재건축 상가로 새 아파트 받으려면 이것 확인해라 [재건축 임장노트]

조합 정관에 명시하면 상가도 주택 배정
‘산정비율’ 낮을수록 상가 조합원에 유리


재건축 사업지에서 상가 조합원도 아파트 조합원처럼 주택을 분양받는 경우가 있다. 재건축을 진행 중인 노후 단지 상가는 임대수익 상품으로서 가치가 높지 않은 이른바 ‘썩상(썩은 상가)’이 많은데도 시세차익과 주택 분양권을 얻을 수 있다는 기대에 알음알음 투자에 나서는 투자자가 꽤 많다.

기본적으로 재건축 사업장에서 아파트 조합원은 아파트를, 상가 조합원은 상가를 분양받는 게 원칙이다. 그럼에도 예외는 있다. 조합 정관에 ‘상가 소유주도 아파트 조합원이 될 수 있다’고 명시돼 있으면 가능하다.

물론 모든 상가 조합원이 원한다고 아파트 입주권을 받는 건 아니다. ‘보유한 상가 권리가액이 새 아파트 최소 분양 가격보다 높아야 한다’는 조항 때문이다. 과거에는 상가 권리가액이 주택 가치보다 낮은 경우가 많아 새 아파트 입주권을 받는 게 쉽지 않았다. 예를 들어 A아파트 단지에서 상가를 운영하는 B씨의 총 권리가액이 10억원, A단지가 재건축을 통해 새 아파트로 바뀌었을 때 전용 59㎡ 분양 가격이 15억원이라고 하자. 이때 B씨의 상가 가치는 아파트 가치 15억원보다 더 낮아 아파트 분양권을 받을 수 없다.

이런 사정을 고려해 재건축 조합이 ‘산정비율’을 낮춰주는 등 상가 조합원에게 유리한 조건을 제시하는 경우가 많다.

산정비율이란 상가 조합원이 아파트를 받을 수 있을지 좌우하는 숫자다. 보통 상가 조합원이 아파트 입주권을 받기 위해서는 ① 기존 상가 권리가액에서 분양받을 상가의 분양가를 뺀 가격과 ② 재건축 후 아파트 최소 분양가에 조합이 정한 산정비율을 곱한 값을 비교해 ①이 ②보다 커야 한다. 보유한 상가 권리가액이 새 아파트 최소 분양 가격보다 높아야 한다는 얘기다. 산정비율이 높게 책정되면 아파트 분양은 어렵다. 조합 정관에 별도로 정하지 않은 경우, 산정비율은 1이다. (앞에 언급한 ‘상가 권리가액이 새 아파트의 최소 분양 가격보다 높아야 한다’는 조항은 산정비율을 1이라고 가정했을 때 얘기다.)

권리가액·산정비율·분양가 꼼꼼히 따져야

그런데 산정비율이 1보다 낮아지면 상황이 달라진다. 예를 들어 산정비율이 0.5라면 새 상가 분양가에서 종전 상가 재산가액을 뺀 값이 재건축으로 공급되는 가장 저렴한 가구 분양가의 50%일 때 아파트 입주권을 받을 수 있다. 이 산정비율이 낮을수록 입주권을 받을 가능성이 커지는데 조합은 버티는 상가 소유주에게서 재건축 동의를 얻기 위해 (마지못해) 산정비율을 낮춰주고는 한다.

대표적으로 서울 강남구 대치동 은마아파트의 경우 조합설립에 앞서 재건축추진위와 은마상가 재건축추진협의회가 상가 산정비율을 0.1로 설정하는 데 합의하면서 그전까지 계속됐던 이견을 다소 해소했다.

다만 재건축 상가 투자는 사실상 전문 투자자 영역에 가까운 만큼 일반 투자자가 참여하려면 신중하게 접근해야 한다.

먼저 일부 재건축 단지의 경우 상가 소유주에게 아파트를 줘서는 안 된다며 분쟁이 발생하는 경우가 많다. 개발 이익을 재분배하는 과정에서 아파트 조합원과 상가 조합원 간 갈등이 격화되면 분양 지연은 물론 준공 후 입주하지 못하는 사태가 발생할 수 있다. 송파구 잠실동 리센츠(잠실주공2단지 재건축)는 상가 분쟁으로 2008년 아파트 준공 후에도 오랜 기간 수분양자들이 입주하지 못했다.

리스크는 차치하고 매수하려는 상가의 권리가액과 산정비율이 어느 정도인지도 따져야 아파트 분양 가능성과 투자 가치를 판단할 수 있다. 조합 정관에 상가 소유주가 아파트 입주권을 받을 수 있다고 명시하지 않거나 산정비율 혹은 감정평가액에 따라 아파트 분양권을 받기 어려울 수 있는 만큼 투자에 신중해야 한다.

과한 ‘지분 쪼개기’에 정부 제동 걸기도

재건축 상가에 투자하는 장점이 많다 보니 재건축 조합이 정식으로 설립되기 전 아예 상가 지분을 잘게 쪼개 아파트 분양 자격을 대폭 늘리는 꼼수도 횡행했다.

상가 지분 쪼개기는 말 그대로 상가 지분을 쪼개 소유자를 여러 명으로 나눠 분할 등기하면 소유자 각각에게 분양 자격이 주어지는 방식이다. 예컨대 10평짜리 상가를 5평, 5평 두 개로 나누면 소유자가 2명이 되고 이후 재건축을 통해 2명이 각각 상가 혹은 아파트 입주권을 분양받는 꼼수다.

주택 조합원 입장에서는 이런 지분 쪼개기가 반가울 리 없다. 상가 쪼개기로 투기 수요가 유입되면 주택·상가 소유주 간 분쟁 가능성이 커지기 때문이다. 분쟁과 동의율 확보 난항으로 재건축 사업이 지연되면 사업성이 낮아지고, 조합원 분담금이 늘어날 수 있다.

우선 ‘쪽 지분’을 가진 상가 소유주가 많아질수록 주택 조합원은 금액적으로 손해를 보는 구조다. 상가 조합원이 적은 지분만으로 대거 아파트를 분양받으면 그만큼 일반분양으로 팔 수 있는 물량은 적어진다. 일반분양 수익이 줄어들고, 조합원이 부담할 금액은 늘어날 수밖에 없다.

일례로 부산 ‘대우마리나’ 아파트의 경우 지난해 8월 한 법인이 해당 단지 지하상가 전용 1044㎡ 1개 호실을 매입해 전용 9.02㎡짜리 123개 호실로 쪼개 매각한 일이 있었다. 이 때문에 단지 내 총 54개 호실이던 상가가 176개 호실로 늘어났다. 당시 법인은 2억2500만원으로 상가 1실을 사면 30평대 새 아파트 입주권을 받을 수 있다고 홍보해 주택 조합원 반발을 샀다.

반면 상가 조합원도 할 말은 있다. “어차피 일반분양으로 분양할 물량을 같은 조합원에 분양하는데 왜 제한하느냐”는 항변이다. 적은 지분이나마 상가 조합원도 조합원이니 권리를 주장하는 것이 당연하다는 입장이다. 상가 조합원이 소수인 이유로 아파트 조합원 수익을 극대화하는 방향으로 상가 건축이나 분양가가 정해지는 경우가 많은데 이 과정에서 상가 분양가가 높게 책정되고는 한다는 것. 상가 조합원 입장에서 굳이 새 상가를 분양받을 만한 요인이 없다는 주장이다.

다만 그렇다 해도 조합원에 피해를 입히는 비정상적인 지분 쪼개기는 막아야 한다는 것이 정비업계의 공통적인 시각이다. 마침 아파트 입주권을 노린 무분별한 상가 지분 쪼개기에 제동을 거는 법안이 국회에 잇따라 발의되는 중이다. 지자체들도 정비사업 구역을 ‘행위허가 및 개발행위허가 제한지역’으로 지정하며 제재에 나사고 있다. 제한지역으로 지정되면 특별한 경우를 제외하고는 3년간 토지 분할 등이 제한된다.


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