소형 아파트 빌라 투자 앞으로 3년이 기회다

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- 나는 부동산에 대한 관심과 열정은 누구보다 앞선다고 자신한다. 또한 양질 전환의 법칙을 믿는다. 일정 기간 동안 경험을 축적하면 투자나 인생에서 질적 성장이 반드시 온다고 믿는다.

  부동산 투자도 마찬가지다. 많이 보면 볼수록 물건을 구별하는 안목이 생긴다. 발품을 많이 팔면 팔수록 내공이 쌓여간다. 중요한 것은 투자 선배들의 경험을 배워 빨리 내 것으로 만들고 초기의 시행착오를 줄여야 한다는 점이다.

- 책을 통해 많은 이론을 배울 수 있는 것은 분명한 사실이다. 하지만 이론이 전부가 아니다. 문제는 책만 들여다보면서 몇 년째 초보투자자로 머물고 있는 경우다. 어디서 장학금을 받는 것도 아닌데 책만 보고 강의만 찾아다니며 공부에 매진한다. 장롱 면허 소지자처럼 장롱 투자자가 되어간다. 그들은 시장을 직접 경험하려 하지 않고 이론과 타인의 경험에 의존해서 투자를 결정한다. 스스로 시장을 보는 눈을 키우지 못하니, 10년이 지나도 여전히 초보 투자자에 머물러 있다. 책 속의 지식과 정보를 살아 있는 정보로 바꾸려면 시장으로 가야 한다. 투자 현장을 봐야 한다. 책과 현장, 이 두가지를 잘 활용해야 통찰력이 생기고, 지속적으로 수익을 창출하는 투자자가 될 수 있다.

  매수는 기술이고, 매도는 예술이다. 

  부동산 시장이 활황이면 거래량은 더욱 늘고 미분양은 감소한다. 시장이 활력을 찾고 분양 시장은 활기를 띤다. 상승기의 전조 증상이다. 이것이 바로 수요와 공급이다.

  수요가 증가하면 시차를 두고 공급은 더 많이 증가한다. 이로 인해 수급의 불균형은 커지고, 미분양이 증가한다. 주택은 수요에 맞추어 공급하기까지 최소 27개월(착공 후 준공까지 걸리는 시간)의 시간이 필요한 비탄련적 상품이다. 그 불균형의 빈틈을 활용하는 것이 투자자다.

  공급이 수요보다 많아지고 미분양이 증가하면 다시 경기가 위축된다. 경기가 위축되면 활성화해야 하고, 경기가 과열되면 진정시키는 것이 정부의 역할이다. 이 시기에 정부의 부동산 정책이 나온다. 바로 규제-완화-유동성이다.

  이렇게 부동산 정책은 돌고 돈다.  규제-완화-유동성 조절은 부동산 시장이 돌아가는 원리이고 기본이다.

  나무만 보면 숲을 볼 수 없고, 숲만 쳐다보고 있으면 나무를 놓친다. 시장의 흐름을 읽지 못하면 투자자로서 실패하여 시장에서 소리 없이  사라지게 된다. 현명한 투자자라면 "흔해지면 귀해지고, 귀해지면 흔해진다"는 격언을 새겨두어야 한다.

- 단언컨대, 종잣돈을 모으는 방법에는 왕도가 없다. 그저 알뜰살뜰 아낄 수 있는 만큼 최대한 아껴서 티끌 모아 태산이 되도록 차곡차곡 모으는 수밖에 없다. 재미있게, 지루하지 않게 돈을 모으는 적금 방법이 있다. 풍차 돌리기 적금이다. 

- 성을 쌓았으면 견고히 지켜라

  투자를 할 때 경계해야 할 것이 바로 욕심과 조바심이다. 욕심은 조바심을 낳는다.

  주거형 투자를 하다가 상업지 투자로 종목을 바꾸고 싶다면 먼저 주거형 투자를 견고히 해두어야 한다. 그리고 절대 올인이나 몰빵 투자를 하면 안 된다. 자산의 반만 투자해야 한다. 만일 새로운 투자가 실패한다고 하더라도 그로 인해 그동안 쌓아두었던 성까지 위협받아서는 안 되기 때문이다. 10억 원을 가진 투자자와 100억 원을 가진 투자자는 다르다. 하지만 가진 돈을 몽땅 걸었다가 실패하면 둘 다 빈털터리가 되는 것은 마찬가지다.  

  힘들게 성을 쌓았다면 악착같이 지켜야 한다.

 

- 투자에서는 지역을 선정하고, 선점하는 일이 매우 중요하다. 투자자들이 가장 어렵게 생각하는 부분이 바로 지역을 선정하는 일이다. 선점의 타이밍 또한 중요하다. 

- 투자지역 선정은 크게 2단계로 이루어진다.

  1단계 지역 검색법이다. 일자리, 인구, 호재로 지역을 선정하는 방법이다.

  2단계 투자 물건 검색법은 지역 검색법을 통해 추려진 지역 중에서 투자할 가치가 있는 물건을 고르는 방법이다. 부동산의 수요와 공급, 미분양 추이, 전세가 상승률 추이, 거래량 등에 대한 분석이 필요하다.

  [ 일자리 검색법 ]

  안정적인 월세를 받고, 더불어 시세 차익을 얻을 수있는 지역을 찾기 위해서는 두 가지 포인트가 필요하다. 바로 일자리와 호재다.

  일자리는 산업단지 검색을 통해 알아볼 수 있다. <https://www.e-cluster.net/new_app/main/login/index.jsp>

  양질의 수요가 주거지의 질을 결정하고, 집값을 결정한다.

  구미, 울산, 수원, 천안, 파주의 공통점이 있다. 대기업 입주 지역이라는 점이다. 이 지역들은 물가가 비싼 편이다. 지역민들의 소득 수준이 타 지역에 비해 높기 때문이다. 산업단지에 어떤 기업들이 입주해 있으며, 산업단지 매출 규모는 어느 정도인지, 매출 및 종업원 수의 증감 추이는 어떤지를 잘 파악해야 한다. 

  [ 인구 유입 검색법 ]

  일자리와 인구 증감은 매우 밀접한 상관관계가 있지만 항상 인구유입 수가 일자리 증가를 의미하는 것은 아니므로 주의하자. 투자는 인구가 증가하는 것 하나만 보지 말고 증가하는 원인을 파악해야 한다. 

  행정자치부의 주민등록 통계 자료와 통계청 자료를 활용한 물건 검색법을 살펴보자. 행정자치부 접속 - 정책자료 -> 통계 -> 주민등록통계

  [ 호재 검색법 ]

  부동산에서 호재는 매매가 상승의 직접적인 원인이다. 하지만 매매가 상승을 견인하는 호재가 있는 반면에 빚 좋은 개살구도 많기 때문에 유의해야 한다.

  네이버 부동산 클릭 -> 뉴스 클릭 -> 우리 동네 뉴스 클릭 후 지역 선택. 해당지역의 호재에 대한 헤드라인을 검색하고, 더 궁금한 점이 있다면 집중적으로 검색할 필요가 있다. 대기업 입주, 지하철 개통, 도로 건설, 쇼핑 센터 건설, 터미널 이전, 시청.도청 이전, 도시 통합 등도 매우 중요한 호재다.

  가장 정확하고 믿을 만한 기관이 바로 지방자치단체 주무부서다. 지자체별로 업무를 추진하는 부서가 다를 수 있으므로 안내 부서를 통하여 정확한 주무부서를 확인한 후 문의한다.

- 2단계 투자 물건 검색법

  [ 공급 그리고 미분양 파악하기 ]

  미분양이 많아지면 가격이 하락하고, 가격이 떨어지면 매수자가 나타난다. 찾는 사람이 많아지면 다시 공급이 생긴다. 

  미분양 지표는 국토교통부에서 제공하는 국토교통 통계누리 사이트에서도 확인이 가능하다. < http://stat.molit.go.kr/portal/cate/stat View.do.> 

  [ 5분위 지수 파악하기 ]

  KB부동산알리지(www.kbreasy.com) 자료를 활용하면 된다. 5분위 지수란 주택 가격에 따라 1~5분위로 나누고, 그 자료를 토대로 가장 많이 상승한 분위의 부동산을 집중 분석하는 방법이다. 이 지수는 적절한 평형과 가격대를 찾는 데 유용하다.

  KB부동산 -> 통계 - > 시계열 자료 다운로드 - 고가 아파트(5분위)의 경우 가격 하락 폭이 가장 크게 나타난다. 다음으로 4분위의 낙폭이 크다. 반면 1~3분위(중저가) 아파트는 꾸준히 우상향의 곡선을 그린다. 

  [ 전세가율 파악하기 ]

  전세가율이란 매매 가격 대비 전세 가격의 비율을 말한다.  전세가 상승률이 높다는 것은 원금 회수 기간이 짧아진다는 것을 의미한다. 투자 지역을 선정할 때 전세가율과 함께 전세가 상승률을 반드시 파악해야 하는 이유다.

  [ 거래량 파악하기 ]

  거래량이 활발하면 매도와 관리가 매우 수월하다. 국토교통부 사이트에서는 매매 거래뿐만 아니라 전세.월세 거래 현황도 함께 제공하고 있으므로 시세를 파악하고자 할 때 참고 자료로 유용하다.

  [ 교집합 투자 ]

  교집합 투자는 그 다양한 방법들의 교차점을 모아 투자하는 방법이다.

  경기 남부의 큰 호재로는 평택 고덕 신도시 삼성 투자, LG 투자, GTX, 수서발 KTX 등이 있다. 여기에 추가로 해야 하는 일이 인구 유입, 세대수 증가, 주택 공급, 미분양, 거래량을 파악하는 것이다. 인구 유입은 통계청 사이트와 행정자치부자료를 함께 보는 것이 좋다.

  경기 남부 중에서 위의 호재들이 해당하는 지역을 경기도 -> 00시 -> 00구 -> 00동까지 세분화하여 호재들이 겹치는 지역을 찾아내는 작업이 필요하다.

 

- 부동산 투자는 물건 검색 -> 매수 -> 보유.관리 -> 매도 사이클의 반복이다.

- 부동산을 매수하려면 매매 대금 외에도 부대비용이 들어간다. 초보자들이 간과하는 것 중 하나가 부대비용이다. 부대비용을 생각하지 않고 매매 계획을 세웠다가 낭패를 보는 경우가 간혹 있다. 부대비용에는 취득세, 등기비용, 법무사 수수료, 중개수수료 등이 포함된다. 

  중개수수료는 부동산 중개인의 서비스에 대한 대가라는 점을 잊어서는 안 된다.

* 부동산 매수의 기술

- 마음 편한 투자를 위한 몇 가지 전제 조건

  자기만의 소신과 원칙

  조급함을 경계하라

  양타 물건에 투자하라

   - 중개인이 중개수수료를 양쪽에서 받을 수 있는 물건이다. 즉 매도자와 매수자의 중개수수료를 모두 취할 수 있는 물건이다. 양타 물건 위주로 투자한다면 저렴한 물건을 매수할 수 있는 가능성이 높아진다.

  밴딩 투자 기법

   - 투자 물건을 두 세 채 묶어서 투자하는 방법이다. 밴딩 투자의 장점은 투자 물건의 관리가 용이하고, 부동산 중개소와 협상할 때 유리하다.

  씩씩이 투자법

   - 하나씩 한걸음씩 투자하는 방법이다. 허황된 꿈을 버려야 한다. 조금씩 멈추지 않고 계속 투자한다는 마음가짐이 중요하다. 중도에 쉰다면 감을 잃고, 다시 초보자가 된다.

  많은 부동산 중개소를 다녀라

  급매를 찾아라

   - 아파트 가격은 로열 동, 호 -> 준로열 동, 호 -> 꼭대기 층 -> 1층의 순으로 형성된다.

   - 급매란 꼭대기 층보다 저렴한 준로열 층이나 준저 층보다 싼 로열 층으로 정리해볼 수 있다.

  [ 급매하는 사정을 확인하라 ]

  1) 키가 다른 놈 : 같은 단지 내에서 꼭대기 층의 높이가 다른 동이 있다. 매수하려는 물건이 유난히 저렴하다면 꼭대기 층은 아닌지 꼭 확인해보아야 한다.

  2) 꺾인 놈 : 복도식 아파트의 경우 'ㄱ'자 또는 'ㄴ'자 모양으로 배치된 집이 있다. 꺾인 부분의 물건은 실내가 매우 어둡고, 거래가 잘 안 된다. 복도식 아파트 매물에 투자할 경우 저렴하다면 꺾인 부분은 아닌지를 확인해야 한다.

  3) 엘리베이터 없는 놈 : 5층 이하 아파트는 엘리베이터가 없는 경우가 제법 있다. 5층 아파트 중 4층인데 매매 가격이 유난히 싸다면 엘리베이터 유무를 반드시 확인해야 한다.

  4) 싫어하는 숫자가 많은 놈 : 우리나라 사람들이 기피하는 숫자는 '4'다. 거주하는 데 아무런 불편이 없는데도 기피하는 현상이 있다. 아파트 단지에서도 4동, 4단지는 피하는 경향이 있다. 유난히 '4'자가 겹치는 물건이라면 고민해 볼 필요가 있다.

  리모델링의 환상 깨기

   - 최고급으로 리모델링해놓은 집을 시세보다 터무니없이 비싸게 매수할 필요는 없다. 같은 아파트라면 제일 싼 집을 사서 최소한의 세입자용 리모델링을 하는 편이 훨씬 수익률이 높다는 점을 명심하라.

  아파트 최대의 적(누수와 곰팡이)을 찾아라

   - 누수의 경우 누수를 확인한 날로부터 6개월 이내라면 매도자에게 하자 담보 책임을 물을 수 있다.

  시나리오를 짜라

   - 거래는 사람의 심리가 크게 작용한다. 절대 급하게 서두를 이유가 없다. 나는 실수요자가 아니라 투자자라는 점을 명심하라.

  1vs100 수량 늘리기

   - 일당백이란 말이 있다. 관리에 있어서도 그렇고, 수익률 면에서도 똘똘한 한 채는 허접한 여러 채보다 훨씬 효율적이다. 양질의 물건이라면 과감한 투자가 필요하다

  싸게 사서 싸게 판다 vs 비싼 놈이 효도한다

* 임장의 기술

  주차가 수월한 동을 찾아라

  동과 동 사이의 조망에 주목하라

  비선호 물건인지 확인하라

  기피(혐오, 위험) 시설 조망인지 확인하라

* 전화의 기술

  실거래가 파악(매도자 입장과 매수자 입장에서) - 정확한 실거래가를 알아보기 위해서는 세 가지를 파악해야 한다. 첫째, 로열 층인 동.호수의 실거래가. 둘째, 준로열 층인 동.호수의 실거래가. 셋째, 비선호층인 동.호수의 실거래가.

* 대출의 기술

  일반인과 투자자의 대출은 다르다. 대출은 돈을 빌리는 행위지만, 시간을 빌리는 행위이기도 하다.

  자신이 감당할 수 있고, 투자를 위한 대출이라면 고려해볼 만하다. 투자자의 적은 무지가 아니라 막연한 두려움이다.

* 가치 상승을 만들어내는 부동산 관리의 기술

  - 현지 부동산을 활용하라

  - 장기수선충당금 그리고 선수관리비 거래할 때 두 가지 항목을 반드시 확인하자

  - 임차인을 활용하라

    전세의 경우 누수, 곰팡이, 보일러의 노후로 인한 문제를 제외한 사항들에 대해서는 임차인이 직접 보수하는 것이 관례다.

  - 아파트 관리사무실을 활용하라

  - 솎아내기(기대 수익에 도달한 것은 매도하여 새로운 투자 물건으로 갈아타고, 손절매도 필요하다.)

  - 세금 공부를 하라

  - 월세 vs 전세 유연하게 투자하기

  - 임대차 계약 직접 하기

  - 임대사업자를 고민하라

  - 집수리는 가능하면 내 손으로

    수리를 하는 순서도 잘 생각해야 한다. 만일 욕실 수리가 예정되어 있다면 페이트 칠, 도배, 장판 등은 나중에 해야 한다. 욕실 수리와 싱크대 교체는 동시에 작업을 진행하고, 이후에 페인트 작업, 도배.장판을 진행하는 것이 좋다.

  * 매도의 기술

    - 임차인은 가장 가까운 매수 대기자다.

    - 만기에 맞춰서 팔아라

    - 대중이 몰릴 때 준비하라

    - 중개인을 활용하고 필요비를 챙겨라

       나를 잊지 않도록 주기적으로 연락하고, 방문하고, 동향을 살펴라. 여러 번 강조하지만, 서비스는 수수료에서 나오는 것이다. 중개 수수료를 아까워하지 말고, 중개인의 마음을 얻을 수 있도록 노력하라. 양도 차익에서 공제될 수 있는 필요비 영수증을 꼼꼼히 챙겨라.

    - 양도세 일반과세에 집중하라

    - 정확한 매수 시점과 보유 시점을 알아라

    - 매도 후 반드시 양도세 예정신고를 하라

 * 협상의 기술

   - 거절의 기회를 주어라

      급매의 사정에는 두 가지가 있다. 하나는 돈이고, 다른 하나는 기간이다.

   - 가격 흥정을 즐겨라

      흥정은 적절한 가격에 거래했다는 심리적 안정을 준다. 흥정을 통해 마음의 위안과 명분을 찾는 것이다.

   - 나의 약점을 적에게 알리지 마라

      상대방이 왜 집을 사는지 또 왜 파는지, 이사 날짜는 언제인지, 아이들이 학교를 다니는지, 자금 사정은 넉넉한지 등의 정보를 알고 있으면 가격을 협상할 때 유리한 입장이 된다.

   - 양보는 또 다른 양보를 낳는다

   - 요구는 크게, 양보는 작게

      가격 협상을 할 때 중요한 원칙이 있다. 요구를 하려면 일단 크게 해야 한다. 반면 깎아주어야 할 입장이라면 작은 금액을 제안해야 한다. 그리고 단호해야 한다.

   - 하나를 잃으면 하나를 얻는다

      예상되는 다양한 요구에 대해 어떻게 대응할 것인가를 미리 생각해두어야 한다.

 

빌라/다세대/연립 투자하기 

- 4층 빌라의 선호도 순위 : 2층 -> 3층 -> 1층 -> 4층

- 빌라 분양 면적에 따른 구조

  59m2(18평) : 방3, 욕실1, 거실 소 / 거실이 거의 없음

  69m2(21평) : 방3, 욕실1, 거실 중 / 방이 2개인 경우 거실은 중간 이상 크기

  82m2(25평) : 방3, 욕실1, 거실 대 / 욕실이 2개면 거실이 중간 크기

- 진정한 수익형은 인플레이션을 방어할 만큼 현금 흐름의 상승이 수반되어야 한다. 

  그저 월세가 나오기만 하면 수익형 상품이 아니라는 것이다. 월세 투자에 치중하는 투자자라면 이 점을 명심해야 한다. 또한 월세 수익률의 함정에 빠지지 말아야 한다.

- 소형 아파트 투자 원칙

  1) 1년 이내에 만기가 돌아오는 물건에 투자한다.

  2) 최대 2년 이내에 원금 회수가 가능한 물건에 투자한다.

  3) 임대 물건이 부족한 지역에 투자한다.

  4) 가급적 만기에 맞춰서 판다.

  5) 매매 또는 임대 시 유연한 사고를 가진다.

  6) 임차인은 나의 고객임을 잊지 않는다.

  7) 투자 물건은 많다. 조급함에 눈이 멀어서는 안 된다.

  8) 꾸준함이 기술이다. 멈추지 않는다.

  9) 매수 시에는 매도를 생각한다.

 

* 부동산 중개인, 그들은 누구이며 어떻게 대해야 하는가.

  - 중개인의 목적은 거래 성사다

     중개인은 거래 성사를 목적으로 전략적으로 움직인다. 상승기에는 매도자 우위의 장이 연출된다. 반대로 하락기에는 매수자 편에서 거래를 추진하는 경우가 많다. 만약 처음 보는 나에게 과도한 친절을 베푼다면 의심해봐야 한다.

     '말 바꾸기'의 달인도 너무나 많다. 말로만 하는 약속은 아무 소용이 없다는 것을 잊지 말자. 필요한 경우 문서로 작성하는 것이 좋다.

  - 부동산을 동네 슈퍼처럼 방문하기

    여름에는 아이스크림, 겨울에는 붕어빵 등 간식을 사들고 가면 분위기가 한결 부드러워진다. 간식을 사들고 가는 손님은 더 많은 정보를 우호적인 분위기에서 얻을 수 있다.

   - 3척동자는 집에 두고 가라

      잘난 척, 있는 척, 아는 척. 이런 3척동자를 먼저 반기는 곳은 어디에도 없다.

   - 부동산 중개소를 방문할 때 솔직하게 '투자를 하고 싶다'는 말을 먼저 꺼내는게 더 편하고 수월했다.

 

 세금지식

 - 취득세 : 차량, 항공기, 선박, 입목 등 다양한 자산의 취득 시에 부과되는 것이다.

 - 재산세 : 과세 기준일 6월 1일 현재 소유권을 가지고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다.

 - 종합부동산세

 - 양도소득세 (국세청 양도소득세 계산기 활용 https://hometax.go.kr/websquare/websquare.wq?w2xPath=/ui/pp/index_pp.xml )

    합산 과세: 누진세율(일반세율)이 적용되는 주택 2채를 같은 연도에 양도한 경우에만 합산 과세하며, 1년 미만을 보유한 주택을 먼저 양도한 경우에는 40퍼센트를 적용하고, 나중에 양도한 아파트는 1년 이상 보유하여 누진세율이 적용되는 경우에는 합산하지 않고 별도로 양도소득세를 계산하면 된다.

    인별 과세: 세대별 합산이 아니라 개인당 과세다. 부부 간에도 각각 별도로 과세되기 때문에 부동산의 명의를 분산시키고 매도하는 방법이 양도세 절세에 유리하다.

    분리 과세: 종합과세에 대응하는 개념으로, 특정한 소득을 종합 소득에 합산하지 않고 분리하여 과세한다는 뜻이다.