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‘상가분양사기’에 대처하는 방법 본문
‘상가분양사기’에 대처하는 방법
아파트(시세차익형)에 대한 투자 심리가 얼어붙자
최근 들어 수익형부동산인
상가, 다가구주택, 원룸 등에 대한 문의가 늘어났다.
오늘 상담을 신청해 온 K씨는
여유자금 5억원으로
‘아파트 투자’와 ‘상가 투자’를 고민하다가
다주택으로 인한 세금 부담을 염려해서
차라리 안정적으로 월세를 받는 것이 낫겠다는 생각에
1층 신축 구분상가를 분양받았다고 한다.
K씨가 분양받은 구분상가의 분양가는 8억5,000만원인데,
이미 보증금 3,000만원에
월세 380만원으로 프랜차이즈 커피전문점을 할 사람과
임대차계약이 5년 장기계약이 체결된 상태라고 했다.
분양계약서를 작성할 당시에
분양대행사에서 임대차계약서 원본을 확인시켜 주었으며
사본을 첨부해주었다고 한다.
1. K씨가 걱정하는 부분
분양가 8억5,000만원 중에서
3억5,000만원은 연4% 초반의 금리로
대출을 신청해놓았기 때문에
매달 이자를 공제하고도
월 수익이 250만원 정도 생기기 때문에
제법 괜찮은 투자라고 생각했다고 한다.
무엇보다 양호한 임차인으로
임대차계약이 장기로 체결된 상태였기 때문에
공실에 대한 걱정 없이
안정적으로 임대수익을 기대할 수 있다는 점이
가장 만족스러웠다고 한다.
그런데 중도금날짜가 다가올수록
미심쩍은 부분이 생겼다고 한다.
그래서 아래와 같이 2가지가 걱정 된다고 했다.
첫 번째,
임차보증금이 월세에 비해 너무 소액인 점.
월세가 380만원인데,
보증금이 3,000만원 밖에 되지 않는 다는 것이다.
만약에 생각처럼 장사가 잘 되지 않아서
월세가 밀리기라도 한다면
보증금은 순식간에 잠식되고 말 것이기 때문이다.
분양 받을 당시 대행사에
보증금이 월세에 비해 상대적으로 너무 소액 아니냐고 묻자
담당자는
원래 보증금 7,000만원에 월세 350만원이었다.
그런데 커피전문점이다 보니
초기 시설비가 생각보다 많이 들어가서
보증금을 낮추는 대신에
월세를 높여서 계약을 하고 싶다는
임차인의 요청을 들어주었다는 것이다.
시설비가 많이 들어가는 만큼
임차인입장에서는 쉽게 영업을 포기할 수 없기 때문에
오히려 더 걱정할 필요가 없다고 했다고 한다.
두 번째,
인테리어공사가 진척이 없다는 점.
3주 전,
K씨가 분양계약서를 작성할 때
해당 상가 전면 유리에는
“OO커피, OO월 오픈 예정!”이라는
안내현수막이 붙어 있었다고 한다.
그런데, 3주가 지난 지금까지
내부인테리어 공사가
진행되고 있지 않고 있다는 것이다.
분양대행사의 말에 의하면
장마와 휴가철이 겹쳐서
공사 일정이 조금 지연되고 있을 뿐
전혀 걱정할 일이 아니라고 했다고 한다.
그러나 K씨의 입장에서는
현수막에 안내되어 있는 오픈예정일까지
그리 많은 날이 남아있지 않았기 때문에
시간이 갈수록
불안 초조해지는 마음이 커질 수밖에 없다고 한다.
2. ‘선임대 분양상가’는 조심해야 한다!
분양계약보다
임대차계약이 먼저 이루어진 경우를 선임대라고 한다.
선임대가 된 구분상가의 장점은
분양을 받은 후 공실기간 없이
바로 월세를 받을 수 있다는 것이다.
분양 전에 임대계약이 체결되었다는 것은
그 만큼 상가의 입지
또는 가치가 좋다는 반증이기 때문에
선임대 상가는 투자자들의 관심을 받는다.
그러나 일부 분양대행사들이 이를 악용해서
분양가를 높여 폭리를 취하는 사례가 있어
각별한 주의가 필요하다.
구분상가의 분양가를 좌우하는 요소 중에서
가장 중요한 것은 임대료(수익률)다.
분양대행사가 분양가를 높이기 위해서
주변 시세보다 높은 월세를 책정하는 경우가 종종 있다.
분양대행사가
임대료(월세)를 부풀려서
분양가를 올리는 대표적인 방법으로는
다음과 같은 두 가지 방법이 있다.
① 가짜임차인 고용
분양대행사가
가짜임차인을 섭외해서 임대차계약서를 작성한다.
예를 들어,
분양대행사가 자신이 고용한 사람을 임차인으로 하여
보증금 5,000만원에 월세300만원으로 계약서를 작성을 하고
계약금 10%를 걸어 놓는다.
매수자에게는 임대차계약서를 보여주면서
월세 300만원으로 선임대가 된 상가임을 강조해서
분양계약을 체결시킨다.
분양계약이 체결되고 나면
가짜임차인은 계약금과
임대차계약을 포기해 버린다.
물론, 가짜임차인이 걸어놓았던 계약금 500만원은
분양대행사가 대신 부담을 했지만
결코 손해가 나지 않는다.
왜냐하면 분양대행사가
상가의 분양수수료로 받은 돈이 훨씬 많기 때문이다.
예를 들어,
시행사(건축주)에게 분양수수료 3,000만원을 받기로 하였다면,
계약금 500만원을 매수자에게 떼어준다 해도
2,500만원을 남길 수 있다.
그러므로 선임대가 된 상가를 분양 받을 때에는
임대차계약의 진위여부를 꼼꼼하게 확인해 보아야 한다.
특히, 계약금의 액수가
통상적인 금액(10%)보다 적을 경우에는 더욱 조심해야 한다.
② 임차인의 계약 해지
이 방법은 한 단계 더 진화된 속임수다.
정상적으로 임대차계약서를 작성하고
보증금까지 모두 입금한다.
그리고 상가에는 ‘내부 수리 중’
또는 ‘오픈 준비 중’이라는 현수막을 걸어놓는다.
이렇게 세팅을 해놓고
매수자에게 해당 상가가 선임대를 마친 상태이며,
현재는 오픈을 준비하고 있다고 브리핑을 한다.
매수자는 임대차 계약에 대한
잔금까지 정상적으로 치러진 상태에서
‘OO 입점 예정’이라는
현수막이 걸린 것 까지 확인했기 때문에
의심하지 않고 분양계약을 체결하게 된다.
이렇게 분양계약이 체결되어 잔금까지 치르고
소유권이전등기까지 마쳐지면
임차인은 임대인의 변경을 사유로
계약의 해지통지를 하고
임대차계약을 종료해 버린다.
계약기간 도중에 주인이 바뀌었을 때,
임차인 마음대로 이사를 나갈 수 있다는
대법원 판례가 있기 때문이다.
임차인은 임대인이 바뀌었을 때
임대인이 바뀌는 것을 원하지 않거나,
바뀌는 임대인이 싫을 때
계약기간과는 상관없이
임대차계약을 해지할 수 있다는 내용이다.
임대인(소유자)이 바뀌면
‘임대차계약이 승계 된다’는 것은 알고 있으면서,
반대로 ‘임차인이 계약을 해지 할 수 있다’라는 것을
모르는 사람이 많다는 허점을 노린 것이다.
이 판례를 악용해서
일부 분양대행사가 ‘사기’를 치곤 한다.
높은 월세로 이미 임차인이 맞춰졌다는 말에
덜컥 계약을 했다가
임차인에게 계약의 해지를 통지 받게 된다면
매수자의 입장에서는
금전적인 손실을 크게 입게 된다.
기대했던 높은 임대료로
다시 임차인을 맞출 수 없을 뿐만 아니라,
새로운 임차인을 구할 때까지
공실을 감수해야 하기 때문이다.
3. 해결방법
나는 K씨에게 아래와 같이 두 가지를 조언해 주면서
두 가지가 모두 충족되지 않을 경우
분양계약을 ‘사기’를 이유로 해제(무효)하라고 했다.
첫 번째,
해당 프랜차이즈 가맹사업부에
실제 해당지점에 대한 가맹계약이
정상적으로 체결되었는지를 확인해보라고 했다.
두 번째,
정상적으로 가맹계약이 체결된 것이 맞다면
분양대행사를 통해 임차인에게
새로운 임대인(= K씨)과 ‘재계약서’ 또는
‘임대인 변경에 대한 임차인 동의서’를
중도금 지금 전까지
받아 줄 것을 요청하라고 했다.
K씨가 가맹사업부에 문의해 본 결과
해당지점에 대한 가맹 문의가 들어 온 적은 있는데
그 이후로 가맹계약과 관련해서
진행된 사항은 없다는 것이다.
4. 정리①
아마도 해당 임차인은
이런저런 이유로 내부 인테리어공사를 미루다가
K씨가 잔금을 치르고 소유권이전등기까지 마치면
대법원 ‘자98마100결정’을 근거로 하여
본 임대차계약을 해지하려 했을 것이다.
무엇보다 조사해본 결과 주변 비슷한 상가의
월세 시세는 250~300만원선이었다.
즉, 분양대행사가 분양가를 높이기 위해
수익률을 높이기 위해
가짜 임차인을 만들어 놓았던 것이다.
이는 명백한 분양사기라 할 수 있다.
다행히 K씨는 중도금 지급 전이고
대출실행을 위한 자서를 하기 전 상태였기 때문에
바로 계약을 멈추었다.
분양대행사는 정상적으로 체결된 계약이므로
해약을 해줄 수 없으며,
K씨의 사유로 인해 계약을 해제하는 것이므로
계약금을 반환해 줄 수 없다고 버텼다.
열흘 정도 실랑이를 벌이다가
변호사를 통해
경찰에 정식으로 고소장을 접수할 것이며,
민/형사상의 책임을 물을 것이며,
언론사에 제보를 해서 해당 분양현장을 이슈화 하겠다는
내용증명을 보내자 계약금을 반환해 주었다.
5. 정리②
1) 좋은 조건의 매물이
아무런 이유 없이 나에게만 오지 않는다.
일반적이지 않을수록
사기일 가능성이 높아진다.
2) 어떠한 문제가 발생했을 때
수습의 난이도는
일의 진척 정도에 따라 다르다.
그러므로 조금이라도 미심쩍거나
분명하지 않다면
일이 더 진행되기 전에
해당 전문가의 도움을 받는 것이 좋다.
그것이 가장 저렴하면서
가장 빠르게 해결할 수 있는 지름길이다.
writer. 부동산아저씨 blog.naver.com/sungyou1004
부동산아저씨 유튜브 ---> https://youtu.be/f9UfnnwPvMY
