싱글맘 부동산 경매로 홀로서기

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- 등기부등본 살펴보기

첫 장에는 표제부라고 하여 건물 1동의 소재지, 지번, 지목, 면적 등이 기록되어 있다. 아파트의 경우는 집합건물이기 대문에 옥상까지의 면적이 상세히 기재되어 있는 것이다. 그 다음 장에는 전유부분의 표시가 있는데, 말 글대로 해당 호수의 전유부분의 면적과 그 지분에 해당하는 대지권의 면적이 표시되는 곳이다.

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두 번째로는 갑구라고 하여 소유권에 관련된 사항이 나타난다. 지금 현재 주인이 누구인지도 나타나지만 과거 누가 주인이고 언제 누구한테 매매를 하였는지도 소상히 기재된다(압류, 가압류, 가등기, 가처분 등도 기재가 된다).

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이 집의 등기부등본도 순위번호 순으로 살펴보면 소유자가 김*춘에서 김*옥으로 소유권이 이전되었다가, 순위번호 14번의 한*희가 최종 소유자인 것을 확인할 수 있다.

세 번째 을구에는, 쉽게 말해 누구에게서 돈을 언제 얼마나 빌렸는지가 기재되어 있다. 그래서 이곳에는 주로 대출을 해 준 은행의 이름이 많으며, 개인에게 돈을 빌린 경우 그 사람의 이름이 근저당권자로 기재되어 있다.

이 집은 중소기업은행의 근저당권이 채권최고액 1억2,360만 원으로 설정되어 있음을 확인할 수 있다. 여기서 채권최고액은 근저당을 설정할 때(=대출을 해줄 때) 은행에서 설정하는 금액이다. 보통 은행은 실 대출금의 120%~130%를 채권최고액을오 설정하는데, 이 집의 경우에도 중소기업은행의 채권최고액을 역으로 계산하면 실 대출금액은 1억300만 원이 되는 것을 알 수 있다. 근처당권자가 개인이면 보통 사채의 경우가 많고, 채권최고액을 200% 이상 설정한다.

- 권리분석표 작성해보기

등기부등본에 나와 있는 갑구와 을구의 사항을 접수날짜 순으로 빠른 것부터 적어보자. 갑구를 접수날짜 순으로 먼저 기재한 다음, 을구의 날짜들을 갑구 날짜 사이에 순서대로 삽입하면 쉽다.

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- 백 마디 말보다 나은 내용증명 한 통

"아 경매 넘어가서 보증금 뜯기게 생겼는데 월세를 왜 냅니까? 그리고..~~"

"..일단 알겠습니다. 다시 연락드리죠."

(말보다 문서가 효과가 좋다. 말은 듣고도 흘려버리지만 문서는 곱씹어 읽으면 읽을수록 내용이 이해되니까)

 

- 시세조사는 철저하게

매도가 목표라 하여도 전월세 임대가까지 철저히 조사하셔서 임대를 놓아도 수익이 날 것인가를 고려해야 합니다.

- 임장 준비물

1. 경매정보지 복사본

2. 스마트폰(사진촬영 기능, 녹음 기능)

   감정평가서 / 등기부등본 / 매각명세서 살펴보기 : 유료사이트(굿옥션의 모바일 어플리케이션 로그인 후 사건번호로 검색하면 물건상세내역이 검색 가능하다)

3. 임장활동 현장조사서

기본적으로 사건번호와 물건지의 주소와 면적, 감정가, 입찰일 등을 기재한다.

1. 물건조사

- 보존등기 : 등기부등본상에 나타난 보존 등기를 기재

- 노후도 : 건물의 노후를 상.중. 하로 표기

- 계량기 : 가스,전기,수도 계량기를 사용량 기록

- 우편물 : 현재 누구 앞으로 우편물이 오고 있는지 체크(거주자 확인)

- 경사도 : 평지인지, 약간 높은 고지대인지 여부

- 채광.방향 : 채광이 좋은지 여부와 집 방향(남향, 북향 등)

- 구조/층 : 총 몇 층의 몇 층인지(3/5F)

- 주차장 : 주차장 여부와 세대 당 몇 대 주차가능한지, 주변 주차시설여부도 확인

- 방수/누수 : 외벽 및 옥상에 올라가 균열(크랙)이 있는지 여부 확인

- 미납공과금 : 아파트는 관리사무소에서, 빌라는 총무가 누구인지 확인 후 체크

- 도시가스 : 도시가스 or LPG, 미납여부 확인

- 전입세대열람 : 해당 동사무소에 경매정보지 제출하면 열람 가능(300원)

  (누가 사는지, 전입신고 날짜는 어떻게 되는지 확인 체크)

- 현 거주자 : 소유자가 사는지 세입자기 사는지 확인

2. 주변조사

- 버스노선 및 배차시간 확인

- 지하철 : 가깐운 역과 도보 및 버스 소요시간 확인

- 마트/백화점: 가장 가까운 마트나 백화점이 있는지 여부 체크, 소요시간 체크

- 초.중.고 : 주변에 초.중.고가 있는지 여부, 도보 및 버스 소요시간 체크

3. 시세조사

- 국토해양부 : 국토해양부 실거래가 자료 확인(http://rt.mltm.go.kr/)

- 네이버 : 네이버 부동산 매물 시세 확인

- kb시세 : 아파트의 경우 대출 시 kb시세 기준임

- 현장실사 : 임장 시 부동산에 실제 매매가와 전월세가 조사

4. 기타 특이사항 및 의견

본인의 개인적 소견이나 호재가 있는 경우 등 종합적 의견을 기록

- 최종점수 : 본인이 생각하는 100점 만점을 기준으로 스스로 내는 평가 점수 기록

- 임장일 : 현장 조사를 한 날짜의 기록

- 임장, 1차에 가라!

흔히 경매 물건을 검색할 때, 1회 이상 유찰이 된 것을 검색하고 그 중에서 마음에 드는 물건을 골라 임장을 다닌다.

관심 있는 지역이고, 입찰하고자 하는 물건잉라면 1차 신건일 때부터 움직여라. 이때가 경쟁자도 덜하고 부동산도 경매 물건인지 잘 모를 때이기에 돌아오는 답변이 부드럽고, 정확한 시세를 파악할 가능성이 높다. 점유자 특히 세입자의 경우에는, 처음 방문하는 자에게 되레 앞으로의 진행상황에 대해 질문하는 경우가 많다. 1차에 움직이는 자가 고급정보를 얻는다.

- 입찰 전에 반드시 매매 및 임대시 예상되는 수익을 철저히 계산하고 목표를 정한 뒤(매매인지 임대인지), 입찰에 참가하도록 하자.

연간수익/투자비용 * 100 = 수익률(%)

연간수익은 (월세-은행이자)*12(개월)로 산출이 된다.

투자비용은 초기투자금 - 월세보증금. 즉, 최종투자금이 된다.

* 대출, 똑똑하게 활용하기

낙찰 후에는 대출 중개인에게도 웬만하면 전화번호를 알려주도록 하자. 대출 중개인들도 경력과 실력에 따라 여러 대출상품들을 가지고 있기 때문에, 그에 따라 대출금리와 대출가능액, 중도상환수수료도 달라지므로 가능한 많은 분들에게 의뢰하는 것이 좋다. 이 밖에도 경락잔금대출 시에는 여러 가지 사항들을 고려하고 비교해보아야 한다. 대출금리의 정보가 고정인지 변동인지를 확인하고 선택하자.

대출시 근저당설정비라 하여 그 비용을 낙찰자(대출자) 부담을 시켰으나, 2011.7월부터 은행이 부담하는 것으로 판결이 나왔다.

중도상환수수료는 낙찰 받기 이전에 해당 물건을 단기매매 할 것인지, 아니면 장기로 보유할 것인지 미리 정하도록 한다. 만약 단기매매가 목표인 물건이라면 이자율이 다소 높더라도 중도상환수수료가 없는 것이 훨씬 유리하고, 장기적으로 보유 후에 매매를 할 것이라면 이자가 낮고 중도상환수수료가 일정기간(1년 또는 2년)이 지나면 없는 상품으로 고르는 것이 현명하다.

- 대출승계

보통 매매를 할 경우 이미 내가 받아놓은 대출금을 상환하는 것이 맞지만, 상황에 따라 매수인이 대출을 승계 받기 원하는 경우도 종종 있다. 그런 경우는 기존 대출 조건이 새롭게 대출을 하는 조건보다 더 좋은 좋건이라고 생각될 때 매수인이 대출 승계를 원하는 것이다. 이 또한 매매를 함에 있어 큰 장점이 될 수 있으므로, 대출 실행 시 대출 승계가 가능한지 여부도 반드시 확인하자.

- 강제 보험과 강제 적금

일명 꺾기라고 하여, 대출을 해주면서 은행에서 대출자에게 반강제적(?)으로 권유하는 상품이다. 보험이나 적금에 가입하게 하거나, 신용카드를 만들게 한다. 일단은 한 번 정중하게 사양을 해 보고, 그래도 어렵다면 원금 손실 없는 적금 하나를 가입해 몇 달 후 해약을 하는 것도 방법이다.

- 부채와 신용도를 관리하자

대출을 실행함에 있어서 신용도는 매우 중요하다. 대출 중개인들도 개인 신용도가 몇 등급인지를 먼저 확인한다. 평소 같으면 자신의 신용도가 몇 등급인지 별 대수롭지 않은 일이지만, 경매를 시작하면서 대출이 필요하다면 반드시 신경 써야할 요소이다. 신용도를 관리하는 몇 가지 잘 알려진 팁들을 살펴보면, 우선 무조건 카드를 안 쓰고 대출을 하지 않는 것만이 신용등급을 높여주지는 않는다. 적당히 카드도 쓰고 적당히 대출과 이자를 내는 것이 오히려 신용등급에 유리하게 작용되기도 한다. 또하나, 되도록 현금서비스나 카드론은 사용하지 않도록 하자. 이런 것들은 내 신용등급을 깍는 주요사항이기 때문에, 차라리 약관 대출이나 직장인 신용대출 등을 사용하는 것이 더 좋다.

신용도 관리 사이트 www.siren24.com

은행에서 대출을 잘 받으려면 5등급 이상을 유지해야 하며, 그렇지 못할 경우 대출금액이 적어지거나 금리가 높아지는 방식으로 제한을 두는 경우가 많다.

 - 법무비용 꼼꼼히 따져 보기

각 법무사무실마다 천차만별로 견적이 산출되므로, 미리 몇 군데의 내역서를 받아 비교하여 선택하는 것이 좋다.

또한, 채무자가 점유하거나 권리 상 문제가 없는 후순위임차인이 점유하는 경우는 잔금납부와 동시에 인도명령도 함께 신청해 줄 것을 부탁해도 된다. 아무리 협의가 잘 된다고 할지라도 인도명령을 신청하는 것은 기본이니 명심하기 바란다. 이 비용은 통상 2만 원 정도로 견적서에 추가되어 있지만, 의뢰를 하면서 인도명령은 서비스(?)로 해달라고 하면 다들 웃으면서 수긍한다. 별것 아니라 생각하여 혹시라도 인도명령을 신청하지 않는다면 차후 점유자들과 길고 긴 싸움을 하게 될 수 있으니 꼭 진행하도록 하자.

- 대지권 미등기(대지권등기: 토지 지분 없이 건물만 있다)인 집합건물을 낙찰 받았다면, 추가비용은 좀 들겠지만 소유권이전 시 법무사 사무실에 대지권등기도 해 줄 것을 요청해야 한다.

- 여자 혼자서도 잘하는 명도

가급적이면 점유자와의 만남은 최대한 그 횟수를 적게 가지고, 자주 만나는 것이 결코 좋지 않음을 명심하자.

내용증명 작성에는 특별히 정해진 양식은 없이 몇 가지 사항에 유의하여 작성하면 되는데, 실제 내용증명을 토대로 설명하겠다.

1. 상황에 맞는 제목을 작성한다. 딱히 정해진 제목은 없고, 주제를 잘 드러내면 된다.

2. 발신인과 수신인의 주소와 성명, 해당 부동산의 주소를 기재한다.

3. 발신인과 수신인의 현재 상황을 간략하게 기술한다.

4. 앞으로 진행될 절차를 일목요연하게 정리하여 작성하도록 한다.

- 명도에 효과적인 대화법

- 살기 좋은 동네에 사는 사람들은, 먼 곳으로 이사하지 않고 그 편의시설을 그대로 누릴 수 있는 인근으로만 움직이려는 습성이 있다. 사람들은 익숙한 곳을 더 편하고 좋다고 느끼기 때문이다.

- 공매는 입찰기간이 월요일 오전 10시부터 수요일 오후5시까지다. 그리고 다음날인 목요일 오전 11시에 입찰결과를 확인 할 수 있다. 공매는 경쟁자가 적지만 경매처럼 인도명령제도가 없고 명도소송으로만 진행해야 하는 부담이 있다.