직장인 재테크, 우리는 부동산으로 투잡한다

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- "하기 싫은 사람에게는 핑계가 보이고, 하고 싶은 사람에게는 기회가 보인다."

- 투자는, 특히 소액투자는 레버리지의 활용이 중요하다.

- 투자 목표를 세우기 위한 4가지 가이드라인

  (부동산 투자를 통해)

  - 주택 수를 증식해 나갈 것인가?

  - 자본금을 증식해 나갈 것인가?

  - 임대수익에 중점을 둘 것인가?

  - 시세차익에 중점을 둘 것인가?

  현금흐름을 만드는 것이 주된 목적이라면 임대수익을 중심으로, 자본금을 빠르게 증식하는 것이 주된 목적이라면 시세차익을 중심으로 생각할 수 있다.

  (앞서 언급한 두 가지를 위해)

  - 부동산을 장기 보유할 것인가?

  - 부동산을 단기 보유할 것인가?

  언제 매도하느냐에 따라 수익률이 달라지기 때문에 투자 목적에 맞는 보유 기간 및 매도 타이밍을 먼저 정하는 것이 중요하다. 이를 위해서는 역시 투자 목적이 뚜렷해야 한다.

  (앞서 언급한 세 가지를 이루기 위해)

  - 대출 레버리지 효과를 활용할 것인가?

  - 전세 레버리지 효과를 활용할 것인가?

  무피투자의 핵심 원리는 레버리지의 활용이다.

  부동산 투자에서 레버리지는 은행 대출금과 월세 임차인의 보증금을 함께 활용하는 '대출 레버리지 효과'와 전세 임차인의 보증금을 활용하는 '전세 레버리지 효과'가 있다.

- 대출 레버리지는 임대수익을 중요시하는 투자법에 유리하다. 반면 전세 레버리지는 시세차익을 중요시하는 투자법에 유리하다.

  1. 대출 레버리지를 이용해서 월세 세팅 후 단기보유: 임대수익을 중심으로 자본금을 증식하기 위한 방법

  2. 대출 레버리지를 이용해서 월세 세팅 후 장기보유: 임대수익을 중심으로 주택 수를 증식하기 위한 방법

  3. 전세 레버리지를 이용해서 전세 세팅 후 단기보유: 시세차익을 중심으로 자본금을 증식하기 위한 방법

  4. 전세 레버리지를 이용해서 전세 세팅 후 장기보유: 시세차익을 중심으로 주택 수를 증식하기 위한 방법

- 투자 초심자들을 위한 골든 룰

  1. 투자 기준이 명확해야 귀가 팔랑거리지 않는다.

  2. 지름신을 물리칠 수 있는 부적은 오직 충분한 사전조사와 손품뿐이다.

  3. 낙찰이 목적이 아닌 수익이 목적이라면 절대 조급하지 않다.

- 강의 몇 번 듣고 투자해서 성공하리라는 생각을 버려라. 멘토와 선배 그리고 동기들과 함께 공부하고 경험하며 서로가 서로를 이끌어 주는 인맥을 형성하는 데 많은 시간을 투자하라. 그래야 당신은 시행착오 없이 평생 안정적인 재테크의 길라잡이를 만날 수 있을 것이다.

- " 백 권의 책보다 한 번의 경험을 하라."

- 패찰의 늪에 빠지면 다른 것은 보이지 않는다. 오로지 물건을 낙찰 받겠다는 비장한 각오만 있을 뿐! 이때 빈번하게 하는 실수가 바로 동시낙찰, 단독낙찰, 고가낙찰이다.

- 임장보고서를 작성하는 습관은 매우 중요하다. 그 지역과 물건에 대한 정보를 세세히 기록해 두고, 3개월 단위롤 모니터링하면서 호재와 악재 그리고 시세가 어떻게 변화하는지 관찰하고, 적시에 매수와 매도 타이밍을 결정하게 되면 그것보다 더 가치 있고 믿을만한 데이터는 없을 것이다.

- 만약 동일한 평형대에 층, 향, 동 등 다른 조건이 비슷한 급매가 나와 있다면 그보다 조금 낮은 금액에 입찰을 해보고, 그래도 패찰하면 그때 급매 매물을 잡으면 됩니다.

- 미납관리비 협상의 핵심은 두 가지 판례를 활용하는 것입니다.

  1. 미납관리비 중에서 공용부분은 납부하고, 전유부분은 낙찰자의 책임이 아니라는 것

  2. 연체료에 대한 부분은 낙찰자에게 승계되지 않는다는 것

- 부동산 경매는 부동산 시장의 흐름과 역행해야 수익이 크다.

  반대로 부동산 시장이 하락일 때에는 부동산 가치가 하락하면서 시세 역시 낮아진다.

- 이 가격이 급매인지 아닌지 알기 위해서는 현장 임장도 중요하지만, 경매 낙찰가도 주요 모니터링 사항입니다.

- 투자마인드를 가지고 있는 공인중개사와 그렇지 않는 공인중개사.

  투자 마인드가 없는 중개사는 소액투자 방식을 부정적으로 생각하고, 비협조적이거나 투자자가 원하는 조건을 맞춰주지 못한다. 반면 투자 마인드가 있는 중개사는 계약부터 잔금까지 전 과정을 일사천리로 진행시키면서 중간중간 발생하는 문제도 능숙하게 해결해준다.

  중개사의 능력 덕분에 좋은 물건을 저렴하게 취득했다면 반드시 중개수수료 이외에 다른 보상을 해줘야 한다.

- 부동산은 심리게임이다. 마음 급한 사람이 늘 지게 되어 있다. 여유를 가지고, '안 되면 말고'라는 자세가 오히려 좋은 결과를 가져 오기도 한다. 

- 부동산 투자는 어떤 방식이 맞고 틀리다는 일도양단(一刀兩斷) 식으로 접근해서는 안 되며 '다양성'을 존중해야 한다.

  고수와 하수의 3가지 차이점

  1. 하수는 타인의 말을 믿고 투자하지만, 고수는 자신의 원칙에 따라 투자한다.

     문제는 본인의 경험이 아니라 지식이 부족하다 보니 물건을 잡은 후에도 어떻게 관리하고 언제 매도할지를 알지 못한다는 것이다. 부동산은 결국 매도를 해야 수익이 난다는 사실을 한참 뒤에야 깨닫게 된다.

  2. 하수는 매수시장의 분위기에 휩쓸려 투자하고, 고수는 매도시장의 분위기를 예상해 투자한다.

     하수는 부동산 시장이 매우 좋을 때 투자를 한다. 고수는 투자하기 전부터 확실한 목표를 세우고 매도 타이밍을 고려한다. 2년 뒤에 매도할 목적으로 물건을 검색하고, 매도할때 호재가 겹치거나 공급이 부족해서 매도자 우위 시장이 형성될 수 있는 지역을 찾기 위해 끊임없이 노력한다.

  3. 하수는 물건을 보고, 고수는 흐름을 본다.

    하수는 임장을 할 때 물건이 로열동.로열층인지, 인테리어가 잘 되어 있는지, 내부 구조가 좋은지 등을 본다. 반면 고수는 투자 대상 물건이 2년 후에도 상승을 지속할 수 있을지, 전고점과 전저점은 얼마인지, 2년 단위로 쪼개서 상승폭과 하락폭 등 시세 추이를 분석하면서 매수 또는 매도 타이밍을 적시에 잡을 수 있을지, 대출을 최대한 활용할 수 있는지, 임대를 놓는 데 문제가 없을지 등을 검토한다.

- 경매 예정물건을 급매로 살 때의 주의점

  경매에 나오기 직전이거나 경매가 진행 중인 물건의 경우는 대부분 채권금액이 많은 편이다. 그러므로 부동산 계약 시 계약금을 매도인에게 지급하면 안 되고 에스크로 계좌(보통 중개사 사장님 계좌)에 넣어두어야 한다. 상황에 따라서는 계약과 동시에 총 매매대금을 지급하고 소유권이전등기까지 원스톱으로 하는 것이 좋을 때도 있다.

  1순위 은행의 부채증명서를 확인하고 담당자와 직접 통화를 하여 해당 부채금액을 상환하면 근저당권을 말소할 수 있는지 미리 녹취해뒀다. 또 2순위 경매신청 채권자로부터는 '모 월 모 일까지 채무금액을 상환할 경우 경매를 취하하고 근저당권을 말소해준다.'라는 내용의 확인서(법인인감증명서 첨부)를 요청하여 수령했다.

  1주일 후 잔금 시에는 은행에 최종 상환할 금액을 확인하고, 경매신청 채권자로부터 경매취하서 및 근저당권 말소서류를 확인한 후 은행 및 경매신청 채권자에게 직접 지급했다. 그리고 법무사에게 경매취하 접수 후에 접수증명원을 나에게 보내달라고 요청하여 팩스로 받았고, 은행으로부터는 대출금상환영수증과 더불어 말소비용 영수증을 수령했다. 말소비용 영수증을 받는 것은 말소에 대한 확인 차원이다. 마지막으로 대법원 인터넷등기소에서 말소등기 접수 여부를 최종적으로 확인하였다.

- 실천은 습관이 되고, 습관은 삶이 될 것이다. 그러므로 실천은 곧 당신이 경제적 자유인으로 살기 위한 첫걸음이다.