돈 되는 아파트 돈 안 되는 아파트

​

- 두려워해야 할 것은 '공급 폭탄'이 아닌 '공급 절벽'이다

  앞으로 우리나라에는 분양 물량이 급감하는 분양 절벽 시대가 온다. 아마도 2018년부터 최소 5년 이상 지속될 것이다. 그러니 아직 집이 없다면 입주 폭탄이라는 뉴스에 속지 말고, 분양받을 수 있을때 무조건 분양받아야 한다.

  아파트 분양은, 분양하는 '땅'을 기준으로 그 형태를 나눌 수 있다. 첫 번째는 위례.미사.동탄.김포 한강.세종시 같은 신규 택지 개발(신도시)을 통해 분양하는 '개발형' 분양이다. 두 번째는 재개발.재건축 등과 같은 사업을 통해 '기존 도시'에 다시 아파트를 공급하는 '정비형' 분양이다. 간단하게 말하면 '새 땅'에다 짓는지'헌 땅'에다 짓는지의 차이다. 

  개발형 분양을 살펴보자. 2008~2010년, 연평균 17만 호 수준에 불과할 만큼 감소했던 개발형 분양은 2015년에만 44.7만 호 개발에 이른다. 이는 신도시 분양이 많았다는 의미다. 이후 신도시 분양은 2016년 38.7만 호로 감소했고, 2017년에는 26만 호 수준으로 낮아질 예정이다. 개발형 분양은 앞으로 증가할까, 감소할까? 아마도 2020년 전후로 연평균 15만 호 수준까지 급격히 낮아질 것으로 예상된다. 왜 그럴까? 개발형 분양을 위해 공급되는 신규 택지의 물량 추이를 나타낸 것의 표를 보면 2004년 부터 공급 물량이 눈에 띄게 증가하는 것을 확인할 수 있다. 참여정부 시절, 대규모로 기획했던 2기 신도시와 세종시 개발로 택지 공급량이 급증한 것이다. 2004년에 공급된 택지는 수원 광교, 남양주 별내, 고양 삼송 등이었고, 2006년에는 평택이 신규 택지로 공급됐다. 2007년에는 파주 운정, 인천 검단, 화성 동탄, 2009년에는 하남 미사, 서울 서초 등이 공급됐다.

  이처럼 신도시 건설을 위해 2004~2010년에 집중적으로 건설된 아파트들은 경기가 회복된 2013년부터 본격적으로 분양 시장에 풀렸다. 그리고 2015년 44.7만 호 분양으로 그 정점을 찍고 2016년부터는 감소하고 있다.

  그런데 택지 공급만 살펴보면 2011년부터 급감한 것을 알 수 있다. 신도시 건설이 사실상 중단되기 시작한 것은 이미 2011년 택지 공급 감소를 통해서 예견되었다. 택지 공급과 분양 감소로 인식하기 어려울 수 있겠으나, 신도시를 통해 아파트가 공급되는 개발형 분양은 비교할 수 없을 만큼 낮은 수준으로 이뤄질 것이다.

- 월세가 오르는 이유

  2017년 이후의 신규 월세 공급은 구조적으로 막히는 상황이어서 앞으로 월세 공급 절벽이 예상된다. 특히 신규로 월세를 받을 수 있는 가능성은 극히 낮다. 물론 이미 월세를 받던 임대인이라면 이를 유지할 수 있겠지만, 2017년 이후 월세 투자를 계획했다면, 안타깝지만 이미 버스는 떠나버렸다.

  정부는, 가계가 주택 구입을 위해 주택담보대출을 받을 때 예전에는 거치식 대출이 가능했지만 앞으로는 원리금을 분할하여 상환하는 방식으로 받도록 권장했다. 이것이 2015년 7월에 발표된 가계부채 대책의 핵심이고, 2016년부터 시행된 여신심사 가이드라인이라는 것이다. 즉, 거치식 대출이 사실상 중단되고 원금과 이자를 함께 갚아나가는 원리금 상환 방식의 주택담보대출만 가능해진 것이다.

  그런데 여신심사 가이드라인이 아파트 월세 공급과 무슨 상관이 있을까. 원리금 상환 방식으로 대출금을 갚아나가면 매달 지불할 현금이 급증하기 때문에 그렇다. 수요는 여전한데 공급이 막힌다면 월세는 올라갈 수밖에 없다.

- 집주인의 세금까지 임차인이 떠맡게 되는 시대

  전세수익이란, 전세보증금의 60%에 해당하는 금액을 은행에 예치했다고 간주하고 은행 금리 수준의 이자가 발생한다고 했을 때 얻는 수익을 말한다. 만약 전세금이 6억 원이라면, 전세금 6억 원의 60%인 3.6억 원을 은행에 예치했을 때 약 1.6%의 이자율을 적용한 수익이 임대인에게 돌아간다고 간주하여 이를 임대소득으로 여기는 것이다. 일종의 가상 수익에 대한 것으로, 이를 '간주임대료'라고 부른다.

  정부는 2016년 말, 간주임대료를 유예하면서 소형주택에 대한 기준을 예고 없이 변경한다. 이전에는 전용면적 '85제곱미터 이하'면 소형주택이었는데, 이제는 '60제곱미터 이하'만 소형주택이라고 정의한 것이다. 85제곱미터 이하 주택으로 임대하던, 즉 갭투자를 하던 다주택자들이 보유했던 면세 주택이 순식간에 과세 주택으로 바뀌었기 때문이다. 똑같은 집이 한순간에 비과세에서 과세의 대상이 된 것이다.

조세부담을 강화할수록 주택을 많이 보유한 다주택자들이 임차인들에게 그 부담을 전가시킬 가능성이 높다.

- '투기세력' 다주택자 덕분에 싼 임대료에 살 수 있다는 불편한 진실 

  갭투자자들이 신경 쓰지 않는 사이에 한국에도 일종의 창문세가 생겼고, 곧 누군가가 창문의 개수를 세러 나올 것이 분명하다.

   이제는 전용면적 60제곱미터 이하 주택에는 과세가 적용이 되지 않을 거라는 생각을 버리고, 2019년부터는(전세든 월세든) 모든 주택의 임대소득에 대해서 과세가 적용될 거라고 생각하는 편이 좋다. 소득에 대해 과세하는 흐름 자체는 막을 수 없을 것이다.

  금융 규제와 과세의 확산은 신규 월세 공급의 급증이나 갭투자 같은 레버리지 투자를 막기 위해 도입됐다. 그러다 보니 이런 추세가 지속되면 월세 공급이나 갭투자는 감소할 것이다. 이렇게 월.전세 등의 신규 임대주택이 공급되기 어려운 환경으로 변해간다는 것은, 다주택자들이 주택을 추가 구입하여 임대하지 않을 가능성으로 연결된다. 우리나라에서는 다주택자가 집을 사지않으면 임대 공급이 원척적으로 불가능한 구조이기 때문에, 규제 강화는 임대 공급 감소로 연결된다. 즉, 임대료 상승 리스크에 직면하게 되는 것이다. 물론 이밈 전월세로 공급된 주택은 새로운 규제로부터 자유롭기 때문에 오히려 임대료를 자유롭게 올릴 가능성도 크다. 수요는 다수이고, 공급은 소수이기 때문에 전월세가가 낮아질 거라는 기대는 버리는 게 좋다.

- 부동산 시장을 뒤흔들 '재건축초과이익환수제'

  가격에는 실거래가, 감정평가액, 공시가액 이라는 세 개의 가격이 존재한다. 실거래가를 100이라고 하면, 감정평가액은 80~100 수준이고, 공시가액은 60 수준이라고 보면 된다. 즉, 일반적으로 공시가액이 세 가격 중 가장 낮다.

  그런데 가격의 종류가 세 가지로 나뉘는 게 무슨 문제가 될까? 재건축초과이익환수제에서는 종료 시점의 가격으로 감정평가액 혹은 공시가액을 사용하는데, 보통은 공시가액보다 감정평가액이 높기 때문에 과세하기 위해 공시가액을 사용한다. 반면 개시 시점에는 대부분 공시가액을 사용한다. 왜냐하면 개시 시점에 감정평가액이 없는 경우가 많기 때문이다. 따라서 종료 시점은 감정평가액을, 개시 시점에는 공시가액을 사용하면 초과이익을 계산할 때 개시 시점의 주택 가격이 상대적으로 낮아서 더 많은 초과이익이 발생한다.

  그러다 보니 개시 시점의 주택가액과 종료 시점의 주택가액 차이가 너무 커서 최고세율인 50%를 적용받을 재건축 아파트가 대거 등장할 것으로 예상된다. 그래서 이 제도는 2017년 초부터 재건축 대상 아파트 소유자들에게 상당한 부담으로 작용하고 있다.

- 앞으로 전국의아파트는 4개 그룹으로 재편된다

  앞으로는 감정의 수준을 넘어, 투자의 관점에서 재건축초과이익환수제를 바라봐야 한다. 이 제도는 현재 전국에 존재하는 아파트를 4개의 그룹으로 만들면서, 각 그룹에 대한 투자 아이디어를 제공한다. 

  먼저 1번 그룹은 이미 조합추진위원회가 설립되어 개시 시점이 존재하는, 현재 재건축 진행 중인 노후 아파트 그룹이다.

  서초구 반포주공1단지아파트, 신반포3차아파트와 경남아파트 통합재건축 등 추진위원회 이후 단계인 조합설립인가 단계까지 진행 되었지만 아직 관리처분계획인가 단계까지 가지 못한 대부분의 재건축 대상 아파트가 여기 해당된다. 전국 기준으로 보면 재건축을 진행하고 있는, 준공 30년이 지난 50만 호의 아파트가 바로 1번 그룹이다.

  2번 그룹은 조합추진위원회 설립 전이어서 개시 시점이 없지만, 근 미래에 재건축을 시작해야 하는 노후 아파트 그룹이다. 연식으로 준공 30년이 갓 넘거나 수년 이내에 준공 30년이 넘어갈 아파트들로, 서울 노원구와 송파구, 양천구에 1986년 이후 준공된 아파트들이 이 그룹에 속한다. 대상을 좀 더 넓히면 1991~1995년에 준공된 아파트 즉, 1기 신도시와 지방 신시가지의 아파트들도 모조리 포함된다. 종합하면 1986~1995년에 준공된 아파트가 그 대상이고, 그 수는 총 280만 호이다.

  3번 그룹은 재건축초과이익환수제로부터 원천적으로 자유로운, 이미 재건축과 재개발을 완료한 아파트들이다. 2000년대 초중반, 재건축 활황기를 거쳐 사업을 완료하면서 가장 유명해진 반포래미안 퍼스티지, 반포자이, 잠실의 엘스.리센츠.트리지움.레이크팰리스.파크리오 아파트는 물론이고, 2010년대 재건축을 통해서 가장 유명해진 단지인 반포 아크로리버파크, 래미안 대치팰리스, 도곡렉슬, 개나리래미안아파트, 개나리푸르지오아파트, 역삼자이아파트 등 고가아파트들도 포함된다. 강북 아파트 시세를 주도하는 마포래미안푸르지오, 옥스파크힐스, 광장힐스테이트, 경희궁자이도 모두 해당된다. 이 단지들은 대부분 2010년 이후에 준공된 단지들인데, 2001~2016년에 준공된 아파트를 모두 더하면 그 수가 가장 많은 450만 호에 이른다.

 마지막 4번 그룹은 2017년 중에 관리처분계획인가 단계에 진입해서 재건축초과이익환수제로부터 자유로우면서, 아직 신축 아파트로 건설되지 않은 단지들이다. 즉, 현재 분양권 상태이거나 관리처분계획인가 단계에서 수년 내에 신규 분양될 아파트들이다. 잠원동의 아크로리버뷰, 래미안루체하임, 개포 THE-H, 서초동의 래미안서초에스티지와 에스티지S 등이 포함된다. 여기에 길음동 래미안세터피스나 신길뉴타운 등에서 공급되는 단지들도 모조리 포함된다. 또한 반포센트럴푸르지오써밋, 과천의 7-2단지, 7-1단지, 1단지 등의 재건축 단지들도 해당된다.  2015~2017년까지 재건축을 통해 분양된 주택 수가 23만 호 수준이고, 신규로 분양될 아파트 수를 고려하면 총 40만호 수준이 될 것이다.

  * 그러면 각 그룹별 아파트는 앞으로 어떠한 대응 전략을 가져야 할까?

  1번 그룹 : 준공 30년이 지난 아파트

  재건축 초과이익환수제가 임박하여 이 제도를 피하기 위해 '속도전'을 내고 있는 단지들이다. 1번 그룹의 아파트는 초과이익 환수를 피할 수 있는 아파트와 피할 수 없는 아파트로 나뉠 것이다. 투자의 위험과 기회는 이때부터 나타난다.

  하반기가 되면 속도전을 내도 물리적으로 초과이익 환수를 피하지 못하는 아파트가 생길 것이다. 썰물이 찾아오는 시점인 것이다. 그래서 이 시점을 전후로 초과이익 환수를 피할 수 있는 아파트는 엄청난 가격 상승을, 그렇지 않은 아파트는 단기적인 가격 하락을 받아들여야 한다.

  2번 그룹 : 준공 20~30년 된 아파트

  2017년부터 준공 30년이 되기 시작하여 앞으로 재건축할 수 있는 아파트들이다. 연식으로 분류하면 1986~1995년 준공된 아파트들이다. 다만 1986~1990년에 준공된 아파트는 재건축초과이익환수제만 없었다면 곧바로 재건축 사업을 추진할 수 있었는데도, 이 제도 때문에 재건축 추진이 다소 지연될 가능성이 생겼고 그 수가 전국적으로 80만 호 수준이다. 1991~1995년에 준공된 아파트는 그 수가 180만 호에 이를 정도로 많은데, 경기도의 1기 신도시를 포함한 지방 광역시의 신시가지 지역이 여기에 해당한다. 1991~1995년 준공된 아파트는 재건축까지 최소 10년 정도 남아 있던 단지들이어서 상대적으로 재건축초과이익환수제로부터 자유롭다.

  1986~1990년에 준공된 아파트, 즉 지은 지 만 30년이 다 되어 재건축 대상인 아파트- 서울의 경우 양천구(목동.신정동), 노원구(상계.중계), 송파구(잠실.방이) 주변이 여기에 해당한다. 80만 호에 이르는 대단한 규모의 아파트들이지만 당장 2017년에 할 수 있느 것은 없다. 목동 신시가지만 해도 2018년이 돼야 목동 전체 정비사업 도시 계획이 나오기 때문에 그 이후에야 재건축을 단계별로 진행할 수 있을 것으로 예상된다.

  2번 그룹의 아파트들은 재건축초과이익환수제의 직격타를 피할 수 없기 때문에 가격은 다소 둔화된 상태다. 즉, 악재를 반영하면서 제도를 피할 수 없다는 점이 가격에 서서히 반영된 것이다.

  그러나 투자든 실거주든 이 그룹의 아파트를 갖고 있다면, 2017년 초반의 가격 둔화 흐름 속에서 절대 팔지 말아야 한다. 왜냐하면 서울에서 목동-상계.중계-송파 일대와 같은 대규모 아파트 단지들이 건설된 지역이 매우 드물기 때문이다. 이 지역은 교육 특구이기도 해서, 입지 측면에서 대단한 강점이 있다.

  2010년대 들어 신축 아파트의 가격 강세 현상이 뚜렷하다. 그래서 상대적으로 오래된 아파트가 가격 약세를 나타내고, 2번 그룹의 아파트가 가장 저평가됐다. 특히 서울의 목동, 상계동 지역은 현저히 저평가된 상태다. 그렇기 때문에 오히려 1번그룹을 매도하여 10년을 바라보고 투자하는 움직임이 2017년 중반부터 나올 것이다. 이런 점에서 이 그룹은 투자 우선순위 1순위에 해당하는 지역이다.

  1기 신도시 아파트 : 1991~1995년에 준공된 아파트 - 분당, 일산, 평촌, 중동, 산본 등이 여기에 포함된다.

  관심 있는 아파트가 있다면 리모델링을 추진하는 아파트나 서울의 남부축 개발에 따라 수혜를 기대할 수 잇는 지역, 특히 판교의 가격 강세가 신분당선 연장을 따라 전이될 수 있는 분당, 수지는 물론 평촌, 의왕 포일 지역을 관심 있게 보는 것이 좋다. 강남구나 서초구에 거주하면서 교육시킬 수준의 자금력이라면 오히려 해외 유학까지 고려할 가능성이 많기 때문에 국내 교육에 몰입하지 않는 경우도 있다. 그래서 분당까지가 국내 교육을 통한 대학 진학을 최우선으로 고려하는 신도시라고 볼 수 있을 것이다(이는 평촌도 마찬가지다).

  3번 그룹 : 2000년데 지어진 아파트

  재건축이 끝났기 때문에 재건축초과이익환수제로부터 자유롭다.

  저위험-저수익 형태의 투자 - 신축 아파트 가격 강세가 도드라진 지역인 마포구, 성동구, 중구, 강동구, 강남구, 서초구의 구축 아파트 중 저평가된 아파트에 투자하는것도 좋을 것이다.

  반면 신축 아파트 매수는, 말하자면 중위험-중수익 형태의 투자다. 재건축초과이익환수제가 시행되면 신축 아파트 프리미엄이 장기화될 가능성이 있다. 새 아파트를 살 계획이라면 당연히 대단지 아파트를 사는 것이 좋다.

  4번 그룹은 재건축을 통해 분양은 했지만 아직 준공이 되지 않은 아파트, 즉 분양권 그룹이다. 현재 공사중인 아파트는 재건축초과이익환수제 이슈가 불거질수록 프리미엄이 높아질 가능성이 높다. 분양권 중에서도 신축 아파트가 거의 없는 지역에 공급된 대단지 아파트(은평구, 송파구, 성북구 등 포함)의 분양권에 투자하는 것이 가장 좋다.

  최초로 분양하는 단지는 가장 낮은 수준의 분양가로 책정된다. 따라서 뉴타운 같은 대규모 재개발 사업이 아니더라도, 해당 지역의 최초 재건축.재개발 대상 분양권을 매입하는 것은 대단히 훌륭한 투자 전략이다.

- 앞으로 세금 관리가 수익률을 결정한다

  2017년을 기준, 임대소득이 2천만 원 이내라면 일단 2018년까지는 모두 비과세 대상이다. 따라서 다주택자라 하더라도 임대소득 2천만 원 이하까지는 세금 신고의 의무가 없다.

  간주 임대료=(총 보증금 합계-3억 원)X이자율(1.6%)X(임대일수/365일)

  2019년 1월부터는 소형주택에 대한 간주임대료 비과세 혜택이 사라질 예정이기 때문에, 투자금 상환을 확인하기 위해서라도 소형주택의 전세금까지 미리 다 더해봐야 할 것이다.

- 재건축초과이익환수제와 같은 강력한 규제가 2018년부터 시작될 것이라는 전망이 힘을 받는 요즘, 재건축 대상 아파트와 재건축이 5년 이상 다시 미뤄져서 이후의 재건축 대상 아파트와 동시에 재건축돼야 한다면 어떻게 될까? 재건축을 추진하는 단지들에서 이주 수요가 급증할 것이다. 2020년대에 재건축 시장의 이주 수요 급증, 즉 전세난민의 급증은 단언컨데 일부 지역의 문제를 떠나 전국적인 사회문제로 대두될 것이다.

- 재개발을 할수록 집이 줄어드는 역설

  영등포구의 랜드마크가 되고 있는 신길뉴타운이 눈에 띄게 달라지고 있다. 또 마포구를 완전히 탈바꿈한 북아현뉴타운도 있다. 또 성북구의 랜드마크 단지인 길음.미아뉴타운과 경희궁자이로 대표되는 돈의문뉴타운도 있다. 이 뉴타운들은 단독주택 밀집 지역을 재개발하여 아파트 단지로 바꾼 것이기에 더 극적인 주거 환경의 변화가 생겨났다.

  그런데 이와 같은 대규모 주택재개발, 뉴타운과 같은 사업을 하면 주택 수는 어떻게 변화할까? 혹시 이런 재개발 사업 후, 주택의 수가 증가할지 감소할지 생각해본 적 있는가? 아마도 당연히 주택수가 개발 전보다 증가할 것이라고 생각하는 분이 많을 거라고 본다.

  주택재개발을 하는 모든 정비구역에 대해, 이전에 거주하던 가구수와 이후에 거주하는 가구 수의 차이에 대한 통계자료(2011년 국토부업무편람을 활용한 주택산업연구원 자료)가 발표된 적 있다. 이 자료에 의하면 사업이 완료된 전국 재개발 지역 중, 철거된 가구는 30.6만 가구, 건설된 가구는 29.8만 가구였다(2011년 기준). 사업이 완료된 전국 재개발 지역에 대한 조사였기 때문에 전국 기준 주택재개발을 3% 정도 주택 수가 주는 효과로 연결되었다. 오랜된 집 100채를 허물고 새집 97채를 짓는다는 말이다.

  서울에서 진행 중인 재개발을 살펴보면 주택 수 감소가 더 심각하다는 것을 알 수 있다. 서울에서 진행중인 재개발 사업의 경우, 철거 대상 가구는 17.8만 가구이고, 건립 예정 가구가 13.9만 가구다. 무려 22%의 주택 수가 감소하는데, 이는 100채 집을 허물고 78호의 새집을 짓는다는 의미다.

  주택재개발은 용적률을 높여주는데 왜 주택 수는 감소할까?  오래된 집의 구조와 새집의 구조를 상상해보면 쉬울 것이다. 오래된 집, 특히 오래된 단독주택의 평균면적은 약 30제곱미터로, 요즘 집보다 면적이 작다. 이런 집들을 허물고 요즘 집의 일반면적인 59제곱미터나 84제곱미터로 지으려면 똑같이 하나의 집을 짓더라도 더 넓은 공간이 필요하기 때문에 주택 수가 감소한다.