똑똑한 부동산 투자

 

- 집을 살 때는 싸게 사야 한다. 그냥 싼 게 아니고 '떨어지지 않을 가격'이어야 한다. 떨어지지 않을 가격을 어떻게 아냐고? 그래서 부동산 공부가 필요하고 내가 잘 아는 지역에서 집을 사는 것이 중요하다. 내가 잘 아는 지역에서 징검다리하우스를 사면 입지, 호재, 매수·매도 타이밍 등에서 실패할 가능성이 적다.

- 무엇보다 한번에 점프하려 하지 마라. 부동산 투자로 부의 추월차선에 오르기는커녕 현재 갖고 있는 자산마저 위험할 수 있다.

- 재건축·재개발 실수요자라면 감정평가가 나온 뒤 들어가는 게 안전하고 일반분양을 못 받는 사람이라면 관리처분인가 즈음에 매수하는 것도 방법이다.

- 재개발사업과 재건축사업 진행 과정은 거의 유사한데, 한 가지 유의할 차이점이 있다. 재건축은 '토지+건물' 소유자는 물론이고 '토지'만 소유한 사람, '건물'만 소유한 사람도 조합원이 될 수 있다는 것이다.

- 징검다리하우스는 어디에 마련하는 것이 좋을까?

첫째, 거주지 근처 또는 예전에 살았던 곳이나 잘 아는 곳, 익숙한 곳을 주목하라.

둘째, 직장 근처 아파트 또는 일자리가 풍부한 곳을 주목하라. 특히 일자리가 풍부한 지역이라면 주택 수요가 많아서 매매나 전월세가 잘 거래된다.

셋째, 미래에 발전 가능성이 높은 지역을 주목하라. 각 시별로 '2030도시기본계획'을 수립하고 있다. 도시기본계획을 살펴보면 그 도시의 핵심 지역은 물론 일자리나 교통 호재도 파악할 수 있다. 각 시청 사이트에 가서 관련 자료를 받아서 개발 내용과 개발 중심지를 살펴보고 자신의 부동산 플랜에 참고하자.

- 서울에서 일자리는 강남구 > 서초구 > 중구 > 영등포구 > 송파구 > 종로구 > 마포구 > 금천구 > 구로구 > 강서구 순으로 많다. 이곳의 상주인구와 이동인구는 계속 증가하기 때문에 지속적인 부동산 가격 상승이 예상된다.

그러면 2018 향후 서울 및 수도권에서 일자리가 늘어나는 곳은 어디일까? 우선 강남 삼성역~학여울(MICE)을 주목하자. 이곳에 현대차글로벌비즈니스센터(GBC)가 들어설 예정이다. 마곡지구에는 LG전자, 코오롱, 이랜드, 롯데제과 등이 들어오고 있다. 경기북부밸리1차(일산), 경기북구밸리2차(남양주, 양주), 판교밸리2차, 광명테크노벨리, 강동 고덕상업업무복합단지 등도 일자리와 함께 부동산 가격 상승이 예상된다. 그 외에 수도권과 가까운 경기 평택 고덕국제신도시에 삼성반도체가 들어서면서 일자리가 늘 것으로 기대된다.

- 입지(교통, 상권, 학군, 일자리, 환경 등)가 좋고 호재가 있는 지역에서 집을 산다 해도, 내 수입으로 집값을 감당해내지 못하면 결국 하우스푸어가 될 뿐이다. 부동산 고수들이 추천하는 투자용 집을 사는것이 꼭 정답도 아니다.

내 집 마련시 고려할 것으로 호재, 입지, 타이밍도 중요하지만, 내 상황(자금, 일자리, 가족생활주기 등)에 맞는 집에 살면서 더 나은 집을 미리 선점해두는 것, 이것이 바로 징검다리 내집 마련 전략이다.

- '일시적 1주택 1가구' 첫 번째 집을 산 지 1년 이상 지난 후에 집을 한 채 더 샀다면, 첫 번째 집을 2년 이상 보유하고 두 번째 집을 산 지 3년 이내에 첫번째 집을 매도하면 비과세양도 조건이 성립됩니다.

- 2018 서울 분양 계획

- 내집 마련 우선순위(30, 40대 실거주)

1. 남편 직장 근처(자가용 운전 가능)

2. 아이 중학교 근처(걸어서 갈 수 있는 곳)

3. 슬리퍼 상권(백화점, 슈퍼마켓, 피트니스 센터 등)

4. 강남버스 또는 지하철

- 나에게 맞는 아파트를 찾으려면, 이것만은 꼭 챙기자

1. 평소 인터넷 포털의 부동산 뉴스를 읽자. 지역 소식은 물론이고 지역 호재를 알 수 있다. 네이버의 경우, 네이버부동산 메인 화면에서 '뉴스'페이지로 가서 '우리동네뉴스'를 클릭해 기사를 보면 된다.

2. 네이버 알림매물서비스를 이용하자. 관심 물건에 대해 특정 가격을 등록하면 싼 매물이 나왔을 때 알려준다. 네이버 알림매물서비스를 받으려면 첫째, 스마트폰에서 네이버부동산앱을 내려받는다. 둘째, '매물 탭'으로 넘어가서 '관심단지'를 선택한다. 셋째, 신규 매물 알림 창에서 '매매'나 전월세'를 선택하고, '평형'을 선택한 후 등록한다.

3. KB부동산 관심시세서비스를 이용하자. 관심 물건의 시세 변동을 매주 단위로 확인할 수 있다. KB국민은행 사이트에 가서 '부동산'을 클릭한 후 아파트 관심시세 등록 후 내가 체크해둔 관심시세 변동을 확인하려면 'MY 부동산'에 가서 확인하면 된다.

- 경매로 낙찰받은 아파트가 공매로도 나온다. 공매매각대금 입금 날짜가 경매매각대금 입금 날짜보다 빠르면 공매 낙찰자가 매각대금을 바로 입금시 아파트는 공매 낙찰자의 소유다.  

- 부동산을 싸게 사기 위해 경매로 구입하고 즉시 매도하든지 아니면 2년 이상 보유했다가 매도하는 게 제일 낫다.

- 급매의 기준점은 무엇일까?

첫째, 최근에 팔린 유사 물건보다 가격이 낮아야 한다. 이때 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 유사 물건의 매매, 전세, 월세 가격을 확인할 수 있다. '아파트 실거래가' 앱도 유용하다. 둘째, KB시세를 확인한다. KB일반평균가나 경매 낙찰가보다 낮으면 급매가 맞다.

- 급매는 사연이 있다.

등기부등본에 '근저당'이 많다면 돈이 없는 매도자이고, '가압류'나 '가처분'이 있다가 지워진 경우라면 조심해야 한다.

- 부동산 정책은 지금까지 많은 변화를 거쳐왔고 현재도 계속 변화하고 있다. 새로운 정책이 생기기도 하고 기존의 정책이 보완되기도 하고, 과거에 실시했다가 중단했던 것이 다시 살아나기도 한다. 그러니 평소 과거의 정책과 그에 따른 부동산 시장의 흐름을 인지하고 나에게 맞는 부동산 투자 방법을 찾는 것이 중요하다.

- 부동산 정보

 1. 매일 보는 것

부동산 뉴스 페이지에서 '주요뉴스'를 보고 -> '우리동네뉴스'그런 다음 '핫이슈'를 봐야 한다.

뉴스를 읽을 때 단어의 의미를 파악하고 기사를 읽자. 관심이 가는 내용이 있다면 '구글알리미' 서비스를 이용해보는 것도 좋은 방법이다.

부동산 뉴스를 볼 때는 팩트와 오피니언을 구별해야 한다. 정말 중요하다. 통계 자료를 확인하는 습관을 들이자.

국토교통부 http://www.molit.go.kr/portal.do, 기획재정부 http://www.mosf.go.kr/, 법제처 http://www.moleg.go.kr/main.html, 금융위원회 http://www.fsc.go.kr/, 서울부동산정보광장 http://land.seoul.go.kr/land/ 

2. 매주 보는 것

첫째는 리얼캐스트이다. '분양캘린더'를 통해 금주의 분양 캘린더, 청약, 모델하우스 오픈, 계약일 등을 알려준다.

둘째는 부동산 114이다. '리서치 > 상품시황 > 아파트'에 들어가면 금주의 아파트 매매.전세 보고서를 볼 수 있다. 아파트 단지별, 지역별로 설명이 잘 되어 있다. 또 '지난주 대비 아파트 변동률'도 확인할 수 있다.

셋째, 이 외에 매주 주택 매매, 전세 흐름을 볼 수 있는 것으로 KB주간동향, 한국감정원이 제공하는 자료가 있다. 매주 금요일 발행된다.

넷째, 매주 발행되는 '아임해피의 부동산 러브레터'(유튜브 '아임해피TV'를 통해서도 볼 수 있다.)와 매주 화요일, 금요일에 올라오는 '부동산 클라우드' 팟캐스트도 추천한다.

유튜브 아임해피 부동산 러브레터 https://www.youtube.com/playlist?list=PLN2p7PmmJT4PmrDPVvoQINuNRb6pVHIv3

3. 매달 보는 것

'KB월간보고서', '한국감정원월간보고서'를 추천한다. 두 자료 모두 매월 1일에 발표한다. 이 외에 더 보면 좋은 자료는 'NH증권리서치'등 금융사별 보고서이다.

- 부동산 필수 앱

에버노트 : 기록, 검색, 사진 저장(사진 속 글자 검색 가능), 인터넷 신문.카페.블로그 콘텐츠 스크랩, 부동산 중요 서류 보관

호갱노트 : 아파트 시세, 필터링, 학군, 인구 전출입, 아파트 공급량, 입주 예정 아파트, 분양 예정 아파트, 아파트 3D평면도 확인

직방, 아파트 실거래가, 네이버 부동산

기타 : KB부동산, 리멤버(명함 기능), 팟빵(팟캐스트 http://www.podbbang.com/ch/13360), 녹음&녹음기

- 어떤 아파트가 수요가 꾸준하거나 많은 아파트일까? 주택이 잘 안 팔리는 시기에도 1년에 10% 이상 매매가 되었다면 매매 수요가 많은 아파트로 볼 수 있다. 이것은 어떤 법칙은 아니고 내가 부동산 투자를 해오면서 여러 해 동안 관찰한 결과이다.

- 사람들이 어디로 가고 어디에 모이는지 알려면 우선 도로와 지하철을 봐야 한다. 지하철 노선을 볼 때는 급행이 서는 역, 환승하는 역에 더 많은 가치를 부여한다. 도로를 볼 때는 길이 잘 막히지 않는지, 일자리로 바로 연결되는지 등을 살핀다. 지하철은 회사와 상권이 집중돼 있는 강남까지 거리와 시간을 중점적으로 살핀다. 강남역까지 30분대 진입이 가능한 곳은 다음과 같다.

· 2호선 : 강남역에서 문래역까지, 강남역에서 상왕십리까지

· 신분당선 : 강남역에서 광교중앙역까지

· 2호선, 4호선 환승 : 강남역에서 서울역까지, 강남역에서 인덕원역까지

· 2호선, 분당선 환승 : 강남역에서 가천대역까지

· 2호선, 8호선 환승 : 강남역에서 천호역까지

도로는 버스전용차선과 간선급행버스(BRT)가 중요하다.

- 부동산에서 호재란 부동산 시세 상승 요인이자 지역을 개발시키고 사람과 돈을 모으는 힘이다.

부동산에서 사람과 돈이 모이게 하는 것은 일단 교통 호재(철도, 지하철, 도로)다.

두번째는 일자리 호재다.(공단, 정부의 일자리 추진 기사나 발표 자료)

세 번째는 인구밀집지역이다.

네 번째는 상권이다. 상가를 확인할 때는 지적도를 보는 것이 좋다. 백화점, 대형마트, 전통시장의 위치를 기억해두자. 참고로 요즘 사람들이 많이 모이는 상권은 프랜차이즈가 많은 곳이다. 그중에서도 스타벅스가 있는 곳이 좋은 상권이다.

다섯 번째는 학군이다. 좋은 학교 인근에는 학원가가 형성돼 있기 마련이다. 대형 프랜차이즈 학원이 있는지 확인한다.

여섯 번째는 환경이다. 환경은 자연환경과 인공환경으로 나뉜다. 우리나라 부동산에서 집 값에 가장 큰 영향을 미치는 자연환경을 뽑으라면 단연 한강이다. 강, 산, 호수, 개천 등이 자연환경 입지의 선호 항목이다.

- 부동산 고수가 되는 4 skills

Listening, Reading, Writing, Speaking은 영어 공부에만 필요한 것이 아니다. 부동산에도 이 4가지가 필요하다. 나는 이 4가지 부동산 투자의 기술을 얼마나 익혔는지 스스로 점수를 매겨보자. 아주 주관적인 점수라도 괜찮다.

Listening: 부동산중개소 소장, 부동산 학원 강사나 전문가, 주변인들의 이야기를 듣는다.

Reading: 부동산 카페나 블로그 글, 신문기사, 뉴스 등을 읽는다.

Writing: 현장조사를 가고, 이후 현장조사 노트를 꼭 작성한다.

Speaking: 배우자(또는 부동산 전문가나 지인)와 항상 상의하고, 지인에게 이곳은 뭐가 좋고 뭐가 안 좋은지 등에 대해 이야기를 나눈다.

- 내집 마련과 부동산 투자의 방향

첫째, 무주택자는 똘똘한 한 채를 위한 플랜을 짜야 한다.(입지, 대출, 비과세 양도를 위한 거주 조건 채우기 등)

둘째, 주택을 살 때 대출 계획을 잘 세워야 한다.(LTV, 신DTI, DSR)

셋째, 다주택자라면 세금이 크게 늘어날 것을 감안해 조정대상지역이 아닌 비조정대상지역에서는 이익 실현을 고려해본다.

넷째, 내집 마련을 계획하고 있다면 앞으로 5년간 부동산 규제가 강하게 실행될 것이므로, 부동산 시세가 이미 많이 올라 있는 지역을 중심으로 선택할 필요가 있다.

다섯째, 가용자금이 있는 상황에서 투자 목적으로 여러 개의 주택을 보유하고 있다면 주택임대사업자 등록을 고려해본다. 다주택자인 경우, 조정대상지역 내에 오래 보유할 생각이 있다면 임대주택으로 등록하고, 아니면 2018년 4월 전에 매도하는 것이 좋다.

- 자신의 상황과 조건에 맞춤한 똑똑한 부동산 전략, 어떻게 세우면 좋을까?

무주택자는 청약 당첨에 도전하자.

1주택자와 2주택자는 내집 재테크 전략으로 똘똘한 두 채 전략을 세워보자. 양도소득세 비과세 요건을 채우고 급매를 주시하자.

3주택자 이상 보유자는 임대사업자로 전환할 것인지, 1주택자로 돌아갈 것인지, 아니면 다주택자로 남을 것인지 선택을 해야 할 시점이다.