Hello 부동산 Bravo! 멋진인생

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- 남을 위한 삶이 아닌, 자기 자신을 위한 삶을 살아갈 수 있는 것 돈은 경제적 자유에서 더 나아가 시간적 자유를 누릴 수 있게 해준다. 

- 수많은 책이 부자가 되기 위한 정보와 과정을 나열하지만, 결국 책을 읽을 때만 잠시 부자가 될 수 있을 것 같은 착각을 일으킬 뿐, 시간이 지나고 나면 다시 원상태로 돌아온다. 

- "회사에서 충성을 다하고 만족할 만한 위치에도 올라갔지만, 내가 회사에서 성취감에 기뻐할 때 가족들은 내 빈자리를 그들만의 방식으로 채우기 시작했고 지금은 내 자리가 없어졌어. 더 이상 나는 가족들에게 필요한 존재가 아닌 거야. 지금 돌아보면 나는 정말 후회되는 삶을 살았던 것 같다."  이 말을 들으면서 나는 많은 생각을 하게 되었다.

- 원이 없으니, 원 안에 머무는 것도 아니고 원 바깥에 머문 것도 아닌 것이 되었습니다.

  월급쟁이에게 고정관념의 원은 월급은 주는 직장이라는 존재일 것이다.

- 큰돈 없이 시작할 수 있는 부동산 투자 활용법

  1. 싸게 매입하는 첫 번째 방법 - 급매

   (1) 사고 싶은 물건에 대한 시세조사 정확하게 하기('로열층->일반 층->가장 싼 층' 조사)

   (2) 가장 거래가 활발하고 적극적인 중개소와 친해지기

   (3) 비수기일 때 급매물 찾기(여름철 장마, 겨울에는 눈이 많이 오는 시기)

  2. 싸게 매입하는 두 번째 방법 - 경매

     가장 중요한 장점은 '유찰'이라는 제도를 통해 좋은 물건을 저렴한 가격으로 살 수 있다. 유찰되면 한 달 정도 뒤에 20~30% 정도 낮아진 가격으로 다시 경매가 진행된다.

     <<경매 진행 절차>>

      물건 검색 -> 권리 분석과 현장 조사 -> 입찰 및 낙찰 -> 잔금 납부 및 명도 -> 임대 또는 매매로 수익 실현

  3. 싸게 매입하는 세 번째 방법 - 공매

     경매는 한국자산관리공사의 '온비드'에서 입찰.

     공매는 온라인으로 입찰할 수 있기 때문에 입찰할 때마다 법원에 가야 하는 경매보다 시간적인 제한이 일반 직장인들에게 더 유용하다. 

- 성공적인 삶을 위한 목표설정법

  1. 목표를 정해 무조건 기재한다.

  2. 기재한 목표들을 분류하여 최고의 목표를 정한다.

  3. 목표 달성을 위한 시작과 완료 시점을 정한다.

  4. 목표 달성에 방해되는 요소를 적는다.

  5. 자신에게 필요한 사람과 기술을 적는다.

  6. 세부적인 스케줄 표를 작성한다.

  7. 정리한 목표와 계획을 자주 보고, 되새기고, 표현한다.

- 경매를 책으로만 접하지 말고 성공을 이룬 멘토와 또 이루어 나가는 과정에 있는 동료들을 만나 함께 나아간다.

- 물건 검색을 처음 시작할 때 전국의 모든 물건을 대상으로 하지 말고, 관심이 있는 지역을 선택해서 그곳을 집중적으로 살펴보는 것이 좋다.

- 대부분의 사람들은 경매나 공매물건을 검색할 때, 특정 카테고리 안에서는 그에 해당하는 물건만 검색한다. 아파트에 관심이 있으면 아파트를 지정해 두고 그 안에서만 아파트를 찾는 식이다. 이러한 사람들의 검색 습관과 공고문을 작성하는 담당자의 실수 사이에서 기회를 찾을 수 있다고 생각했다. 역발상으로 잘못된 공고문을 찾아보는 것이다. 아파트를 찾는다고 해서 아파트라는 키워드를 설정하는 것이 아니라 근린생활시설이나 오피스텔이라고 공고되어 있는 카테고리에서 아파트를 찾아내는 방법이다.

- 온라인과 실제 현장에서의 임장 비율은 8:2 정도로 두어, 인터넷으로 최대한 얻을 수 있는 정보를 최대한 파악한 후에 현장에서 파악한 정보를 다시 확인한다.

  임장 노하우

  1. 인터넷 임장, 제대로 손품 팔기

   (1) 물건에 대한 기본 정보 분석 - 공고문의 현황조사서와 매각물건명세서, 부동산등기부등본을 살피고 물건에 얽혀있는 권리관계 분석한다.

   (2) 입지조건 확인 - 교통, 편의시설, 학군, 혐오시설 등을 확인후 로드뷰를 이용해서 물건의 변화 과정을 살핀다.

   (3) 시세 파악

    국토교통부 실거래가 공개시스템(http://rt.molit.go.kr)에서 실거래가 조회 후 KB시세와 네이버 부동산, 다음 부동산에 실제 매물 가격을 확인한다. 이외 '직방'과 '피터팬의 좋은 방 구하기'에서도 시세를 확인할 수 있다. 지방 소도시의 경우 '교차로'나 '벼룩시장'이 거래가 확인의 도움이 된다.

  2. 현장조사, 제대로 발품 팔기

   (1) 전입세대열람 내역 확인 - 주소검색에 따라 전입자가 있을 수 있고 없을 수 있다.(주소를 한글로 '비동'이라고 입력한 경우와 영어로 B동이라는 한 것에 따른 열람 결과 사례)

   (2) 물건의 상태 확인

   (3) 관리사무소 방문

   (4) 주변 환경과 입지 조건 확인

   (5) 공인중개사무소 방문

- 부동산은 위치가 고정되어 있어 이동시킬 수가 없고, 도시의 개발이나 건설이 시행되고 나면 잘못된 부분을 제대로 바로잡거나 원상태로 되돌리기 어려운 성격을 가지고 있기 때문에 어디에 어떻게 자리 잡고 있느냐가 매우 중요할 수밖에 없다.

- 주거용 부동산의 입지 선정 기준 : 교통의 편리성, 좋은 교육 환경, 생활의 편의성, 환경의 쾌적성

- 상업용 부동산의 입지 선정 기준 : 교통수단과의 접근성, 경제적 수준, 고객밀도

- 멋진 인생의 <수익형 부동산 투자원칙>

  1. 무조건 시세보다 싸게 사야 한다.(싸게 사야 대출을 활용했을 때 투자금이 묶이지 않는다.)

  2. 월세가 대출 이자보다 최소 두 배 이상 많아야 한다.

  3. 최대한 적은 투자금으로 많은 물건을 보유해야 한다.

  4. 실수요자의 입장에서 보았을 때, 편의시설과 교통 등의 입지 요건이 좋아야 한다.

- 신탁 공매는 부동산을 담보로 대출받은 채무자와 은행 사이에서 신탁회사가 채무자의 부동산을 위탁해서 관리하게 되는데, 채무자가 이자를 갚지 않으면 신탁 회사는 부동산을 신탁 공매로 처분한다. 자산관리공사에서 진행하는 공매와는 성격이 다른데, 일반 공매를 통해 낙찰 받으면 경매와 마찬가지로 말소기준권리 뒤에 나오는 권리들은 모두 말소된다. 다시 말해서 등기부등본상에 나와 있는 모든 권리가 소멸하는 것이다.

  그러나 신탁 공매는 말소기준권리가 없고 일반 매매와 비슷하기 때문에 물건의 등기부등본상에 있는 모든 권리를 낙찰자가 인수하게 되는데, 심지어 진행 중인 소송까지 인수해야 하는 경우가 있으므로 주의해야 한다.

  신탁 공매는 물건에 대한 정보가 부족해서 등기부등본, 건축물 대장, 신탁원부 등 관련서류들을 직접 철저하게 분석하고 조사해야 하므로 쉽게 접근하기 어려울 수 있다.

- 상가주택은 물건의 특징과 주변 수요를 파악하여 장점은 살리고 단점은 보완함으로써 최대한 수익을 얻을 수 있도록 고민하고 실행한다.

  상가주택의 용도 변경을 통해 현금흐름을 증가시켰고 이는 분명 매도가에도 영향을 미칠 것이다. 그런데 한 가지 더, 투자 수익을 극대화할 수 있는 용도 변경의 혜택은 바로 '양도세 비과세'이다.

  만약 상가 부분이 주택 부분보다 더 크거나 같은 면적을 차지한다면 취득세처럼 양도세도 안분해서 계산된다. 그러나 반대로 주택 부분의 면적이 더 넓다면 상가주택 전체를 하나의 주택으로 간주하여 양도세를 부과한다. 그러므로 1가구 1주택의 양도세 비과세 요건을 충족하면 시세차익에 상관없이 세금을 전혀 내지 않아도 되는 것이다.

- 경매가 공개경쟁 방식이라면 누구나 좋아하는 물건이 아니라 다른 사람들은 입찰하려 하지 않는 물건이지만 나만의 기준으로 장점이나 가치를 찾을 수 있는 투자 대상을 선택한다면 좋은 물건을 싸게 낙찰 받을 수 있는 확률이 높아진다.

- 숨어 있는 부동산의 가치를 찾는 방법 중 하나는 리모델링이다. 점차 경쟁이 치열해져 가는 경매 시장에서 수익을 극대화하기 위하여 필수적인 요소가 되고 있다.

- 사람들은 거래를 함으로써 무언가 이익을 얻었다는 '만족감'을 느끼고 싶어 한다. 서로가 의심 없이 만족감을 느끼기 위해서는 '협상'의 과정이 매우 중요하다.

  상대방이 진짜 원하는 것이 무엇인지를 알아야 협상을 하게 되었을 때 서로가 원하는 입장을 조율하여 최선의 결과를 이끌어낼 수 있다. 상대방의 의도를 파악하기 위해 자신의 생각을 주장하기보다 상대방이 먼저 자신의 생각을 말하도록 '질문'으로 유도한다.

  * 협상의 법칙

    반반의 법칙, 시간의 흐름을 이용해서 하나씩, 조급한 마음과 성급한 태도는 금물, 상대방보다 더 많은 정보를 아는 것

- 투자금 = 보유금액 + (월별 운용가능금액 × 12 ÷ 대출이율)

  수익률 = 순수익(년) / 실투입자금 × 100

  낙찰 부동산 월세 수익률 = (월세-월 이자) × 12 / 낙찰금액+기타경비-대출금-보증금 × 100

 * 기타경비 = 취득세+법무비+수리비+명도비+중개비 등

- 부동산 투자와 사업이 만나면 얼마나 큰 시너지 효과를 내는지 알게 되었다. 사업으로 인한 영업 이익 그 자체만으로도 상당한 수익을 얻을 수 있지만, 성공적인 사업 운영은 부동산의 가치를 상승시켜 매우 큰 시세차익까지 얻을 수 있도록 해준다.

  사업을 직접 운영하지 않더라도 그 부동산을 실제로 사용하는 사람의 입장이 되어보는 것은 큰 의미가 있다. 단순히 부동산 투자자로서 투자 물건을 검색하고 수익성을 검토할 때마다 투자의 영역이나 수익의 가능성의 폭이 훨씬 더 넓어지고 있음을 느끼고 있다.

- 두려움을 이기려면 상대보다 조금 더 많은 지식과 경험이 필요합니다.

- MCI는 모기지 신용보험으로 은행이 주택담보대출을 실행할 때 사용자의 동의를 받아 보증보험에 가입한다. 은행이 소액임차보증금을 제하지 않고 대출해 줌으로써 발생할 수 있는 위험부담을 보증보험이 지게 되므로, 대출 이용자는 더 많은 대출을 받을 수 있게 되는 것이다. 

  배우자의 명의로 부동산을 낙찰 받고 MCI를 적용하여 대출을 받는다면 본인의 명의로 두 번, 배우자의 명의로 두 번, 총 네번의 MCI를 이용할 수 있다.

- 경매 투자의 목적은 명도가 아니라 매도로 '수익'을 내는 것이다.

 

행복재테크 http://cafe.daum.net/happy-tech