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현직 재건축조합 이사가 설명하는 재건축 - 2. 조합의 조직 본문
더 빨리 후속글을 올려드렸어야 했는데, 좀 늦었습니다.
원래는 지난 주말을 이용해서 올려드리려 했는데, 갑자기 생업이 좀 바빠져서 늦었네요. ^^;;
그럼 바~~로 본론부터 들어가겠습니다.
누구나 아는 조합의 조직에 관한 이야기 인데, 이게 별로 중요한것 같지 않으면서도
엄~청 중요 합니다. 그 내용을 하나하나 풀어 보겠습니다.
1. 도정법과 정관
- 조합의 구성에 관해서는 각 조합마다 인원수의 차이는 있으나, 조합장-이사회-대의원회로 구성되는건 다 똑같음
- 도정법에 최소 몇명이상은 이사로 두어야 하고 대의원으로 두어야 한다는 규정이 있으므로,
개별 조합마다 실제 인원수 차이는 있겠지만, 정관이 도정법을 뛰어넘지 못하니, 조합 구성은 똑같음.
- 정관에서 규정만 되어있으면, 다 됨.
(1)정관에 자문위원을 둘 수 있다. - 문제없음.
(2)정관에 자문위원 급여을 줄 수 있다. - 문제없음.
(3)정관에 조합장 연봉은 10억으로 한다. - 문제없음. 다만, 총회에서 정관통과가 어렵....^^
- 하여간, 도정법은 최소규정이므로 도정법 보다 넉넉하게 이사회 대의원회 구성하는건 아무 문제 없음.
- 조합 꼴리는 데로 하면 됨.
- 일반 조합원이 도정법규정까지 알 필요는 없음. 그냥 우리 조합이 잘 돌아가느냐만 보면 됨.
일단, 기초가 되는건 도정법이고 그에 기초해서 조합마다 정관에 규정을 두고 있다고만 알면 됨.
2. 조합장 (굳이 비유하자면, 국무총리)
- 정부조직 중에서 대통령이 아.니.라. 국무총리와 비슷함.
- 이사회 의결권(1표)이 있으면서 이사회, 대의원회, 총회를 주제 함.
- 이사회의결권이 1표라 다수의 이사가 반대하는 안건을 조합장 단독으로 찬성결의 할 수 없음.
그래서, 대통령이 아니라 국무총리라 한 것임.
- 옛날에는 모르겠으나, 요즘은 조합장이 그리 큰 역할을 못해서 해먹을 것도 과거에비해서는 별로 없음.
왜냐하면, 혼자서 결정할 수 있는 것이 거의 없다고 해도 무방함.
물론, 조합이사들을 완전히 자기편으로 다 깔아놓고 거수기 역할만 하게 할 수 있다면, 이야기는 달라짐.
근데, 조합이 덩치가 크면, 그게 말처럼 쉬운게 아님.
- 이사나 감사한테 조합장이 열나 깨질때도 많음.
- 조합장을 재건축전문가(진짜 전문자인지도 모르겠지만...)로 뽑아놓아 본들,
이사회나 대의원회에서 커트(부결) 시켜버리면, 전문가고 나발이고 아무 의미 없음.
워낙 재건축재개발 쪽에 사고가 많아서 도정법에서부터 조합장 권한을 많이 축소 시킴.
- 무조건 민주적으로 하게끔 도정법이 만들어져 있음.
근데..... 민주적 = 비용 증가..... 공짜는 없음. 민주주의는 많은 돈이 필요함....ㅡㅡ;;
- 조합장 최고의 자질은 여기저기 돌아다니는 거 좋아하고 붙임성, 사회성 좋은 사람임.
재건축전문가가 중요한게 절.대.아.님. 붙임성, 사회성이 가장 중요함. 그다음이 전문가.
- 조합장이나 상근이사는 정보수집 임무가 의외로 중요함.
3. 이사회 (굳이 비유하자면, 국무위원(장관))
- 대의원회 상정 안건을 만들고 결정.
- 총회 상정 안건을 만들고 대의원회로 상정 결정.
- 이사들 중에서 상근이사(월급받는 이사)를 뽑음. 몇명 뽑을지는 정관규정 따름.
- 사실상 조합운영의 시작임. 여기서부터 모~~~든 분쟁의 씨앗(?)이 만들어짐.
- 조합장이 시공사를 포함한 협력업체들과 논의(돈문제)한 것들을 모아서 상정함.
정관에 이사회의결사항으로 끝나는 것들은 이사회에서 최종 결정해버리지만,
대의원회 의결사항, 총회 의결사항으로 결정해야 하는 것들은 이사회에서 심의의결 함.
- 당연히 조합장이 씨잘떼기 없는 안건 물어오면, 그냥 커트시킬 수 있음.
근데, 대부분 굉장히 골치아픈 안건이 많음. 의결 안하고 다시 빠꾸(부결) 시키는 안건도 많이 나옴.
예를들어,
시공사 : 설계변경이 있네요? 100억만 인상해주세요~
조합장 : 이사회 안건 올리게 내역 보네셍~
이사님들~ 시공사가 건설비 100억 올려달래요~
이사들 : 세부내역 줘보셍
조합장 : 여기 있음.
이사들 : ....... 이거 적정금액 맞음?
조합장 : 설계업체 물어보니 대충 이정도 면적에 이정도 된다 함.
옆동네 조합에 물어보니 대충 평당금액은 맞는거 같음.
앞동네 조합은 우리보다 좀 더 비싼거 같았음.
뒷동네 조합은 우리보다 좀 싼데, 2군 건설사임 등등등
이사들 : 그래도 100억은 큰거 같음. 다음 회의에 건설사 담당자 부르고, 이번엔 부결
조합장 : OK 부결. 다음에 재논의
이런식으로 조합장은 시공사포함 협력업체들이랑 계속 컨텍하고 최초 의사결정(의결)은 이사회에서 함.
- 이사회가 모~든 의사결정의 시작이기 때문에 이사회부터 삐그덕 거리면 그냥 배가 산으로 가게 됨.
4. 대의원회 (굳이 비유하자면, 국회의원)
- 이사회외 총회의 중간다리 역할.
- 대의원회에서 심의의결이 끝나는 안건도 많지만, 총회 상정안건을 최종 심의하는 역할이 가장 중요.
- 이사회에서 올리는 안건을 다시 이사회로 빠꾸 시키거나 부결시킬 수 있음.
- 배가 산으로 가는 것을 대의원들이 막고 다시 강으로 뱃머리를 돌릴 수도 있음.
- 대의원들의 의지가 곧 조합의 의지인 경우가 많음.
빠른재건축 VS 바른재건축 사이에서 어느쪽 대의원 수가 많으냐에 따라 재건축 속도가 결정됨.
- 이사회의 잘못된 결정은 대의원회에서 바로잡을 수나 있지만,
대의원에서 잘못된 결정을 해버리면, 그냥 골로 감. 답 없음. 대의원회가 최후의 보루 임.
5. 총회 (직접민주주의)
- 예결산안 심의 의결. (이것 때문에 무.조.건. 1년에 1번은 정기총회 해야 함)
- 시공계약서(건설비) 심의 의결
- 총회안건은 전부 다 진~짜 중요한데...... 부결나는 일 거의 없음. 대부분 찬성 동그라미.
총회 한번하는데 힘도 들고 준비시간도 많이 걸리고 돈도 많이 들어서,
총회 안건은 한방에 통과될 안건으로 여러번 다듬어서 올림. 그래서 부결이 거의 없고, 동의율(%)이 중요함.
- 총회 비용 중 가장 큰 돈이 들어가는 OS(서면결의서 받으러 다니는 아줌마들)안쓰면,
법정동의율 못.넘.김.... OS 안쓸 수가 없음.... 그냥 민주주의 비용 임.... 어쩔 수 없음.
6. 나의 투쟁(???)
- 이제부터는 내 이야기임.
- 2018년3월 시공사 선정총회에서 SK건설이 낙찰 됨.
- 근데, 서너달이 지나도록 아~~무 낌세가 없는거임. 뭐... 그래도 몇달 안지났으니 그려려니 함.
근데.... 동수결정(10개동, 9개동, 8개동) 어쩌고 하는 설문조사 종이쪼가리가 조합에서 날아옴. 이거 뭥미?????
우리아파트는 지역난방배관이 들어와서 노후배관으로 인한 녹물 문제가 심각했음.
나야 물이 좀 더러워 보여도 괜찮았는데, 내 새끼는 저 물에 목욕시키기 싫었음. 짜증 무지 올라옴.
겨울에는 특히나 심함. 18년3월 시공사 뽑았으니, 18년 겨울은 이사나가는 줄 알았음. 그럴거라 생각했음.
그런데 동수결정 어쩌고 하는 설문이 날아온거임. 나 돌아뿜. 설문은 얼어죽을 설문. 걍 빨리 쳐 짓기나하지!
이때쯤 비대위 현수막이 아파트에 걸림.... 재건축 전문가가 어쩌고 하는 내용 이었음.
저것들은 또 뭔데 설치지? 이런 느낌이었음.
비대위 때문에 더 열 처 받음.
조합카페에 부랴부랴 가입함. 의견수렴이고 나발이고 그냥 빨리 쳐 지으라고 글씀.
누가 나한테 쪽지보냄. 대의원 보궐로 이번에 많이 뽑는데 대의원 좀 나서달라고 함.
나중에 알고보니 쪽지 보낸 사람이 조합 이사였음.
일단 나는 무.조.건. 초고속 진행이 최우선이라고 말함. 대의원 들어가겠다고 함.
부모님이랑 같은 아파트 살았는데, 부모님이 오~래 사셔서 아는 대의원들 많았음.
그래서 대의원후보추천(현직대의원3명) 서명은 아버지가 잠깐 나갔다 오셔서 다 받아오심.
내가 글쓰는 재주가 좀 있음.
그래서 대의원회 할때마다 계속 카페 글올리고 비대위 처 밟고 했음.
현피(?) 비슷한거도 했음.
머리 깎으러 가는데, 누가 뒤에서 'SK 끄나풀이다' 이럼. 나 처 돎.
가던길 멈추고 그여자 앞으로 딱 감.
'내 눈 똑바로 보고 한번더 씨부려봐라 이 ㅆ..ㅂ...ㄴ...ㅇ...'
개쌍욕하고 싸움. 미친놈처럼 싸움.
온라인 카페에서는 말할 것도 없고,
대의원회의 때 빠른추진파 VS 비대위 피터지게 싸움. 그냥 제로썸 게임임.
자기재산의 대부분을 차지하는 집 한채가 엮여있기 때문에, 상상을 초월하는 싸움이 벌어짐.
일반 조합원은 그냥 문제가 좀 있는가보다.... 이러겠지만, 실제 들어가서 싸워보면 장난아님.
인간 본성의 밑바닥을 수없이 확인함. 이해함. 그래도 질 순 없음. 이해하면서 처밟아야 됨.
몇달뒤 대의원회는 어느정도 정리가 됨.
비대위들이 대의원회 장악엔 실패했다는 이야기 임.
중립기어 박은 대의원들이 빠른추진 쪽으로 넘어왔다고 하는게 정확할 거 같음.
근데, 암만 생각해도 대의원회로는 한계가 있었음.
이사회에서 거지같은 안건 만들어서 자꾸 시간낭비 함.
세대별 지하창고 1평정도 있었는데, 그거 들어내고 주차대수 몇대 더 넣자는 안건도 있었음,
지하창고가 짜투리 턱에 올려져 있어서 들어내봐야 주차대수가 별로 늘지도 않고, 건축심의를 다시 받아야 했음.
주차대수 한 20대 늘리자고 창고 1196개를 들어내자는 거였음. 개짜증남.
이런 개짜증나는 걸 이사회에서 자꾸 만들어서 시간보내는 거임.
제발 좀 빨리 쳐짓기나 하라고......
마침 조합장, 이사 임기가 끝나고, 새로 뽑아야 했음. 그래서 2019년 7월 정기총회때 이사 출마함.
6명뽑는데 16명이 출마함. 정견발표회도 두번이나 했음. 무조건 빨리만 가겠다 했음.
마음에 안들면 집값 많이 올랐으니 제~~발 팔고 나가시라 했음. 난 무조건 달린다 했음.
당선됨.
조합장도 빠른추진파 쪽 사람이 됨. 이사들도 싹 물갈이 됨.
원래 이사10명이었는데, 이사가 많아서 배가 산으로 가는거 같아 대의원회에서 이사 6명으로 줄임.
딱 도정법에서 정한 숫자만큼으로 이사정원 줄여버림. 이사 6명 전원 빠른추진파 쪽으로 채워짐.
감사도 빠른추진파에서 2명 다 나옴. 그냥 조합을 통째로 빠른추진파가 장악하게 되었음.
중요한건, 다들 재건축 조또 모름. 건설 조또 모름. 토목 조또 모름. 그래도 잘 왔음. 졸 빠름.
우리조합은 좀 특이했는게, 최초 조합이 좀 무능했음. 그래서 비대위 생겼음.
근데, 거의 동시에 빠른추진파가 생김. 비대위처럼 무슨 조직이 있는건 아니었고,
그냥 카페에서 답답한 심경을 토로하며 조합을 비난하던 조합원들이 알음알음 모인 거임.
사실상 비대위가 2개 생겼었던 것임. 따지고 보면 이것도 민주적(?) 인 것 같음.
이제 다음편부터는 시공사 이야기임. 원래 하고싶었던 이야기이고, 그걸 쓰기 위해 조합 1,2편은 쓴거임.
곧 또 찾아 뵙겠음^^
