버블세븐 지역)

만약 두 곳 이상에서 비슷한 움직임이 나타난다면 나머지 동조하는 시장 중에서 투자 포인트를 잡을 수 있지 않을까요? 

노원구 아파트와 동조하는 지역 : 성북구, 도봉구, 관악구, 강서구 등

- 강남이 움직이면 서울 · 수도권도 움직인다. 정리해보면 이렇습니다.

1. 은마아파트의 움직임에서 강남구의 움직임을 예상해 볼 수 있습니다.

2. 강남구의 움직임에서 강남4구(강남구, 서초구, 송파구, 강동구)의 움직임을 예상해 볼 수 있습니다.

3. 강남4구의 움직임 속에서 분당, 평촌, 용인, 수지, 영통의 움직임을 예상해 볼 수 있습니다.

4. 강남구의 움직임에서 노원구의 움직임을 예상해 볼 수 있습니다.

5. 노원구의 움직임에서 관악구, 성북구, 도봉구의 움직임을 예상해볼 수 있습니다.

- 갭 투자에는 반드시 주의할 점이 있습니다. 한 번 집을 매입하게 되면 적어도 2년 정도는 보유해야 하기 때문에, 반드시 2~3년 내에 이 지역에 공급 물량이 얼마나 예정되어 있는지를 점검해야 합니다.

- 부동산 정책

억제정책이 나오면 시장에는 일시적으로 수요가 더 몰리게 되며, 오히려 상승이 일어나는 현상이 과거에도 지속적으로 나타났습니다. 반면 억제정책과 달리 완화정책은 2013년의 시장을 떠올려보면 쉽습니다. 다주택자 중과세 폐지, 재건축 초과이익 환수제 폐지, 분양가 상한제 폐지 등의 조치가 있었는데, 모두 발표한 직후에는 시장에 큰 변화가 없었습니다. 이들 정책은 당장 집값을 올리기보다는 장기적인 시장 환경에 영향을 준다고 볼 수 있습니다. 억제정책이 나온다는 것은 시장이 좋다는 것의 반증이며, 장기적으로 점차 상승이 제약된다고 봐야 할 것입니다. 또한 완화정책에서 억제정책으로 전환될 때 시장은 점차로 많이 오르게 된다는 것도 기억하시면 좋겠습니다. 시장은 항상 대중의 생각과 반대로 갑니다.

- 지역을 선도하는 단지를 찾을 것

비싼 단지부터 싼 단지로 점차 내려오면서 알아보시라는 것입니다. 항상 그렇지는 않지만 대부분은 비싼 단지가 결국 그 지역 시장을 주도하는 단지인 경우가 많기 때문입니다. 어떤 단지의 시세가 높은지는 국토교통부(www.molit.go.kr)에서 매달 보도자료 형식으로 발표하는 월별 주택 매매 거래량 자료에 첨부되어 있으니 참고하시기 바랍니다.

- 부동산 경매 물건 검색 요령

경매 물건을 검색할 때는 나와 있는 물건이 아니라 낙찰된 물건을 기준으로 우선 검색하는 것이 좋습니다. 낙찰 된 물건을 검색하다 보면 대략 시세보다 9% 내지 5%정도 저렴한 가격에 낙찰되는 물건과 지역이 나타납니다. 9% 싸게 낙찰되는 물건의 특징은 중대형이거나 아직 시장이 달아오르기 전이라는 것이고, 5% 싸게 낙찰되는 물건의 특징은 소형이거나 인기있는 지역이라는 것입니다.

낙찰된 후 바로 차익을 맛보고 싶다면 9% 저렴한 시장을 접근하시는 것이 좋습니다. 반면 시세보다 5% 저렴하게 낙찰되는 물건의 경우 등기 비용과 이사 비용, 수리 비용을 넣으면, 시세보다 약간 싼 것 같지만 거의 차익이 없다는 것도 알 수 있습니다. 중요한 점은 낙찰된 물건 중에서 검색하더라도 개별 물건보다는 시장 위주로 찾아봐야 한다는 점, 그리고 권리 관계가 얽히고설킨 물건이 아니라 평범한 경매 물건을 기준으로 삼아야 한다는 점입니다. 최근 감정가의 100% 이상으로 높게 낙찰되는 물건이 늘어나고 있습니다. 감정가를 넘어선 경우가 많기 때문입니다. 초보 경매 투자가라면 100% 이상으로 낙찰된 물건을 보자마자 '이건 경매가 아니다'라며 비관적으로 생각할 수 있지만, 낙찰된 물건의 현재 시세를 점검해 본다면 적어도 직접 매입하는 것보다는 싸게 낙찰 되었음을 알 수 있을 것입니다.

- 전세가를 현재 받을 수 있는 사용가치, 즉 현금가치라고 한다면, 매매가는 여기에 미래가치가 더해진 프리미엄 가치라고 볼 수 있습니다. 불경기에는 사용가치인 전세가가 많이 올라가고, 호경기에는 미래가치인 매매가가 많이 올라갑니다.

시장의 흐름을 읽어야 하는 투자가라면 매매가 못지않게 전세가를 주의 깊게 살펴야 합니다. 전세난은 크게 두 가지로 볼 수 있습니다. 하나는 교육 수요에 의한 주거중심지 전세난이고, 또 하나는 직장인 수요에 의한 역세권 전세난입니다. 전세난은 상위 지역에서 하위 지역으로 퍼지는 경향이 있습니다. 그래서 강남이 깨어나기 시작하면 강남성 지역들도 함께 깨어납니다.

- 부동산 시장의 사계절

봄과 여름은 매매가가 올라가는 시기로 매매차익형 부동산 투자에 적합합니다. 반면 가을과 겨울은 매매가가 내려가는 시기로 임대를 통한 수익형 부동산 투자에 적합합니다.

1사분면은 부동산 시장의 '봄'으로, 전세가가 가파르게 상승하면서 매매가를 밀어 올리는 시기입니다. 전세가 상승이 높아지면서, 전세가와 매매가 차이가 적게 나는 지역부터 시장이 활기를 띠게 됩니다. 이 시기의 특징은 전세가 상승이 매매가 상승보다 높다는 것입니다. 이 시기에 집을 매입하는 사람들 중에는 투자가보다 실수요자들이 많습니다. 이렇게 순수한 실거주 수요에 의해 상승 에너지를 받는 것이기 때문에 상승세가 쉽게 꺾이지 않는다는 것도 이 시기의 특징입니다.

재미있는 사실은, 전세 수요자 중 아이를 키우는 실거주자의 경우 대부분 다른 지역으로 옮겨가는 경우가 드물고, 그 지역 내에서 순환하는 경우가 많다는 점입니다. 자녀의 학교 및 교육 문제로 인해 주거비용을 좀 더 쓰더라도 그 지역을 좀처럼 벗어나지 않는 경우가 많습니다.

2사분면은 부동산 시장의 '여름'으로, 매매가는 더 빠르게 오르지만 전세가 상승은 둔화되는 시기입니다. 이 시기의 가장 큰 특징은 투자수요가 실수요보다 많아진다는 점입니다. 따라서 전세 가격보다 매매 가격이 더 많이 상승합니다. 실거주를 생각하는 실수요자보다 투자수익을 기대하는 투자수요, 즉 가수요가 많아집니다. 또 다른 특징으로는 시장이 호재에 민감하게 반응한다는 점입니다. 웬만한 호재로는 꿈쩍도 하지 않던 겨울 시장과 달리 이 시장은 각종 재건축 · 재개발 개발 계획, 고급 아파트에 대한 우월감 등 다양한 호재에 따라 가격이 출렁입니다. 신규분양도 아주 잘 되고, 분양 아파트의 프리미엄에 따라 기존 아파트 가격까지 들썩이기도 합니다. 이 시장은 투자를 시작하기보다는 1사분면에서 사둔 물건을 팔아 매매차익을 최대로 실현하기에 좋은 시기입니다.

3사분면은 부동산 시장의 '가을'로, 입주 물량이 많아지면서 전세가가 하락하면서 매매가를 끌어내리는 시기입니다. 실제 공급, 즉 입주 물량이 많아지는 시간에 주목해야 할 부분은 강남3구와 같은 비싼 시장에 공급되는 물량입니다. 이들 시장의 공급 물량은 전체 시장을 짓누르는 효과가 크기 때문입니다. 강남3구 하락의 여파 역시 서울 시장에서 경기도로, 수도권에서 전국으로 영향을 주어 전국의매매 시장이 일시적으로 멈추기도 했습니다.

4사분면은 부동산 시장의 '겨울'로, 매매가가 지속적으로 하락하고 전세가는 다시 서서히 상승하는 시기입니다.

- 나홀로 아파트 : 대단지 아파트의 거래가 활성화되고 그만큼 가격이 오르면 결국 수요자들은 주변 단지 중에서 상대적으로 저렴한 곳을 찾기 마련입니다. 그래서 한 동짜리 아파트도 상승하게 되는 것입니다. 물론 가격이 늦게 오르기 때문에 파는 것도 늦게 팔아야 하고, 중심지가 오르고 난 후에 비로소 오르기 때문에 적절한 값을 받기가 쉽지는 않습니다. 하지만 어차피 저렴한 가격에 팔겠다고 작정하면, 입주물량이 없는 지역은 한 동짜리 아파트도 귀한 대접을 받습니다. 게다가 전철역이나 초등학교 등의 인프라는 한 동짜리냐 두 동짜리냐를 가리지 않습니다.

- 지금까지 여러 가지 투자를 했지만, 이주수요나 개발 계획 등을 예상하고 투자한 것들의 성공률이 가장 낮았습니다.

- 초보 투자가를 위한 전략적 조언

1. 현금이 떨어지지 않게 하라.

시장의 흐름은 2년 단위로 변하곤 합니다. 한 번의 투자, 혹은 3개월 이내의 단기간 투자에 투자금의 40% 이상은 투자하지 마시라고 권해드립니다.

2. 항상 투자금 규모를 생각하라.

전세를 활용한 갭 투자가들은 실투자금이 적게 들어가는 저층이나 탑층, 동향 물건을 선합니다. 매매 가격은 10% 이상 차이가 나지만 전세 가격은 별 차이가 없기 때문입니다.

3. 투자는 지속되어야 한다.

4. 동시에 3채 이상 매입하지 마라.

시차를 두고 한 번에 한 개씩 전세 임차인을 맞추면서 이번 것은 적절하게 매입하였는지, 가격은 오르고 있는지를 점검하시기 바랍니다.

5. 2년 이상 꾸준히 투자하라.

초보자라면 2년 동안 6개월씩 3회에 걸쳐 투자가 순환하는 구조를 만드는 것이 바람직합니다.

6. 투자는 안전하면서 즐거워야 한다.

전세를 쏟아지게 해서 가격을 끌어내릴 수도 있는 공급 물량이 있는지 반드시 점검해야 합니다.

7. 조급해 하거나 무지하지 마라.

투자는 기다림의 산물입니다.

- 중급 투자가를 위한 전략적 조언

이제 가장 필요한 것은 새로운 시장을 찾아내는 기술일 것입니다. 그런 분들에게는 이제 시장의 흐름을 파악하는 것이 무엇보다 중요합니다.

1. 오르는 곳에 집중하라.

2. 시장은 연결되어 있다.

상승이 많이 나타난 지역을 중심으로 주변 지역을 찾아보는 것이 필요합니다.

3. 투자는 끊임없는 단순화와 반복이다.

투자란 우체부와 같습니다. 성과를 내는 패턴을 찾았다면 그것을 단순화시켜 반복해 나가는 것이 장기적 성공의 길입니다.

- 고수 투자가를 위한 전략적 조언

10년 단위로 바뀌는 시장의 패러다임을 읽자.

1. 현재가치에서 미래가치, 다시 현재가치로.

2. 당장은 개발보다 사용가치를 우선 생각할 것.

3. 가계부채보다 공급 폭탄이 더 문제다.

2017~2018년에는 새로운 변화를 위한 조정의 시간이 도래할 수 있습니다. 국제 환경의 변화와 더불어 어느 지역에 공급 물량이 증가하는지를 조심스레 살펴야 합니다. 전세 낀 투자를 하는 투자가라면 반드시 2년 단위의 입주물량을 체크하고 있어야 합니다. 입주물량은 국민은행, 네이버 분양관, 각종 부동산 포털에서 제공합니다.

4. 부정적 전망에 홀리지 말고 냉정하게 바라보라.

2018년에 또 다시 금융위기가 닥치더라도 그중에 적게 떨어진 시장은 분명 나타날 것이고, 그 시장은 이후 더욱 크게 뛰어오를 것입니다.