월급으로 당신의 부동산을 가져라

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* 월급만 가지고는 살 수 없다

  - 급여가 적다고 생각했고, 불평만 하기보다는 돌파구를 찾고 싶은 마음에 부동산 공부를 시작했다. 공부는 실제 투자로 이어졌고, 그러면서 직장 생활의 만족도도 높아졌다. 왜냐면 다른 사람들의 수입은 그대로인데, 난 급여 외에 추가 수입을 만들기 시작했기 때문이다.

  - 부의 불평등이 개인의 능력차나 권력자의 음모 때문에 생기는 것이 아니라, 우연과 반복의 물리적 과정에서 생기는 결과라는 뜻이다. 부자들이 말하는 '운'은 어쩌면 확률게임을 의미하는지 모른다. 그래서 운을 높이려면 자주 반복해야 한다.

  - 10권의 책보다 2번의 강의가 낫고, 2번의 강의보다 1번의 경험이 좋다.

  - 큰돈이 있어야 투자를 하는게 아니다. 부동산 투자에 큰돈이 필요하다는 생각은 대표적인 편견이다. 돈이 많은 것보다 관심이 많으면 된다고, 한 번에 할 필요도 없다. 틈틈이 하나씩 씨를 뿌려놓으면 된다. 잠깐의 열정보다 지속적인 관심이 중요하다.

* 투자의 고정관념을 버려라

  <목표가 없는 사람은 목표가 있는 사람을 위해 평생 일해야 하는 종신형에 처해져 있다.>   _ 브라이언 트레이시

  - 매수 시기에는 전세가에 초점을 맞춰야 한다. 아파트 소액투자의 핵심이 전세가이기 때문이다.

    일단, 살고 있는 지역부터 살펴보자. 의외로 좋은 투자처가 될 수 있다. 투자도 등잔 밑을 살피는 것부터 시작하는 게 좋다.

  - 아파트 시세에 영향을 미치는 변수에는 어떤 것들이 있을까? 

    정책, 금리, 수요와 공급이다.

    금리가 대세 하락기이며 정부에서 완화 정책을 내놓는 시기라면 적극적으로 투자해야 한다는 신호이다. 가장 대표적인 완화책은 세금과 대출에 관련된 것이다. 이 중에서 기억해야 할 정책이 있다. 바로 양도소득세를 면제해주는 정책이다. 양도소득세란 시세차익에 대해 납부하는 세금이다.

  - 아파트의 가격은 단기적으로는 '심리'에 반응하고,

    중기적으로는 '공급'에 연동하며,

    장기적으로는 '입지'에 수렴한다.

  - 아파트 투자의 비결은 매매지수, 전세지수, 인구수, 세대수, 입주 물량, 미분양을 살피는 것이다.

    보통 매매가 상승률보다 전세가 상승률이 3배 이상이 되면 관심지역으로 두면 된다. 즉, 전세지수 그래프가 매매지수 그래프보다 3배 정도 기울기가 크면 되는 것이다. 전세지수가 매매지수를 아래에서 위쪽으로 뚫고 가는 골든 크로스가 나오는 시기를 주목하는 것도 좋다. 

    인구수와 세대수는 함께 보는 것이 좋다. 인구의 증가보다는 세대수의 증가가 중요하다.  

    미분양이 많다는 건 이미 공급된 물량을 시장에서 소화시키지 못하고 있다는 것이다. 

  - 부동산이 지분의 형태로 경매에 나오는 경우는 3가지가 있다.

    첫 번째, 상속

    두 번째, 부부 공동명의

    세 번째, 문중재산

  - 목표는 스마트하게 특정하는 게 좋다. SMART!

    Specific 명확하고,

    Measurable 측정 가능하며,

    Attainable 실현 가능하고,

    Relevant, Realistic 현실적이며,

    Time-bound 완료시한이 있어야 한다.

    "오랫동안 꿈을 그리는 사람은 마침내 그 꿈을 닮아간다."  _ 프랑스 소설가 앙드레 말로   

* 흐름을 파악하면 투자가 쉬워진다

  부동산에 투자하는 방법은 2가지가 있다. 첫 번째는 '저점'에 사서, '고점'에 파는 것이고, 또 하나는 '저가'에 사서 '고가'에 파는 것이다. 처음 것은 '10년 주기설' 등에 근거하여 주택시장의 '바닥'과 '꼭지'를 찾아야 한다. 두 번째는, 경매나 공매를 이용하면 효과적이다. 어떤 게 더 좋을까. 둘다 고려하는게 좋다. 

  < 공유자 우선 매수권을 행사하는 방법 >

    첫 번째는, 입찰 당일 신청하는 것이다. 보증금과 관련 서류를 준비하여 해당물건을 개찰할 때 집행관에게 구두로 의사표시를 하며 된다. 일반적으로 가장 많이 사용하는 방법이다.

    두 번째는 , 서면으로 제출하는 것이다. 공유자 우선매수 신고를 반드시 현장에서 할 필요는 없다. 입찰기일 전에 서면으로 해도 된다. 공유자로부터 우선매수신고서가 제출되면 집행관은 '문건접수내역'에 등재한다. 매각기일 전에 우선매수 신고가 들어오면 실무에서는 기록표지에 '공유자의 우선매수 신청이 있다.'는 문구를 적어두어 집행관이 매각절차에서 참고하도록 하고 있다.

    서면으로 우선매수신고를 한, 다음 기일에만 우선매수권이 유효하다. 그 이후의 기일부터는 우선매수권이 없다.

  # 공유자 우선매수 청구권

    첫 번째, 공유물분할 판결에 기하여 공유물 전부를 경매에 붙여, 그 매각대금을 분배하기 위한 형식적 경매의 경우에는 공유자 우선매수가 적용되지 않는다. 

    두 번째, 집행법원이 여러 개의 부동산을 일괄매각하기로 결정한 경우, 매각 대상 부동산 중 일부에 대한 공유자는 매각대상 부동산 전체에 대하여 공유자 우선매수권을 행사할 수 없다. 주택이 경매 진행중인데, 토지에 대해서는 공유자이지만 건물에 대해서는 공유자가 아닌 경우가 이에 해당한다. 또한, 3필지의 토지가 경매 진행 중인데, 2필지에 대해서는 공유자이지만 나머지 1필지에 대해서는 공유자가 아닌 경우, 마찬가지로 공유자 우선매수권을 행사할 수 없다. 하지만 이런 경우에도 공유자 우선매수권을 인정해주기도 한다. 그럴 때는 이의 신청을 하면 된다. 구두로 하는 것보다는 서면으로 하는 게 좋다. 다만, 입찰기일에는 보증금을 찾아오면 안 된다. 보증금을 찾는 순간 이의 신청할 자격이 상실되기 때문이다.

    세 번째, 구분소유적 공유관계에 있는 다른 공유자에 대해서는 공유자 우선매수 청구권이 없다. 등기는 지분의 형태로 되어 있지만, 실제로는 특정 위치를 독점적으로 사용하는 것을 구분소유적 공유관계라고 한다.

  - '복기노트' 작성 법

  1. 이 물건을 취득하게 된 경위(고수가 찍어줘서 샀는지, 주체적으로 샀는지, 물건과 사랑에 빠졌는지, 아닌지)

  2. 매수 당시의 시장 상황(공급은 많았는지, 부족했는지, 하락기였는지, 상승기였는지)

  3. 거래 부동산(다음에 또 가고 싶은지, 이번을 끝으로 절교인지)

  4. 세입자 특징(세입자가 이 집을 선택한 이유, 교통, 학군, 직장 중 어느 것과 관련이 있는지)

  5. 아쉬웠던 점(뭔가 마음에 걸리는 일이 있는지)

  6. 다음에 적용해보면 좋을 사항('이런 건 다음에 해보고 싶다.'라는 게 있는지)

  7. 총평(부동산 투자를 그만둬야겠는지, 계속 할만 한지)

  - 매매가격과 전세가격 사이에 나타나는 가격 변화에 따라 4가지 상황으로 정리해볼 수 있다.

  1) 매매가와 전세가 모두 상승하는 시기. 이때는 투자수요보다 실수요가 많다. 공급보다 수요가 많은 시기이기도 하다.

  2) 매매가는 상승하고 전세가는 보합한다. 가파르게 상승한 전세가격이 매매가격을 밀어올리게 되고, 매매가격이 상승함으로써 투자수요 즉 가수요가 유입된다. 그렇게 되면 매매가는 점점 상승하게 되며, 전세가는 횡보하게 된다. 여전히 공급보다 수요가 많은 시장이다. 

  3) 매매가와 전세가 모두 하락하는 시기이다. 이때는 수요보다 공급이 많다. 이런 이유로 매매와 전세가가 동반하락하는 것이다.

  4) 매매가는 하락이고, 전세가는 상승하는 시기이다. 시장에 에너지가 쌓이면서 재상승을 준비하는 단계이다.

  - 재개발 투자에 있어서 중요한 것은 '속도'이다. 입지는 그 다음이다. 재개발 사업은 다음과 같은 절차를 거친다. 재개발 사업은 주무관청으로부터 총 3번의 인가를 받아야 한다. '조합설립인가, 사업시행인가, 관리처분인가'이다. 그리고 반드시 총회의 의결을 거쳐야 한다. 사업시행인가와 관리처분인가 사이에 있는 구역을 투자 대상으로 해야 한다. 그만큼 안정적이다.

  재개발에 투자하기 위해 부동산에 들르면 감정평가액, 비례율, 조합원분양가, 일반분양가, 주변 시세를 체크해야 한다. 이 다섯 종류의 숫자를 통해 투자 수익을 계산해 볼 수 있다. 사업시행인가가 나면 감정평가금액이 조합원들에게 통지된다. 이 감정평가금액에 비례율을 곱하면 권리가액이 된다.

  비례율이란 새로 지은 아파트 등의 총 분양금액에서 아파트 건설비와 조합운영비 등의 사업비를 뺀 값을 정비구역 내 조합원들이 보유하고 있는 기존의 토지 및 건물의 총 감정평가금액으로 나눈 값이다.

  권리가액이란 조합원이 재개발구역에서 소유하고 있는 토지와 건축물을 이용하여 사업을 하고, 사업 결과에 따라 개인에게 배분되는 재산의 가치를 말한다. 표면적으로 감정평가액에 비례율을 곱한 값이다. 이 권리가액은 분담금의 기준이 되기도 한다.

  - 재개발구역 선택시 고려할 사항

  첫 번째, 용적률이 높은 재개발구역이 좋다.

  두 번째, 구릉지나 경사지에 있는 지역보다 평지에 있는 구역이 더 좋다.

  세 번째, 새 아파트의 분양 세대수 대비 조합원 세대수 비중이 낮은 곳이 좋다.

  # 재건축, 재개발 정보가 가득한 곳, 하우징 헤럴드와 아유경제 (http://www.housingherald.co.kr/), (http://www.areyou.co.kr)

  - 경매의 활용

  1. 상승기 초기, 매물이 없는 지역을 공략한다.

  2. 대출이 많이 나온다.

  3. 토지거래 허가를 받을 필요가 없다.

  4. 전국에 씨를 뿌릴 때 유리하다.

  - 부동산을 취득하는 방법

  1. 경매(대법원 경매정보 www.courtauction.go.kr, 지지옥션, 굿옥션, 스피드옥션 등, '다음'이나 '네이버'부동산 카페를 통해 공동구매)

  2. 공매(온비드 www.onbid.co.kr)

  3. 신탁공매(KB부동산신탁, 한국토지신탁, 대한토지신탁, 아시아신탁, 한국자산신탁, 하나자산신탁, 코람코자산신탁, 국제신탁, 생보부동산신탁, 무궁화신탁, 코리아신탁)

  4. 예금보험공사(예보공매정보 http://www.kdic.or.kr/)

  # 소송의 관할은 본인이 살고 있는 곳에서 가장 가까운 법원에 소장을 제출하는 게 유리하다. 소장을 제출할 때는 피고의 주소지에 있는 법원에 소를 제기한다.  부동산에 관한 소송은 부동산 소재지 법원도 관할이 된다. 금전 지급을 구하는 경우는 원고의 주소지 법원도 관할이 된다.

* 초보 투자자를 위한 아파트 매매 접근법

  - 부동산은 현장에 답이 있다. 현장이 중요한 이유 - 데이터는 현장보다 10일 정도 후행한다, 우량 물건은 현장에 있다, 변화는 현장에서부터 온다.

  - 투자 지역 선정시 고려사항  1. 공급  2. 수요  3. 미분양 추이  4. 전세가율(매매/전세 증감률)

    입주 물량을 파악할 때는 권역별로 나누어서 정리하는 것이 좋다.

   << 서울과 경기도권 포함 5개권역 >>

   서북권 : 은평, 서대문, 마포, 행신, 일산, 파주

   서남권 : 강서, 양천, 구로, 영등포, 동작, 과악, 금천, 광명, 시흥, 안산, 수원 일부

   도심권 : 종로, 중구, 용산

   동북권 : 도봉, 노원, 강북, 성북, 동대문, 중랑, 성동, 광진, 구리, 남양주, 의정부, 양주

   동남권 : 서초, 강남, 송파, 강동, 미사, 위례, 분당, 판교, 용인, 수원 일부, 동탄

   경인라인 : 김포, 부천, 인천, 송도, 청라, 영종

  - 아파트 지역을 선정한 후 특정단지를 찾을 때 3곳을 참고한다.

  1. 조인스랜드(joinsland.joins.com)의 테마 검색 - '전세비율 높은 아파트'

  2. 네이버 부동산(http://land.naver.com) - 광주광역시의 경우 사랑방신문(www.sarangbang.com)

  3. KB과거시세 조회(http://nland.kbstar.com)

  - 부동산 투자 정보 사이트

  1. 공급 확인 - 부동산 114, 닥터 아파트, 네이버부동산, KB부동산, 국토교통부 통계누리(stat.molit.go.kr), 전월세 지원센터(jeonse.lh.or.kr)

  2. 수요예측 - 주민등록인구통계 행정자치부(rcps.egov.go.kr:8081), 국가통계포털(kosis.kr-인구이동)

  3. 매매지수/전세지수 확인 - 한국 감정원(www.kab.co.kr), R-One 부동산 통계정보시스템(www.r-one.co.kr), KB부동산, 부동산 114

  4. 미분양 확인 - 국가통계포털(kosis.kr)

  5. 전세가율 높은 단지 검색 - 조인스랜드 부동산, KB부동산

  6. 각종 개발 호재 검색 - 한국감정원, 네이버 부동산 우리지역뉴스, 지역커뮤니티(다음/네이버의 지역 맘스 카페)

  7. 부동산 관련 앱 - 분양 알리미, 아파트 실거래가, 부동산 계산기, 호갱노노

  - 매도 시기의 주변 입주 물량까지 고려한 후 매수해야 한다.

* 300만원으로 시작하는 마법의 소액 투자법

  - 소액으로 지분물건 낙찰받기 

  - 투자금 1,000만 원 이상 투자 대상 낙찰

    가족묘나 종중묘, 헬스장, 새우 양식장, 아파트나 단독주택(상속이나 부부 공동명의), 경지정리된 농지, 비닐하우스, 축사 

  - 토지 단기 투자의 틈새 물건, 농업진흥지역(절대농지, 절대 다시 봐야 한다.)

  - 토지 장기 투자의 나침반, 국토종합계획과 도시기본계획을 꼼꼼하게 살펴보아야 한다.   

* 먼저 준비하는 노후연금 셀프 설계법

  - 농지연금(http://www.fplove.or.kr) 투자 전략

    첫 번째, 공시지가가 시세보다 높은 토지를 낙찰받는 것이다.(경기도, 당진, 인천 옹진, 강화, 연천, 김포, 포천 등)

    두 번째, 선순위 가등기나 선순위 가처분 등의 권리상의 하자가 있는 물건을 낙찰 받은 후, 그 하자를 해결하여 농지연금의 재원으로 활용하는 것이다.

    세 번째, 지분물건을 공시지가 이하로 저렴하게 낙찰받은 후, 공유물분할 과정에서 상대방의 지분을 매수하여 온전하게 소유권을 취득하는 방법이다.

  - 주택연금에 대해서는 숨은 비용을 생각해봐야 한다. 연금에 대한 이자가 발생한다. 또한 주택금융공사에서 보증을 하기 때문에 보증에 대한 수수료도 납부해야 한다. 초기 보증료가 주택가격의 1.0% 정도 된다. 조금이라도 싸게 살 수 있는 방법을 고민하고, 집값이 정점에 있을 때 가입하는게 좋다.

  - 점포겸용 토지에 투자하는 방법

     첫 번째, 분양을 받는 것(청약 통장이 없어도 누구나 청약 가능하다.)

     두 번째, 타인이 당첨된 토지를 프리미엄을 주고 매수하는 것

     세 번째, 이주자 택지를 매수하는 것

  - 점포겸용 토지의 청약시 참고사항

    1. 주거전용보다는 점포겸용이 좋다.

    2. 동일 택지지구 내에서는 경쟁률이 낮은 지번을 공략한다.

    3. 주거전용이라도 '가구수' 제한이 없다면 좋다.