부동산 투자의 정석

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- 우리나라 경제를 일컬어 '소규모 개방경제'라 한다. 소규모 개방경제 체제에서 정부가 가질 수 있는 유일한 경기부양 카드는 바로 '부동산'이다. 정부는 수시로 '정책에 일관성이 없다'는 비난을 받고 있는 상황에서도 부동산 경기 관련 카드를 손에 꼭 쥐고 있는 것이다. 이는 다시 말해, 정부가 부동산 가격이 너무 하락하게 되면 반드시 경기를 부양하려고 할 것이고, 거꾸로 부동산 경기가 너무 과열되면 다음에 써먹기 위해서라도 부동산 경기를 잡으려고 할 거라는 뜻이다.

부동산 경기부양 카드는 우리나라 경제에서 정부가 사용할 수 있는 거의 유일하고도 강력한 카드다. 이런 강력한 카드를 정부가 놓칠 리 없다는 걸 이해한다면, 부동산 경기가 하락하고 장기화되는 건 장기침체의 시작이 아니라, 투자자 입장에서 기회가 오는 것임을 알 수 있다.

- '부동산 투자가 여전히 유효하다'는 견해에 대해서는 이견이 없다. 어떠한 경우에도 '오르는 부동산은 반드시 존재하기 때문이다.

- 1년 동안 모은 3,000만 원의 종잣돈으로 전세를 끼고 부동산을 매년 1채씩 구입하기를, 딱 4년간 하라. 그리고 2년에 한 번씩 나오는 전세 보증금 상승분 약 2,000만 원으로 그와 비슷한 부동산을 다시 구입한다. 이렇게 10년을 한다.

무슨 일이 벌어진다고 해도 2년마다 2,000만 ~ 3,000만 원씩 전세가 오르는 지역은 반드시 있다. 그 지역이 어디인지를 알기 위해 노력하고 공부하면 된다.

- 오래된 아파트의 전세가가 계속 오를까?

아파트의 연식이 오래된 것이라면 둘 중 하나로 방향을 잡아야 한다. 해당 아파트가 재개발이나 재건축 등 개발로 방향이 잡혔다면 시세차익을 고려해야 하고, 임대수요가 줄어들어 임대 상황이 변하게 되었다면 매도 후 다른 대상으로 옮겨타야 한다.

- 평범한 사람들이 부동산에 관심을 갖기 시작하는 때는 부동산 활황기다. 불황기에 관심을 가져야 높은 수익을 얻을 수 있지만, 대부분의 사람들은 그렇게 하질 못한다.

- 매매가와 전세가가 별로 차이가 나지 않는 시점에, 전세 보증금이 꾸준히 오를 수 있는 대상에, 회수된 자금으로 재투자하는 것이 핵심이다.

- 가진 자금이 적은 사람들은 과감하게 투자를 한다. 과감한 투자라기보다 무모한 투자를 하는 경향이 있다. 그들은 이렇게 생각하는 것 같다. '100원씩 늘려가서 언제 부자가 돼? 한 번에 2배를 늘려도 부자가 될지 말지인데!' 따라서 자금이 적을수록 시스템을 만드는 일보다는 당장의 돈을 버는 일에 더욱 관심을 갖는다. 하지만 중요한 건 시스템이다. 시스템을 만들어 놓으면 결국 시간이 지날수록 막강한 힘을 발휘한다.

- 부자들에겐 늘 돈이 있다. 게다가 시스템이 있다. 따라서 늘 돈이 나오고 항상 남는 현금이 있다. 이게 시스템이다.

  위기에 대비한다는 건 실제 언제 닥칠지 모르는 위기를 기다리며 무작정 돈을 모으는 것이 아니라, 시스템을 만들어놓고 기다리는 것이다. 언제든 위기가 도래했을 때 시스템에서 나오는 자금으로 최고의 투자 기회를 선사하는 대상들을 매입하면 된다.

- 자금이 적은 상태에서 억지로 투자와 주거 조건을 모두 만족시킬 곳을 찾기보다는 이 둘을 분리해서 생각하라.

- 내가 주장하는 전세 레버리지 투자의 경우, 부동산을 선정할 때 '전세 보증금이 꾸준히 상승할 수 있느냐'를 기준으로 삼는다. 장기적으로 보유하면서 그 자산을 이용해 꾸준히 현금흐름을 발생시키는 것이 핵심이다.

- 핵심 부동산을 매수하기 힘들 때는 어떻게 해야 할까? 당연히 기다려야 한다. 대세 상승이 일어나서 가격이 계속 올라간다고 해도 적당한 물건이 나타나지 않는다면 기다리겠다고 결단하라. 그게 아니라면 다른 지역을 찾아야 한다. 그런 인내와 수고를 감당할 각오 정도는 해야 한다.

- 이자 부담으로 인해 삶은 피폐해질 대로 피폐해지고, 그러한 어려움이 계속되자 사람들은 지칠 대로 지쳐갔다. 그 어떤 노력에도 부동산이 팔리지 않았다. 이 모두가 핵심 부동산에 투자해야 한다는 원칙을 버리고 대중에 휩쓸리고, 욕심에 끌린 탓에 벌어진 일이다. 그 형벌은 대단히 가혹했다.

- 부동산의 핵심을 이해한다면 '임대료가 지속적으로 상승하는 곳', '임대료가 지속적으로 상승할 수 있는 곳'이라는 원칙을 갖고 부동산을 살피는 것이 바람직하다. 임차인의 입장에서 봐도 금방 이해 할 수 있을 것이다. 임차인은 거주하는 부동산의 투자 가치 따위엔 신경 쓸 필요가 없다. 그저 자신이 편리하고 살기 좋으면 된다. 그러데 그렇게 살기 편하고 좋은 지역의 부동산이 한정적이라면 어떻게 되겠는가? 방법은 둘 중 하나다. 불편을 감수하거나, 좀 더 가격을 올려주고라도 계약을 하거나. 따라서 핵심을 제대로 보고 싶다면 이렇듯 실제 임차인들이 선호할 지역과 대상이 어디인지를 알아보는 노력을 기울여야 한다.

- 고수가 되는 길. 다음 두 가지만은 반드시 해야 한다. 첫째, 투자의 때를 기다려야 한다. 둘째, 계속해서 열심히 물건을 찾아야 한다.

투자 분야에서 고수가 되는 방법 중 열심히 공부하고, 배우고, 훈련하는 것도 중요하다. 하지만 그보다 더 중요한 건 '인내하는 것'이다. 시장의 흐름이 좋지 않을 때 참을 줄 알아야 하며, 어떤 투자 대상 물건이 맘에 들지 않는다면 버릴 줄도 알아야 하고, 버린 물건이 혹여 이후 대박이 나도 다음 기회를 기달릴 줄 알아야 한다. 투자란 시간과의 싸움인 것이다. 문제는 대부분의 사람들이 바로 이 함정을 극복하지 못하고, 시간과의 싸움에서 번번히 패하고 만다는 것이다. 아이러니하게도 열정적일수록 시간과의 싸움에서 지기 쉽다. 그래서 투자의 고수가 되지 못한다.

- 투자의 때는 불황의 끝자락쯤이다. 불황에서 활황으로 넘어가는 결정적인 순간, 투자할 수 있는 자금을 반드시 준비하라.

- 만약 몇 년간 부동산 시장을 꾸준히 주시하고 있다가 다음과 같은 일들이 벌어진다면 이렇게 해석하라. 부동산 가격이 거의 바닥이고 곧 멀지 않아 상승으로 돌아설 것이라고. 그리고 비로소 때가 왔다고.

1. 부동산 불황기가 3년 이상 지났다.

2. 미분양 물량이 사상 최대로 증가한다.

3. 분양 물량이 역대 최저가 된다.

4. 경매 낙찰가율이 사상 최저 수준이 된다.

5. 전세가율이 사상 최고치에 근접한다.

6. 폐업하는 중개업소가 속출한다.

7. 정부의 부동산 활성화 대책이 등장한다.

- 아파트 투자의 정석

1. 대단지 아파트를 골라라.

2. 학군이 좋은 지역인지 고려하라.

   일반적으로 알려진 유명한 학군이 아니더라도 각 지역에서 가장 학군이 좋다는 곳은 그 지역에서 가장 선호도가 높은 곳이 되며 부동산 가격이 가장 먼저 움직이는 곳이므로 우선적으로 고려해야 한다.

3. 로열동, 로열층을 택하라.

  부동산은 항상 환금성을 고려해야 한다.

4. 면적은 85㎡ 이하가 좋다.

5. 역세권 아파트를 골라라.

6. 기반시설이 잘 갖춰졌는지 확인하라.

7. 성장성이 있는지 따져보라.

  해당 부동산에 강력한 개발호재가 있는가? 주변에 개발이 계속 진행되고 있는가? 재건축 등으로 신규 아파트들이 계속 늘어나고 있는 상황인가? 새로운 인구 유입 요인이 발생하는가?

- 재건축 투자의 정석

1. 남은 용적률이 많은 재건축을 노려라.

   투자하려는 재건축 아파트가 일반 분양분이 많이 나올 수 있는 단지인지, 또 높은 분양가를 매길 수 있는 단지인지를 살피는 것이 핵심 포인트인 것이다.

2. 높은 가격에 일반 분양을 할 수 있는 곳을 택하라.

   일반 분양분의 양은 남는 용적률, 일반 분양분의 가격은 아파트가 건축되는 지역의 가치에 좌우된다.

3. 용적률 상향 가능성이 큰 곳을 골라라.

   한 개의 단지로서는 규모가 좀 작은데(500세대 이하) 옆의 단지와 합칠 경우 1,000세대 이상의 규모가 되며, 두 단지가 지어진 연수가 비슷하다면 가능성이 있다.

4. 재건축이 순차적으로 진행될 지역에 주목하라.

   재건축이 순차적으로 이어지는 지역은 서로 시너지 효과를 내며 시세 상승의 불을 당길 가능성이 크다. 재건축 예정 단지들이 대거 몰려 있는 개포 주공과 반포 일대, 고덕 주공, 목동 등은 중장기적으로 가격이 크게 상승할 것이라고 봐도 무방하다.

5. 무조건 가격이 저점일 때 잡아라.

   가격이 저렴할 때 사는 전략이 모든 투자 대상에 적용되는 말은 결코 아니다. 이 말이 진리가 되려면 그 투자 대상이 장기적으로 성장할 가능성이 크고 조정 기간이 단기간에 그칠게 확실하다는 전제 조건이 있어야 한다.

  일단 매수를 하면 심리적으로 '소유 효과'라는 것까지 생긴다. 무언가를 소유하는 순간 소유하지 않았던 때보다 그 물건의 가치를 더 높게 평가하게 되는 심리를 말한다. 따라서 아파트의 가격이 떨어질 것 같은 분위기가 형성되더라도 '떨어지더라도 다시 금방 오를 거야'와 같은 마음이 생겨서 매도할 수 없는 것이다.  결과적으로 가격이 많이 올라간 시점에서는 매매해봐야 큰 의미가 없다. 설령 매수한 금액보다 가격이 더 오른다고 해도 중기적인 관점에서 봤을 때 큰 이익으로 돌아오지 않을 가능성이 크기 때문이다.

- 역발상 투자의 팁으로, 재건축 이야기가 나오고 있진 않지만 대지지분이 높고 임대수익률 수준이 은행이자보다 높은 단지를 추천한다.

- 분양권 투자의 정석

1. 신규 공급이 없던 지역, 최초 분양권을 잡아라.

2. 프리미엄을 주고서라도 매수하라.

3. 택지개발지구의 중심지 아파트를 노려라.

4. 핵심지역의 분양권은 장기 보유하라.

- 결국 '3년 이상의 부동산 경기 침체 + 핵심지역 + 핵심단지 + 신규분양 + 대폭 할인'이란 조건이 만들어진다면, 그건 비록 로열동 로열층이 아니라고 하더라도 해당 아파트를 매수할 기회가 된다.

- 미분양 물건에서 수익을 얻고 싶다면

첫째, 모든 조건이 좋은데 가격만 비싼 경우를 유심히 보라.

둘째, 모든 조건이 좋은데 주변 물량의 영향을 받고 있는 건 아닌지 살펴라.

셋째, 파격 할인 분양가가 임대가와 유사한지 살펴라.

- 오피스텔 투자 시 살펴봐야 할 점

1. 전용면적을 보라

2. 싼 오피스텔이 더 좋은 오피스텔이다.

   오피스텔은 다르다. 오피스텔은 온종일 또는 상당 시간을 거주 공간에서 생활하는 사람들이 찾는 곳이 아니다. 단지 출퇴근에 용이해서, 사무실과 겸용으로 사용할 목적에서 찾는 경우가 더 많다.

3. 택지개발지구 중심상업지구의 오피스텔을 노려라.

   오피스텔 가격의 적정선은 향후 예상되는 임대료 수준을 고려해서 역으로 수익률을 계산해보면 알 수 있다.

4. 전용 30~50㎡의 오피스텔을 공략하라.

   미래 부동산 트렌드는 다음과 같다. 일부 부촌을 제외하고는 여전히 중소형이 강세를 이어갈 것이며, 그중에서도 소형은 지금과 다른 형태, 좀 더 잘 짜인 구조로 진화하고, 점점 더 작은 소형들이 주류가 될 것이다.

  앞으로 30~50㎡ 면적의 주거 공간을 찾는 사람들은 상당히 늘어날 것이다. 하지만 그런 물량은 상당히 희소하다. 설령 지으려고 해도 건설사가 쉽게 생산해내기 힘들다. 그리고 이러한 추세는 상당 기간 이어질 가능성이 크다. 이것이 바로 30~50㎡ 면적의 오피스텔을 매수해야 하는 이유다.   

5. 10년이 지나면 매도를 고려하라.

   결국 투자라는 건 성장성이 있는 대상에 베팅하는 일인데, 지나치게 오래된 오피스텔은 성장성이 없다고 보는 게 맞다.

- 상가주택 투자의 정석

1. 평지가 넓게 형성되어 있고 사방이 뚫린 곳을 골라라.

2. 뜨는 상권의 주변을 노려라.

3. 6m 이상의 도로를 낀 물건이 좋다.

4. 어울리지 않는 용도로 지정된 곳에 주목하라.

5. 개발 호재의 실현 여부를 상식선에서 추리하라.

- 상가 투자의 정석

1. 무조건 저렴하게 사라.

2. 분할해서 파는 핵심상권의 1층 상가를 매수하라.

3. 동선 파악은 시간대별로 나눠서 하라.

4. 성장성이 있는 상가여야 한다.

- 중요한 것은 당장 내 손에 쥐고 있는 돈이 별로 없어도, 앞으로 얼마든지 더 여유로운 삶을 살 수 있을 거라는 희망과 확신이다. 그 확신을 얻기 위해 오늘도 지식에 대한 투자는 계속되어야 한다.