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현직 재건축조합 이사가 설명하는 재건축 - 1. 조합의 특성 본문
앞번에 둔촌주공 관련해서 오지랖으로 쓴 글이 너~~무 많은 조회수가 나와서
깜짝~!!! 놀랐습니다. 끽해야 몇천건 나오겠지.... 했는데, 보기좋게 빗나갔네요.
그만큼 둔촌주공에 관심이 많은 분들이 많고,
전국에 특히 서울경기쪽에 재건축을 앞두거나 진행중인 단지가 많다보니,
둔촌주공이 도화선이 되어 제 글이 엄청난 관심을 끈 것 같습니다.
'재건축은 조또 모르는 일반인인데,
가진게 쓰러져가는 구축 하나밖에 없어서 미친듯이 싸우고 이사직까지 오게 되었음.
지금 글이 인기 끌면 이 이야기는 나중에 해드리겠음. '
앞번 글에서 요렇게 써놓은 바람에 조회수 한 5천건 넘어가는 시점부터
후속편으로 시공사와 관련한 글을 좀 써야지... 했는데, 이게 너무 관심을 끌다보니
시공사들이 구라치고 사기(?)치는 이야기를 바로 쓰는 것보다
아예 처음부터 쓰는게 좋겠다 싶어,
조합이야기를 먼저 쓰도록 하겠습니다.
한번더 강조드리면,
저는 재건축 단지를 찾아다니는 전문 투자꾼도 아니고,
시공사 측 어디랑 연결된 끄나풀은 더더욱 아니며,
건설관련 일이랑 전~~혀 상관없는 그냥 일반인 입니다.
어찌어찌 하다보니 대구에 재건축조합 이사까지 오게 되었는데,
그 과정과 재건축이 돌아가는 과정들을 하나둘 써보도록 하겠습니다.
제 개인적인 의견이며, 조합마다 상황은 다를 수 있습니다.
제가 있는 조합은 기존 670세대 종후 1196세대
시공사는 SK에코플랜트, 공사비는 2천5백억 정도 됩니다.
참고만 하세요~
조합이 비리에 얼룩지고, 시공사에 목아지 잡히고 하는 이유가 있습니다.
태생적으로 어쩔 수 없는 부분이 많이 있습니다.
조합들의 원초적 결함을 좀 적어 보겠습니다.
1. 조합은 현금이 없음.
당연함. 땅만 있고 현금은 없음.
재건축 조합원들 조합원회비 내는거 봤음? 십원한푼 안내고 그냥 재건축하는 거고,
입주때 잔금(분담금)치고 들어가고, 맨 나중에 조합해산총회때 최종 정산함.
중간에 정기적으로 내는 돈 없음 (이게 매~~우 중요함)
현금은 분양을 치고 계약을 해야 들어옴. 조합원계약이든 일반분양계약이든 계약을 하는 단계까지 가야
현금이 들어오기 시작함. 분양계약이전까지는 들어가는 모든 돈은 전~~~부 빌려서 메꿈.
전~~~부 빌려오니깐 여기저기 빨대 꼽히고, 시공사한테 대왕빨대 꼽혀셔 줄줄 빨리는 거임.
재건축의 시작인 안전진단비 부터 없음. 누가 낼꺼임???
아파트 관리비로??? 관리비내는 세입자들이 가만히 있겠음? 아무도 안냄.
그저 모두들 굿이나 보고 떡이나 먹을라하지 자기 쌩 돈 안냄.
간혹 안전진단비 모금해서 한다는 이야기도 보긴 하는데, 그것도 쉬운거 아님. 그냥 돈 날릴 수 있음.
안전진단 통과라도 하면 좋은데, 떨어지면????
'니네는 한 십년 더 살아도 될 만큼 아파트 튼튼한데요?'
이런 결과 나오면 그냥 돈 날리는 거임. 모금이 쉽겠음?
그래서 안전진단비 돈 낸놈이 추진위원장(후에 초대 조합장)이 되는 경우가 많음.
당연한거 아님? 조합생기고 나중에 이건 다시 돌려받기도 함. 솔직히 이건 돌려 줘야 하는게 맞음.
근데, 안전진단 통과하고 추진위원회 꾸리려고 하면, 여기도 돈 들어감.
모든 조직은 돈이 들어감. 회의라도 할 자리가 필요하고, 관공서에 서류넣고 하는 사람 필요하고,
가장 중요한 조합창립총회를 하려면, 무.조.건. 돈이 필요함.
이 돈 어디서 나옴?
추진위원장이 빌리러 다니거나 누가 빌려주겠다고 나서는 사람이 있음.
여기서부터 정비용역업체랑 엮이고 첫 빨대가 꼽힘.
정비용역업체가 돈을 빌려 줌.
정비용역업체도 일종의 도박이기 때문에 자기들도 나름 되겠다 싶은데 빌려주고,
자기들이랑 계약이 해지되면, 그에따른 보상조항도 두둑히 넣어서 계약 함.
나쁜놈이라서 그러는게 아니라 이게 당연함. 나라도 그러겠음.
주민동의율 못 채우면, 안전진단이고 나발이고 그냥 엎어지고, 돈 날리는데,
어서오세요~ 하고 돈 빌려주겠음?
그래도 빌려준다는 건 가치가 있는 단지라는 이야기 임.
안전진단 통과 했는데도 돈 대는 업체 없어서 그냥 엎어지는 지방 단지도 있음.
설계업체도 필요함.
이런 아파트로 재건축 하겠습니다!! 하고 조합창립총회때 보여 줘야 함.
그래야 동의를 하든 말든 할거 아님? 그거 설계 현금주고 하겠음? 그돈 있음? 안전진단비도 없는데????
설계 업체도 빨대 꼽고 모험하는 거임. 돈은 나~~중에 받거나 못받을 수도 있는데,
설계업체 대표가 나름 계산기 두들겨서 도면 그려주는거임.
정비용역업체 + 설계업체 이 두개만 해도 계약총액 수십억 넘어감.
물론, 한방에 다 주는건 아니고, 시행인가때 몇% 관리처분때 몇% 이런식으로 지급시기는 세분화 됨.
그래도, 업체 입장에서는 모험을 해볼 만한 금액임.
근데, 전체 공사비로 따지면 1%도 안되는 푼돈(?)이라 조합원들이 별 관심도 안가지고,
특히나 자기 주머니에서 직접 나가는 돈이 아니니 신경도 안씀.
그냥 중간에 팔고 나갈 것이란 생각이면 더더욱 관심 없음.
여차저차 조합이 생기면, 이제 대왕빨대를 꼽아줄 시공사를 찾음.
지자체마다 조례가 달라서 시행인가 치고 시공사 찾아야 할 수도 있지만,
대구쪽은 대부분 시행인가 전에 시공사선정을 들어감.
왜냐하면, 시행인가 치는데 돈이 무지 들어감. 환경영향평가, 교통영향평가, 문화재확인등등
이름만 들어도 큰돈 들어갈 거 같은 것들을 시행인가(건축심의) 받는데 필요함.
그 돈 누가 댐????
그게 말고도, 조합장이하 집행부들 월급도 챙겨줘야함. 그돈 어디서 나옴????
중소기업인 정비업체가 저거 감당 되겠음?
이제 시공사가 빌려 줌.
일분 즈음에 HUG에서 보증서를 발행해주면, 조합이 직접 은행 컨택해서 사업비를 대출 받을 수 있는데,
그전엔 시공사가 조합사업비(운영비)를 빌려주는 것임.
둔촌처럼 HUG 보증 안받고 자체 PF로 돌리면 일반분양까지 시공사는 계속 빌려가는 돈을 보증 서줌.
어.쨌.든. 조합이 직접 자금을 해결 할 수 있을때 까지는 시공사가 계속 돈을 꼽아줌. 이게 공짜 겠음????
시공사랑 싸울때마다 뒤통수가 뜨끈뜨끈함.
막 쳐박고 싸우고 싶어도 막판엔 좀 참게 됨. 돈이 없으니, 답이 없음.
내가 빌린돈 한푼 없는 상황에서는 시공사 변경도 쉬움.
개뿔 니가 무슨 손해를 봤는데? 내가 지어달라는 대로 지어주면 되지 왜 까뿔어???!!!
하고 덤비는 것도 내가 빨대가 안 꼽혔을때 할 수 있는 이야기 임.
이미 빌려준 돈이 딱~! 나와있기 때문에 손해배상 소송 가나마나 내가 빌려 쓴 돈은 이자까지 다 뱉어야 함.
내가 빌린돈+@를 조금이라도 줄이려고 소송 주고 받는 거지 일단 받은 돈은 다 뱉어야 함.
이건 그냥 빼박임. 억울하면 돈을 안빌리던가, 돈 빌려다 한푼 안남기고 싹다 써놓고 큰 소리 떵떵 칠 수 있음???
저것들 쳐내고 더 좋은 놈 물어 올 수 있다는 확신을 가지는 상황이 흔한 일이고 쉽겠음????
물론, 입지가 남다른 단지의 경우 대형건설사가 손배 좀 물어줄테니깐 우리랑 하자~!
라고 딜이 들어올 수도 있음. 그래도, 시간을 날려서 손해보는 것까지 막아주지는 않음.
2군브랜드에서 1군브랜드로 옮기는 거라면 한번 고민해보긴 하겠음.
그게 아니라면... 구지.... 시행사를 바꾸어할 이유가..... 왜.....???
2. 입대위가 곧 추진위원회
이건 나중에 조합에 들어와서 알게 된 사실임.
나도 대부분의 입주민들 처럼 입주자대표회의 따위 관심도 없고, 신경도 안썼음.
근데, 재건축은 누가 시작 했겠음? 전~혀 뜬금없는 사람이 나서서 할 수 있겠음???
관리소장 찾아가서 나 재건축 시작할 건데, 소유자들 주소 좀 주고, 단지에 안내방송 좀 합시다.
이러면 관리소장이 뭐라 그러겠음? 그냥 꺼지세요~ 이럼.
입대위가 협조하지 않으면, 추진위원회 조차 꾸리기 힘듦.
우리 아파트도 입대위가 시작 이었음.
입대위에서도 입대위원장 해먹을라고 저거들끼리 패를 나누어서 힘싸움도 하고 막 그럼.
지금 여당 야당 싸우는 거랑 알보고면 똑같음.
그들만의 리그 이긴 한데, 저기도 나름 치열한 정치질이 있음.
우리 아파트는 지역난방 배관들어오는데, 배관이 너무 오래되어서 녹물 문제가 심각했음.
그래서 그냥 재건축 가자는 쪽, 장충금(장기수선충당금)으로 배관 고쳐 살자는 쪽이 싸웠음.
후에 재건축 가자는 쪽이 좀 더 우세해서 추진위원회 구성해서 조합으로 넘어왔는데,
입대위 전현직 동대표들이 -> 조합장 및 조합임원(이사,감사) 으로 됨.
그리고 배관 고쳐 그냥 살자는 쪽은 뒤에 비대위로 다시 재집결 함. (이것도 웃겼음)
입대위라면 제일 처음 무슨 생각 듦?
난방열사 김부선이 생각나면서, 뭔가 이권이 많이 엮여 있고,
입주민들 무관심 속에 이것저것 해먹다가 걸리고 뭐 이런거 생각 안남?
그 입대위가 조합으로 그대로 넘어가는 것임.
입주민의 무관심은 조합원의 무관심으로 또 그대로 넘어감.
모든 재건축 조합이 다 그런건 아니겠지만,
결국 해먹던 놈이 또 해먹는 일이 벌어질 개연성이 매우 높은 상태로 시작을 하게 되는 경우가 많음.
조합이야기는 이번에 다 쓰려고 했는데, 글이 너무 길어져 버렸음....ㅜㅜ
일단, 조합은 돈(현금)이 없기 때문에 여기저기 빨대 꼽혀야 일이 진행된다는 사실 하나와
전현직입대위가 거의 그대로 조합 집행부로 넘어간다는 사실을 알고 있으면 됨.
다음글은 조합의 조직에 관한 글임.
내가 대의원부터 치고 들어갔었는데,
돌이켜 생각해보면, 조합의 조직을 이해하는 것도 매우 중요함.
곧 다음글 또 올리겠음.
재미있게 읽어주신 분들 정말 감사드림~^^
노심초사 조합의 성공을 기도하며 지금도 몸빵 중이신 많은 서민조합원분들의 건승을 기원합니다....
화이팅~~!!
