대한민국 부동산의 미래

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사야 할까, 팔아야 할까, 갈아타야 할까?

- 주택을 매입한다면 그것이 투자수익 목적이던지, 실제 거주 목적이던지 간에 포인트는 '내가 산(매입한) 집값이 떨어지지 않아야 한다'는 것입니다. 집값이 떨어진다는 것은 담보가치가 떨어진다는 말입니다. 담보가치가 떨어진다면 내가 은행에 대출받은 금액 이상으로 원리금을 더 갚아야 하는 상황이 벌어지니까요. 그래서 투자목적이 아니고 거주를 하더라도 집값은 떨어지면 안 됩니다. 혹여 은행 대출이 없다 하더라도 집값이 떨어져서는 안 된다는 명제는 변함이 없습니다. '집값이 오를 곳을 사는 것이 아니라 집값이 떨어지지 않는 곳을 사야 하는 것'입니다.

- 일본의 신도시는 도쿄중심지에서 30km 정도 떨어진, 우리나라로 따지면 동탄이나 청라신도시 정도의 거리에 위치하고 있는데 대표적인 곳이 다마신도시입니다. 다마신도시는 고점 대비 가격이 1/10까지 떨어진 곳도 있습니다. 인구가 많이 빠져 나가면서 가격이 문제가 아니고 거래가 안 되는 문제가 더 큽니다. 그러니 교집합에서 2기 신도시는 빠지겠죠.  현재 주택을 사려고 한다면  투자할 곳은 서울과 1기 신도시가 될 것입니다. 그럼 그중에서도 어디가 가장 투자해야 할 대상일까요? 서울의 역세권입니다.

- 부동산 가격이 떨어지면 주식처럼 손해를 보고서라도 팔 수 있는 것이 아니라 거래가 아예 중지되고 맙니다. 그렇기 때문에 내가 팔고 싶어도 팔 수 없는 상황이 올 수 있습니다. 이것이 부동산의 특징입니다.

- 돈 버는 부동산을 하나 가지고 싶은 바람이 있습니다. 임대사업은 어떻게 전망하시나요?

임대사업은 당장 실행해야 합니다. 앞으로 점점 더 많은 사람들이 임대물건에 대해 관심을 가질 것이기 때문입니다.

- 토지가 돈을 벌게 하고 자본이 돈을 벌게 해야 합니다. 열심히 노동을 할 수 있을 때 노동을 하면서 노동력이 떨어질 때를 대비해서 틈틈이 토지와 자본이 일을 할 수 있도록 준비해야 합니다. 결국 노동이 아닌 토지와 자본이 굴러가는 시스템을 알아야 합니다.

- 셰어하우스는 앞으로 우리가 나아가야 할 부동산의 모델이라 할 수 있습니다. 인구구조는 1, 2인 가구 중심으로 재편될 것입니다. 90년대 초반 2만 가구 남짓이었던 1, 2인 가구는 최근 600만 가구에 육박합니다. 노인 인구가 늘어나고 청년 실업이 증가함에 따라 그 속도는 빨라질 전망입니다. 향후 이 두 가지(서울 역세권 부동산, 셰어하우스)를 아우르는 투자를 한다면 인구 감소의 시기에도 승리하는 투자가 될 것이라 생각합니다.

- 투자에서의 맥락은 무엇일까요? 아마도 저평가와 흐름이 아닐까요?

'내 수준에서 적당하게 투자할 수 있는 물건인가?'

'너무 비싼 물건은 아닌가?'

너무 비싸면 무리할 수밖에 없고 이는 내게 부담으로 이어집니다.

- 은퇴 후에도 어렵게 돈을 벌기 위해 일을 다니는 부모의 집에 얹혀사는 30대 아들이 그 그림입니다. 무엇이 잘못되었을까요? 부모는 자식을 똑바로 바라보아야 하는데 그러지 못한 것입니다. 우선 자녀가 취직이 잘될 것 같은 직업을 택하는 데 필요한 대학과 전공을 판단하지 못했습니다. 다음으로는 그럴 조짐이 보이면 자녀에게 들어갈 사교육비를 자본과 토지로 모두 돌리고, 대신 자녀는 취업이 잘되는 특성화고에 보내야 옳습니다.

어차피 토지, 노동, 자본이라는 3요소에서 노동은 돈을 얼마나 더 벌 것인가에 대한 의미만 있을 뿐입니다. 대학을 나와 번듯한 직장에 들어간 자녀가 사회적으로 성공한 것 같지만 결국에는 고졸로 대기업 생산직에 들어간 아들이 98.4%의 확률로 성공한 것입니다.  노동에서 무엇보다 중요한 본질은 직업입니다. 남의 간섭을 받지 않을수록, 평생 일할 수 있을수록, 돈을 많이 벌수록 좋은 직업입니다.

- 생산의 3요소 중 토지의 개념은 일하는 주체를 토지에 두고 토지가 일하도록 만드는 것입니다. 노동 이외에 토지와 자본이 왜 중요할까요? 인간은 60세 이후 노동 능력이 떨어지기 때문입니다. 그래서 필히 젊을 때부터 토지와 자본이 일할 수 있도록 그 기반을 마련해야 합니다.

토지가 일하게 만드는 방법은 다음과 같습니다.

1. 부동산을 소유하고 임대를 놓아 월세소득을 버는 것입니다. 그 중에서도 서민이 할 수 있는 방법은 레버리지를 이용해서 월세소득을 얻는 것입니다.

2. 전세를 끼고 매입하는 방법입니다. 전세 끼고 매입해서 보유하고 있다가 파는 방법입니다.

3. 토지 투자방법입니다. 싼 가격에 토지를 매입하되 여윳돈으로 해야 합니다. 그리고 저축하듯이 매월 강제 저축하는 개념의 투자로 임해야 합니다. 어떻게 토지가 일하도록 해야 할까요? 나무를 심는 방법이 있습니다. 물론 임야나 밭을 임대해야 합니다. 나무가 있는 임야를 사는 것도 좋습니다. 토지투자의 가장 큰 장점은 세월이 지나 100배, 1000배 오르는 것입니다.

- 노동력이 있는 기간은 토지와 자본을 만들기 위한 준비기간입니다. 부지런히 토지와 자본을 만들어야 합니다. 노동력이 있을 때 토지와 자본을 모으지 않으면 평생 일하다 은퇴 후 죽을 때까지 일할 수밖에 없습니다.

- 100세까지 산다고 했을 때 무려 60년을 직장일이 아닌 다른 무언가를 하면서 보내야 하고, 생활비를 해결해야 합니다. 그러나 우리는 자신에게 닥쳐올 미래를 무관심으로 일관합니다. 마치 내 일이 아닌 것처럼 말입니다. 이러한 시대에 개인에게 가장 필요한 능력은 바로 독서 능력입니다. 독서 능력은 배움의 능력이기 때문입니다. 학교에서 배운 지식과 직업을 가지고 평생을 사는 시대는 지났습니다. 직업도 여러 번 바꿔야 하고 투자 방법도 변화하는 환경에 적응해서 바뀌어야 합니다.

죽음의 불확실성이라는 공포에서 벗어나는 방법은 일정한 연금소득, 월세소득, 이자소득, 근로소득 중 죽을 때까지 무엇인가각 나오도록 하는 것이 핵심입니다.

- 부동산마저도 급격한 인구 감소를 감안하면 아주 협소한 지역만이 임대수익용 부동산의 가치로 인정받을 것입니다. 서울과 1기 신도시 정도만 임대소득의 입지가 될 것 같습니다. 물론 통일이 되지 않는다는 전제하에 말이죠.

서울과 1기 신도시 부동산 임대 수익률은 떨어질 것입니다. 얼마 안 되는 우량 부동산을 사려고 대기하는 수요가 매매가를 밀어 올릴 테고 월세는 그에 비해 많이 오르지 않을 것이기 때문입니다.

- 이제 청년들도 생각을 달리해야 합니다. 공부를 잘하면 국가에서 보장하는 전문직에 진출하고, 공부가 안 되면 고졸로 대기업 노조에 들어가는 것을 계획해 보면 어떨까요.

- 기업도 돈을 저축하고 가계도 저축하고 은행도 국채를 사서 저축하고 심지어 중국인도 와서 국채를 삽니다. 한 마디로 투자는 아무도 하지 않으면서 모두 저축만 합니다. 그런데 어떻게 이자가 오르겠습니까? 그러니 대출 받을 때 고정금리로 갈아타는 것은 별로 좋은 생각이 아닙니다.

- 어떻게 대비하는 것이 최선일까요? 똑똑하고 현명하게 판단해야 하고, 어떤 경우라도 살아남아야 합니다. 최악과 최상의 시나리오를 그려보고 그 둘 사이에서도 오를 가능성이 농후한 부동산을 매입하는 것이 최선입니다. 투자 목적도 그렇고 실거주 목적도 포지션은 똑같습니다.

"최악의 시나리오는 무엇이고 최상의 시나리오는 무엇인가?" 

최악의 시나리오는 일본과 같은 경기침체, 세계경제 폭락입니다. 최상의 시나리오는 런던, 뉴욕과 같은 부동산 폭등, 남북통일, 외국인의 부동산 투자, 세계 경기의 호전입니다.

"그러면 투자할 때 꼭 오를 만한 교집합은 무엇인가?"

어느 나라건  그 나라의 경제중심지는 올랐다는 사실입니다.

- 다마 신도시는 왜 만들어졌을까요? 일본 정부는 늘어나는 주거 인구를 해결하기 위해 두 가지 방안을 두고 고민했습니다. 하나는 도쿄 도심을 재건축, 재개발하는 것이고 다른 하나는 도쿄 인근에 신도시를 짓는 것입니다. 그들이 내린 결론은 신도시였습니다.

그들은 다마신도시, 지바신도시, 츠크바 신도시 등 대도시 인근에 신도시를 세우기로 했습니다. 초기 상황은 일면 성공한 듯 보였습니다. 그러나 중기가 되면서 상황은 변했습니다. 가장 큰 문제는 신도시가 직장과 거리상으로 너무 멀었다는 점입니다. 제일 가까운 다마신도시마저 30km나 떨어져 있어서 매일 출퇴근하는 데 드는 시간과 노력이 지나치게 컸습니다.

2기 신도시 및 신도시 급들인 김포 한강, 동탄, 양주, 송도, 영종도 등은 서울과의 거리가 최대 30km에서 40km 정도입니다. 우리나라의 2기 신도시는 일본 다마신도시와 비슷합니다. 2007년도 부동산 급등기에 2기 신도시가 급하게 발표된 점이 아무래도 일본의 다마신도시와 궤를 같이하지 않나 생각합니다. 현재 2기 신도시는 분양이 저조하거나 착공하지 않았다면 규모가 축소될 것이며 훗날 인구 감소와 더불어 몰락의 길을 걷지 않을까요.

앞서 살펴본 일본처럼 우리나라에서도 향후 도심회귀가 일어날 테고 인구 감소는 이어지겠지만 1인이나 2인가구는 오히려 증가할 것입니다. 노인인구가 증가하고 결혼이 늦어지는 만혼이 늘어나면서 2인 이하가 살 수 있는 주택의 수요가 늘 것입니다. 역세권의 도심형 생활주택처럼 적은 세대를 위한 공간은 더 필요할 것으로 전망됩니다.

- (프리터족이 더 발전한 것이 사토리족입니다.) 그럼 사토리족은 어떻게 되었을까요? 도쿄에 모여 살게 됩니다. 우리나라의 고시원 같은 곳에서 살다가 최근에는 셰어하우스라는, 같은 집을 함께 쓰는 공간으로 이동합니다. 우리나라에서도 이러한 조짐이 서서히 보이고 있습니다.

- 부동산을 사더라도 차별화해야 합니다. 다만 통일이 되거나 중국인을 비롯한 외국인들의 매수가 이어지면 우리나라 부동산 가격 상승에 청신호가 켜진다고 볼 수 있습니다.

- 일본의 부동산은 폭락했는데 런던을 비롯한 서구는 왜 부동산 가격이 폭락하지 않았을까? 같은 베이비붐 세대를 겪었고 동일하게 노령화가 진행되었는데 왜 서구는 떨어지지 않았고 일본만 급락했을까요? 서구 선진국은 주택이 남아돌자 더 이상 짓지 않았기 때문입니다. 반면 일본은 주택 건설을 멈추지 않고 계속 지었지요.

건설사들은 수도권, 지방을 가리지 않고 계속 주택을 공급할 것입니다. 이를 지속하면 결국 일본처럼 신도시는 몰락할 것입니다.

- 앞으로 어떻게 투자해야 할지 모르겠습니까? 그렇다면 일단 자료를 많이 모으고 그것들을 통해 객관적인 비교분석자료를 만드세요. 수익률, 공실률, 지역분석, 인구분포, 기타 등 판단에 필요한 모든 것을 끝없이 모으는 작업이 매우 중요합니다. 자료를 많이 모으면 그것을 통해 생각의 범위도 넓힐 수 있습니다. 수도권 아파트와 빌라의 1년간 데이터를 모두 찾아서 정리를 했다고 가정합시다. 이런 식으로 사건번호, 주소, 동, 주택, 전용면적, 낙찰가, 전용면적당 낙찰가격, 기존의 월세보증금, 월세, 수익률 등을 엑셀 파일로 작성합니다. 그리고 각 도시별, 동별로 정리합니다. 그러면 데이터를 통해서 각 도시별로 경매주택이 가장 많이 나오는 동네, 평당 가격이 가장 낮은 동네, 수익률이 가장 좋은 동네, 신축이 많은 동네 등 많은 것을 알 수 있습니다. 그런 후 자료들을 활용해서 가장 싸게 낙찰을 받으면서도 월세와 수익률이 좋은 동네를 찾을 수 있습니다.

- 많이 읽고 많이 생각해야 합니다. 많은 자료를 모으고 사람을 만나고 책을 읽고 투자에 대한 생각이 떠오를 때까지 데이터 수집을 게을리 하면 안됩니다. 모으세요. 아는 만큼 보입니다.

- 과다공급의 원인은 빈 땅이 많기 때문입니다. 더 이상 빈 땅이 없다면 과다공급에 따른 공실의 위험을 줄일 수 있습니다. 대표적인 곳이 서울입니다. 빈 땅이 없으니 늘리려 해도 기존의 건물을 철거하고 다시 지어야 합니다. 이러한 곳은 공급이 순식간에 늘어날 수 없기 때문에 철거와 공급이 균형을 이뤄 더 이상 공급이 크게 늘지 않는 대표적인 곳입니다.

- 싸게 살 수 없다. 경매는 '시세'에 사는 것이다.

즉 시장에서 가격적으로 싼 물건을 사는 것이 아니라 내가 생각하기에 시장가격에 사더라도 저평가된 물건을 사는 것이 핵심입니다. 단순한 시장의 가격과 저평가된 물건을 사는 것(싸게 사는 것)과의 차이입니다.

- 반대로 경쟁률이 낮다는 것은 이변이 나올 확률이 높다는 뜻입니다. 그러면 경쟁률은 언제 낮아질까요? 인기 없는 물건, 인기 없는 지역, 감정가가 높은 물건, 감정가 100%인 상황, 남들이 신경 안 쓰는 종목 등입니다. 이런 경우는 경쟁률이 낮으니 낙찰 받을 확율이 높아지겠죠.

- 셰어하우스는 역세권 그것도 서울의 역세권이 유망하리라 전망됩니다. 앞으로도 셰어하우스의 타깃 소비자는 청년층이기 때문입니다. 한창 일을 해야 할 그들은 직장이든 아르바이트든 출퇴근을 하려면 지하철을 이용할 확률이 큽니다. 따라서 지하철과 가까운 오피스텔, 주상복합 아파트, 나 홀로 아파트가 유망할수밖에 없습니다.

- 교통이 나쁘면서 고지대에 있는 대단지 부동산이 역세권 부동산보다 비싼 것이 현실입니다. 그러나 앞으로는 은퇴하는 노인인구의 비율이 높아지며 수익성이 좋고 공실 없는 역세권부동산이 더 주목받을 것입니다.

- 졸부들은 명확한 두 가지 특징을 갖고 있습니다.  첫째는 싸게 많이 샀고, 둘째는 그것을 살 당시에는 개발계획이 전혀 없었다는 점입니다. 둘은 순서를 바꿔도 관계가 없습니다. 개발계획이 전혀 없었으니 싸게 살 수 있었고 싸게 살 수 있었으니 많이 살 수 있었습니다. 돈이 생기면 맘에 드는 부동산을 계속 사 모으는 사람입니다. 그래서 졸부는 부동산 장기투자자 중에 나옵니다.