[공사비 갈등 현장서 재협상 나선 이유는] 시공자 해지해도 재선정 불확실… 결국 안정성 택했다

북아현2, 시공자 해지총회 앞두고
삼성·DL 재협상 요구에 극적 타결

홍제3도 현대 공사비 대폭 삭감에
시공자 해지 안건 상정 취소 결정

은행주공, 시공자 해지 안건 부결
산성구역 교체실패 사례 학습효과

최근 공사비 증액 문제로 시공자 교체 카드를 꺼내든 현장에서 극적으로 타결이 이뤄지고 있다. 건설사는 물론 조합원들도 시공자 해지에 따른 불확실성에 직면하기보다는 안정성을 택했다는 분석이다. 다만 해지 직전에 막판 봉합이 이뤄졌더라도 구역별로 세부적인 내용은 각기 다른 만큼 향후 협상결과를 내놓기까지는 다소 시간이 걸릴 것이란 관측이다.


“기존 시공자와 협상 이어가자”… 조합원, 시공자 해지에 부결표 던져


지난 22일 성남 은행주공아파트 재건축조합은 총회에서 시공자 계약해지 안건이 조합원의 반대로 부결됐다고 밝혔다.

조합은 GS건설·현대산업개발 컨소시엄이 가계약 당시의 계약조건을 뛰어넘는 공사비 등을 요구함에 따라 총회에서 시공자 계약 또는 재입찰 관련 결의의 건을 상정했다. 하지만 이번 총회에서 해지가 부결됨에 따라 조합은 재협상을 이어갈 전망이다.

지난 2019년 최초 계약 당시의 공사비는 3.3㎡당 445만5,000원이었다. 하지만 최근 GS·현산 컨소시엄이 제시한 공사비는 672만원으로 약 220만원 이상이 올랐다. 이에 따라 조합은 약 4개월간의 협상을 진행했고, 667만원으로 최종 제안됐다.

하지만 조합은 기존 계약서상 공사비 조정기준과 비교하면 시공자의 공사비가 과도하다는 입장이다. 물가상승률 등의 기준을 적용할 경우 공사비는 490만원 수준이라는 것이다.

따라서 조합에서는 기존 계약서 내용에도 불구하고 시공자가 제안한 공사비 667만원을 수용할지, 혹은 시공자 계약을 해지하고 새로운 시공자로 교체할지에 대해 조합원의 의견을 물은 것이다.

하지만 GS·현산 컨소시엄은 공사자재비 인상과 인건비 상승 등으로 인해 공사비 증액이 불가피하다는 입장이다.

조합이 산출한 공사비로는 현실적으로 시공이 불가능해 최소 증액만을 요청한 것으로 공사기간도 46개월에서 53개월로 늘려야 한다는 주장이다. 실제로 GS·현산 컨소시엄은 기존 공사비를 인상한 타 현장들의 사례를 제출했다.

이에 따라 조합원들은 GS·현산 컨소시엄이 제안한 공사비를 수용해 사업을 진행키로 결론을 내렸다. 현재 시공자 선정 총회가 진행되고 있는 사업장의 공사비 수준이 최소 700만원을 넘어서고 있는 만큼 현실성을 반영한 것으로 풀이된다.

더불어 인근 산성구역이 시공자 해지 이후 교체에 실패한 사례도 반면교사가 됐다는 분석이다. 산성구역은 올 상반기 시공자인 대우건설·GS건설·SK에코플랜트 컨소시엄이 621만2,000원의 최종 공사비 제안에 계약해지에 나선 바 있다. 지난 5월 대의원회에서 시공자 해지를 의결함에 따라 새로운 시공자 선정을 위한 입찰이 유찰됨에 따라 재협상으로 결론을 내린 상황이다.

한편 조합에 따르면 내달 중순경 GS건설·현대산업개발 컨소시엄이 새로운 공사비 조건을 제시하면 본격적인 협상이 진행될 것으로 예상되고 있다. 지난해 인가를 받은 사업시행계획에 따르면 약 15만㎡ 면적에 재건축을 통해 3,200세대에 육박하는 대규모 아파트 단지가 조성될 예정이다.


북아현2구역, 시공자 해지 카드에 삼성·DL “조합 요구 적극 수용”


북아현2구역은 시공자 해지 추진에 따라 삼성물산·DL이앤씨 컨소시엄이 한 발 물러서면서 재협의를 진행하게 된 케이스다.

조합과 시공자간의 갈등의 주요 원인은 역시 공사비 증액 문제였다. 시공자와의 최초 계약 당시 공사비는 3.3㎡당 490만원이었다.

하지만 올해 삼성·DL 컨소시엄이 요구한 공사비는 859만원이다. 2020년 최초 계약이 이뤄졌다는 점을 감안하면 약 3년 만에 약 무려 370만원의 인상을 제시한 셈이다.

북아현2구역의 경우 경사가 높고 단지가 여러 구역으로 분할된 설계로 인해 공사비 인상이 불가피하다는 입장이었다. 다만 해당 공사비는 조합원 특화품목을 반영한 공사비로 일반마감의 경우 749만원을 요구했다.

하지만 조합은 삼성·DL 컨소시엄의 공사비가 과다 책정했다는 주장이다. 조합이 산출한 적정 공사비는 687만원 수준으로 시공자의 제안 금액과 비교하면 약 170만원의 차이가 난다. 이에 따라 조합은 다수의 타 사업장을 자체 조사한 결과 공사비를 20% 인하할 것을 요구했다.

또 삼성·DL 컨소시엄에 공사비에 구체적인 산출자료내역도 요청하는 한편 공사비와 관련한 설명회를 열어줄 것으로 공식 요청했다.

하지만 삼성·DL 컨소시엄은 산출자료내역 제출이 불가하고, 설명회에도 참여할 수 없다는 입장을 밝혔다. 이에 따라 조합은 9월 23일 총회를 개최해 시공자 해지 여부를 결정한다는 계획을 세웠다. 장기간 진행된 협상에서 조합과 시공자간의 평행선을 지속됨에 따라 조합원의 의견을 반영해 향후 절차를 진행하겠다는 방침이었다.

하지만 삼성·DL 컨소시엄이 지난 20일 조합에 ‘시공자 계약해지 총회 취소’ 공문을 보내면서 상황이 급변했다. 삼성·DL 컨소시엄은 조합의 금융조건과 마감재 수준을 수용한 공사비로 748만원(총공사비 8,862억원)을 제안했기 때문이다. 더불어 이번 공사비로 한국부동산원 공사비 검증과 별개로 관리처분 진행과 본계약 체결을 위한 협상을 진행하자는 내용도 담겼다.


홍제3구역도 시공자 해지 추진에 현대건설 ‘백기 투항’


홍제3구역도 시공자 해지를 앞두고 현대건설이 사실상 ‘백기 투항’에 나서면서 재협상 절차에 착수했다. 무려 900만원에 육박하는 공사비 증액을 요청했는데, 정작 시공자 해지 절차에 들어가자 700만원대로 재협상에 나선 것이다.

조합은 지난 2020년 시공자로 현대건설을 선정한 후 3.3㎡당 공사비 512만원에 공사도급 가계약을 체결했다. 이후 2022년 현대건설은 조합에 공문을 통해 공사비를 687만원으로 증액하는 내용의 변경계약안을 요구했다. 물가상승과 설계변경에 따른 공사비와 사업경비 등의 사업비 변경과 관리처분계획 수립을 진행하라는 내용이었다. 더불어 공사기간도 기존 37개월에서 45개월로 연장해야 한다고 주장했다.

이에 따라 조합은 공사도급금액의 적정성을 판단하기 어려워 증액사유와 공사기간 연장 등에 대한 세부내역을 조합에 회신하라고 요청했다. 하지만 현대건설은 구체적인 공사비 증액 근거에 대해서는 답변하지 않았고, 공사비 협상이 지지부진하면서 협의에 이르지 못했다.

하지만 지난 6월에는 현대건설이 기존 공사비인 512만원에서 약 386만원이 증가한 898만6,400원을 제시하면서 조합과의 갈등이 커졌다. 공사기간도 당초 예정했던 37개월에서 약 14개월 늘어난 51개월로 연장하는 방안을 요청했다.

이에 대해 조합은 현대건설의 공사비 증액이 과다하다는 입장이다. 현대건설의 프리미엄 브랜드인 ‘디에이치’도 아닌 ‘힐스테이트’ 브랜드를 적용하면서 900만원에 가까운 공사비는 인정하기 어렵다는 것이다.

따라서 조합은 공사비 인상 규모가 과다하다며 구체적인 증액 근거를 요청했지만, 현대건설은 A4 용지로 한 페이지가 되지 않은 자료를 제출했다. 총 11개의 증액 항목을 제시하면서도 구체적인 공사비 규모는 밝히지 않은 자료였다.

또 조합은 사업비 추가 대여에 대한 요구에 공사비 인상 등이 포함된 총회 의결을 선행하라는 현대건설의 일방적인 요구도 받아들일 수 없다는 입장이다. 현대건설은 최근 추가 대여금 지급에 필요한 절차로 사업비 변경 총회 의결과 관리처분계획을 먼저 수립하라는 공문을 보낸 바 있다.

하지만 조합은 공사비가 합의되지 않은 상황에서 총회 의결을 선이행하는 것은 상식적으로 납득할 수 없다고 주장했다. 조합이 수차례 공사비 증액 부분에 대해 협상을 진행하자고 요청했음에도 이렇다 할 답변이 없어 협의가 어려운 상황이라는 것이다.

결국 조합에서는 현대건설과의 협의가 완료되지 않을 경우 내달 9일로 예정된 정기총회에서 ‘현대건설 시공자 선정 취소 및 공사도급 (가)계약 해지의 건’을 상정키로 결정했다. 이미 이사회와 대의원회를 거쳐 총회공고와 책자까지 발송을 완료했다.

하지만 총회를 불과 며칠 앞두고 현대건설이 돌연 재협의를 요청하면서 안건 상정을 취소하게 됐다. 현대건설은 건축심의를 통해 공사방법, 외관 변경 등을 통해 공사비를 700만원 초중반 수준으로 낮출 수 있다고 제안한 것으로 알려졌다.

더불어 조합에 운영비와 사업비 지급, 이주 등도 적극 지원하겠다고 약속했다. 공사비는 한국부동산원의 검증과 본계약 협상 등을 통해 최종 결정될 예정이다.


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