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엄마의 첫 부동산 공부 본문
- 투자에 대한 두려움에서 벗어나자
1단계 : 아침에 책과 경제 신문 읽기
<매일경제>신문에 게시되는 [경제 신문은 내 친구], <머니 투데이>신문의 [줄리아 투자 노트], 세이노 카페에서 제공하는 [세이노의 칼럼], <브릿지 경제>의 [전은규 칼럼], <한경비즈니스>의 [아기곰 부동산 칼럼니스트]. 각종 경제 신문의 칼럼을 읽다 보면 주요 정책에 대해 쉽게 이해하게 되고, 세상을 보는 안목을 넓힐 수 있다.
# 부동산 공부 단계별 책 리스트
< 준비 - 공부의 첫 시작 >
1. 로버트 기요사키.샤론 레흐트 공저, 형선호 역, [부자 아빠 가난한 아빠], 황금가지,2000
2. 엠제이 드마코 저, 신소영 역, [부의 추월차선], 토트출판사, 2013
3. 나폴레온 힐 저, 남문희 역, [생각하라! 그러면 부자가 되리라] 국일미디어, 2011
4. 보도 섀퍼 저, 이병서 역, [보도 섀퍼의 돈], 북플러스(학원사), 2011
5. 구본형 저, [익숙한 것과의 결별] (개정판), 을유문화사, 2007
< 자립 1단계 - 내 집 마련 책 >
1. 너바나 저, [나는 부동산과 맞벌이한다], 알키, 2015
2. 백원기 저, [노후를 위해 집을 이용하라](개정판), 알키, 2016
3. 김장선 저, [대한민국 부동산의 미래], 트러스트북스, 2016
4. 김원철 저, [부동산 투자의 정석], 알키, 2016
5. 슈퍼짠 부부 8쌍 저, 이보슬 편, [부자를 만드는 부부의 법칙], 길벗, 2017
6. 심정섭 저, [심정섭의 대한민국 학군지도], 진서원, 2016
< 자립 2단계 - 소형 아파트 투자를 위한 책 >
1. 오윤섭 저, [앞으로 5년, 부동산 상승장은 계속된다], 원앤원북스, 2016
2. 성선화 저, [월세의 여왕], 리더스북, 2012
3. 박정수 저, [부동산 투자 100문 100답], 평단문화사, 2016
4. 김학렬(빠숑) 저, [부자의 지도 : 다시 쓰는 택리지], 베리북, 2016
5. 이현정 저, [나는 돈이 없어도 경매를 한다], 길벗, 2013
6. 김유라 저, [나는 마트 대신 부동산에 간다], 한국경제신문사(한경비피), 2016
< 자립 3단계 - 꼬마 상가 투자 책 >
1. 서울휘(배용환) 저, [나는 상가에서 월급 받는다], 베리북, 2015
2. 김종율(옥탑방보보스) 저, [나는 집 대신 상가에 투자한다], 베리북, 2016
3. 홍성일.서선정 공저, [상가투자 비밀노트], 지혜로, 2016
4. 임동권 저, [10년 안에 꼬마 빌딩 한 채 갖기], 매일경제신문사, 2015
5. 김난도.전미영 외 4명 공저, [트렌드 코리아 2017], 미래의 창, 2016
6. 김동우 저, 송희창 감수, [투에이스의 부동산 절세의 기술], 지혜로, 2016
< 마무리 단계 - 엄마의 행복을 위한 책 >
1. 김미경 저, [김미경의 인생미답], 한국경제신문사(한경비피), 2016
2. 김창옥 저, [당신은 아무 일 없던 사람보다 강합니다], 수오서재, 2016
3. 이지성.황희철 공저 [하루관리], 차이, 2015
4. 혜민 저, 이응견 그림, [완벽하지 않은 것들에 대한 사랑], 수오서재, 2016
5. 손미나 저, [스페인 너는 자유다], 웅진지식하우스, 2006
6. 김수영 저, [멈추지마, 다시 꿈부터 써봐+] (플러스에디션), 위즈덤하우스, 2016
2단계 : 퇴근후, 웹사이트 검색 및 강의 듣기
< 재테크 카페 >
1. 10년에 10억 만들기, 텐인텐
2. 월급쟁이 부자들
3. 부동산 재테크 사이트, 북극성
4. 앤소니와 함께하는 부동산 경매
5. 행복 재테크
6. 즐거운 경매
7. 짠돌이 카페
8. 세이노의 가르침
9. 부동산에 미친 사람들
10. 엄마의 돈 공부
11. 왕비 재테크
< 재테크 블로금 및 칼럼 >
1단계. 기본기
1. 청울림의 투자behind
2. 너바나's일-사랑에서의 Win-Win
3. 골목대장의 부동산 관견
4. 빠숑의 세상 답사기
<부동산 경매 정보>
5. 북극성주의 투자의 맥
<상가 투자 정보>
6. 서울휘's 상가 투자 내비게이션
7. 옥탑방보보스의 투자이야기
< 부동산 투자 정보 >
1. 복부인의 선한부자 프로젝트
2. 월천 재테크 학군과 부동산
3. 렘군의 부동산 개척기
4. 핑크팬더의 천천히 꾸준히
5. 아기곰 블로그
6. 타이거준의 두 번째 스무살
7. 레스토랑 두부 주인장(호빵)
< 리모델링 정보 >
8. 토미의 리모델링 부동산
< 금융. 재테크 정보 >
9. 경제전문 기자 성선화의 블로그
< 칼럼, 부자 마인드 및 경제.금융 정보 >
1. <머니투데이> 줄리아의 투자 노트
2. 닥터아파트 오윤섭의 부자 노트
3. <한국경제> 아기곰의 부동산 정책
4. <웰스 매니지먼트>
5. <머니 플러스>
6. KB금융지주 경영연구소
7. 하나금융경영연구소
3단계 : 주말에 현장 답사 및 부동산 방문
* 부동산 방문 전, 두려움에서 벗어나게 해줄 세 가지 말
첫째, '공든 탑이 무너지랴'라는 말이다. 즉, 부동산에 방문하기 전에 준비를 철저히 함으로써 주도권을 갖도록 한다.
둘째, '지피지기면 백전백승'이라는 말이다. 물건을 사고팔때, 상대방에 대한 정보를 최대한 많이 알고 시작해야 이길 수 있다. 이렇나 정보는 온라인, 오프라인이라는 두 가지 통로를 통해 얻을 수 있다.
셋째, '기왕이면 다홍치마'라는 말이다. 단, 이 말은 매수와 매도 시에 다르게 적용된다는 것을 꼭 기억하자.
* 경제적 자립을 위해 거쳐야 하는 세 가지 관문
첫 번째, '나만의 공간'인 '내 집'부터 마련해야 한다.
두 번째, '나의 자유'를 위해 '아바타 소득 시스템'을 구축한다.
세 번째, '나의 꿈'을 위해 '재능을 돈으로 연결'시킨다.
- 경제적 자립을 위한 실전 투자 1단계 :
내 집 마련 따라 하기
* 경매에 대한 고정 관념을 버리자 - 경매는 말 그대로 법적 절차이며 권리분석이 필수다.
부동산의 이력서, 등기부등본 보는 법
1단계 대한민국 법원 인터넷등기소 접속
2단계 등기부등본에서 표제부, 갑구, 을구 확인 - 부동산의 현재 주인이 누구인지 알 수 있다.
3단계 전세 계약 전 '을구'집중 확인 - 근저당이 설정되어 있다면, 채권최고액을 확인하여 전세계약을 체결해도 안전한지 확인.
경락잔금대출을 통해 매수하면 급매 가격보다도 훨씬 낮은 가격으로 살 수 있다.
* 경매 관련 정보에 대해 알아보는 법
1) 대한민국 법원 법원경매정보(무료)
2) 유료 경매 정보 사이트 - 스피드 옥션, 굿옥션, 지지옥션, 부동산 태인
3) 경매 공부 추천 도서 Top10
1. 박수진 저, [나는 경매로 당당하게 사는 법을 배웠다], 다산북스 2017
2. 서승관 저, [태어나서 처음 하는 진짜 경매 공부], 보랏빛소, 2016
3. 이현정 저, [나는 돈이 없어도 경매를 한다], 길벗, 2013
4. 신정헌 저,[저는 경매가 처음인데요], (최신개정판), 한빛비즈, 2016
5. 오은석 저, [월급쟁이를 위한 부동산 경매], 한빛비즈, 2013
6. 송희창 저, [송사무장의 부동산 공매의 기술] (개정증보판), 지혜로 2016
7. 김영록 저, [Hello 부동산 Bravo!, 멋진 인생], 지혜로, 2016
8. 이선미 저, 송희창 감수, [싱글맘 부동산 경매로 홀로서기], 지혜로, 2014
9. 조영환 저, [월세 혁명2], 매일경제신문사, 2017
10. 북극성주 외 12명 공저, [직장인 재테크, 우리는 부동산으로 투잡한다], 다다리더스, 2017
* 직접 가서 눈으로 보기 전에 문서를 통해 경매 물건에 대해 대략적으로 파악할 수 있는 방법
첫째, 마지막 매매.임대 거래 일자는 언제인가?(연식은 어떠한가)?
둘째, 관리비 미납 금액은 얼마인가?(공실의 가능성이 있는가)?
셋째, 인근 부동산의 매매 가격은 어떠한가(최근 낙찰가율은 어떠한가)?
* 역세권 대단지는 언제나 옳다
- 교통 발전 계획안을 확인하는 웹사이트
1. 한국철도시설공단에서 [사업별 전체 노선도] 확인
2. 국토교통부에서 [정책자료] 확인
- 교통에 이어 두 번째로 고려해야 할 점은 '대단지 아파트'를 선택해야 한다는 것이다.
* 전세가율이 높은 아파트에 주목하라
- 전세가율을 알 수 있는 웹사이트 : 1) 경기도 부동산포털. 2) 조인스랜드부동산
* 나에게 딱 맞는 아파트, 손품으로 집에서 알아보기
1단계, '네이버 부동산'에서 전반적인 사항을 확인한다.
2단계, 'KB 부동산'에서 시세를 확인한다.
3단계, '다음 부동산'에서 다음 지도 로드뷰 기능을 활용한다.
4단계, 추가로 '서울부동산정보광장'을 검색한다.
5단계, 여러 가지 입장이 되어 부동산에 전화한다.
6단계, 직접 현장을 방문하여 꼼꼼하게 수리 여부를 확인한다.
7단계, 집으로 돌아와 <물건 보고서>에 현장 방문을 통해 알아낸 정보들을 정리한다.
# 부동산 현장 방문 3단계 체크리스트
1단계 들어가자마자 보이는 거실 확인(인상적인 도입부)
- 아파트 베란다와 방 새시가 교체되었는지 확인한다.
- 아파트 내부 확장 여부를 확인한다.
- 거실 전등을 껐을 때도 빛이 충분히 들어오는지, 즉 채광을 확인한다.
- 앞 동과의 거리는 충분한지, 창밖으로 시야를 막는 건 없는지 확인한다.
- 베란다 문을 열어보고 외부 소음 정도를 확인한다.
2단계 문을 열면 보이는 욕실과 방 확인(디테일이 있는 본론)
- 욕실 수리 여부 및 상태를 확인한다.
- 아랫집과 윗집과 관련하여 누수 문제는 없는지 확인한다.
- 몰딩, 페인트, 도배 상태 등을 확인한다.
3단계 주방과 베란다 확인(여운을 남기는 결말)
- 싱크대가 교체되었는지 확인한다.
- 보일러 연식과 정상 작동 여부를 확인한다.
- 주방과 다용도실에 공간이 충분히 있는지 확인한다.
* 성공적인 내 집 마련을 위한 체크리스트
1. 역세권 아파트를 골라라
2. 대단지 아파트를 골라라
3. 로열층, 로열동을 골라라
4. 학군을 고려한다
5. 인근에 편의 시설이 잘 갖춰져 있어야 한다
6. 조망권이 좋아야 한다
* 실거주용 아파트를 구할 때 충족이 안 되는 것이 있다면 어떻게 개선할 수 있을지도 대한 생각해본다.
1. 중심상업지구나 직장과의 거리와 교통편은 어떠한가?
2. 아파트 세대수는 어떠한가? 평형별 세대수는 어떠한가?
3. 선택하고자 하는 아파트의 층과 동은 어떠한가? 로열층, 로열동인가?
4. 아이가 초등학교에 갈 때 걸어갈 수 있는가? 인근에 있는 중학교나 고등학교에 대한 정보는어떠한가? 인근에 유명 학원가가 있는가?
5. 대형 마트, 백화점, 병원 등의 편의 시설이 도보로 가능한가? 소요 시간이 어느정도 걸리는가?
6. 조망권은 어떠한가? 강이나 호수공원을 바라볼 수 있는가?
7. 지금 당장 내가 투자할 수 있는 금액은 얼마인가? 주택담보대출을 받는다면 매달 이자는 얼마까지 감당할 수 있는가?
- 경제적 자립을 위한 투자 2단계 :
소형 아파트 투자 따라 하기
- 전세가율이 높아야 수요가 많다. 전세가는 곧 그 아파트의에 대한 수요가 어느 정도인지를 보여주는 척도라 할 수 있다.
- 소액으로 여러 건에 투자하여 리스크를 분산시켜라.
- 소형 아파트 투자, 20평대에 방 3개인 아파트를 찾아라. 아파트 단지 내에서도 중대형 평수가 함께 분포되어 있는 단지가 33제곱미터 아파트와 66제곱미터로만 이루어진 단지에 비해 주민들의 소득 수준이 높고, 학군이나 주거 환경도 좋은 편이다.
* 평형 분포도를 볼 수 있는 웹사이트
1) KB부동산의 [평면도] 각 평형의 구조와 세대수를 확인, 2) 네이버부동산의 [평면도] 각 평형대의 '분양세대수'를 확인
- 지방의 산업단지 근처에 주목하자. 반드시 산업단지를 낀 지방의 핵심 도시를 중심으로 투자해야 한다.
* 산업단지 정보를 알 수 있는 웹사이트
1) 한국산업단지공단의 [산업단지현황지도] 활용 : 주요사업-> 산업입지정책 조사.연구 -> 산업단지현황지도
2) 위키백과에서 구체적인 산업단지 정보 확인
3) 온나라부동산정보 3.0 통합포털로 관련 정보 상세 검색
( = 산업단지 중에서도 특히 대기업과 연계된 유망 업종이라면 투자 가치가 높다.)
- 임대 수익률은 반드시 스스로 계산하라
첫째, 수익률 계산을 하기 전에 먼저 네이버 지도를 통해 오피스텔이 어디에 있는지를 확인해본다.
둘째, 오피스텔의 매매가와 월세 시세를 알아보도록 하자. 국토교통부 웹사이트 [빠른 실거래가 조회]
셋째, 네이버 부동산에서 월세 시세를 다시 한번 확인한다.
* 임대 수익률 계산하는 법
대출을 받고 투자하는 경우 : (월 임대료 - 월 이자) x 12개월 / (매수가격 - 보증금 - 대출 금액) x 100 = 수익률(%)
* 부동산 계산기로 수익률 계산하기
부동산뱅크의 [부동산 계산기] -> 시세 정보
- 임차인 관리, 노하우만 알면 두렵지 않다
첫째, 보증금은 반드시 월세의 12개월 치 이상을 받는다.
둘째, 계약 시점에 임대차 계약서 특약 사항에 '차임이 연체되는 경우 연체 이자 O퍼센트를 가산하겠다'는 점을 명시한다.
셋째, 세입자가 월세를 납부하겠다는 은행의 문자를 받거나 월세 납부를 확인한 후에는 세입자에게 "O월 월세를 납부해주셔서 진심으로 감사합니다. 항상 좋은 일이 가득하시길 바랍니다."라는 문자를 보낸다.
넷째, 세입자의 관계를 항상 좋게 유지하기 위해서 겸손한 태도로 일관해야 한다.
* 언제사고, 언제 팔아야 할까
"무릎에서 사서 어깨에서 팔아라."
매도 타이밍을 알려주는 지표 - 부동산 시장에서는 회복 시점이 되면 몇 가지 신호가 나타난다. 우선은 전세가율이 사상 최고치에 접근한다.
매도 타이밍을 알려주는 또 다른 신호는 '경매 낙찰가율'이다.
* 아바타 소득을 만들어줄 소형 아파트 매수를 위한 체크리스트
1. 일자리가 있는 지역의 아파트를 골라라
2. 대단지 아파트를 골라라
3. 소액으로 투자가 가능한 아파트를 골라라
4. 전세가율을 확인한다
5. 향후 리스크에 대해 생각한다
6. 교통에 대해 조사한다
* 신규 분양 정보를 알 수 있는 웹사이트
1) 부동산 114의 [입주지원센터] : 분양 -> 입주지원센터
2) 전월세지원센터의 [신규 입주 아파트 현황] -> 상단 [전월세정보]
집을 매수 할 때는 '내가 살기에도 괜찮을 것 같아 보이는 집'을 사면 된다. 당장 눈앞의 수익보다는 장기적으로 발전 가능성이 높은 지역인지를 보고 투자 결정하도록 하자. 싸다는 이유만으로 투자해서는 안 된다.
- 경제적 자립을 위한 실전 투자 3단계 :
꼬마 상가 투자 따라 하기
소형 상가 투자의 두 가지 형태가 있다.
첫째, 상가를 매수하고 임대하여 수익을 얻는 형태, 둘째, 상가를 매수하고 본인이 창업을 하여 수익을 얻는 형태다.
* 상권 분석을 위한 웹사이트
1) 우리마을가게 상권 분석 서비스 : 상단 -> 맞춤형 상권 검색
2) 상권정보 시스템 : 소상공인시장진흥공단에서 운영, 정책자금 및 상권 분석
- 상가 투자를 할 때는 권리금이 형성된 상가를 선택하는 것이 좋다. 권리금은 권리금, 시설 권리금, 영업 권리금으로 나뉜다.
- 상권은 크게 '역세권 상권'과 '항아리 상권'으로 나뉘고, 상가는 '일반 상가'와 '스트리트형 상가'로 나뉜다.
* 꼬마 상가를 매수하는 방법
가장 안정적이고 일반적인 방법은 이미 형성된 상권에 임대된 상가를 일반 매매로 사는 것이다. 둘째, 아직 상권이 형성되지 않은 신도시나 택지지구 주요 입지에 분양되는 상가를 얻는다. 셋째, 경매를 통해 매수한다.
* 꼬마 상가 투자를 위한 체크리스트
1. 대중 교통망은 어떠한가? 상권이 발달할 가능성은 있는가?
2. 중심상권에 인접해 있는가? 권리금은 어떠한가?
3. 주요 동선에 있는 상가인가? 상권의 흐름은 어떠한가?
4. 고정적인 배후 수요는 어떠한가? 아파트 단지의 평형 분포는 어떠한가? 인근에 대형 마트가 있는가?
5. 코너에 있는가, 평지에 있는가? 적합하나 층수에 있는가?
6. 인근에 빈 점포나 공실이 있는지 조사했는가? 상가 업종이 자주 바뀌지는 않는가?
7. 투자 수익률은 어떠한가?
