DDOLKONG
과천 재건축과 입지분석 본문
https://blog.naver.com/nadia828/222697483058
과천 재건축과 입지분석
과천의 입지는 위쪽으로는 서초구와 인접해있고, 아래로는 인덕원과 인접해 있습니다. 4호선 과천역과 과천...
blog.naver.com
과천의 입지는 위쪽으로는 서초구와 인접해있고, 아래로는 인덕원과 인접해 있습니다.
4호선 과천역과 과천정부청사역을 끼고 있기 때문에 사당역까지 15분정도 소요됩니다. GTX-C노선의 정차역(과천역)으로 확정으로 삼성역까지 7분정도 소요될 예정입니다.
1. 과천 입지분석
1970년대 후반 조성된 도시인 과천이 경기도 1급지인 이유는 단순히 서울접근성 뿐만 아니라 서울에서 느끼기 어려운 도시와 자연이 어우러져 고급주거단지를 형성하고 있으며, 강남까지 자차로 15분정도 소요되기 때문에 서울 핵심지 접근성도 뛰어납니다.
과천 저수지를 끼고 있는 대공원과 경마공원, 양재천등이 과천이 자연환경에 특화관 고급주거 단지임을 보여주는 대표사례 입니다.
인덕원과 과천 구도심 사이에 과천지식정보 타운이 입주를 시작해서 과천이 인덕원 쪽으로 확장되고 있습니다.
현재 과천시 인구는 7만명 수준으로 교육, 상업, 의료는 인접한 서울과 평촌에 의존하고 있습니다.
즉 과천은 자연친화 고급주거에 특화되어 있지만 도시의 자족기능은 인접한 서울/평촌에 의존을 하고 있기 때문에 30~40대 젊은층이 거주하기에 불편한 면이 있습니다.
2. 과천 재건축 (1기 / 2기)
과천 12개 단지중 재건축이 완료된 (1기 : 3단지 레미안 슈르, 11단지 레미안 에코펠리스)가 있으며,
최근 완공 + 입주시작한 (2기 : 1단지 과천푸르지오 써밋, 7단지 과천 센트럴파크 푸르지오, 2단지 과천위버필드, 6단지 과천자이)가 있습니다.
재건축 진행중 (3기 : 4/5단지-시공사 선정완료 , 8.9.10단지 - 조합설립인가 완료)
최근 임장을 다녀온 과천 푸르지오 써밋(20년4월)과 과천자이(21년11월)가 2기 재건축의 대표 단지입니다.
과천 푸르지오 써밋은 최근 재건축이 완료된 단지임이고, 건폐율 19%에 용적율 189%(2종 일반 주거지역) 1571세대로 단지가 매우 쾌적합니다.
과천역 초역세권으로 현재 과천 대장단지이고, 중소형평수 단지와 대형평수 단지가 도로를 경계로 구분되어 있습니다.
대우건설의 하이앤드 브랜드인 '써밋'으로 만들어졌기 때문에 단지내 조경과 커뮤니티 시설은 아주 훌륭하며, 현재 30평대 시세는 20~24억 수준으로 경기도에서 판교와 더불어 30평기준 20억을 초과했습니다.
3. 과천 재건축 (3기)
과천은 4/5/8/9/10 단지의 재건축이 진행중 입니다. 4/5단지는 시공사 선정이 완료 되었으며, 8/9단지(통합재건축) 10단지는 조합설립이 완료 되었습니다.
* 과천주공 8단지 : 1400세대, 용적율 128% 1983년 준공 / 통합재건축
과천주공 9단지 : 720세대, 용적율 128% 1982년 준공 / 통합재건축
아래는 과천재건축 대장인 과천 10단지 인데, 1984년 준공한 632세대 아파트로 용적율 86%(2종 일반주거지역)
대지지분(27평-> 대지지분 : 33평), (33평 -> 대지지분 : 41평) (40평 -> 대지지분 : 49평)으로 1+1 분양이 가능하고, 추가 분담금 없이 재건축이 가능합니다. 조합원 793세대 + 일반분양 546세대 예정입니다.
과천 푸르지오 써밋과 동일하게 4호선 초역세권이고 양재천, 중앙공원이 단에옆에 있어서 실거주 만족도가 높습니다.
현재 시세는 27평이 20~21억이고, 33평은 25억수준입니다. 비슷한 입지의 재건축이 완료된 과천 푸르지오 써밋과 비교하면 33평은 40평대 배정이 가능하기 때문에 5~7억정도의 메릿이 있습니다.
4. 총평
1970년대 만들어진 과천시는 50% 이상 재건축이 완료되었으며, 나머지 단지(4,5,8,9,10)도 재건축 진행중으로 향후 10년내에 대부분 단지가 재건축이 완료될 예정입니다.
자연환경과 어울어 지고 강남 접근성에서도 큰 이점이 있는 과천은 경기도 1급지 재건축 투자에 매력적인 곳입니다.
부동산 스터디' : 네이버 카페
재개발,분양권,재건축,임대업 등의 부동산 투자 스터디 카페입니다.
cafe.naver.com
