수도권 알짜 부동산 답사기

​

* 사람이 부동산이라 했습니다. 그 지역의 부동산을 제대로 이해하기 위해서는 그곳에 사는 사람들을 분석해야 합니다. 주거용 물건의 경우 실제 그곳에 거주한다는 생각으로, 상가를 생각한다면 그곳에서 장사를 한다는 마음을 가져야 합니다.

* 지역을 분석하실 때에는 무엇보다 이런 핵심지역들을 우선적으로 공부하는 것이 중요합니다. 핵심 지역은 현재 다른 지역들이 당면한 많은 쟁점들을 이미 경험했기에 타산지석으로 삼을 수 있기 때문입니다.

* 지역 분석 레시피

  - 정치적으로 중요한 건물이 있는 지역을 주목하세요.

  - 부자들이 많이 산다고 해서 좋은 입지는 아니랍니다.

  - 보안이 좋은 곳은 인기가 많습니다.

  - 최근 상업시설의 추세는 찾아오게 하는 것입니다.

  - 내공이 있는 지역은 새로운 분야의 침투가 어렵습니다.

  - 선로교통은 그 출발점이 중요합니다.

  - 외국인들이 선호하는 입지는 객관적으로도 훌륭합니다.

  - 남산을 주목하세요.

  - 용산역을 주목하세요.

  - 상위브랜드 아파트가 들어선 입지를 눈여겨보세요

  - 지하철 환승에 대한 불편함을 고려해봐야 합니다.

  - 미래가치도 보자고요.

  - 강남 3구와 대비되는 노도강(노원, 도봉, 강북) 지역을 눈여겨 보세요.

  - 청정 자연지역 내 주거지역에 관심을 가져보세요.

  - 방향과 층수에 따라 시세 차이가 큰 곳은 주의하세요.

    # 참고로 최근에는 아파트형공장 대신, 지식산업센터라는 용어를 씁니다. 용어만 바뀌었는데 괜히 평당 100만 원 이상 비싸진 느낌이죠. 이래서 용어의 선택이 참 중요한 것 같습니다.

  - 신안산선의 개통을 눈여겨보세요.

  - 독산동의 변신.

  - 동네에 큰 산이 있다는 것의 의미.

  - 부동산의 부가가치를 높일 스토리를 찾아보자고요.

  - 인근에 하천이 있다면 하천에 주목하세요.

  - 정부가 작정하고 추진하는 정책은 꼭 눈여겨보세요.

  - 재건축, 재개발이 되는 지역의 인근 지역을 눈여겨보세요.

  - 롯데수퍼타워의 위상을 예상해 보자.

  - 정부 정책에 대해 민감하게 반응하세요.

  # 디벨로퍼(developer)는 땅 매입부터, 기획, 설계, 마케팅 및 사후관리까지 총괄하는 부동산 개발을 일컫습니다. 시행사와 비슷하지만 기존 시행사는 건축과 분양은 대형건설사에 위임하는 반면, 디벨로퍼는 사업의 시작과 끝을 모두 맡아 처리한다는 점이 다릅니다.

  - 확장 가능한 지역을 찾아보자고요.

  - 랜드마크를 찾으세요.

  - 인근에 진산이 있다는 사실 하나만으로도 좋은 입지입니다.

  - 같은 권역 내에서 시세 차이가 꽤 나는 부동산이 있다면, 핵심권역과의 연계성을 꼭 따져 보시기 바랍니다.

  - 호재는 호재일 뿐입니다. 실현 가능성과 가시화 되는 시점을 꼭 따져보시고, 가시화되었을 때의 모습을 구체적으로 그려보셔야 합니다.

  - M버스와 BRT가 있는지 확인해보세요.

  - 북구에서 분리된 3개구 서구, 계양구, 부평구의 쓰임새를 정확히 구분하세요.

  - 동일 지명에 대한 단상. 같은 지명을 지녔다는 것은 과거에 환경이나 특징이 같았다고 유추할 수 있는 것.

  - 과거 농업지대, 특히 논이었던 부지의 경우 개발 시 확장성이 매우 높습니다. 택지확장+도로망+전철망의 세 가지 조건에 해당한다면, 그 지역은 무조건 관심지역에 포함시키세요.

  - 대형공원 인근은 무조건 좋은 입지랍니다.

  - 상권 형성 속도와 방향을 눈여겨보세요.

  - 고속화도로 통행료를 따져 보세요.

  - 미군부대 이전지의 미래를 주목하세요.

  - 굴포천의 변화를 주목하세요.

  - 지역 내 대기업은 축복입니다.

  - 공공기관 본사 입지를 주목하세요.

  - 중심지역과의 연계성에 주목하세요.

  - 시범단지는 무조건 관심을 가지세요.

  - 삼성!! 삼성 입지를 주목하세요.(평택 고덕신도시)

  - 작은 지역은 작은 지역대로 개발 방향이 있답니다.

  - 특혜, 비리의 부동산에 관심을 가져보세요.

  - 지역 인지도가 높은 지역을 늘 주목하세요.

  - 대형병원 입지도 잘 보세요.

  - 상가 라인을 꼼꼼하게 분석해야 합니다.

  - 고밀도 지역, 저밀도 지역을 구분해 두세요.

  - 광명 교통망에 관심을 가지세요.

  - 미개발지가 있는 지 찾아보세요.(백석동, 장항동)

  - 공공기관의 인접부지는 늘 눈여겨보세요.

  - 좋은 학교 인근에는 좋은 학원가가 형성되어 있다.

  - 좋은 입지는 한 번에 무너지지 않습니다.

  - 주요지역을 따라가는 경향을 보이는 입지를 더 눈여겨보세요.

  - 택지개발 부지는 늘 눈여겨보세요.

  - 뉴타운 지정 지역은 다른 부동산보다 10번 더 고민해야 합니다.

  - 현재 부동산의 이슈는 가격의 차별화입니다.

  - 그 입지의 절대적인 장점과 단점을 찾아보세요.

  - 신도시라고 해서 처음부터 잘 나갔던 건 아닙니다. 교통 환경의 개발 방향과 기반시설의 정착 시기, 그리고 일자리의 신설 등을 모두 고려하시길 바랍니다.

  - 한강은 부동산 프리미엄의 보증수표.

  - 기존 도심도 지속적으로 눈여겨봐야 합니다.

  - 비평준화 지역에서는 초등학교, 중학교 학군이 더 중요합니다.

  - 일자리의 개발 방향을 꼭 지켜보세요.

  - 저가 매수도 중요하지만, 실거주자라면 그냥 매입하셔도 괜찮습니다.

  - 버블세권이라는 의미는 그 지역에 관심을 가지라는 의미입니다.(강남 3구, 과천, 분당, 평촌, 용인)

  - 대학교가 있는 곳은 이미 부동산 전문가들의 관심지역.

  - 골프장은 선호시설.

  - 과거 중심지는 언제고 다시 돌아옵니다.

  - 혁신학교 프리미엄

  - 세금 많이 내는 시설을 찾아보세요.

  - 재개발 예정지 인근은 향후를 준비하세요.