과천 재건축과 입지분석

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과천 재건축과 입지분석

 

과천의 입지는 위쪽으로는 서초구와 인접해있고, 아래로는 인덕원과 인접해 있습니다.

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4호선 과천역과 과천정부청사역을 끼고 있기 때문에 사당역까지 15분정도 소요됩니다. GTX-C노선의 정차역(과천역)으로 확정으로 삼성역까지 7분정도 소요될 예정입니다.

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1. 과천 입지분석

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1970년대 후반 조성된 도시인 과천이 경기도 1급지인 이유는 단순히 서울접근성 뿐만 아니라 서울에서 느끼기 어려운 도시와 자연이 어우러져 고급주거단지를 형성하고 있으며, 강남까지 자차로 15분정도 소요되기 때문에 서울 핵심지 접근성도 뛰어납니다.

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과천 저수지를 끼고 있는 대공원과 경마공원, 양재천등이 과천이 자연환경에 특화관 고급주거 단지임을 보여주는 대표사례 입니다.

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인덕원과 과천 구도심 사이에 과천지식정보 타운이 입주를 시작해서 과천이 인덕원 쪽으로 확장되고 있습니다.

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현재 과천시 인구는 7만명 수준으로 교육, 상업, 의료는 인접한 서울과 평촌에 의존하고 있습니다.

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즉 과천은 자연친화 고급주거에 특화되어 있지만 도시의 자족기능은 인접한 서울/평촌에 의존을 하고 있기 때문에 30~40대 젊은층이 거주하기에 불편한 면이 있습니다.

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2. 과천 재건축 (1기 / 2기)

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과천 12개 단지중 재건축이 완료된 (1기 : 3단지 레미안 슈르, 11단지 레미안 에코펠리스)가 있으며,

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최근 완공 + 입주시작한 (2기 : 1단지 과천푸르지오 써밋, 7단지 과천 센트럴파크 푸르지오, 2단지 과천위버필드, 6단지 과천자이)가 있습니다.

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재건축 진행중 (3기 : 4/5단지-시공사 선정완료 , 8.9.10단지 - 조합설립인가 완료)

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최근 임장을 다녀온 과천 푸르지오 써밋(20년4월)과 과천자이(21년11월)가 2기 재건축의 대표 단지입니다.

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과천 푸르지오 써밋은 최근 재건축이 완료된 단지임이고, 건폐율 19%에 용적율 189%(2종 일반 주거지역) 1571세대로 단지가 매우 쾌적합니다.

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과천역 초역세권으로 현재 과천 대장단지이고, 중소형평수 단지와 대형평수 단지가 도로를 경계로 구분되어 있습니다.

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대우건설의 하이앤드 브랜드인 '써밋'으로 만들어졌기 때문에 단지내 조경과 커뮤니티 시설은 아주 훌륭하며, 현재 30평대 시세는 20~24억 수준으로 경기도에서 판교와 더불어 30평기준 20억을 초과했습니다.

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3. 과천 재건축 (3기)

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과천은 4/5/8/9/10 단지의 재건축이 진행중 입니다. 4/5단지는 시공사 선정이 완료 되었으며, 8/9단지(통합재건축) 10단지는 조합설립이 완료 되었습니다.

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* 과천주공 8단지 : 1400세대, 용적율 128% 1983년 준공 / 통합재건축

과천주공 9단지 : 720세대, 용적율 128% 1982년 준공 / 통합재건축

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아래는 과천재건축 대장인 과천 10단지 인데, 1984년 준공한 632세대 아파트로 용적율 86%(2종 일반주거지역)

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대지지분(27평-> 대지지분 : 33평), (33평 -> 대지지분 : 41평) (40평 -> 대지지분 : 49평)으로 1+1 분양이 가능하고, 추가 분담금 없이 재건축이 가능합니다. 조합원 793세대 + 일반분양 546세대 예정입니다.

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과천 푸르지오 써밋과 동일하게 4호선 초역세권이고 양재천, 중앙공원이 단에옆에 있어서 실거주 만족도가 높습니다.

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현재 시세는 27평이 20~21억이고, 33평은 25억수준입니다. 비슷한 입지의 재건축이 완료된 과천 푸르지오 써밋과 비교하면 33평은 40평대 배정이 가능하기 때문에 5~7억정도의 메릿이 있습니다.

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4. 총평

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1970년대 만들어진 과천시는 50% 이상 재건축이 완료되었으며, 나머지 단지(4,5,8,9,10)도 재건축 진행중으로 향후 10년내에 대부분 단지가 재건축이 완료될 예정입니다.

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자연환경과 어울어 지고 강남 접근성에서도 큰 이점이 있는 과천은 경기도 1급지 재건축 투자에 매력적인 곳입니다.

 

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