나는 청개구리 경매로 집 400채를 돈 없이 샀다

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- '0원 경매'란, 전세가격 이하로 집을 매입하거나 혹은 매입 시 발생하게 되는 총 대출이자보다 월세가격이 높은 경우를 말합니다. 다시 말해, 내가 들인 돈이 결국 0원이 된는 경매법을 말합니다.

  <청개구리 경매의 공식>

  남들이 기피하는 물건 -> 입찰경쟁률 낮음 -> 쉽게 낙찰 가능 -> 낮은 금액으로 낙찰 -> 시세차익 커짐 -> 0원경매 성공!

- 0원 경매가 성공할 수 있는 이유는 법원 경매로 시세보다 아주 저렴하게 매입할 수 있고, 경매 대출을 이용하여 큰돈을 싸게 조달할 수 있기 때문입니다. 이는 0원으로 내 집을 만드는 아주 기본적인 노하우이며, 이에 더해 1)창의적으로 건물의 용도를 변경하거나 2) 법원 경매의 틈새시장을 연구하거나 3) 복잡하고 어려운 특수물건(가장 임차인, 허위 유치권, 가짜 예고등기 등)을 해결하는 등 다양한 방법들은 더 많습니다.

- 법원 경매로 안전하게 수익을 내기 위해서 가장 중요한 것은 우수한 지역, 즉 매매나 임대수요가 풍부한 지역을 찾는 것이 최우선적으로 중요합니다.

- 남들이 알지 못하는 품질이 좋은 지역을 찾아내는 남들과는 다른 안목, 즉 청개구리 역발상이 제일 중요합니다. 이윤을 극대화하기 위해 부동산경매 등으로 싸게 매입하는 것이 그다음으로 중요하고요. 경매로 싸게 사려는 노력도 중요하지만, 그보다 미래가치가 큰 물건과 우수한 지역을 볼 수 있는 안목을 기르기 위해 노력하는 게 훨씬 더 중요하다는 것을 잊지 마시기 바랍니다.

[ 경매의 4단계 : 물건 검색 - 현장 방문 - 입찰 - 명도 ]

- 경매를 처음 접하는 경우 현재 거주하고 있거나 잘 아는 지역의 물건을 먼저 검색해 보는걸 추천합니다.

- 임장 : 현장방문 및 물건 조사

  경매물건의 현장 답사는 매우 중요합니다. 입찰 하려고 하는 경매물건의 내부 상태를 확인해야 부동산 하자(내부 파손, 누수 및 결로)로 발생되는 리스크를 미연에 예방할 수 있습니다. 

  현장 조사를 하면서 가장 중요한 부분은 시세(매매.전세.월세) 조사, 인근 대중교통 조사, 경매물건 하자 조사, 점유자 조사로 나눌 수 있습니다.

- 입찰 준비물은 보증금(현금 또는 자기앞수표), 주민등록증(또는 여권이나 운전면허증), 도장이며 대리인이 대신 입찰할 경우는 본인의 주민등록증, 도장, 위임증의 인감증명서와 위임장을 지참해야 합니다.

  입찰가는 현장에서 조사한 매매와 전세시세를 기반으로 각종 비용(세금, 밀린 공과금, 명도비용 등)과 수익률을 계산해 적정한 수준을 산정해야 합니다.

* 입찰 당일 꼭 확인해야 할 사항

  인터넷 대법원 경매 사이트(www.courtauction.go.kr)에 들어가 본인이 입찰할 경매 사건번호를 조회해봐야 합니다.

  입찰 전날 채무자가 대출금을 변제하여 경매가 취하(취소)될 수 있고 채권자의 신청에 의해 입찰 날짜가 변경될 수도 있기 때문입니다.

  법원 입구 앞 게시판에서 경매가 진행되지 않은 이유(취하 및 변경)와 사건번호를 기재하여 법원 게시판에 공고하고 있으니 입찰 당일 법정에 가면 이 내용을 제일 먼저 확인해보셔야 합니다.

  경매에 입찰하려면 최저매각금액의 10%에 해당하는 입찰 보증금을 입찰 서류와 함께 동봉하여 제출해야 하는데, 이때 입찰 보증금은 한 장짜리 자기앞수표로 내는 것이 편리합니다. 향후 혹시 모를 분실사고를 대비하여 자기앞수표 번호를 알아볼 수 있도록 촬영을 해 두는 것도 좋은 방법입니다. 입찰 보증금을 준비할 때를 대비해 신한은행과 거래하면 아주 편리합니다. 대부분의 법원 내부에 신한은행이 입점해 있어 돈을 인출하기도 편하고, 나중에 경매에 입찰해 떨어졌을 때도 다시 은행에 재입금하기 편하기 때문입니다.

-부동산경매에서 발생하는 비용들

  1. 세금 

     취득세(+농어촌특별세+지방교육세) 낙찰 받은 날로부터 60일 이내에 낙찰금액의 1%(6억 이하1%, 6~9억 2%, 9억 초과 3%)을 부동산 소재지 시.군.구청에 신고 및 납부하여야 합니다. 기한을 넘길시 가산세(20%)와 납부 불성실 가산세 추가, 양도소득세

  2. 이사비용

  3. 밀린 관리비나 공과금(전기,도시가스,수도요금) 

  4. 등기 비용(법무사 위탁시 40~50만원)  

  5. 부동산 중개수수료

- 경매물건은 대부분 지저분한 경우가 많아 그대로 시장에 나가면 상품성이 떨어져 임대가 잘 되지 않고 매매가격 또한 떨어질 우려가 있으니 인테리어에 신경을 써야 합니다. 조명, 도배와장판, 화장실, 싱크대, 방문, 몰딩, 최종 소품 등 신경을 쓰도록 합니다.

- 경매에 입찰하기 전에 예상 입찰가격의 약25%의 자금이 필요합니다.

- 부동산 중개업소에 전세를 의뢰할 때 근저당권을 말소하는 조건으로 전세를 놓아야 합니다.

- 빌라는 1~2천만 원의 소액으로 청개구리 경매를 시도하려는 분들이 시작하기에 좋은 종목입니다. 교통 접근성이 좋으면 환금성도 좋아 투자 상품으로 우수하기 때문입니다. 매매나 임대 대상은 중.서민층이 대다수이며 인근에 가격이 비싼 아파트가 위치해서 빌라와 가격 차이가 클수록 빌라의 매매 및 임대가 유리합니다.

  이외에도 부동산 중개업소가 많이 운영되고 있는 지역들을 눈여겨보기 바랍니다. 중개업소가 많다는 것은 그만큼 임대수요가 많다는 반증이기 때문에 중개업소를 찾아보기 힘든 지역보다 훨씬 좋은 지역입니다.

  제1종 일반주거지역 이하 지역을 주위 깊게 살펴보길 바랍니다. 용적률이 많이 제한되어 빌라 분양사업의 수지 타산이 맞지 않기 때문에 신규 빌라가 공급이 어려워집니다. 그래서 이런 지역들은 어느 정도 수요만 받쳐줘도 가격이 꾸준히 상승하거나 불황에도 가격이 떨어지지 않는 우수한 지역이 됩니다.   

1. 고정관념 : 햇빛도 안들고 쾌쾌한 반지하 빌라는 무조건 사면 안 된다.

   역발상 : 역세권 혹은 임대수요가 우수한 지역은 매물이 아예 없기 때문에 반지하 빌라라할지라도 임대 및 매매가 잘되어 높은 시세차익을 볼 수 있다.

2. 고정관념 : 1층은 소음이 심하기 때문에 피해야 한다.

   역발상 : 사람과 차량이 많으니 경매 낙찰 후 1층 상가로 바꿔 팔자.

3. 고정관념 : 1층 빌라는 무조건 피해야 한다.

   역발상 : 언덕지형에 빌라가 위치하여 공부상 1층이지만 실제로는 2~3층 높이의 빌라가 상당히 많다.

4. 고정관념 : 꼭대기(탑층)빌라는 피해야 한다.

   역발상 : 엘리베이터가 있거나 옥상을 정원으로 꾸며 놓고 있는 탑층 빌라는 매매 및 임대가 쉽다.

5. 고정관념 : 밖에서 보이는 모습이 전부이다.

   역발상 : 현장에서 세밀하게 조사하여 확장된 면적을 찾고 확장으로 인한 가치 상승분을 고려한다면 보다 큰 시세차익을 노릴 수 있다.

* 신축빌라를 구입해야 할 상황이라면 분양 당시 등기부등본을 확인하고, 추운 겨울에 건축한 빌라는 하자가 많은 확률이 높기 때문에 가급적 매입하지 않는 게 좋습니다. 탑층 빌라 중에서 경사의 사선 부분에 자리 잡은 빌라는 웬만하면 피하는 것이 좋습니다.

6. 고정관념 : 전문 감정평가사의 감정가격은 늘 옳다.

   역발상 : 실제가격보다 저렴하게 감정된 것을 찾아내어 투자하면 수익률이 좋다.

7. 고정관념 : 재매각되는 빌라는 위험하다.

   역발상 : 재매각되는 이유를 자세히 조사하면 의외로 안전하며, 높은 시세차익을 볼 수 있다.

8. 고정관념 : 경매기록의 도면이 현장과 항상 일치한다.

   역발상 : 경매기록에 나타나 있지 않는 보너스 공간이 종종 있다.

9. 고정관념 : 오래된 빌라는 피해야 한다.

   역발상 : 오래된 빌라들 중에서 대지지분이 큰 빌라는 재개발.재건축 시 매우 유리함으로 땅을 산다고 생각하고 저렴하게 매입하자.

10. 고정관념 : 대지지분이 작은 빌라는 재개발, 재건축시 가치가 낮아진다.

     역발상 : 향후 개발예정지역이 아닌 지역은 대지지분이 작아도 전용면적이 큰 빌라가 효용가치가 높다.

11. 고정관념 : 지분경매 빌라는 위험하고 복잡하다.

     역발상 : 지분경매라도 구분소요적 공유관계인 빌라는 안전하고 수익률이 높다.

      * 구분소유적 공유관계란 외부적으로(등기부등본) 보면 여러 명이 공동으로 소유한 형태이지만 내부적으로 보면 공유자들이 특정 호실에 대하여 각각 소유하는 형태입니다.

12. 고정관념 : 근린생활시설을 원룸으로 사용하면 위반건축물이라 과태료가 부과된다.

     역발상 : 위반된 내용과 부과될 과태료를 고려하여 저가에 매입하면 수익률이 우수하다.

13. 고정관념 : 좌.우호실이 바뀌면 소유권을 빼앗길 수 있다.

     역발상 : 좌우가 대칭이거나 전용면적이 비슷하면 매입해도 전혀 위험하지 않다.

     반드시 매입을 피해야 하는 빌라도 있습니다. 도시가스가 아닌 LPG를 사용하고 있거나 기름보일러가 설치된 빌라입니다.

14. 고정관념 : 빌라의 주변환경은 다 거기서 거기다.

     역발상 : 대부분의 빌라는 주거환경이 쾌적하지 않기 때문에 비교적 주거환경이 좋은 소공원, 근린공원 주변빌라는 가치가 매우 높다.

15. 고정관념 : 공장 근처에는 아무도 살고 싶어하지 않는다.

     역발상 : 공장 근로자들은 공장 근처에서 살고 싶어한다.

      경기도 김포시, 파주시, 화성시, 평택시의 공업단지 및 산업단지 지역의 공장이 많이 밀집되어 있을수록 공실률이 현저히 적다.

- 오피스텔 투자의 최대 강점은 면적에 비해 월세가 높다는 점입니다. 부동산경매로도 많은 사람들이 응찰을 해서 오피스텔은 저렴하게 낙찰 받기가 어렵습니다. 특수물건 혹은 건물상태나 대중교통이 중하급 정도인 것을 노려서 상대적으로 낙찰 받는 것이 수익률을 높일 수 있는 최선의 방법입니다.

  A급 물건은 피하고, 오히려 B급 물건에 최저가로 입찰해 수익률을 높이는 전략을 쓰곤 합니다.

16. 고정관념 : 오피스텔은 단연코 서울이 좋다.

     역발상 : 역세권이나 주변에 대학교 및 관공서가 있는 수도권 오피스텔이라면 서울보다 수익률이 더 우수하다.

17. 고정관념 : 오피스텔은 역세권이어야 한다.

     역발상 : 지하철역에서 먼 비역세권이라도 관리가 잘된 깔끔한 오피스텔은 우수하다. 단 지하철역에서 멀면 주로 차량으로 이동하기 때문에 주차가 편해야 한다.

18. 고정관념 : 경매 감정가는 언제나 정확하다.

     역발상 : 감정한 시점과 매각하는 시점 사이엔 급격한 가격변동이 있으며 경매로 매각하는 시점에는 감정가와 시세가 맞지 않는다. 이 부분을 노리면 높은 시세차익을 볼 수 있다.

     신건매입전략 : 법원에서 진행되고 있는 경매물건은 매각이 안 될 경우 20~30% 가격을 내려 한달 후 다시 경매를 진행하는데, 신건 매입 전략이란 제일 처음의 감정가격으로 입찰하는 것을 말한다. 보통 최초 감정가격이 시세보다 많이 저렴할 때 쓰는 전략이다.

19. 고정관념 : 오피스텔엔 원룸, 투룸만 있다.

     역발상 : 쓰리룸 오피스텔도 많이 존재하며 전용률이 비교적 낮은 오피스텔 성격상 쓰리룸 오피스텔도 1~2인 가구에게 인기가 많아 임대 및 매매가 잘된다.

20. 고정관념 : 주거용 오피스텔만 공실률이 낮다.

     역발상 : 업무 밀집지구에 위치한 물건에 투자하거나 혹은 주거용으로 개조하여 임대하면 된다.

21. 고정관념 : 이건 오피스텔이 아니라 고시원이다.

     역발상 : 화장실과 샤워시설을 공용으로 사용하는 오피스텔이라도 지역이 좋으면 임대와 수익률이 좋다.

22. 고정관념 : 오피스텔은 오직 월세만 받는 수익형부동산이다.

     역발상 : 게스트하우스나 피트니스 스튜디오로 활용하면 수익성을 높일 수 있다.

23. 고정관념 : 오피스텔을 수십 개씩 소유하여 월세를 받는 생활은 부자들의 전유물이다.

     역발상 : 여러 명이서  오피스텔 수십개를 저가에 매입하여 단가를 낮추고 n분의 1을 한다. 예컨대 5명이서 50개의 땡처리 오피스텔을 저렴하게 매입하고 10개씩 나누어 수익률을 극대화한다.

24. 고정관념 : 특수물건 오피스텔은 매우 위험하다.

     역발상 : 자세히 조사하고 여러 가지 법률관계를 따져보면 위험하지 않은 것이 많다.

     * 유치권 - 민법 320조에 의거하여 타인의 물건을 점유한 자가 그 물건에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우 그 채권을 변제받을 때까지 그 물건을 유치할 수 있는 권리를 말한다. 쉽게 설명하면 카센터에 자동차 수리를 맡기는 경우, 수리비를 지불하지 않고서는 차량을 되찾아올 수 없는 것과 같다.

      오피스텔은 세금이 비싸다는 것을 염두에 두자.  오피스텔은 좋은 상품을 채워 풀옵션으로 만들자.

- 대항력 : 주택임대차에서 대항력이란 임대주택의 입주자가 임대사업자나 임대사업자로부터 임대주택의 소유권을 양수한 제3자에게 임대차계약기간 동안 그 임대주택에서 퇴거당하지 않고 생활할 수 있는 것을 말하고, 입주자가 임대보증금의 전액을 다 받을 때까지는 그 임대주택에 거주하며 대항할 수 있다는 것을 말한다. 주택 임대차보호법에 의거하여 최선순위 담보물건(근저당권)보다 이전에 전입신고 및 점유를 하면 대항력이라는 권리를 갖추게 된다. 후순위 권리자등 기타 채권자보다 우선하여 배당받을 수 있는 권리가 있다. 

25. 고정관념 : 중대형아파트는 무조건 인기가 없다.

     역발상 : 수도권 인근의 중대형 아파트는 거래량이 많아서 투자 가치가 매우 우수하다.

26. 고정관념 : 차량 통행이 많은 아파트는 주거환경이 좋지 않다.

     역발상 : 이런 아파트는 사무실로 활용하자.

27. 고정관념 : 아파트 1층은 밖에서 실내가 보여 사생활 침해가 심하다.

     역발상 : 1층을 주차장이나 상가로 만든 2~3층 높이의 1층 아파트는 밖에서 실내를 볼 수 없으므로 투자 가치가 우수하다.

28. 고정관념 : 경매기록에 나와있는 정보가 전부이다.

     역발상 : 아파트 발코니 앞으로 정원과 마당이 있는 아파트는 매우 드물기 때문에 가치가 높다.

29. 고정관념 : 오래된 아파트는 피해야 한다.

     역발상 : 임대수요가 풍부한 지역의 오래된 아파트는 저가로 매입하고 약간의 리모델링 후 임대 및 매매를 하면 좋다.

30. 고정관념 : 주상복합 아파트는 일반아파트에 비해 사람들이 선호하지 않는다.

     역발상 : 역세권에 위치한 주상복합 아파트는 임대 및 매매가 매우 잘되어 우수하다.

31. 고정관념 : 전망이 좋은 로열층 아파트는 가격이 무조건 비싸다.

     역발상 : 조망권 프리미엄이 반영 안 된 물건도 있다.

32. 고정관념 : 귀농을 꿈꾸지만, 불편한 전원주택에서 살고싶지 않다.

     역발상 : 귀농해도 아파트에서 살 수 있다.

      한적한 경기도 지역 숲속에 있는 아파트를 추천(경기도 광주시와 하남시, 김포시, 남양주시에 위치한 아파트)

33. 고정관념 : 나홀로 아파트는 빌라 같아서 별로다.

     역발상 : 1. 잠실처럼 주변 대단지 아파트 가격이 비싼 지역의 나홀로 아파트는 대단지 아파트에서 밀려나는 수요 때문에 임대 및 매매가 잘된다.  2. 주변 빌라와 가격차이가 많지 않은 지역의 나홀로 아파트는 아무래도 빌라보다 편리한 주거환경으로 매매 및 임대가 우수하다.

34. 고정관념 : 여러 개의 유사한 경매 물건이 나오면 제일 좋은 것에 응찰해야 한다.

     역발상 : 경쟁이 제일 적은, 비교적 좋지 않은 물건 중에서 선별하면 최저가 매입이 가능하다. 

     1. 연체 관리비를 반드시 확인하자.  2. 남향인지 동향인지 꼭 확인하는게 좋다.

- 상가 매매시세는 딱히 정해져 있지 않고 건물주나 임차인이 얼마나 월세수익을 높이느냐에 따라 달라지기 때문에 투자하려는 상가 물건에 어떤 업종이 적합한지 충분한 시장조사를 한 후 임대를 놓는 것이 매우 중요합니다.

    상가매입은 실수요자, 즉 직접 장사를 하시려는 분들에게 적극 추천.

35. 고정관념 : 지하상가는 현장에 가볼 필요도 없이 피해야 한다.

     역발상 : 구릉지형의 지하상가는 1층 높이에 위치한 경우가 종종 있다.

36. 고정관념 : 위치가 아무리 좋아도 지하상가는 무조건 피해야 한다.

     역발상 : 역세권, 대학교, 관공서와 같이 위치가 좋은 지하상가는 투자 가치가 매우 높다.

37. 고정관념 : 지하상가는 접근성이 떨어지므로 무조건 피해야 한다.

     역발상 : 지하상가라 할지라도 1층으로 바로 연결되는 별도 통로가 있다면 그 건물 2층보다 더 우수하다.

38. 고정관념 : 고부가가치 업종(은행 등)은 1층에 위치해야 한다.

     역발상 : 1층에 2층으로 통하는 별도 통로를 만들면 접근성이 개서되어 2층의 가치는 대폭 상승한다.

39. 고정관념 : 인테리어에 많은 투자를 한 상가는 매입 이후에 처리할 일이 많아 골치가 아프다.

     역발상 : 인테리어에 많은 투자를 했기 때문에 높은 임대시세로 운영자는 다시 재계약할 수밖에 없기 때문에 가치가 높다.

40. 고정관념 : 장사가 잘되는 상가 주변은 경매물건이 절대로 나오지 않으니 볼 필요가 없다.

     역발상 : 장사가 잘되기 때문에 현 운영자가 임대 혹은 재매입하기를 선호하여 얼른 팔고 나오면 된다. 

41. 고정관념 : 소규모의 구분공간을 다 튼 공간 중 일부를 낙찰 받으면 골치가 아프다.

     역발상 : 법률적으로 원상복구를 해야 하지만 원상복구가 어렵기 때문에 울며 겨자 먹기로 재임대하거나 재매입할 수밖에 없는 상황이 발생한다.

42. 고정관념 : 단지 내 상가는 상권이 매우 협소하다.

     역발상 : 아파트 단지의 고정 배후 수요가 있기 때문에 저가에 매입하고 업종을 잘 선택하면 충분히 좋은 수익을 낼 수 있다.

43. 고정관념 : 단지 내 상가는 상권이 협소하니 매매수요가 적다.

     역발상 : 대단지아파트에 포위되어 있는 상가는 수요층이 두텁기 때문에 1층이 아니라 할지라도 투자 가치가 우수하다.

44. 고정관념 : 맹지 위의 건물은 절대로 사면 안 된다.

     역발상 : 맹지라 할지라도 이미 건축허가를 받았거나 건축물이 있으면 개발이 가능하기 때문에 반드시 매입해야 한다.

45. 고정관념 : 상가는 1~2층까지만 수익률이 좋다.

     역발상 : 역세권 혹은 우수한 지역에 위치한 고층 상가는 저가에 매입하기가 쉽고, 학원과 사무실 등 고층을 선호하는 업종이 있기 때문에 투자 가치가 매우 높다.

46. 고정관념 : 월세를 창출하는 수익형부동산은 오직 오피스텔과 상가뿐이다.

     역발상 : 아파트형 공장은 공실률이 낮아 수익률이 매우 높은 우수한 수익형부동산이다.

     * 상가는 한번 비면 공실기간이 길다.  낙찰 후 용도를 분명히 하고 입찰해야 한다.

- 여윳돈이 있고 부동산으로 장기적인 관점엥서 큰 수익을 내기 원한다면 단독 및 다가구주택을 추천.

47. 고정관념 : 허름한 단독주택은 쓸모가 없다.

     역발상 : 사람들이 선호하지 않기 때문에 저가에 매입하여 리모델링 후 임대 및 매매를 하면 좋은 투자상품이 된다.

48. 고정관념 : 오래된 다가구주택은 투자 가치가 떨어진다.

     역발상 : 위치가 좋은 다가구 주택은 원룸으로 개조하면 임대가 잘되어 투자 가치가 높다.

     * 허름한 다가구주택을 원룸으로 리모델링 할 때는 꼭 살펴보아야 할 주의사항. 반드시 주변에 도시형 생활주택과 오피스텔의 수급 상황을 확인해야 한다는 점.

49. 고정관념 : 고급주택은 높은 시세차익을 내기가 어렵다.

     역발상 : 경매로 저가에 매입한 고급 단독주택은 일반 아파트처럼 마땅한 비교대상이 없어서 임자만 제대로 만나면 감정가 이상의 높은 금액으로 매매되어 고수익을 낼 수 있다.

50. 고정관념 : 전원주택은 귀농용 주거지이지 투자 대상이 아니다.

     역발상 : 최근 서울 접근성이 좋은 2억 이하 전원주택을 선호하는 사람이 급증했다.

51. 고정관념 : 미등기 무허가 주택은 글자 그대로 무허가라 투자 가치가 낮다.

     역발상 : 건축법이 신고제였을 때 존재한 미등기 무허가주택은 개축하여 양성시키면 실제로 건축을 할 수 있게 되므로 투자 가치가 매우 높다.

     * 활용.자금 계획을 충분히 수립한 후 입찰을 하라.   다가구주택은 대출이 많이 나오지 않을 수도 있다.