집 살래 월세 살래

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1장 상식과 현실은 다르다

- 공급을 중단하지 마라

  집값이 미쳤다.

  주택보급률이 100%를 넘지만 주택은 여전히 부족하다. 마음만 먹으면 살 수 있는 주택은 얼마든지 널렸다. 내가 원하는 주택과 지역이 아니면 희소성이 적용될 수밖에 없다. 수요와 공급을 따져보면 가격이 상승하는 주택은 분명한 이유가 있다. 사람들이 원하는 지역의 주택은 상승하고, 사람들이 기피하는 지역의 주택은 가격이 하락하게 마련이다.

  어차피 내가 살고 싶은 지역에 있는 주택은 한정적이다. 모든 주택가격의 상승은 여기서 출발한다.

  주택공급량과 주택가격

  대체적으로 가을 끝 무렵인 11월 전후로 준공물량이 가장 많이 나오고 새로운 봄 학기가 시작되는 3월 전후로 준공물량이 시장에 가장 적게 나온다.

  이런 패턴은 거의 매년 반복되는데 대부분의 사람들이 주택을 필요로 하는 시기와는 반대다. 한국에서 가장 많은 이사 수요가 발생하는 것은 새학년이 시작되는 3월 전후다. 2월부터 시작해서 3월까지 주택은 적게 공급되지만 일시적으로 수요가 늘어나 주택가격은 상승 패턴을 보인다. 11월 전후는 반대 현상이 나타난다. 공급은 1년 중 가장 많고 주택이 필요한 수요층은 상대적으로 적다. 일반적으로 겨울철에는 설 명절로 인해 이사를 미루는 것이다.

  해마다 준공물량이 얼마나 되느냐에 따라 주택가격이 하락과 상승을 반복했다.

  시장에 준공물량이 많아지면 가격은 하락 내지 보합한다. 가격이 비싸 주택을 구입하기 힘들다고 주장하면서 신축 아파트를 반대하는 것은 모순된 행동이다. 신축 주택이 많아지면 당장 신축 주택을 입주하려는 수요가 생기며 가격 상승을 주도할 수 있지만 결국에는 주택가격 안정에 큰 도움이 된다.

- 인구가 줄어도 가구는 늘어난다

  생산가능인구가 줄어들면 주택가격이 하락할까

  한국 인구는 이미 언급한 것처럼 2031년까지 늘어난 이후 점차 줄어들 것으로 예측된다. 여기서도 중요한 점은 인구가 2017년이나 2018년에도 줄지 않고 2020년이 되어도 늘어나는 추세는 여전히 변함없다는 사실이다. 인구가 줄어들 예정이지 줄어든 것은 아니다.

  인구가 아니라 가구수에 주목하라

  모든 주택에 한 사람이 거주하는 게 아니다. 이제 갓 세상에 나온 아기는 거주공간은 필요하지만 혼자 살 수는 없다. 이처럼 인구만 놓고 주택수가 적은지 많은지 결론을 내리면 불확실한 판단이 나올 수밖에 없다. 인구가 줄어들기 때문에 주택의 과잉을 우려하는 것은 섣부른 판단이 될 수밖에 없는 이유다. 주택수를 정확히 예측하기 위해서는 인구보다는 가구수로 파악하는 것이 옳다.

  한국은 통계청에서 발표한 장래 인구 추계 중 중위 추계에 의하면 2031년에 5,296만 명으로 정점에 다다른 후 감소한다. 가구수도 최소한 2031년까지는 인구에 맞춰 증가할 테니 그만큼 주택이 더 필요하다.

  단순히 생산가능 인구가 줄어들어도 주택가격은 상승할 수 있고 전체 인구가 줄어도 가구는 당분간 지속적으로 늘어날 수밖에 없는 구조다.

- 경제성장률이 주택가격에 미치는 영향

  한국의 경제성장률과 주택가격상승률

  경제가 성장한다는 것은 한국의 경제 규모도 점점 커지고 있다는 의미이고 국가 내부의 각종 자산 규모도 커진다는 뜻이다. 자산이 커지면 결국 자산가격이 상승한다. 지속적으로 경제가 성장하고 있는 한국의 자산가격이 시간이 지날수록 상승할 수밖에 없는 이유다.

  경제성장이 주택가격에 직접적인 영향을 미치지는 않는다. 경제는 응당 성장해야 한다. 아무리 인구가 늘고 가구수가 늘어나고 주택수가 부족해도 경제가 좋지 않으면 주택가격도 상승하지 않는다.

  선진국의 경제성장률과 주택가격의 상관관계

  경제가 성장해야 주택가격도 오른다

  선진국마다 주택가격이 상승한 국가도 있고 하락한 국가도 있다. 공통점은 경제성장률과 어느 정도 연관이 있다는 것이다.

  한국은 과거처럼 5%대 경제성장률을 달성하기 어려운 규모가 되었다. 이런 상황에서 해마다2%대 경제성장만 유지해도 자산가격이 떨어지기 힘들다. 수출지향적인 국가라 수출 위주로 경제가 성장하는 한국의 구조상 쉽게 경제가 하락하기도 힘들다. 전 세계가 완전히 암흑기에 빠지지 않는다면 경제성장은 약간의 하락은 있어도 일본처럼 장기간 디플레이션을 언급할 정도로 나빠질 이유가 없다. 인구의 증가와 감소, 주택의 공급, 가구수의 증가 여부 등도 중요하지만 국가의 경제성장도 무시할 수 없는 요소다. 

  현재와 같은 상황에서 한국은 잘해나가고 있으니 경제성장에 너무 일희일비할 필요는 없다. 큰 충격이 오지 않는 한.

- 경제위기는 기회인가, 절망인가

   한국의 금리와 주택가격상률

   주택담보대출금리와 주택가격은 역의 관계를 띄기보다 동행하는 경우가 많았다. 금리의 등락은 경제와 밀접한 관련이 있다. 금리는 경제가 좋을 때 상승하고 나쁠 때 하락한다. 주택을 매수하는 요소는 다양하다. 더 저렴한 금리가 주택을 구입할 수 있는 가장 큰 메리트가 아니다. 금리가 낮아진다고 해서 주택을 매수하지 않는다. 그보다 경제가 좋아 돈을 잘 벌 때 오히려 주택을 구입할 마음이 더 생긴다.

   선진국의 금리와 주택가격의 상관관계

   경제위기와 주택가격의 상관관계

   해외 여러 국가들을 살펴봤듯이 금리와 주택가격이 반드시 역의 관계가 성립하는 것은 아니다. 금리가 하락해서 주택을 저렴하게 구입할 수 있다 해도 경제가 좋지 않아 주택가격이 하락하는 경우가 더 많다.

  작은 눈덩이는 한 번만 굴려도 눈덩이가 커진다. 계속 굴리면 굴릴수록 점점 커진다. 어느 순간부터 커진 눈덩이는 굴리는 것도 쉽지 않고 한 번 굴리는 것도 아주 오래 걸린다. 이제는 힘들게 한 번 굴려도 눈에 들어오지 않을 정도다. 한국은 이와 같이 경제 규모가 커진 상황이라 현재 같은 경제성장률만 오래도록 유지할 수 있다면 큰 문제가 없을 것이다. 금리는 결국 경제성장률과 연관되어 있기 때문에 특별한 경제적 사건이 발생하지 않는다면 금리가 단기간에 5% 이상 상승하기 힘들다. 선진국을 봐도 대부분 5%대가 최대치였다. 한국도 그럴 가능성이 크다.

  고령화로 인해 인구가 감소한 유럽 국가들의 사례에서 보듯 인구감소보다는 경제성장률을 보는 것이 더 정확했다고 볼 수 있다. 이마저도 해당국가의 주택 수요와 공급을 비롯하여 다양한 요소를 따져봐야 한다.

  한 국가의 경제가 좋지 못하면 주택가격의 등락은 무의미하다. 주택가격의 부침은 있을지언정 향후 최소한 10년 내에 주택가격이 폭락할 일은 없을 듯하다. 완만한 상승과 하락을 반복하며 우상향하지 않을까?

  주택가격의 상승을 믿는다는 것은 한국의 저력을 믿는다는 것이다. 주택가격이 당연히 폭락할 것이라는 의견은 한국 경제가 망가져서 곳곳에서 아우성치기를 원한다는 것과 비슷한 주장이다. 과도한 폭등도 바라지 않지만 폭락도 원하지 않는다. 폭락했다는 뜻은 한국 경제가 국가 위기 상황이라는 의미일 테니까.

2장 주택시장의 변화

- 수도권과 지방의 차별화

  지방으로 눈 돌리기 시작한 부동산 투자자들

  지방은 주택가격이 상승하지 않으면서 한동안 주택공급이 정체되어 서서히 물량이 부족해지기 시작했다. 가격이 상승하지 않자 주택 매수자가 줄어들고 주택이 팔리지 않으니 건설사들은 주택을 건축하지 않게 된 것이다. 시간이 지나 점점 인구와 가구수가 늘어나 주택이 부족해졌다. 이렇게 누적된 수요와 공급의 불일치가 시장에 영향을 미치기 시작했다. 전세가격이 오르며 주택가격도 동반 상승했다. 2009년부터 전세가격이 상승하기 시작하자 발 빠른 부동산 투자자들이 지방 아파트가 새로운 기회가 될 것을 알아보고 아파트를 구입하기 시작했다.

  서울 부동산 투자자들은 강원도와 충청도, 경상도와 전라도에도 찾아갔다. 이런 상황에서 지방 투자자들도 동참하기 시작했다. 지방의 어지간한 아파트는 서서히 갭이 벌어지기 시작했다. 지방에는 투자할 아파트 매물이 점점 줄어들어 부동산 투자자들은 다음 먹거리를 찾아나섰다. 전세가격이 계속 상승하며 2년마다 전세보증금을 올려주느라 지친 실거주자들이 하나둘씩 주택을 구입하기 시작했다. 전세가격이 다소 주춤해지며 고민이 많은 부동산 투자자들 눈에 서울, 수도권이 들어왔다.

  지방 투자자들이 관광버스를 대절해서 상경했다. 입지가 나쁜 곳이 아니라면 묻지도 따지지도 않고 매수했다.

  가격 상승이 잠시 유행이 아닌 2년을 넘게 계속 유지되자 드디어 주택을 매수하는 실거주자들이 늘어나기 시작했다. 상대적으로 금액이 조금 더 많은 서울 거주 부동산 투자자들이 서울 아파트를 구입하고 지방 부동산 투자자 중에서도 어느 정도 여유가 있는 사람이 서울 아파트를 투자 목적으로 구입했다. 좀 더 여유있는 투자자는 혹시 가격이 하락하더라도 자녀를 거주시키면 된다고 판단하기도 했다. 그렇게 서울 아파트마저 가격이 상승했다.

  현재 부동산 투자자들은 대체적으로 소강 상태에 빠져 있다. 매매가격과 전세가격의 차이가 적다고 무조건 구입할 수 있는 시기가 아니다. 일부지역에서는 매매가격과 달리 전세 세입자를 구하지 못해 결국 자신의 투자금이 더 들어가거나 대출을 받는 경우도 있다.

  수도권과 지방의 부동산 투자의 승자는 누구인가

  지난 10년을 되돌아 보면 한국은 크게 서울, 수도권과 지방이라는 두 축을 놓고 사이클이 반복되었다. 서울, 수도권이 상승할 때 지방은 아무런 소식이 없었고 지방이 상승할 때 서울, 수도권은 별 반응이 없이 잠잠했다. 주먹구구식으로 투자하던 부동산 투자자들은 이제 각종 차트를 근거로 지역을 보기 시작했다. 전세가격과 매매가격의 차이는 이제 모두가 주목하는 지표가 되었다.

  매매가격이 하락하지 않고 지지선이 구축되고 전세가격이 상승하면 갭이 줄어들어 매매가격이 틀림없이 상승할 것이라고 본다. 혹시나 그렇지 않아도 전세가격이 상승하면 그걸로 버틸 수 있다.

  흔히 말하는 6대 광역시는 어느날 갑자기 우리 눈앞에 나타난 것이 아니다. 그 외 지역도 과거부터 계속 자연발생적으로 존재해온 도시다. 광역 도시에 지금까지 사람들이 살았던 것처럼 향후에도 사람들이 살아갈 수밖에 없다.  

- 담보대출 증가는 위기인가

  주택담보대출 무엇이 문제인가

  주택가격이 상승했다는 것은 주택담보대출을 받아야 할 금액이 그만큼 늘어났다는 의미다.

  주택담보대출에 잡히지 않는 대출이 있어서 더 문제다. 안전하다고 생각되었던 전세물건에서 벌어지고 있는 현상이다. 넓게 보면 가계부채에 포함되긴 하겠지만 이런 노출되지 않는 부분이 오히려 더 큰 문제를 야기할 가능성이 있다.

  주택담보대출보다 위험한 전세자금대출

  전세자금에도 거품이 포함되어 있다.  

  과거와 달리 이제 집주인이 전세자금을 올려달라고 하면 지금까지 모은 돈으로 주는 것이 아니라 은행에서 돈을 빌려 집주인에게 주는 것이다. 정부에서도 주탬담보대출 금액에는 각종 제한을 두고 까다로운 규제를 하지만 전세자금대출은 서민들을 위해 독려하고 있는 실정이다.

  집주인이 올려달라고 할 때마다 전세임차인들은 손쉽게 은행을 통해 대출받아 해결했다. 주택가격을 올린 주범이 대출 금액인 것처럼 전세자금을 올린 것도 마찬가지로 대출이다. 대출이 없었다면 전세자금은 지금처럼 상승하지 못했다. 집주인도 임차인에게 받을 수 없는 금액을 요구하지 않는다. 요구한 금액을 계속해서 임차인들이 마련해주니 그만큼 전세자금이 상승할 수 있었다. 

  정작 통제해야 하는 대출은 주택담보대출이 아닌 전세자금대출이다. 주택담보대출처럼 소득 대비 과도한 전세대출을 막아야 한다. 이럴 때 오히려 전세 가격은 안정화될 수 있다. 

- 소형과 대형 아파트의 미래는?

  소형.중형.대형 중 가장 많이 지어진 면적은?

  준공물량이 줄었음에도 소형보다 대형면적이 시장에 더 많이 공급된 것이다. 이 기간 동안 인구는 물론이고 가구수도 늘어났다. 현재 1~2인 가구가 가장 높은 비율을 차지하고 있는데도 42.9제곱미터 미만은 과거보다 더 적게 공급되고 99제곱미터의 공급은 늘어나는 불일치 상황이 벌어지고 있는 것이다.

  주택의 면적은 지역별 차이가 있나

  소형 아파트가 많이 늘어났다고 생각한 것과 달리 대형 아파트가 더 많이 늘어났다. 소형 아파트가 더 인기가 좋고 많은 사람들이 찾을 것 이라는 예측은 이미 2000년 중반부터 있었다. 향후 인구 구조를 볼 때 1~2인 가구가 더 늘어나며 과거보다는 작은 평형의 주택이 인기를 끌며 시장에 많이 쏟아질 것이라고 전문가들은 예측했다. 정작 직접 들여다보니 예상한 것과 다른 결과가 나왔다. 지역적인 편차가 존재하지만 거의 대부분 소형보다는 대형이 훨씬 더 많이 건축되었다.

  소형 아파트는 잠시 머무는 곳이다. 이런 상황에 건설사들은 수지타산도 적은 소형 아파트보다는 중형 이상 아파트에 보다 집중한다. 1~2인 가구의 증가는 건설사 입장에서는 당장 중요한 요소가 아니다. 그보다는 3~4인 가구의 증가가 더 중요한데 이들에게 소형 아파트는 후순위다. 역설적으로 소형 아파트가 적어 가격 상승이 더 심하다고 볼 수 있다. 1~2인 가구는 늘지만 소형 아파트의 공급은 갈수록 줄어든다. 이런 수요와 공급의 불일치가 소형 아파트의 가격을 상승시킨 주범일 수 있다.

- 1~2인 가국의 증가

  전체 가구 유형 중 1인가구 비중이 27.2%로 가장 많아졌다. 지금까지 가장 큰 비중을 차지하던 것은 3~4인 가구였으나 1~2인 가구가 더 많아진 것이다.그렇기에 3~4인 가구가 가장 많을 거라고 생각하지만 시간이 지날수록 1인가구가 증가하고 있다.

  늘어나는 1인가구 비중

  대부분 국가에서 1인가구 비중이 점점 늘어나는 추세인 것처럼 한국도 2015년 27.2%에서 2020년에는 29.6%로 예측되고 있다.

  1~2인 가구의 소득은 그리 높지 않다. 그나마 2인가구로 맞벌이 하면 상관없는데 2인가구지만 외벌이로 가족을 돌보는 2인가구에게 주거비용은 만만치 않다. 1인가구도 소득대비 주거비용은 적지 않기에 될 수 있는 한 줄이려고 노력한다.

  1인가구 증가에 대비한 주택 유형 늘려야

  이미 1~2인 가구의 증가는 대세다. 이들의 니즈에 부합되는 주택은 현재 없는 실정이다. 소득이 적어 어쩔 수 없이 형편에 맞는 주택을 찾는 가구도 있겠지만 원하는 주택이 없어 마지 못해 거주하는 1~2인 가구도 많다. 이미 일본이나 미국을 비롯한 선진국에서 이런 주택들이 나오고 있으니 한국도 그런 방향으로 건축된 주택이 시장에서 선호하게 될 것이라 본다. 

3장 세계 속 월세

- 아시아 지역의 월세제도

  일본의 주거문화와 월세제도

  일본의 임대제도를 이해하려면 우선 야친, 시키킨, 레이킨, 데스료 등의 용어를 알아야 한다. 야친은 월세다. 보통은 일본에서는 후불이 아닌 선불로 지급한다. 시키킨은 우리나라의 보증금과 같은 개념이다. 통상1~2개월 치 월세를 보증금으로 낸다. 단 한국은 보증금은 특별한 일이 없으면 거의 100% 돌려받지만 시키킨은 돌려받지 못하는 경우도 많다. 이사할 때 청소비와 수리비 등을 시키킨에서 빼고 주는데 오히려 돈을 더 내야 할 때도 있다. 레이킨은 우리나라에는 없는 다소 특이한 개념이다. 집주인에게 집을 빌려줘서 고맙다는 표시로 주는 일종의 사례금이다. 보통 1~2개월 치 월세를 레이킨으로 주는데 이돈은 돌려받지 못한다. 데스료는 부동산 복비로 통상 한 달 치 월세를 지급한다. 계약이 만료된 후에 계속 거주하려면 따로 1~2개월치를 갱신비로 내야 한다.

  홍콩의 주거문화와 월세제도

  홍콩 사람들의 대부분은 집에서 음식을 해먹지 않는다. 삼시세끼를 거의 다 사 먹기 때문에 홍콩 아파트의 주방은 음식을 보관하는 작은 냉장고와 전자레인지, 그릇을 씻는 씽크대를 놓을 수 있을 정도의 크기다. 신발장도 따로 없고, 신발을 벗는 공간도 없이 현관문을 열면 곧장 거실인 경우가 대부분이다.

  홍콩에서 방이 3개 이상인 주택에는 거의 예외 없이 메이드룸(maderoom)이 있다. 메이드룸은 보통 필리핀인 가정부가 숙식을 할 수 있도록 만들어진 아주 작은 방이다. 홍콩은 보증금은 월세 2개월 치에 해당하는 금액을 내고 복비는 집주인과 임차인이 각각 월세의 50%씩 낸다. 홍콩의 특이한 점은 월세를 계약하면 주택가격에 비례해서 인짓를 집주인과 임차인이 세금으로 낸다는 것이다.

  홍콩은 월세가 살인적으로 폭등해도 정부에서 전혀 규제하지 않는다. 해마다 2~3배씩 올라 큐비클(닭장집)이라는 정사각형 상자 같은 단칸방으로 된 불법 개축된 사무실에서 거주하는 사람들도 늘어나고 있다.

  대만의 주거문화와 월세제도

  중국의 주거문화와 월세제도

- 북미 지역의 월세제도

  캐나다의 주거문화와 월세제도

  미국의 주거문화와 월세제도

  미국의 부동산 중개 수수료는 한국보다 비싼 편으로 1년 월세의 15%를 수수료로 낸다. 전세제도는 없으며, 임대차 계약시 보증금인 디파짓으로 1~2개월 치 월세를 낸다. 미국에서는 주택을 임대할 때 사회보장번호(Social Security number)를 제시해야 하는데, 이 번호로 신용(Credit)관련 내용을 조회할 수 있어 신용이 좋지 않으면 주택을 빌리기 어려워진다. 신용을 중요하는 임대인이 많아 임차인에게 소득증명서나 이력서, 자기소개서를 요구하기도 한다. 심한 경우에는 임차인에게 3군데 이상으로부터 추천서를 받아오게 한 후 확인하기도 하고, 서류 전형을 통과한 사람을 대상으로 최종 면접을 보기도 한다.

- 남미 지역의 월세제도

  아르헨티나의 주거문화와 월세제도

  브라질의 주거문화와 월세제도

- 유럽 지역의 월세제도

  프랑스의 주거문화와 월세제도

  프랑스에도 전세제도는 없고 월세제도만 존재한다. 프랑스어로 보증금은 코시옹(caution)이라고 한다. 보증금과 중개수수료는 1개월 치 월세 정도다. 보통 집을 빌릴 때 소득이 없으면 보증인을 세워야 한다. 보증인도 세우기 힘들다면 월세의 6~12개월 치를 은행보증금으로 준비해야 한다. 직장을 다녀 소득이 있다고 해서 무조건 집을 빌릴 수 있는 것은 아니다. 임시직은 집을 빌리기 어렵고 정규직이라야 한다. 프랑스는 최근 경제가 좋지 않아 비정규직이 많다 보니 아무래도 해고당할 위험이 적은 정규직을 선호한다. 여기에 월급이 월세의 3배 정도는 되어야 집을 빌릴 수 있다.

  프랑스에서는 30년이 넘은 주택도 쉽게 재건축을 할 수 없다 보니 오래된 주택이 많다. 건축된 지 50년이 넘은 주택이 수두룩하다. 난방이 잘 안 될 뿐 아니라 전기세와 같은 생활 거주 비용이 만만치 않다. 이런 실정 때문에 파리에 거주하는 많은 사람들이 콜로카시옹(colocation)이라고 하는 쉐어하우스나 룸메이트 형태로 함께 산다.

  프랑스에서는 세입자는 거주의 대가로 주거세를 내야 한다. 거주세는 임차 기간 동안 전년도 소득과 가족 구성원 수, 거주 지역 등에 따라 산정된다.

  독일의 주거문화와 월세제도

  영국의 주거문화와 월세제도

4장 집 살래? 월세 살래?

- 지방소멸

  일본의 지방소멸 현상

  일본은 2053년을 전후해 인구가 1억 미만으로 줄어들 것이라고 전망되자 1억을 유지하기 위해 2016년 5월 정부에서 '일본 1억 총활약 플랜'을 세우고 다양한 대책을 내놓았다.

  아르바이트와 같은 일이라도 하며 돈을 벌어야 하는 젊은 층과 자녀의 교육 여건을 중시하는 부모들은 도쿄 같은 대도시를 선호하기 때문에 다마 신도시 같은 베드타운 기능의 도시는 점차 활력을 잃어갔다. 도쿄 내 빈집이 많은 것은 임대목적의 주택이 노후화되어 기피 현상이 나타났기 때문이다. 

  한국의 중소도시는 소멸할 것인가

  한국에서는 인구 50만 명 미만의 도시를 중소도시라고 한다. 제주도를 제외하면 총 41개의 중소도시가 있다.

  한국이 일본처럼 인구감소가 진행된다면 20~30년 내 걱정할 것은 50만 명 미만의 중소도시다. 서울, 수도권은 한국 전체 인구가 줄어들더라도 지속적으로 인구가 증가하는 도시가 될 가능성이 크다. 하지만 수도권을 제외한 중소도시는 갈수록 청년층이 일거리를 찾아 떠나 인구감소 현상이 가중될 것이다. 단순히 인구만 갖고 주택가격의 상승과 하락을 논하기에는 보다 복합적인 요소가 작용한다

  인구와 주택가격의 상관관계

  인구는 생각처럼 갑자기 확 줄어들거나 늘어나지 않는다. 부지불식간에 벌어지는 인구의 증가와 감소를 미리 대비하지 않으면 안된다는 사실은 분명하다. 그렇다고 당장 인구가 주택가격에 엄청난 영향을 미친다고 할 수는 없다. 서서히 조금씩 영향을 미칠 수는 있겠지만.

  한국의 중소도시는 인구가 감소할 수는 있어도 '지방소멸'이라는 다소 도발적인 제목처럼 될 가능성은 그다지 크지 않다. 중소도시는 아마도 일본 다마 신도시 사례처럼 중심부는 영향이 없지만 중심에서 멀어진 외곽 지역은 인구감소와 고령화의 영향으로 빈집이 속출할 것으로 예상된다. 이런 변화는 인구감소와 노령인구의 증가 추세가 이어지는 현실에서 어느 정도 받아들여야 하지 않을까.

  가격의 상관관계

- 도시로 도시로

  서울, 수도권으로 몰려드는 젊은이들

  서울, 경기도, 인천은 한국의 중심지로 수많은 문화, 경제가 집중되어 있다. 그럼에도 인천은 문화와 경제의 대부분을 서울에 의존하는 형편이다. 산업단지를 통한 일자리와 각 지역별 중심지에 사무실과 근린상가를 중심으로 한 일자리가 공급되고 있다. 지역별로 구분하여 강남 접근성과 교통 편리성을 따져가며 봐야 정확한 분석이라고 할 수 있다.

  아울러 더 중요하게 봐야 하는 것은 젊은 세대의 소득에 따른 주택 유형이다. 젊은층이 이들 지역에서 선택한 주택 유형은 아파트가 아닌 원룸으로 대표되는 단독주택(다가구 주택 포함)과 다세대주택이다. 결혼하지 않은 연령대를 청년 세대라고 할 때 넓게 보면 40세까지 청년 세대라고 할 수 있는데 이들이 선호하는 주거 유형은 아파트이지만 현실적으로 선택하기 어렵다.

  경기도 도시별 인구 증감 추이

  청년층의 현실에 맞는 주거 유형의 탄생

  최근 서울에서는 셰어하우스가 인기를 끌고 있다. 한 공간에서 여러 명이 함께 거주하는 셰어하우스는 주택 면적에 따라 함께 사용하는 공용공간과 각자 활용하는 개인공간으로 구분한다. 월세는 대략 40만~50만 원 사이다.  어느 정도의 월급 수준이 되어야 가능한 주거 유형이다. 틈새시장은 될 수 있어도 대세가 되기는 힘들다.

  청년들에게는 하우스메이트나 룸메이트가 오히려 더 현실적인 대안이다. 이미 상당히 많은 청년들이 이 같은 형태로 거주하고 있다. 친한친구끼리 빌라에 거주하며 월세를 나누어 내는 경우다.

  청년들의 경제 사정에는 하우스메이트가 더 알맞는 선택이다. 이제 막 사회에 진출해서 돈을 벌려고하는 청년들의 현실에 가장 맞는 주거 유형인 것이다.

- 뉴스테이와 도시재생

  뉴스테이는 대안이 될 수 있나

  뉴스테이에서 요구하는 임대료 수준을 볼 때 아무나 입주할 수 없다. 처음부터 뉴스테이는 중산층을 겨냥한 것이다. 뉴스테이에 입주하면 호텔에서 거주하는 것과 비슷한 서비스를 받을 수 있다. 카셰어링을 할 수 있고 은행과 연계서비스는 물론이고 IOT(Internet of Things : 사물 인터넷) 서비스를 받을 수 있다.

  뉴스테이는 기업과 재개발 지역 조합원들과 뜻이 맞아떨어져 한국의 주택시장에 상당한 영향을 미치기는 하겠지만 대세가 되기는 어려울 것이다. 기본적으로 임대료 수준이 결코 저렴하지 않다. 중산층을 대상으로 펴는 주택정책이고 새 아파트니 임대료가 저렴해지는 데 한계가 있다.

  그러나 뉴스테이가 하나의 대안이 될 수는 있다. 현재 도시 곳곳에는 대기업들이 보유한 토지가 있다. 한 동짜리 건물로 구성할 수 있다. 아파트 단지가 들어설 정도로 넓지는 않고 한 동짜리 건물을 지으면 적당한 토지다. 다른 나라 도시에는 주로 한 동짜리 아파트가 많다. 한국에서도 이런 형식의 아파트가 과거보다 많이 공급되겠지만 사람들은 여전히 아파트 단지를 선호할 것이다. 택지개발로 공급되는 뉴스테이와 달리 도시 내부에 공급되는 뉴스테이는 무엇보다 직주근접이 가장 중요한 역할을 담당하지 않을까? 역에서 얼마나 가까운지가 핵심이 될 것이다. 학군보다는 직장에 손쉽게 출퇴근할 수 있는 역세권 한 동짜리 아파트가 편리성과 쾌적한 내부 환경을 제공하며 틈새시장으로 부각될 것으로 예상된다.

  주거환경을 쾌적하게 하는 도시재생

  서울은 우리나라에서 가장 오래된 도시이자 인구가 가장 많은 도시다. 오랜 세월 동안 사람들이 거주해왔기 때문에 노후화된 주택이 많다. 이런 주택은 개개인이 어떻게 할 수 없다. 이럴 때 도시재생이라는 이름으로 재건축, 재개발을 해야 한다. 현재 서울에서는 곳곳에서 주택재건축사업, 도시환경정비사업, 주택재개발사업, 주거환경개선사업 등이 진행되고 있다. 단순히 주택을 부수고 새롭게 짓는 데 그치는 것이 아니라 쾌적한 주거환경을 위해 도로확장과 공원조성이 함께 진행되고 있다.

  뉴타운도 도시재생 사업의 일종이다. 현재 뉴스테이도 따지고 보면 도시재생의 일환으로 생각해야 한다.

- 월세가 대세다

  부동산 비중을 높이는 범인은 바로 전세제도

  한국에만 있는 독특한 임대제도인 전세제도는 사람들의 돈이 부동산에 묶여 있게 만드는 가장 큰 요인이다.

  정부에서는 전세제도를 없애려고 노력한다. 개인들의 자산이 부동산에 묶여 경기가 활성화되지 않기 때문이다. 한국은 수출 지향국가라 내수보다는 수출이 더 큰 영향을 미치긴 해도 내수가 제대로 작동하지 않으면 사회의 활기가 떨어지고 시중에 돈이 돌지 않는다. 뉴스테이를 추진하는 이유 중 하나이기도 하다. 전세 임차인으로 살고 있는 사람들은 전세보증금이라는 아주 큰 현금을 보유하고 있다. 이 현금이 시중에 돌기만 해도 엄청난 유동성이 확보된다. 부동산에 묶여 있는 이 자금이 금융으로 이전되면 주가 상승의 동력이 될 것이다. 뿐만 아니라 금융 분야가 엄청나게 활발해지며 금융선진국이 될 수도 있다.

  한국에 트럼프 같은 부동산 재벌이 없는 이유

  한국에는 미국의 도널드 트럼프와 같은 부동산 재벌이 없다. 거기에는 시행사보다는 시공사를 더 믿는 금융사의 관행도 한몫을 했다. 실제로 좋은 주택이 건축되는 것은 전부 시행사의 능력인데 대기업 시공사에 좌지우지되는 경우가 많다. 금융사가 전면에 등장하면 갈수록 시행사가 더 주목받게 될 것이다.

  다주택자와 임대사업자

  한국에서 일반인에게 임대를 공급하는 가장 큰 주체는 다주택자들이다. 현재는 굳이 표현하면 이들은 지하금융 역할을 하고 있다. 이들이 임대사업자로 등록해 제도권 내에서 정당하게 사업을 할 수 있도록 제도를 만들어야 한다. 외국처럼 부동산 투자를 하면 사업자를 내고 임대사업을 하게 만드는 당근도 줘야 한다.

  월세 비중은 점점 커지고 있다. 주택을 매수하지 않고 매도할 것이라 여겼던 베이비부머 세대가 기대와 달리 오히려 더 많은 주택을 매입하고 있다. 이들에게 노후를 위한 가장 안정적이고 확실한 투자처는 주택이다. 노후에 시세차익은 의미가 없다. 그보다는 매월 안정적으로 임대수익을 거둬들이는 편이 편안한 노후를 위해 가장 확실한 방법이다.

  조만간 어느 정도 재편이 끝난 뒤부터는 전세마저도 반보증전세로 변하며 확실히 월세 시장으로 가게 될 것이다. 과거와 달리 임차인들은 갈수록 집을 구입하거나 월세에 살거나 둘 중에 하나를 택해야 하는 상황에 직면하게 될 것이다.