행복한 경매투자 첫걸음

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- 낙찰자가 추가로 인수해야 할 권리 혹은 부담이 있는지를 사전에 밝혀내는 작업이 흔히 말하는 권리분석이다. 권리분석 공부가 제대로 되어 있지 않으면 입찰보증금을 떼이거나, 낙찰받은 물건의 소유권을 잃거나, 낙찰대금 외에 추가비용이 들어가는 이른 바, 경매사고가 발생할 수 있다. 투자의 기반인 원금을 보전하기 위해서는 경매의 기본적인 룰, 즉 권리분석 공부를 철저히 할 필요가 있다.

- 경매개시결정기입등기는 권리가 아니라 단순한 등기부상의 기재입니다. 채권자 ooo에 의해서 해당 건물은 경매가 신청되었다는 단순한 내용을 담고 있지요. 따라서 원칙적으로 금전지급과는 무관한 기재로서 말소기준권리가 될 수 없지만, 민사집행법상으로 위경매개시결정 등기에 당해 부동산의 처분을 금지하는 효력, 즉 압류의 효력을 부여해 놓았더군요. 결국 경매개시결정기입등기는 압류등기나 마찬가지인 것이지요. 그래서 앞서 나열한 가압류나 압류와 같이 취급해도 되는 것입니다.

- 등기부상 권리분석의 핵심은, 등기부상 권리들을 설정일자 순으로 늘어놓고, 그 중에서 가장 먼저 설정된 금전지급을 구하는 권리, 즉 흔히 말하는 말소기준권리를 찾아낸 뒤 그보다 후순위로 설정된 권리들은 그게 금전지급을 구하는 권리든, 그 외의 권리든 불문하고 전부 소멸된다. 라고 이해하면 된다.

- 말소기준권리보다 선순위로 전세권, 선수위 환매권, 선순위임차권, 선순위가등기, 선순위가처분 등이 있으면 보통은 낙찰자가 이를 인수해야 되니, 입문 혹은 초보단계에서는 이런 물건은 마치 뱀을 보듯 피해야 한다.

- 선순위전세권은 전세권자가 배당요구를 했거나, 혹은 전세권자가 경매신청권자라면 배당을 받고 당연히 말소되지만, 본질적으로 선순위전세권은 금전지급을 구하는 권리 즉 말소기준권리가 아니기 때문에 이 경우 외에는 말소되지 않고 낙찰자가 인수해야 한다.

- 선순위가등기 : 가등기라는 건 말 그대로 가짜 등기, 잠정적인 등기라는 뜻이고 본등기와 대비되는 개념이다. 가등기는 그 자체로는 효력이 없지만, 가등기에 기해서 추후 본등기를 경료할 수 있는 권한이 부여되어 있는 등기이다.

가등기에는 두 종류가 있는데, 경매에서 위험한 것은 소유권보전가등기뿐이라고 했다. 담보가등기는 금전지급을 구하는 권리, 즉 말소기준권리에 해당되니 아무리 선순위여도 말소될 운명이니까 말이다.

가등기는 그 종류를 불문하고 등기부상 모두 소유권보전가등기로 기재되기 때문에 등기부상의 기재만으로 담보가등기인지, 소유권보전가등기인지를 밝히는 게 쉽지 않지만, 담보가등기권자는 당해 경매절차에서 배당요구를 해야만 자신의 채권을 배당받을 수 있기 때문에, 법원에 접수된 문건내역을 확인해서 담보가등기권자가 채권계산서나 배당요구서등의 서류를 접수했다면 이를 담보가등기로 보고 응찰하고 그렇지 않으면 소유권보전가등기로 보고 피해가면 된다.

- 경매인이 가장 금기시해야 할 덕목이 있다면 그건 바로 조급증일세. 수많은 경매인들이 이 조급증을 이겨 내지 못해 보증금을 떼이고, 시세보다 비싸게 낙찰 받고, 매각이 어려운 애물단지 같은 물건을 낙찰 받아 고생을 하게 된다네. 경매공부에 맛을 들여 몰입하다 보면 경매가 그리 어렵지 않구나, 느끼는 때가 오게 되고 나아가 순식간에 떼돈을 벌 수 있을 것 같은 환상에 젖어드는 순간이 찾아 오기 마련이라네. 이때 경매인들 중 일부는 조급한 마음에 내몰려 온전하지 못한 지식으로 바로 실전에 뛰어들기도 하는데, 바로 그런 때 경매사고가 가장 빈발하게 발생한다네. 아예 아무것도 모르는 초보들은 두려움에 응찰을 자제하고, 연륜과 경험으로 무장한 고수들은 적절한 물건을 찾아 고수익을 내지만, 정열은 남다른데 쌓아놓은 지식은 어중간한 부류가 섣불리 실전에 뛰어 들어 보증금을 날리게 되는 것이지. 경매에서는 확실하게 알지 못하면 아예 모르는 것보다 못한 경우가 허다하다네.

- 임차인이 금쪽같은 자신의 보증금을 확실하게 지키려면, 전입신고와 주택의 입주를 필한 상태에서 확정일자를 받고, 배당요구종기 내에 배당요구를 해야 하며, 배당요구종기까지는 절대 전입신고를 옮기거나 이사 가지 말아야 한다.

- 임차인이 최우선변제권을 취득하기 위해서는,

a. 보증금이 법이 정한 일정액 이하의 소액일 것

b. 경매개시결정등기 전에 대항요건을 갖출 것

c. 배당요구종기까지 배당요구를 하였을 것

d. 배당요구종기까지 대항요건을 유지할 것

다만 피치 못할 사정으로 꼭 이사를 가야 한다면, 법원에 임차권등기명령을 신청하여 임차권등기를 해 두자. 그럼 기존의 대항력과 우선변제권의 효력을 유지할 수 있다.

- 소액 보증금의 판단시점은 임대차계약이 체결된 시점도, 임차인이 전입신고 한 시점도 아닌, 등기부상 제일 먼저 설정된 (근)저당권설정일이다. 등기부상 등재된 담보물권이 없다면 경매개시결정등기일을 기준으로 한다.

- 임차인의 대항력은 전입신고와 주택의 입주라는 대항요건을 갖춘 다음날 0시부터 발효한다. 또한 우선변제권도 대항요건을 갖춘 다음날 0시부터 발효한다는 것이 판례의 입장이기 때문에, 만약 전입신고와 확정일자를 같은 날 받았고 동일자로 근저당권이 설정된 경우를 가정하면, 이 경우 임차인은 대항력도 없고 근저당권보다 우선변제권 효력도 없게 된다.

- 가장임차인 또는 위장임차인이라 함은 실제로는 임차인이 아니면서도 소액보증금 최우선순위 배당을 노리고 임차인의 외관을 형식적으로 갖춘 자, 혹은 실제로는 세대구성원의 일인이거나 임차인의 가족이면서도 전입신고가 최선순위로 되어 있음을 기화로 대항력 있는 임차인인양 행세하는 자를 통칭해서 일컫는 말입니다.

- 위장임차인을 색출해 내는 방법

1. 임차인의 전입신고일과 확정일자를 받은 일자가 시간적으로 상당히 격차가 있는 경우입니다. 특히나 전입신고일과 확정일자를 받은 중간일자에 거액의 근저당권이 설정되어 있다면 위장임차인이라는 심증에 한층 무게를 실으셔도 좋을 것입니다.

2. 최선순위로 전입신고가 되어 있는데 후순위 근저당권자가 은행이고 그 근저당 액수가 거액인 경우입니다. 은행에서 건물을 담보로 대출해 줄 때는 내규에 따라 정해진 담보비율 만큼만 대출을 해주고 기타 최선순위 소액보증금 임차인의 존재가능성을 고려하여 방공제(이른바, 방빼기)를 한 뒤 잔액만큼만 대출해 줍니다. 선순위 임차인의 보증금과 대출금을 합산하였을 때 감정가 혹은 시세를 넘어서는 만큼 대출해 주는 은행은 어디에도 없다고 보시면 맞습니다. 만약 선순위 임차인으로 추정되는 전입신고자가 있음에도 은행이 정상적인 대출을 진행해 주었다면 위 전입신고자는 분명 대항력 있는 임차인이 아닙니다.

결국 전입신고자가 있음에도 은행권에서 정상적인 대출을 진행했다면 100% 위장임차인이라고 판단하시면 됩니다. 

그러나 이 경우 주의할 것은 근저당권자가 은행이 아닌 개인이거나 은행권과 관계없는 기관일 경우에는 위 결론이 반드시 타당하지만은 않다는 것입니다.

그리고 또 하나 주의할 점은 은행이 선순위세입자가 있는 물건과 또 다른 물건을 공동담보로 제공 받아 대출을 해 주는 경우도 있습니다.

3. 소유자가 소유권을 취득하기 얼마 전 혹은 얼마 후에 전입신고가 되어 있는 경우입니다. 그런 경우는 대부분 가족일 개연성이 농후합니다.

4. 등기부등본에서 찾아 볼 수 있다.

소유자가 소유권이전등기를 한 이 후 임대를 주고 다른 곳으로 이전하면 등기부상으로 소유자표시란에 변동이 발생합니다. 즉 소유자의 주소를 변경하면서 변경원인으로 '전거' 즉 다른 곳으로 거주지를 이전했다는 기재를 하게 됩니다. 이는 소유자 혹은 이해관계인의 신청에 의해서 하기도 하고, 다른 자료로 소유자의 주소지가 변경되었음이 명백할 때 등기관이 직권으로 정정하기도 합니다.

그렇다면 임차인으로 추정되는 자가 전입할 당시에 공교롭게도 소유자가 전거했다면 이 임차인은 위장임차인이 아닐 가능성이 높겠지요. 반대로 임차인이 전입신고를 했음에도 소유자의 주소에 변동이 없다면 그 곳에서 계속 소유자가 거주하고 있다고 볼 수 있으므로 이때에도 의심의 끈을 놓아서는 안되겠지요.

그러나 간혹 소유자가 중간에 전거하였다하여도 등기부상 반여되지 않는 경우가 있을 수 있기 때문에 위장임차이으로 추정하는 네 번째 정황은 작은 단서 가운데 하나로 삼으셔야지 큰 의미를 두셔서는 안되겠습니다.

5. 위장임차인으로 추정되는 선순위전입신고자가 있으면 법원의 문건접수내역을 확인해 보십시오. 법원은 임차인으로 추정되는 자가 있으면 이해관계인으로 보고 임차인 통지서를 비롯해서 경매절차와 관련된 사항들을 공문형태로 다수 송달합니다. 그 통지서들은 당연히 경매목적물의 주소지로 송달될 것입니다. 진정한 임차인이라면 현재 경매대상 목적물에서 거주하고 있을 테니 말입니다. 그러나 간혹 보면 수취인불명, 이사부재 등의 사유로 도달되지 않는 경우가 있습니다. 폐문부재라면 집배원이 거주자를 못 만났을 가능성이 있겠지만, 수취인불명이나 이사부재라면 전입신고자는 임대차와는 무관한 사람일 가능성이 크다는 말입니다.

6. 임차인이 주장하는 보증금이 임대차계약을 체결할 당시의 시세와 비교하여 적정한지를 검토해 보십시오.

위장임차인들은 경매개시에 즈음하여 급조되는 경우가 대부분이기 때문에 시간이 충분치 않아 사전에 치밀하게 준비하기란 여간 어려운 일이 아닐 것입니다. 만약 임차인의 내막이 선순위전입신고가 되어 있음을 기화로 허위의 임대차계약서를 작성하여 권리신고를 한 경우라면, 위장임차인은 신중한 고민 없이 보증금액란에 임대차 계약 당시인 수년 전 보증금이 아니라 현재의 보증금을 기재해 넣었을 가능성이 큽니다.

7. 현장으로 달려가 우편함을 한 번 뒤적여 보십시오.

우편함속의 우편물들에 소유자 우편물이 뒤섞여 있거나, 전입신고자 이외의 사람들에게 온 우편물이라면 위장임차인이라는 심증은 깊어질 것입니다.

자, 이제 선순위전입신고자가 위장임차인이라는 심증은 굳어진 상태입니다. 그렇더라도 심증만 갖고 응찰하는 것은 곤란하고 명확한 물증 하나쯤은 확보해 두고 움직이는 것이 여러모로 좋을 것입니다.

우선 대출은행을 찾아가 대출 당시 임대차내역에 대해 문의해 봅니다. 십중팔구 선순위전입자는 가족이거나 동일세대 구성원이라는 답을 들을 것입니다. 친절한 담당자라면 선순위전입자가 임대차관계를 주장할 가능성에 대비하여 무상임대차 각서를 징구해 두었으니 걱정 말고 응찰하라는 조언까지 아끼지 않을 것입니다.

고객의 비밀과 신용정보제공은 불법임을 이유로 무상임대차 여부를 묵비하는 직원을 만나게 되면 포기하지 말고 무상임대차 여부는 신용정보와 무관하니 안심해도 된다고 설득하십시오. 실제 은행직원이 대출 당시의 임대차내역을 일반인들에게 공개한다하여 법적으로 문제될 일은 전혀 없습니다. 처음에는 귀찮아서 정보제공을 거절하던 직원도 자꾸 달라붙어 물어보면 결국은 알려주는 게 정상적인 경과입니다. 이때 정보를 알아낼 때까지 결코 물러서지 않겠다는 결의어린 표정을 지어보이는 게 관건인데, 거울 보면서 여러 번 연습해 보시고 실전에 임하시는 게 좋을 듯합니다.

- 유치권이란, 예를 들어 공사업자가 건물 신축공사나 리모델링 공사를 했을 때, 공사대금을 다 받을 때까지 건물을 인도하지 않고 유치할 수 있는 권리를 말합니다.

보통 유치권은 건물에 대한 공사대금을 피담보채권(유치권 주장의 근거가 되는 채권)으로 하여 주장된다.

유치권행사의 전제가 되는 채권, 즉 피담보채권에는 일정한 제한이 있습니다. 즉 유치물에 대하여 발생한 채권이어야 한다는 것이지요. 시계수리비를 예로 들 때, 시계수리비는 시계를 고침으로써 발생한 채권입니다. 즉 시계에 대하여 직접 발생한 채권이라는것이짖요. 이를 채권과 목적물의 견련관계라고 하는데 유치권은 반드시 이러한 견견관계가 있어야만 성립합니다.

그래서 임대차 보증금이나 상가권리금 등으로는 유치권을 주장할 수가 없습니다.

그렇다면 아파트 내부수리비로 돌아가, 임차인이 아파트 내부를 수리했다면 그 수립 비용과 건물에 대한 견련관계를 인정할 수 있을까요? 답은, 그렇습니다. 견견관계를 인정할 수 있습니다. 이를 법적인 용어로 필요비 혹은 유익비라고 하는데 임차인은 집주인에게 이 필요비나 유익비를 상환해 달라고 청구할 수 있는 권리가 있습니다.

그러나 임차인의 필요비, 유익비 상환청구권에는 맹점이 하나 있는데, 바로 사전에 포기약정을 할 수 있다는 것입니다.

주택임대차보호법은 경제적으로 열악한 임차인을 강력히 보호하기 위하여 사전에 집주인과의 협의를 통해서도 포기할 수 없는 권리들을 많이 규정해 놓았습니다만 임차인의 비용상환청구권은 임대차 보호법의 규율대상이 아닌지라 사전에 포기가 가능합니다.

임대차 계약에서 "임차인은 임대차 관계 종료시 목적물을 원상으로 회복하여 반환하여야 한다." 는 이 조항 때문에 임차인은 필요비, 유익비상환을 청구할 수 없고 이를 근거로 유치권을 주장할 수 없다.    

다만, 권리의식 투철한 임차인이 있어 위 독소조항을 삭제하고 계약을 체결한 경우나 집주인과의 이면계약으로 수리비용을 추후 지급 받기로 하는 등의 약정이 다른 문서로 체결된 경우에는 유치권이 성립될 가능성이 있으니 무조건 안심하실 일도 아닙니다.

- 대법원 경매정보사이트에서 핵심적으로 봐야 할 서류들은 감정평가서, 현황조사서, 물건명세서가 있는데, 법원에서 해당 물건에 대한 정보를 일반인들에 알려주는 기본적인 서류들이다. 그 중에서 법적인 문제가 있는지 여부를 알려주는 물건명세서가 단연 중요한데, 응찰 전에 이 세 가지 서류는 반드시 꼼꼼히 검토해야한다.

- 앞으로 응찰가 산정할 때 꼭 명심해야 할 건, 자네는 실수요자가 아니라 일정한 수익을 목표로 하는 경매투자자라는 점이야. 그러니 해당매물의 급매시세에서 낙찰가, 세금 등 부대비용, 명도비, 체납관리비, 수선비용, 매각 시까지의 금융비용을 차감한 금액, 즉 실질적인 양도차익이 전체 감정가의 5% 이상은 되어야 한다네. 양도소득세를 납부하고도 만족할 만한 수익을 내야 한다는 거지.