추석 이후 부동산 “연내 사라”···강남 3구·용산 청약 ‘강추’

신통기획 추진 재건축 단지 노려볼 만


“지금이 저점이면 집을 사도 될까요?”

내집마련을 원하는 실수요자가 최근 가장 많이 하는 질문이다. 매수·매도 방법은 무주택, 1주택, 다주택자마다 다르겠지만 전문가들은 이번에는 ‘타이밍’이 중요하다고 입을 모은다. 매경이코노미 설문에 응답한 전문가 20명 가운데 80% 이상이 올해 말까지는 주택을 구매해도 좋다고 추천했다. 올해 말은 아니어도 내년에는 집을 사는 게 좋다고 말한 전문가도 꽤 있다.

청약은 고가점자만 해당?

추첨제↑ 가점 낮은 2030도 도전

가장 표를 많이 받은 투자 방법은 청약이다. 주변 시세보다 저렴하게 분양가가 책정되는 만큼 상승장에는 일반 매매보다 큰 시세 차익을 노려볼 수 있고, 반대로 하락장에는 상대적으로 손해가 덜해서다.

물론 청약은 하락기에나 상승기에나 전문가들이 매번 불패 전략으로 꼽는 내집마련 수단이다. 단 지난해까지 청약은 청약가점이 높거나 특별공급 요건을 충족하는 사람에 한해 추천하는 방법이었는데, 올 들어서는 가점이 낮은 사람에게도 유효한 전략이 됐다. 여전히 주변 시세보다 저렴한 데다 전용 85㎡ 이하 물량에서 추첨제가 부활한 덕분이다.

정부가 청약 규제를 완화하면서 올 4월 1일부터 전국 분양 시장에서는 전용 85㎡ 이하는 60%, 85㎡ 초과는 100% 추첨제로 당첨자를 뽑고 있다. 비중은 적지만 강남·서초·송파·용산구 같은 투기과열지구에서도 추첨제가 부활했다. 투기과열지구의 경우 과거 전용 85㎡ 이하는 가점제(100%)로만 청약자를 가렸고, 전용 85㎡ 초과 면적에서는 가점제 50%, 추첨제 50%가 적용되고는 했다.

하지만 올 4월 1일부터는 투기과열지구에서 청약 제도 개정안이 시행되면서 전용 60㎡ 이하에 추첨제 60%, 전용 60~85㎡에 추첨제 30%가 신설됐다. 전용 85㎡ 초과 평형 가점제 비중도 기존 50%에서 80%로 늘었다. 정리하면 그동안 가점이 낮아 청약에 엄두를 못 냈던 실수요자도 이제는 얼마든지 청약에 도전해볼 수 있다는 얘기다.

청약 시장에서 당첨 확률을 높이려면 우선 가점을 확인해보자. 청약가점이 높은 40~50대 실수요자는 대형 평수에 가점제로, 청약가점이 상대적으로 낮은 20~30대 실수요자는 중소형 평형에 추첨제로 도전해보는 게 좋다. 중소형 평형에서도 추첨제가 도입되면서 상대적으로 가점이 낮은 청년층의 당첨 가능성이 높아진 덕분이다.

만약 요건만 맞으면 특별공급을 노려보는 것도 좋다. 기존에는 분양가가 9억원을 넘기면 특별공급이 불가능했지만, 규제가 완화된 이후부터는 분양 가격이 높아도 특별공급 물량이 배정돼 특별공급 요건에 맞고 자금력도 있는 실수요자 입장에서는 선택지가 넓어졌다. 특히 아파트 청약은 신청자 본인에 한해 한 단지에 특공 1건, 일반분양 1건씩 총 2건의 중복 청약이 가능한 만큼 이를 적극 활용해 조금이라도 당첨 확률을 높이는 것이 좋다.

단 청약 당점자 상황과 주택 소재지에 따라 중도금 대출 규모가 달라질 수 있어 청약 전 꼼꼼한 자금 마련을 계획해야 한다. 가령 규제지역인 서울 강남 3구(강남, 서초, 송파구)와 용산구 소재 청약 단지는 무주택자라 해도 중도금 대출이 분양가의 50%까지만 가능하다. 그 외 지역은 상대적으로 중도금 대출 여유가 있다. 무주택자는 70%까지 가능하다.

재건축 시장, 다시 한 번?

여의도, 목동 등 신통기획 단지 관심

서울 인기 지역에 투자하고 싶은 다주택자라면 재건축 단지도 좋은 선택지다. 최근 서울에서 재건축을 추진 중인 아파트값이 상승세를 타면서 완연히 회복세로 돌아선 모습이다.

부동산R114가 지난 8월 서울 아파트 약 116만가구 시세를 조사한 결과 ‘준공 후 30년’을 초과한 노후 단지 중 재건축을 추진 중인 서울 아파트값은 전월 대비 0.03% 올랐다. 서울 재건축 아파트값은 지난 5월(-0.03%)까지 하락하다 6월(0.02%) 상승세로 전환했고 3개월 연속 오름세를 보이고 있다.

특히 서울시가 재개발·재건축 활성화를 위해 내세운 ‘신속통합기획’이 서울 곳곳에서 확정되면서 시장에서는 재건축 기대감이 부쩍 높아진 상태다. 압구정, 여의도 등 서울 한강변 아파트 단지에서는 정부의 재건축 규제 완화 기조에 발맞춰 빠르게 움직이는 모양새다. 학부모 선호도가 높은 목동신시가지에서는 7·8·10·12·13·14단지 등 총 6개 단지가 신통기획을 추진하고 있고, 9·11단지를 제외한 나머지 단지들의 안전진단이 모두 끝난 상태여서 본격적인 사업 추진 기대감이 높은 상황이다.

또한 최근 서울의 공급 선행지표인 인허가·착공 물량이 감소 추세라는 점도 변수다. 부동산 시장에서는 재건축·재개발 같은 정비사업 규제를 완화해서라도 향후 몇 년간 공급을 사수할 거라는, 기대 섞인 전망까지 나온다. 윤지해 부동산R114 리서치팀장은 “규제 완화 정책 없이 민간의 적극적인 참여를 유도하기 어려운 상황인 만큼, 정부와 지방자치단체의 제도적 지원에 따른 정비사업 활성화 기대감은 수요층 사이에서 더 커질 전망”이라고 내다봤다.

다만 압구정, 여의도, 목동 같은 인기 재건축 지역은 여전히 토지거래허가구역으로 묶여 있어 주의가 필요하다. 토지거래허가구역에서는 주택 매수인이 2년 이상 직접 실거주하지 않으면 매매를 할 수 없다.

당분간 실거주할 의사가 없다면 경매를 갭투자 수단으로 활용해볼 수 있다. 토지거래허가구역에서 주택을 살 경우 매수인이 의무적으로 해당 주택에 2년 이상 거주해야 하고 갭투자도 불가능하지만, 경매를 통해 주거용 부동산을 낙찰받은 경우에는 세입자를 받을 수 있다. 토지거래허가구역이라 해도 실거주 의무 역시 면제돼서다. 또 투기과열지구로 지정된 강남 3구와 용산구 재건축 단지의 경우 조합이 설립된 이후 조합원 지위 승계가 여전히 제한돼 있는데 경매를 이용하면 이 역시 해결되는 경우가 있다.

이외에 자금이 부족한 투자자라면 수도권 1기 신도시 중 인프라가 잘 갖춰져 있으면서 다른 지역보다 상대적으로 덜 오른 신도시 지역 매물을 매수하는 것도 나쁘지 않다. 이주현 월천재테크 대표는 “수도권 신도시에 투자할 때는 서울 접근성과 함께 주거 환경, 입지, 학군 등을 모두 고려하는 것이 핵심”이라고 조언한다. 아직 개발되지 않은 지역은 값은 싸지만 언제 오를지 모르는, 도박에 가까운 투자가 될 수 있다.

하지만 여전히 시장 변동성이 크고 고금리 기조가 장기화되는 만큼 내집마련 자금을 마냥 대출로 충당하는 것은 피해야 한다. 주택을 상대적으로 저렴한 가격에 매매했다 해도 무리하게 대출을 일으킬 필요는 없다.

김일수 DS투자증권 상무는 “내집마련 기회가 확대된 것은 맞지만 종잣돈은 주택 가격(또는 분양가)의 최소 50% 이상을 마련해놓고 대출을 최소화하는 것이 안전하다”며 “주택 매수 시에는 가격 방어력이 높은 역세권, 500가구 이상 중규모 이상 단지를 공략하기를 추천한다”고 말했다.


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