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용산국제업무지구 발표에 관한 짧은 분석과 이전 글 복기 본문
안녕하세요.
이번에 드디어 용산국제업무지구에 대한 개략적인 계획이 서울시 공식발표되었습니다.
신뢰감을 더해주기 위해 오세훈 시장이 직접 브리핑을 진행했구요.
아직까지 더 자세한 마스터플랜은 발표되지 않은 상황이라 내년초에 있을 마스터플랜 확정까지 지켜봐야 하겠지만, 현재상태에서 우리가 유추할 수 있는 내용에 대해 말씀드리겠습니다.
그리고 지금까지 예측하려 노력해왔던 것과 비교하여 어떤 점이 바뀌고 있는지, 어떤 방향이 가능한지에 대해서도 조금 말씀드릴께요.
해당 발표동영상은 아래와 같습니다.
그리고 발표 원문 PPT/PDF와 서울시 공식 보도자료(한글문서파일)는 다음과 같습니다.
2021년 2월 9일날 썼던 글에서 해보았던 예측과 비교/복기하면서 향후 남은 방향을 분석해보려 합니다.
아시다시피, 뇌피셜이 포함될 수 있습니다.
21년도 해당 글은 아래와 같습니다.
도심회귀 - 1.용산 국제업무지구(下)
공공임대개발방식? 위에서 말한 두가지의 이야기에서 씌여진 내용만으로 현실성이 보인다고 할 수 있는 분...
blog.naver.com
전체 글이 길기 때문에 예측에 해당되는 부분만 발췌하면...
1. 코레일/(LH)/SH 합자 용산국제업무지구 개발공사(Yongsan International business district Development Corporation) 또는 용산국제업무지구 기반시설공사(Yongsan IBD Infrastructure Corporation) 를 만든다.
(이 글에서는 내 마음대로이므로, YIDC 혹은 YIIC로 정했다. 근거는 없다)
2. 용산개발공사(이하 편의상 YIDC로 씀)는 코레일/(LH)/SH로부터 용산정비창 내의 토지에 대한 모든 권한을 위임받는다.
YIDC의 이름으로 30년짜리 채권을 발행한다. 3천억~5천억원정도 예상된다.
(오세훈 시절의 트램, 강변북로 덮개공원 등이 얼마나 재적용되는 지에 따라 비용이 꽤 차이날 것으로 본다)
전부 토지임대부 개발로 갈 경우 더 많은 채권발행이 필요할 것이고, 개발공사의 채권발행을 줄이고자 한다면 일부는 토지까지 같이 불하하는 혼합방식을 쓸 수도 있어보인다.
현재 코레일의 적자가 심각한 수준이라 혼합방식에 좀 더 무게가 실리긴 한다.
3. 용산국제업무지구는 도시개발법에 따라 진행하여 서부이촌동 일부를 편입한다. (주민동의율이 50%미만시 불가)
서부이촌동 편입 시, 주택은 8000가구 혹은 그 이상도 가능할 것으로 보이나, 서부이촌동 제외하고 진행할 경우 8000가구는 거의 불가능한 수치로 보이긴 한다. 진짜 닭장건물이 나올수도 있다. 그 경우 고가 임대료의 지불가능주택이나 초고급 피에드 아 테르 주거단지 이런 건 불가능하다고 보면 될듯하다.
4. 부지의 구획을 정하고 초기 인프라(도로, 구획, 전기, 수도 등)를 까는 사업을 시행한다.
5. 기본적으로 주거지구 30%, 상업지구 30%, 공원/공공시설지구30%로 비슷하게 나누고 10%는 셋 중 어딘가에 가중치를 준다.
일단 3:4:3이 가능성이 조금더 높지 않나 싶다. 서부이촌 편입시 4:3:3의 가능성도 있다.
(옛날에 오세훈이 서부이촌동이 동의하지 않을 경우 해당 병풍아파트 지역을 공원지역으로 선정하겠다고 협박 아닌 협박을 했던 이력이 있다. 설마 이번에도??)
6. 주거지역 중 지불가능주택(Affordable Housing) 대상 지역과 초고가 분양주택 지역으로 나눈다. 30:70
아마도 공공분양주택 혹은 공공임대 주택(전체의 30%선)이라고 현재 지정되어 있는 곳들은 이 때 즈음 지불가능주택으로 이름을 바꾸지 않을까?
그냥 보여주기 식으로 아주 일부의 서민층도 이용가능한 저가임대주택 혹은 청년주택 몇백채 정도는 만들지도 모르겠다.
나머지 70% 고가주택구획은 각 디벨로퍼들에게 불하한다.
여기서 두가지 선택지가 있는데...
배터리파크시티 식을 차용할 경우 토지 임대료를 내고 살아야 하는 주택이 될 것이고, 허드슨야드프로젝트 식을 차용할 경우 피에드 아 테르식의 초고급 주택을 짓게 될 것으로 보인다. 대신 주택분양가의 일부는 기금으로 적립하여 저소득층 주거개선에 쓸 가능성이 높다고 본다. 개인적으로 혼용이 되지 않을까 하는 생각도 있다.
미국과 달리 한국은 재산세가 낮으나, 종부세라는 미국에 없는 세금이 있으므로 이를 미끼로 쓸 가능성이 있다.
가능한 유인책을 두가지 정도 든다면...(아래는 전적인 제 생각이다.)
하나는 용산정비창내 분양주택의 토지(소유권 없이)사용권과 건물에 대한 소유권만 분양할 경우, PILOT세와 유사한 토지사용료를 YIDC(용산개발공사)에 내는 대신에 종부세 적용은 제외시켜준다. PILOT세(토지사용료)는 종부세 2주택자 구간보다는 적은 금액으로, 가능하면 1주택자 종부세근처로 설정한다. 즉, 1주택을 가진 고액자산가들을 유인하는 방법이다.
다른 하나는 배터리파크시티식으로 고가 임대주택으로 분양해 임대료는 내야 하지만, 그걸 소득공제에 적용시켜주거나, 비용처리를 어느정도까지 할 수 있게 해준다. 소득공제는 무주택 근로자의 경우만 일부가능한 것인데, 이걸 유주택자,개인사업자, 무직 자산가에도 확장 적용시켜주는것.
70% 디벨로퍼들에게 배터리파크 식을 선택하라고 할 가능성은 낮아보이며, 배터리파크 방식은 거의 대부분 30%의 지불가능주택에나 적용가능해보인다.
7. 상업지구의 경우, 허드슨야드프로젝트 방식을 적극 차용할 것으로 보인다. 다만, 전 구역을 토지임대부 분양으로 할 지, 토지임대부 분양/토지 포함 분양을 혼합해서 할 지에 대해서는 예측하기 어렵다.
전구역일 경우, 토지를 제외한 금액으로 분양한다.
대신 토지는 99년 장기사용권을 준다. 단, 이 장기사용권은 매각이 가능하다.
그리고 사업완공 후 몇년 뒤부터 YIDC에 PILOT세 비슷하게 사용료를 낸다. 그리고 들어오는 쇼핑몰 등의 사업자들에게는 PILOST, PILMRT같은 판매세 감면 혜택이나 모기지 등록세 감면 혜택도 적극 부여할 수도 있다.
여러 상업지구 구획의 다양화를 위해 용적률을 서로 판매할 수 있게 하거나, 구획별로 용적률을 차등화 시키거나, 용적률 인센티브 제도를 두어 현금기부채납/공공시설기부채납 등을 통해 용적률 상향을 할 수 있는 제도를 마련한다.
일부 구역은 토지포함불하로 할 수도 있고, 그런 구역은 용적률 상향 등의 조건으로 볼 때 가격이 상당히 높을 것으로 예상된다. 국내 대기업 중 일부는 이런 구역을 더 선호할 수도 있다.
아니면, 이번 GBC의 현대차 사건을 계기로 삼아, 애초부터 초고층 건물의 층을 나누어서 분양하고, 건물은 유수의 건축설계그룹등에게 맡겨서 정비창의 시그니쳐 아이콘으로 삼을 수도 있다. 원래 111층짜리 트리플 원이 있었으니 이런걸 허드슨야드프로젝트처럼 몇 층에서 몇층은 어떤 그룹이 가져가고 하는식으로 처음부터 나누어 분양하는것....트리플원을 되살릴지 한번 두고볼 일이다.
8. 용산정비창으로의 국제적인 관광객 유치, 집객 용이도를 높이기 위한 시설을 마련한다.
예를 들어, 허드슨 야드의 베슬, 엣지, 더 셰드 와 같은 시그니쳐 공공시설이나 박물관/전시관들을 기부채납 받은 자금과 일부 채권발행자금으로 짓는다. 여기에는 세계 유수의 건축가들이나 건축설계사무소(토마스헤더윅 스튜디오, 자하하디드스튜디오, 장 누벨, 노먼 포스터, 등...)을 참여시킨다.
용산역을 통합환승역으로 계획하고, 통합환승역에서 지하로 고속 무빙워크를 설치한다.(솔직히 과거 계획상에 있었던 트램이 깔리면 최상이지만 트램까는 건 쉽지않아보인다.)
바로 옆에 빅히트, 멀지않은 곳에 YG가 있으니, 한류아이돌을 활용해 강남구 삼성역/뉴욕 타임스퀘어/영국 피카디리처럼 옥외광고물 자유표시구역을 국제업무지구 내에 일부 지정하거나 야외공연장을 만들 가능성도 있을듯하다.
9. 용산공원과의 시너지를 위해 용산역지하를 거쳐 용산링크(래미안용산-용산써밋 사이광장), 파크웨이(해링턴 앞광장)까지 지상 도보공원을 만든다.
이는 이미 있는 계획이고, 용산링크와 파크웨이 사이의 친환경 공원식 육교는 가능성이 높다 보이나, 혹시 지하까지 연결할 지에 대해서는 미지수로 본다.
(옛날에는 이 경로로 트램이 계획되었었는데....ㅠㅠ)
10. 원효대교 북단쪽에 수소-전기충전소 시설 및 버스 통합환승센터를 건설한다.
서울/경기권에서 용산국제업무지구나 도심으로 오는 BTX버스들이 여기서 환승될 수 있도록 한다.
(BTX를 대심도 고속도로 위를 달리는 버스로 예상했었는데, 남양주쪽에서 그냥 가운데 차선을 중앙차선 변경식으로 BTX를 도입하겠다고 발표해버려서 BTX에 대한 예상은 틀렸던 것으로 봐도 될 것 같다. 물론, 아직 서북쪽은 기회가 남아있지만;;)
11. 총 사업기간은 넉넉히 10년정도로 잡는다.
사업이 진행되면서 발생하는 수익금중 YIDC운영과 채권이자금액을 뺀 부분은 전액 SH공사를 통해 서울시의 서민주거확충을 위한 기금으로 쓰여진다.
(어떤분께서 댓글로 10년만에 그 많은 기업들이 다 들어설 수 있냐고 오해에 가까운 질문을 주셔서 첨언하면...이 사업기간은 불하받은 기업들이 최종 개발을 완료하는 기간이 아니다. 용산국제업무지구 내의 기반시설과 공공시설, 공원시설 등이 완공되는 기간이고, 개별 기업들의 개발사업까지 완료되는 것은 얼마가 걸릴 지 알 수 없다. 불하받는 기업 마음이지....그리고, 서부이촌이 혹시라도 포함되어 강변북로 지하화와 더불어 워터프론트가 개발되게 되면 그 기간은 좀 더 추가될 수 밖에 없을 것이다.)
(2021년 2월 당시는 박원순 전 시장 사망 이후로 차기시장이 정해지지 않은 상황이었습니다.
그 부분을 감안하고 읽어주세요...)
파트 1.
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1. 코레일/(LH)/SH 합자 용산국제업무지구 개발공사(Yongsan International business district Development Corporation) 또는 용산국제업무지구 기반시설공사(Yongsan IBD Infrastructure Corporation) 를 만든다.
(이 글에서는 내 마음대로이므로, YIDC 혹은 YIIC로 정했다. 근거는 없다)
2. 용산개발공사(이하 편의상 YIDC로 씀)는 코레일/(LH)/SH로부터 용산정비창 내의 토지에 대한 모든 권한을 위임받는다.
YIDC의 이름으로 30년짜리 채권을 발행한다. 3천억~5천억원정도 예상된다.
(오세훈 시절의 트램, 강변북로 덮개공원 등이 얼마나 재적용되는 지에 따라 비용이 꽤 차이날 것으로 본다)
전부 토지임대부 개발로 갈 경우 더 많은 채권발행이 필요할 것이고, 개발공사의 채권발행을 줄이고자 한다면 일부는 토지까지 같이 불하하는 혼합방식을 쓸 수도 있어보인다.
현재 코레일의 적자가 심각한 수준이라 혼합방식에 좀 더 무게가 실리긴 한다.
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1,2번에 대한 내용은 일부는 제 생각과 비슷하지만, 차이점도 꽤 큽니다.
제가 예측했던 "용산개발공사"는 "용산개발청(가칭)"이라는 이름으로 진행된다고 합니다.
당초 합자공사(공기업)를 새로 만들것으로 예상했던 것과는 조금 다른데요...
주도하는 기관은 (가칭)용산개발청에서 진행하고, 그 세부적인 사업진행은 LH,코레일 등 토지소유자가 현물출자 등을 통해서 70%를 출자하는 개념이고, SH공사가 30%를 출자하는데 이건 공사채를 2조원을 발행하여 출자됩니다.
그래서 총 5조원 규모로 인프라와 앵커시설 등의 선도부지개발을 진행한다고 합니다.
총 인프라 투자는 12.5조정도 예상한다고 합니다. 부지의 현물출자금액이 일단 워낙에 큰 것으로 보입니다.
저는 용산개발공사가 채권을 3~5천억정도 발행하여 도로, 수도, 전기 등의 기본 인프라만 깔 것으로 예상했었는데, 이보다 규모가 상당히 많이 커졌고, 채권 발행 주체도 SH공사가 발행하게 됩니다.
금액인상은 아마도 용산역 남쪽 철도라인의 전면적인 지상공원화가 금액상승의 원인이 아닐까? 하는 생각을 해보고 있습니다. 아래쪽 [그림 2]에서 보시면 과거 국제업무지구 구역은 용산역 남측의 선로부지가 포함되지 않았습니다.
해당 구간의 지하화가 일부데크화로 진행될 지 완전지하화 후 공원을 조성할 지 모르겠지만, 인프라를 까는 데 드는 금액이 생각외로 많이 증가한 이유가 경부선 지하화의 일부금액을 국제업무지구 사업비로 보태려는 것인가? 하는 합리적인 의심을 해봅니다.
그리고 국제업무지구에서 서부이촌동 한강공원으로 직접 연결하려는 그림도 나오긴 합니다. 글 말미에 다시 말씀드리겠습니다.
공사채 발행 규모가 생각보다 크다? 이건 좀 중요한 부분입니다. 기억해두세요.
이건 용산국제업무지구 사업 자체가 상당한 수익성을 가져야 한다는 뜻입니다.
공사채가 금리 2~2.5%로만 발행이 되다손 쳐도, 국제업무지구 수익률이 그보다 1%이상은 높아야 한다는 뜻이 됩니다. 그리고 LH, 코레일은 부지를 매각해서 일단 어느정도의 수익을 가져가고, 그 뒤 토지임대부 사업부지로부터 지속적인 수입을 가져갈 수 있지만, SH는 토지임대부 사업부지로부터의 수입밖에 없습니다.
즉, 토지임대 방식으로 들어가는 임대주택과 빌딩으로부터 발생하는 수입으로 SH의 2조원 공채에 대한 이자금 이상을 뽑아내야 한다는 뜻입니다.
또한 아시다시피 코레일의 부채가 심각한 수준이라서, 부지의 상당비율은 매각(불하)해야하기도 합니다.
이 두가지로 향후 사업을 예측하는 토대가 조금 되기도 합니다. 이것도 결론에서 말씀드릴께요.
그리고 이 공사채 발행때문에라도 한국은행 기준금리는 공사채 발행시점 쯤 되면 1%대로 내려가야 할 겁니다. 현재로써는 기준금리가 2.25%라서 공사채가 거의 2.5~3% 가까운 표정금리로 발행될 것이고, 이렇게 해서는 국제업무지구의 사업성이 상당히 훼손되는 결과가 나올 것입니다.
정부입장에서도 용산국제업무지구 하나로 늘어나는 GDP가 상당할 것이고, 외국자본을 유치할 수 있는 절호의 기회라서, 결국 금리가 내려갈 수 밖에 없는 구조입니다.
금리에 대해서는 다른 글에서 다루어볼 것입니다.
파트 2.
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3. 용산국제업무지구는 도시개발법에 따라 진행하여 서부이촌동 일부를 편입한다. (주민동의율이 50%미만시 불가)
서부이촌동 편입 시, 주택은 8000가구 혹은 그 이상도 가능할 것으로 보이나, 서부이촌동 제외하고 진행할 경우 8000가구는 거의 불가능한 수치로 보이긴 한다. 진짜 닭장건물이 나올수도 있다. 그 경우 고가 임대료의 지불가능주택이나 초고급 피에드 아 테르 주거단지 이런 건 불가능하다고 보면 될듯하다.
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3번은 현재로써는 제외된 이야기입니다.
하지만 아래 PPT화면을 보시면...
아래쪽 동그라미 안의 언급으로, 아주 살~짝 여지를 남긴것이라고 생각해보지만...일단은 우리가 예측한대로 진행되지는 않는 것으로 하겠습니다.
저는 서울시에서 서부이촌쪽에 편입에 대해 먼저 제시하고 소유주분들의 결정에 따라 진행여부가 갈릴 줄 알았는데, 서울시는 그냥 제외하고 일단 진행하는 쪽으로 정한것 같습니다.
제 개인적인 희망이라는 전제 하에 말씀드리면, 향후 서부이촌을 서울시에서 굳이 억지로는 포함하려 하지 않겠다...라는 입장에서 출발할 듯 하구요. 워터프론트라던지 강변북로 지하화라던지 하는 당근을 제시하면서 편입을 시도하지 않을까??? 하는 생각은 해보지만, 일단 서울시가 꽤 고자세(할려면 하고 말려면 말아라)로 나올 것은 충분히 예측이 되네요. 기존 제 입장보다 편입 가능성은 꽤 떨어졌다고 봐야할 것 같습니다.
파트 3.
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4. 부지의 구획을 정하고 초기 인프라(도로, 구획, 전기, 수도 등)를 까는 사업을 시행한다.
5. 기본적으로 주거지구 30%, 상업지구 30%, 공원/공공시설지구30%로 비슷하게 나누고 10%는 셋 중 어딘가에 가중치를 준다.
일단 3:4:3이 가능성이 조금더 높지 않나 싶다. 서부이촌 편입시 4:3:3의 가능성도 있다.
(옛날에 오세훈이 서부이촌동이 동의하지 않을 경우 해당 병풍아파트 지역을 공원지역으로 선정하겠다고 협박 아닌 협박을 했던 이력이 있다. 설마 이번에도??)
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4번과 5번 한꺼번에 말씀드리면 상당히 비슷하게 추진이 되는 것 같습니다.
비주거(상업지구+공공지구) 비율이 70%, 주거비율이 30%는 거의 예측한 바대로 가는 것 같습니다.
입지규제최소구역 지정 또한 제가 말씀드렸던 허드슨야드 개발방식을 그대로 따라가는 것으로 보입니다.
위의 제 블로그 글(https://blog.naver.com/tri99er/222237959937) 에서 썼던 허드슨 야드의 용적률 완화 형태를 그대로 따라가지 않을까 조심스럽게 예상하구요...
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최종 용적률 = 기본 최대 용적률 + 공공주택 용적률상향 + 인프라기부 용적률상향 + 현금기부 용적률상향
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위와 같은 방식을 예상합니다.
그리고 아시다시피, 중심상업지구의 용적률을 초과할 수 있는 유일한 서울시 지역이 바로 용산정비창이 됩니다. 이는 용산국제업무지구가 우리나라에서 가장 비싼 땅이 된다는 약속이나 다름없습니다. 길게 말씀드릴 필요 없을듯 합니다.
파트 4.
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6. 주거지역 중 지불가능주택(Affordable Housing) 대상 지역과 초고가 분양주택 지역으로 나눈다. 30:70
아마도 공공분양주택 혹은 공공임대 주택(전체의 30%선)이라고 현재 지정되어 있는 곳들은 이 때 즈음 지불가능주택으로 이름을 바꾸지 않을까?
그냥 보여주기 식으로 아주 일부의 서민층도 이용가능한 저가임대주택 혹은 청년주택 몇백채 정도는 만들지도 모르겠다.
나머지 70% 고가주택구획은 각 디벨로퍼들에게 불하한다.
여기서 두가지 선택지가 있는데...
배터리파크시티 식을 차용할 경우 토지 임대료를 내고 살아야 하는 주택이 될 것이고, 허드슨야드프로젝트 식을 차용할 경우 피에드 아 테르식의 초고급 주택을 짓게 될 것으로 보인다. 대신 주택분양가의 일부는 기금으로 적립하여 저소득층 주거개선에 쓸 가능성이 높다고 본다. 개인적으로 혼용이 되지 않을까 하는 생각도 있다.
미국과 달리 한국은 재산세가 낮으나, 종부세라는 미국에 없는 세금이 있으므로 이를 미끼로 쓸 가능성이 있다.
가능한 유인책을 두가지 정도 든다면...(아래는 전적인 제 생각이다.)
하나는 용산정비창내 분양주택의 토지(소유권 없이)사용권과 건물에 대한 소유권만 분양할 경우, PILOT세와 유사한 토지사용료를 YIDC(용산개발공사)에 내는 대신에 종부세 적용은 제외시켜준다. PILOT세(토지사용료)는 종부세 2주택자 구간보다는 적은 금액으로, 가능하면 1주택자 종부세근처로 설정한다. 즉, 1주택을 가진 고액자산가들을 유인하는 방법이다.
다른 하나는 배터리파크시티식으로 고가 임대주택으로 분양해 임대료는 내야 하지만, 그걸 소득공제에 적용시켜주거나, 비용처리를 어느정도까지 할 수 있게 해준다. 소득공제는 무주택 근로자의 경우만 일부가능한 것인데, 이걸 유주택자,개인사업자, 무직 자산가에도 확장 적용시켜주는것.
70% 디벨로퍼들에게 배터리파크 식을 선택하라고 할 가능성은 낮아보이며, 배터리파크 방식은 거의 대부분 30%의 지불가능주택에나 적용가능해보인다.
7. 상업지구의 경우, 허드슨야드프로젝트 방식을 적극 차용할 것으로 보인다. 다만, 전 구역을 토지임대부 분양으로 할 지, 토지임대부 분양/토지 포함 분양을 혼합해서 할 지에 대해서는 예측하기 어렵다.
전구역일 경우, 토지를 제외한 금액으로 분양한다.
대신 토지는 99년 장기사용권을 준다. 단, 이 장기사용권은 매각이 가능하다.
그리고 사업완공 후 몇년 뒤부터 YIDC에 PILOT세 비슷하게 사용료를 낸다. 그리고 들어오는 쇼핑몰 등의 사업자들에게는 PILOST, PILMRT같은 판매세 감면 혜택이나 모기지 등록세 감면 혜택도 적극 부여할 수도 있다.
여러 상업지구 구획의 다양화를 위해 용적률을 서로 판매할 수 있게 하거나, 구획별로 용적률을 차등화 시키거나, 용적률 인센티브 제도를 두어 현금기부채납/공공시설기부채납 등을 통해 용적률 상향을 할 수 있는 제도를 마련한다.
일부 구역은 토지포함불하로 할 수도 있고, 그런 구역은 용적률 상향 등의 조건으로 볼 때 가격이 상당히 높을 것으로 예상된다. 국내 대기업 중 일부는 이런 구역을 더 선호할 수도 있다.
아니면, 이번 GBC의 현대차 사건을 계기로 삼아, 애초부터 초고층 건물의 층을 나누어서 분양하고, 건물은 유수의 건축설계그룹등에게 맡겨서 정비창의 시그니쳐 아이콘으로 삼을 수도 있다. 원래 111층짜리 트리플 원이 있었으니 이런걸 허드슨야드프로젝트처럼 몇 층에서 몇층은 어떤 그룹이 가져가고 하는식으로 처음부터 나누어 분양하는것....트리플원을 되살릴지 한번 두고볼 일이다.
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6번 부분은 유튜브 서울시 발표자료에 들어가서 보시면 나옵니다. 32분부터 보시면 나오는데요...
귀찮으실테니 그냥 제가 써드리면....
기자 : 주택공급 관련해서는 100% 공공분만 하십니까? 어떻게?
서울시 : 아닙니다. 그렇지 않습니다.
기자 : 민간하고 같이 합니까?
서울시 : 네~네.
기자 : 비율도 구상한 것이 있습니까?
서울시 : 아까 말씀드린대로 전체 땅 지상부위 총 연면적의 30%정도를 주택으로 하는데, 그 중에서 약 25%는 임대, 나머지 75%는 분양을 하는 거구요...하나 빠트렸다고 하면 아까 6000호를 말씀드렸는데, 6000호 중에 약 1000호는 오피스텔로 공급됩니다. 5000호는 순수한 주거가 되구요. 그렇습니다.
즉, 1250호 정도의 임대주택이 됩니다. (6000-1000) x 1/4 = 1250
저는 이전 박시장 체제하의 서울시 발표를 근거로 30%정도 임대주택비율이 될것이라 봤고, 지불가능 주택이라는....임대주택이지만 고급이면서 임대료가 높은 허드슨야드 방식을 예상하고 있었습니다.
일단 서울시가 이야기하는 것은 일반적인 임대주택을 이야기 하는것 같은데요, 위에서 말씀드린대로 서울시가 공채를 상당히 많이 발행하기 때문에 그 이자를 감당하려면 월세 30만원 50만원 뭐 이런 기존의 저가 임대주택으로는 절대 수익성이 나오기 힘들 것으로 보입니다.
따라서 향후 좀 더 지켜봐야하지만 아직 저는 임대주택이 우리가 생각하는 임대주택이 아닐 것이다...라는 생각을 유지하고 있습니다.
물론, 지불가능주택으로 진행될 경우 그 이자비용을 뺀 초과수익금으로 서울 시 외곽의 저렴한 임대주택 및 청년주택 등을 저렴하게 공급하고 유지하는 펀드 같은 것이 조성될 수 있을 것이라고 생각하고 있구요.
아직 더 지켜봐야 하나, 임대주택 숫자가 제 생각보다 더 줄어든 것은 고무적인 이야기로 보입니다.
그리고 토지는 공공이 소유하고 건물만 분양하는 방식(토지임대부 불하)도 혼용될 것으로 확정되었습니다.
붉은 네모 칸 안쪽을 보시면 정확히 토지임대부 임대/분양주택에 대한 이야기가 나옵니다.
그리고 토지임대부 주택은 그 자체가 토지임대료를 포함하고 있어서 분양주택이라 하더라도 토지임대료를 따로 내야하고, 임대주택일 경우에도 임대료에 토지임대료가 추가되어야 하므로 저렴한 임대주택이 나올 수가 없는 구조가 됩니다.
이전에 떠돌았던 "용산정비창에 청년주택 등 공공분양이 들어간다"는 이야기는 결국 이 1250호 안에 다 포함되는 것이란 말이 됩니다.
위에서 보시다시피 공공이 선도사업으로 추진하는 일부부지에 한해서만 위 그림의 빨간네모 안과 같이 토지임대부 주택이 적용되고, 민간이 진행하는 부분은 민간이 알아서 하는 것으로 발표가 되었습니다.
저는 70%정도는 고가주택으로 디벨로퍼들에게 토지가 불하될 것으로 보았는데, 그보다 증가된 [순수주택부지 중 75%와 1000세대의 초고급 오피스텔부지]가 디벨로퍼들에게 불하가 될 것입니다.
(이 부분에서 2021년 당시는 서울시에서 모든 주택이 토지임대부로 불하될 것 처럼 이야기하는 부분이 있었고, 그 내용때문에 좀 다른 부분은 이해해주세요)
그리고 이 부지들은 아마도 대한민국 역사상 가장 고가분양에 해당되는 주복, 오피스텔 (어쩌면 생숙도) 등이 들어설 가능성이 높습니다.
개인적으로는 시그니엘급들 혹은 그 이상이 들어가게 될 것으로 봅니다.
그럼 이렇게 말씀하시는 분들이 있으실 겁니다.
"그 좁은 땅에 6천세대나 들어가는데, 그걸 어떻게 초고가 주택으로 지어? 시그니엘만 해도 가장 작은게 60평대부터 시작인데??"
네, 결국 고급화로 가려면 세대수가 결정적인 걸림돌이 됩니다.
그런데 이에 대한 힌트도 이번 설명회에서 서울시 도시계획국장이 설명하다 보니 나왔었습니다.
유튜브 동영상 27분 40초정도부터 보시면....
기자 : 예, 아까 시장께서 주거가구가 6000가구정도 될 거라고 말씀하셨는데요, 그러면 6000가구보다 좀 더 늘어날 가능성이 있다고 하셨는데...
서울시 : 예, 그건 이제 84대책에서 1만호라는 단위를 썼지 않습니까? '호'를 썼기 때문에, 그것을 협의하는 과정에서 6000호라는 표현을 쓴 거구요...
사실 그렇지 않습니까? 평형을, 평형을 어떻게 짜느냐에 따라서 호는 달라질 수 있지 않겠느냐, 있지 않습니까? 20평짜리를 하든, 30평짜리를 하든 다를 수 있는데...
지금 저렇게 6000호라고 말씀드리는 것은, 대략 가정입니다만...
한~ 30평대의 민간 분양주택과 20평대의 임대주택, 이런 점을 적절하게 섞으면 약 6000호 정도 나온다는 뜻이 되겠습니다.
이를 다시 풀어서 말하면...
임대주택은 더 작은 것이 들어가면 호수가 늘어날 수도 있고, 민간부지의 주택들은 평수가 늘어나면 호수는 줄어들 수 있다는 뜻이 됩니다.
즉, 용적률 기준으로 보면 되는 것이고, 30평형대 3750세대정도 들어갈 수 있는 용적률을 민간주택부지에 적용해주겠다...라는 뜻입니다.
그러면 50평형대 정도가 될 경우 그 세대수는 2500세대정도로 줄어들 가능성이 높아지는 것이고, 그 이상의 평형대가 들어가면 총 세대수는 더 줄어들 수도 있다는 것이 됩니다.
그래서 이 민간부지들도 결국은 각종 인센티브와 기부채납을 통해 용적률 상향을 받으려고 하지 않겠는가...하는 생각도 해보고 있습니다. 그러면 세대수는 3750세대에서 줄어들 가능성은 높아보이고, 고급화 여부에 따라 2000~3000세대 사이가 실제로는 되지 않겠나...싶은 예측을 해보게 됩니다.
물론 오피스텔은 제외한 세대수이고, 오피스텔도 평형대가 커지면 세대수는 줄어들 수 있겠습니다.
그리고 용적률도 풀어주고 다 풀어주면서, 부지를 고가에 입찰분양을 할 거면서, 주택을 30평대로 지으라고 정해버리면 누가 사업을 할까요? 어찌보면 당연한 이야기였습니다.
7번 상업지구에 관해서는...
아직 구체적인 추진계획이 나오지 않았으나, 여전히 토지임대부 불하방식과 토지포함 불하방식 두가지의 혼용을 예상하고있습니다.
왜냐면 외국계 기업은 토지임대부 방식을 원할 가능성이 높기 때문입니다.
실제 현재 IFC몰이 그런 형태입니다.
토지임대부 방식은 초기투자비용이 현저하게 줄어들고, 통상적으로 정부가 초기 몇년동안은(IFC 몰의 경우 10년이었음) 토지임대료를 상당히 낮게 책정하거나 극초기 몇년 간은 면제해주기도 합니다. 그래서 자산을 중시하는 기업이면 토지포함 불하방식을 원할 가능성이 높지만, 외국계 기업들은 토지임대부 방식을 더 원할 수도 있다고 보고 있습니다.
(개인적으로는 다국적 기업이 들어오는 것은 좋지만, 외국계 디벨로퍼들에게 불하해주는 것은 하지 않았으면 합니다. IFC가 잘 되긴 했지만, 중간에 먹고 나간 외국계 기업/투자자가 두군데나 되니까요...)
추가 및 수정 : 다른 유튜브 동영상에서 서울시 관계자가 나와서 이야기할 때에는 토지임대부에 대한 이야기는 하지 않았습니다.
따라서 그냥 매각하는 방향으로 해서 [코레일+SH]가 조기에 수익을 어느정도는 확정짓는 방식을 취할 수도 있겠습니다.
파트 5.
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8. 용산정비창으로의 국제적인 관광객 유치, 집객 용이도를 높이기 위한 시설을 마련한다.
예를 들어, 허드슨 야드의 베슬, 엣지, 더 셰드 와 같은 시그니쳐 공공시설이나 박물관/전시관들을 기부채납 받은 자금과 일부 채권발행자금으로 짓는다. 여기에는 세계 유수의 건축가들이나 건축설계사무소(토마스헤더윅 스튜디오, 자하하디드스튜디오, 장 누벨, 노먼 포스터, 등...)을 참여시킨다.
용산역을 통합환승역으로 계획하고, 통합환승역에서 지하로 고속 무빙워크를 설치한다.(솔직히 과거 계획상에 있었던 트램이 깔리면 최상이지만 트램까는 건 쉽지않아보인다.)
바로 옆에 빅히트, 멀지않은 곳에 YG가 있으니, 한류아이돌을 활용해 강남구 삼성역/뉴욕 타임스퀘어/영국 피카디리처럼 옥외광고물 자유표시구역을 국제업무지구 내에 일부 지정하거나 야외공연장을 만들 가능성도 있을듯하다.
9. 용산공원과의 시너지를 위해 용산역지하를 거쳐 용산링크(래미안용산-용산써밋 사이광장), 파크웨이(해링턴 앞광장)까지 지상 도보공원을 만든다.
이는 이미 있는 계획이고, 용산링크와 파크웨이 사이의 친환경 공원식 육교는 가능성이 높다 보이나, 혹시 지하까지 연결할 지에 대해서는 미지수로 본다.
(옛날에는 이 경로로 트램이 계획되었었는데....ㅠㅠ)
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먼저 8번에 관한 것은...
이것도 대부분은 허드슨 야드 방식을 채용했습니다.
다만 두세가지 다른점이라면, e스포츠 경기장이 포함된다는 점, AR(증강현실) 공연장이 들어간다는 점, 그리고 노들섬이 포함되었다는 점입니다.
저는 한류 공연장같은 것도 들어갈 것으로 예상했는데, 국제업무지구 구역 내에서는 빠진것으로 보입니다.
하지만 노들섬 예술공연장이 한류 공연장이 될 가능성이 높아지지 않겠는가...하는 생각으로 이어집니다.
만약 그렇다면, 한류공연장이 상당한 소음을 유발할 수 있으므로 정말 멋진 아이디어로 보입니다.
용산국제업무지구에서 반경 1km 안에서 모든 문화생활을, 그것도 최상급으로 누릴 수 있는 환경이 될 지도 모르겠습니다.
밑줄 친 용산역 통합환승센터에 대한 이야기는 파트 6에서 같이 말씀드리겠습니다.
9번은, 제가 생각한 것은 '지상으로 연결되는 녹지통로'였고 '지하로 연결은 혹시라도 가능할까?' 하고 생각했는데, 아예 지상녹지 통로를 만드는 것에다가 지하로도 용산공원까지 자유로운 통행이 가능하게 투트랙 루트를 만드는 것으로 보입니다. 따라서 이것도 제 예상을 뛰어넘는 좋은 결과입니다.
그런데 그림 7에서 묘한 부분이 있어서 좀 말씀을 드리면....
확대해서 보면 두가지 묘한 점이 보입니다.
첫번째는, 용산역 북측과 용산역 남측이 모두 선형공원으로 조성되는 것입니다.
혹시나...경부선 지하화가 전면지하화 되는 것인지가 궁금해지기도 합니다
하지만, [그림 7]에서 선형공원의 예시로 든 사진이 경의선 숲길입니다.
그리고 경의선 숲길은 데크화 선형공원입니다. 따라서 서울시 발표에서도 일부데크화에 살짝 무게가 더 실리지 않나...하는 생각을 했습니다.
그렇지만 가보신 분들은 아실텐데요 그냥 일반 편평한 땅에서 살짝 올라와있는 느낌 정도이지, 데크화 공원부지가 평지에서 엄청 올라가 있다는 느낌은 전혀 아닙니다.
데크화일지, 전면지하화일지 아직도 100% 장담은 안되는 상황이지만, 제가 묘하다는 것은 그 부지의 크기 때문입니다.
실제로 용산 아이파크몰 5층 주차장에 가서보면 저 규모가 보이게 되는데요, 진짜 진짜 넓습니다.
영동대로지하화 상부공원과 단순비교를 해보면...
삼성역 GBC 부지 면적이 약 7.9만m², 영동대로 지하화에 상부공원이 약 4.4만m²인데,
용산역 북측 선형공원이 약 8.6m², 남측 선형공원이 약 6.3m²입니다.
용산역남북 선형공원 면적만 15만m²에 육박한다는 뜻입니다.
생각보다 면적이 크다는 점도 놀라운 점이지만, 그 면적이 온전히 시민들을 위한 공원이라는 점이 더 대단한 부분입니다.
경부선 철길을 따라서 위치하는 신용산 북측 1,2구역, 메가트리움, 정비창 전면1구역, 빗물펌프장 구역, 용푸써, 용래 모두가 바로 앞에 엄청난 규모의 공원을 가지게 되는 것입니다.
삼성역 영동대로 지하화에 따라 겨우(?) 1.3만평 상부가 공원으로 바뀌는 것때문에 받았던 호재의 정도를 생각하면 이 선형공원 4.5만평은 사실은 엄청난 호재에 해당하는 부분입니다. (하지만 워낙 큰 호재가 많은 용산이라 주목도가....;;;)
특히 박원순 전 시장시절에는 지하화되는 곳의 상부를 청년주택같은걸 짓겠다고 했던 터라, 이는 한강로동 주민들에게는 상당한 호재로 봐야합니다. 한강로동의 유일한 약점이 엄청난 장점으로 탈바꿈되는 상황이니까요.
두번째가 더 호기심을 자극하는 부분인데요...
[그림 7 확대]에서 하늘색 동그라미 안을 보시면, 용산역 위치에 건물이 표시되어있지 않습니다!!!???
그냥 바로 위 앵커시설이 보이고, 아래쪽에는 길다란 건물같은게 좀 있긴 하지만, 현재의 엄청난 규모의 용산역은 그림에서 삭제되어 있습니다.
이전에, 경부선 지하화 사업에는 서울역의 전면 지하화가 포함되어 있을 가능성이 높고, 그 상부는 광화문 광장같은 그린광장으로 될 가능성이 높아보인다고 말씀드렸었는데요...
혹시 저 그림이 뜻하는 것이 용산역도 전면적으로 지하화가 이루어진다는건가? 하는 궁금증을 갖게 하는 그림입니다.
이전에 올렸던 글(https://cafe.naver.com/jaegebal/3587155)에서도 이와 비슷한 의심부분이 있었습니다.
해당 그림을 가져와보면,
위와같이 용산역 전면이 전부 광장으로 표시되어 있었습니다.
그런데, 거기에서 한발 더 나가서 아예 용산역이 없어진 듯한 그림이 이번 발표 PPT파일에서 처음 등장한 것이구요...
심지어 [그림 7 확대]에서 보면 용산래미안(빨간네모부분) 바로 앞에서부터 녹지공원이 이어지는 것으로 나와있습니다.
즉, 현재 용산역 전면에서 극심한 교통체증을 유발하고 있는 택시 승강장 등이 없어지고 주민들의 진출입 도로정도만 남게된다는 것인데요...정말 그렇게 될지 사뭇 궁금해지는 부분입니다.
하지만 아직은 뇌피셜일 수 밖에 없습니다. 용산역의 아이파크몰 때문입니다.
자세한 내용은 아래 파트 6에서 더 말씀드리겠습니다.
파트 6.
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10. 원효대교 북단쪽에 수소-전기충전소 시설 및 버스 통합환승센터를 건설한다.
서울/경기권에서 용산국제업무지구나 도심으로 오는 BTX버스들이 여기서 환승될 수 있도록 한다.
(BTX를 대심도 고속도로 위를 달리는 버스로 예상했었는데, 남양주쪽에서 그냥 가운데 차선을 중앙차선 변경식으로 BTX를 도입하겠다고 발표해버려서 BTX에 대한 예상은 틀렸던 것으로 봐야할 것 같다.)
11. 총 사업기간은 넉넉히 10년정도로 잡는다.
사업이 진행되면서 발생하는 수익금중 YIDC운영과 채권이자금액을 뺀 부분은 전액 SH공사를 통해 서울시의 서민주거확충을 위한 기금으로 쓰여진다.
(어떤분께서 댓글로 10년만에 그 많은 기업들이 다 들어설 수 있냐고 질문을 주셔서 첨언하면...이 사업기간은 불하받은 기업들이 최종 개발을 완료하는 기간이 아니다. 용산국제업무지구 내의 기반시설과 공공시설, 공원시설 등이 완공되는 기간이고, 개별 기업들의 개발사업까지 완료되는 것은 얼마가 걸릴 지 알 수 없다. 불하받는 기업 마음이지....그리고, 서부이촌이 혹시라도 포함되어 강변북로 지하화와 더불어 워터프론트가 개발되게 되면 그 기간은 좀 더 추가될 수 밖에 없을 것이다.)
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▶▶▶
10번에 대한 것(거기에 파트 5의 밑줄친 용산역의 환승센터화도 포함)은 제가 상상한 것보다 훨씬 뛰어난 계획이 이루어졌습니다. 개인적으로 좀 놀랐습니다.
10번예측은 완벽히 틀렸지만, 기분좋은 틀림입니다.
일단, 위치를 현재 용산역 뒷면의 유휴부지로 전격적으로 이동시켰습니다. 그리고 기존 용산역의 도심허브기능과 국제업무지구에 필요한 광역도로 대중교통 허브가 완벽하게 결합했습니다. 이는 과거 강변북로에서 국제업무지구로 연결되던 지하도로(https://blog.naver.com/tri99er/222832697656에서 말씀드린 양화-원효구간 확장공사)가 용산국제업무지구를 남측으로 우회해서 지나가던 경로를 국제업무지구 내 순환도로로 바꿈으로써 가능해진 역대급 계획입니다.
이 때문에 모빌리티 허브라는 단어도 최초로 등장했습니다.
광역 고속철도(KTX), 대심도 고속철도(GTX), 도시철도(지하철), 대중교통(버스 및 택시), 도심공항터미널, UAM 허브가 총 망라한 새로운 개념의 환승센터입니다.
(공항철도도 연결이 되면 좋을 듯 하나, 현재 발표된 계획에는 없습니다. 이에 대해서는 향후 더 지켜봐야 할 듯 합니다. 물론 없어도 서울역에서 연결이 되므로 전혀 지장은 없습니다.)
제 좁은 생각같이 원효대교 북단쪽에 광역버스환승센터를 설치할 필요가 전혀없이, 국제업무지구 지하2,3층으로 순환도로를 건설하고, 모든 광역 버스노선들이 전부 모빌리티 허브 지하에서 환승을 할 수 있게 합니다.
(그림 8의 복합용지 위치, 그림 9의 별표위치)
그리고 지하에서 내려서 KTX, GTX, 지하철 어떤 것이든 갈아타고 수도권 다른곳으로 이동이 가능합니다.
해외여행이나 출장을 갈 사람들은 도심국제공항에서 수속을 하고, 수화물을 보낸 후에, 공항철도(현재는 서울역을 통해 환승)를 통해 가도 되고, 돈이 많은 사람들은 UAM을 통해 바로 공항으로 날아갑니다.
그리고 용산 국제업무지구 내에 사는 주민들과 그 주변 한강로 주복들에 사는 사람들은 그냥 자율주행 셔틀 타고 집앞에 내리던지, 모빌리티 허브에서 지하로 걸어서 집에 가면 됩니다.
PM이 무슨 교통수단인지 모르겠습니다만, M이 무빙워크의 약자일까요? 어쨋건 셔틀을 통하지 않고 빨리 집으로 갈 수 있는 다른 교통수단이 들어올 수도 있겠다 생각도 듭니다.
한강로 주복들과 재개발 4총사(전면1구역, 신용산 1,2구역, 빅물펌프장구역)의 포텐셜은 바로 여기에 있습니다.
그냥 한강대로 서쪽 구역들은 용산국제업무지구와 한몸이 되는 것이나 마찬가지거든요.
물론 한강대로 동쪽구역들도 지하로 연결이 다 되므로 비슷한 혜택을 누릴 수 있습니다.
한강로동의 입지가 왜 꿀입지인지 이제야 가시화되는거구요...
이러한 역대최초인 용산모빌리티허브는 그야말로 최첨단이면서 국가이미지의 핵이 되는 국제주거신도시 및 미래형 환승센터가 될 것으로 보입니다.
이와 별개로, 아까 말씀드린 용산역광장 가능성에 대한 문제에 대해 말씀드리면...
윗 문단에서 말씀드린 용산역 전면 혹은 용산역 자체가 전적으로 그린광장이 되려면, 결국 현 사업자인 아이파크몰/현대산업개발과/CJ 와의 이권문제가 불거질 수 밖에 없습니다.
왜냐면 현재의 용산역은 현산, CJ에서 리모델링을 대대적으로 하여 준 백화점 급 쇼핑시설과 외식, 극장 등의 시설이 복합적으로 기능하고 있는데, 현산(CJ도)의 투자비용을 무시하고 용산역을 광장으로 바꾸거나 할 수는 없을 것이기 때문입니다.
결국 현산과 협의를 통하여 모빌리티허브의 상업시설이나 용산역 지하의 쇼핑몰 사업권을 현산에게 주는 등의 협의가 없이 현산이 가만히 있을것 같지는 않아서, 이에 대한 해결책이 없이는 용산역이 그린광장으로 변신하는 것은 아직은 뇌피셜일 수 밖에 없어보입니다.
물론, 용래와 용푸써 사이의 용산링크 지하의 사업권을 현산이 가져간 상황인데, 그게 이미 용산역의 아이파크몰 사업권을 종료하는 대가였는지는 아무도 알 수 없습니다. 만약 그렇다면 상황은 좀 더 희망적일 수 있습니다.
11번의 사업기간에 대한 이야기는 설명회의 서울시답변에서도 10년에서 15년 쯤 걸릴 것이라고 본다는 설명이 있었습니다. 이에는 각 불하받은 기업들의 사업추진 기간에 따라 달라질 수 있다는 이야기도 포함되었습니다.
미국 허드슨 야드의 인프라 건설 사업기간이 10년이었기 때문에 한국도 비슷하게 선정한 것인데, 규모가 확실히 더 크다보니 추가적인 시간소요가 있는듯 합니다. 물론, 인프라 건설과 앵커부지 착공까지가 중요한 기간인데, 그 기간은 서울시 발표대로라면 2025년~2026년쯤이면 가시화 될 듯 합니다.
아래 문단에서 이어가겠습니다.
파트 7.
일단 사업계획 추진기간은 생각보다 길지 않습니다.
어쩌면 제가 예상한 10년보다 부지완성까지는 더 짧은 기간이라고 볼 수도 있습니다. 토지정화까지 포함하고 잡아도 2020년에서 2027년 하반기까지이니, 8년정도가 걸리는 것이네요. 이번 발표부터는 5~6년이 걸리는 것이구요.
서울시 측 설명은 최종 개발완료까지 지금부터 15년까지 보던데, 이는 민간부지개발이 내부코어(국제업무 코어)와 외부코어(주거코어+업무복합 코어) 2단계로 나뉘어 개발되기 때문으로 보입니다.
실제로는 현재부터 17~18년정도까지도 지속적으로 개발된다고 봐야 넉넉할 것 같습니다.
즉, 용산의 호재가 향후 15년이상은 이어지는것이 된다...라고 보시면 됩니다.
[그림 11]에서 말하는 바도 큽니다.
일단, 공공에서 주도하는 것은 앵커부지 개발과 인프라 개발완료까지입니다.
즉, SH공사에서 2조원이라는 막대한 공사채를 발행하는데, 그 금액이 다 인프라와 앵커부지 개발에 들어간다는 뜻입니다.
그리고 거기에 더불어서 공공에서 총 5조원의 재원을 투자한다고 합니다. 코레일측에서 토지매각금액 중 3조원을 더 투자하겠다는 뜻으로 보면 될 것 같구요.
위의 그림 11에서 보시듯이, 부지조성하고 지하에 도로 파고, 전기, 수도, 앵커부지개발 등을 다 한다 하더라도 5조원이 투입될 정도의 규모로 보이지는 않습니다.
미국 허드슨 야드가 처음에 3천억으로 시작했습니다. 물론 거기는 철도정비창을 지하화하지 않았습니다. 면적도 10만제곱미터 정도로 용산국제업무지구보다 1/5정도 크기였구요...
그렇다손 치더라고 5조원은 너무도 막대한 금액에 해당하고, 결국 경부선, 경의선 지하화 등 여타 개발비도 이 금액에서 어느정도는 나가는 것이 아닐까 라고 생각하는 것이 더 합리적으로 보입니다.
그리고 사업수익에서도 용산구에 어느정도 배정이 될 것이고, 그 금액은 경의선 지하화(데크화?)를 하는데 쓰일 것으로 생각하고 있습니다.
파트 8 맺음말.
물론 이번 발표는 그 범위에 있어서는 서부이촌 구역이 제외됨으로 인해서 과거 워터프론트와 강변북로 지하화공원까지 포함되었던 계획에 비해서는 5%정도 아쉬움이 남습니다.
반면 국제업무지구 내의 구조나 구성 등 모든 것은 예전의 계획을 200% 뛰어넘는 계획이라고 보입니다.
과거는 그냥 국내최고 마천루가 들어가는 곳(?)이고, 다국적 디벨로퍼와 자금이 들어와서 개발을 하나, 정작 이익은 외국계가 더 많이 벌어갈 수도 있었던 상황이었다면...이번은 적어도 국내 디벨로퍼와 기업들이 충분히 역량이 되고있고, 삼성 등 공룡기업들의 상황도 2007,8년 당시와는 비교도 할 수 없을 만큼 커지고 견조해졌고 건강해졌습니다.
따라서 개발계획에 따른 이득 또한 국내에서 상당부분 가져가고, 외국계 기업이 들어오더라도 토지임대부라는 제도를 적절히 잘 사용하여 이득의 국내환수 및 선순환이 이어지기를 바라고, 또 그럴 수 있을 계획이라는 생각이 들었습니다.
무엇보다도 국내 대기업들의 이너코어 부지에 대한 입찰은 대한민국 역사상 가장 큰 뉴스거리가 될 것이라는 생각이 듭니다. 금액이 GBC보다 더 비싸고 아니고를 떠나서, 투자하려는 대기업들의 면면이 이미 엄청난 뉴스거리가 될 것이고, 몇년이고 지속적으로 뉴스에 오르내릴 수 밖에 없습니다.
2008년 당시에는 삼성이 국제업무지구에 몇조원 투자하겠다고 하면 "잘못하면 마천루의 저주가 될 수도 있다"는 둥 이런 이야기가 떠돌고는 했지만, 지금은 삼성이 한분기 순이익만 투자해도 수십조원이니, 그런 말 자체가 안나올 것이니까요.
트리플원을 불하받아도 사업비가 삼성 한두달정도 버는 금액이면 되는겁니다. 그렇다고 없어지는 돈도 아니고 투자로써도 엄청난 가치를 지니고 있으니까요.
이렇듯 국제업무지구 자체가 사업성면에서 안정적이 되었다는 부분이 저는 가장 마음에 듭니다.
또한 파트 2에서 말씀드렸던 대로 서부이촌도 서울시에서 여지를 조금은 남긴 것으로 아직은 기대하고 있습니다.
부디 서부이촌 소유주님들께도 불이익이 없고, 워터프론트와 강변북로 상부공원까지 얻어올 수 있는 윈-윈 상황이 추가적으로 이어지기를 진심으로 바랍니다.
하지만 윗 그림의 빨간네모 구역처럼 서부이촌 개발여부와 관계없이도 국제업무지구에서는 한강공원까지 직결되게 되니, 국제업무지구 및 한강로/서부이촌의 주거환경은 정말 획기적으로 개선이 될 것으로 봅니다.
그리고 용산에서 용산공원이 차지하는비중도 워낙에 크지만, 용산국제업무지구가 갖는 의미는 또 다르다고 봅니다.
개인적인 시각이지만....
국제업무지구가 사업진행이 잘 되는 것은 한강로, 서부이촌 뿐 아니라, 원효로, 문배동의 입지를 두세단계 격상시킬 수 있는 계획이 될 것이고, 동부이촌은 한남동과 동급으로 갈 수 있는 계기를 얻게되는 것이라고 생각합니다. 이전에도 누차 말씀드린 바 있지만, 동부이촌에서 경의선 지하화가 되면 저는 대한민국 최고 입지 중 하나라고 생각합니다. 경의선 지하화도 결국 국제업무지구 개발에 따라 실행될 것이라, 같이 가는 겁니다.
결국 동부이촌, 한강로, 서부이촌, 원효로, 문배동이 다 같이 가고, 다 윈윈하는 결과가 올 것으로 보고 있습니다.
한남은 원래도 최상급이었지만 거기에 한 스푼 더 추가되는 것이구요. (한남은 결국 재개발 완료에 따라 환골탈퇴할 거라서, 그게 더 큰 비중이긴 합니다.)
당연히 청파, 서계, 후암, 동자 등도 앞으로는 뭐...더이상 말할 필요가 있을까요? 용산공원에 인접한 모든 곳들이 주거지로써의 가치에 더불어 업무지구 지근이라는 가치도 추가적으로 갖게될거니까요.
결국 이 여파는 여의도, 동마포, 서동작 노량진, 중구, 종로구, 서대문구까지도 파급이 될 텐데요...
이번 계획에서는 국제업무지구의 첨단신도시화가 워낙 획기적인 것이라....국제업무지구 자체의 주거지구로서의 입지도 몇단계 뛰어오른 것이라고 판단하고, 거의 동부이촌/한남과 동급이 되었다고 판단하고 있습니다. 그리고 분명 국내 최고가 아파트는 국제업무지구 내에서 나올 것이라 봅니다. 아니, 최고가 순위 최상위를 거의 점령하게 될 것으로 봅니다.
그리고 지하철 노선의 가치가 또한 업그레이드 될 겁니다.
GTX-B,D는 당연하구요, 신분당선과 4호선, 1호선이 다 가치가 올라갈 것으로 예상하고 있습니다.
다 아시는 이야기 해서 죄송합니다.....;;
말하다보니 다 호재네요.....;;
그럼 이만.
용산국제업무지구 발표에 관한 짧은 분석과 이전 글 복기
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