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서울시 중심지체계 진단과 재편방향 연구 본문
미래 서울 변화 대응한 ‘다핵 네트워크’ 체계,
상호 보완·연계로 중심지 기능 고도화해야
서울 중심지체계, 2030 서울플랜 이후 3도심-7광역중심-12지역중심의 다핵화
1990년 이후 서울시에서는 법정 도시기본계획을 수립하고 있다. 최초로 법정 도시기본계획을 수립한 1990년 이후 1997년, 2006년, 2014년, 2023년 총 다섯 차례 계획을 발표하였으며, 공간구조 구상을 통해 공간적 이슈에 대응하고 균형발전, 광역화 대응 등 정책목표를 실현하고 있다. 서울이 양적·질적으로 성장함에 따라, 2030 서울플랜 이후 중심지체계는 기존 단핵구조에서 3도심-7광역중심-12지역중심으로 이어지는 다핵구조로 전환되었다. 2040 서울도시기본계획(2023)에서는 기존의 중심지체계를 유지하고, 기능 고도화 등 질적 성장에 중점을 두고 있다.
지금까지 서울시는 개발 여력이나 잠재력 등을 고려해 중심지를 전략적으로 육성해 왔다. 1990년대에는 도심 공동화와 수도권의 외연적 확산을 방지하기 위해 도심과 부도심을 동시에 육성하였으며, 2000년대에는 외곽지역에 상암, 마곡 등 신규 거점을 조성함과 동시에 기성시가지를 정비하여 균형발전 측면에서 중심지를 육성하였다. 2010년 이후에는 용산 국제업무지구, 서울 국제교류복합지구 등과 같이 기존 도심과 광역중심을 연계하여 육성하거나, 도심권역을 확장하는 계획이 진행되고 있다. 특히 해당 계획에서는 광역교통망 계획과의 연계를 강조하고 있다.
중심지는 일자리·활동의 거점 역할, 서울도심과 강남의 2강(强) 체제
3도심-7광역중심-12지역중심(이하 ‘지역중심 이상 중심지’)의 총면적은 63.7㎢로 서울시 전체의 10.5%를 차지하고 있다. 위계별 중심지의 평균 규모는 도심 13.2㎢, 광역중심 2.0㎢, 지역중심 0.8㎢ 순으로 나타났다. 지역중심 이상 중심지의 건축물 총연면적은 145.3㎢로, 그중 3도심이 82.7㎢(전체의 57%)에 달하며, 광역중심 7개소가 34.7㎢(37.4%), 지역중심 12개소가 27.9㎢(11.9%)를 차지하고 있다. 평균 용적률(상업지역 기준) 건축물대장 표제부에 기입된 용적률의 산술평균을 기준으로 산출한 값이다.
은 도심이 392%로 가장 높고, 광역중심 376%, 지역중심 346% 순으로 높게 나타났다.
일자리 및 활동 측면에서도 도심은 최상위 거점 역할을 수행하고 있다. 2021년 지역중심 이상 중심지에는 서울시 전체 종사자 508만 명 중 234만 명(46%)이 종사하고 있으며, 특히 3도심 종사자 수는 145만 명(29%)으로 가장 많은 비중을 차지하고 있다. 중심지별로는 강남(65.6만 명)과 서울도심(52.4만 명)이 압도적으로 많고, 여의도·영등포(27.4만 명), 가산·대림(24.6만 명) 순이다. 사업체와 종사자 모두 도심에서 집적 경향을 보이는 가운데, 가산·대림과 수서·문정 등 일부 광역중심과 지역중심에서도 평균을 웃도는 것으로 나타났다.
서울 생활인구는 강남과 서울도심, 여의동 등 3도심과 가산·대림(가산동 및 구로3동), 마곡(가양1동), 상암(상암동), 잠실(잠실6동), 용산(한강로동) 등에 집적해 있다. 특히 서울도심과 강남은 주요 활동과 기능이 공간적으로 확장되면서 인접 중심지까지 확장·연계되는 양상을 확인할 수 있다. 서울도심은 마포·공덕과 신촌 또는 용산으로, 강남은 반포와 매헌 등의 중심지와 확장·연계되는 경향을 보인다.
도심·광역중심, 일자리·고차서비스 제공 높고 지역중심, 생활서비스 기능 높아
도심과 광역중심에 입지한 건축물은 업무, 제조·유통 등과 같이 일자리 기능을 갖는 용도의 비중이 높은 편이다. 도심의 일자리 기능은 37%, 광역중심의 일자리 기능은 43%로 주거 및 근린생활 용도에 비해 많은 비중을 차지하고 있다. 반면 지역중심과 지구중심은 주거 기능과 업무 기능이 유사한 비중을 보이고 있다. 특화산업을 분석한 결과 도심과 광역중심은 주로 고차서비스를 제공하고 있으며, 그중에서도 도심은 금융보험업, 광역중심은 정보통신업과 제조업에 특화된 경향을 보였다. 지역중심은 생활서비스 지원 기능에 해당하는 숙박·음식점업, 교육서비스업 등이 상대적 우위에 있는 것으로 나타났다.
