DDOLKONG
부동산 주식을 투자하는 이유는? -> 인플레를 해지하기 위해서... 본문
혹 제 이야기를 푸는데 있어 액수등에서 약간 거부감이 들 수 있는데 소위 자랑질은 절대 아닙니다. 거북하신분들은 너그러이 양해 부탁드리며 저 또한 빈손으로 개인사업하면서 자산을 본업, 부동산, 주식 등으로 조금씩 불려 나가는 중임을. 그리고 누구보다도 열심히 살고 있는 대한민국 40대의 가장임을 먼저 말씀드리고 싶습니다.
저는 5년전부터 재개발 재건축 아파트를 투자하였습니다.
사실 솔직히 P가 무엇인지, 재개발이랑 재건축의 차이가 무엇인지도 모르는 문외한이었지요.
아시는 지인분이 야 너 이거 사라해서 내 집 마련이라도 하자는 생각으로 5년전 부산 연산동 oo 아파트 (1+1) 재개발 딱지 였습니다. 1+1이란 84A + 59A 아파트 두채를 주는것이었고 그냥 막연히 아 두채를 주는구나라고 좋아했지요. 그때 P가 1억 5천정도였고 감정가가 3억정도였습니다. 사실 이게 무슨 의미인지도 모르고 그냥 4억 5천이라는 큰돈을 계약했습니다. 주식처럼 50% 손실 안나니..하면서요. 그런데 2년정도 지난 어느날 아파트 추첨을 하러 오라고 하더라구요. 그래서 갔습니다. 갔더니 정말 많은 사람들이 있고 동호수 추첨에서 사람들의 환호와 2층 뽑은 사람들의 실망감등등으로 가득차있었지요. 저는 다행히 중간정도 급의 동호수를 추첨했다고 하더라구요..아직도 잊혀지지 않는건 그 때 아시는 형님이 수백명의 사람 사이로 저의 이름을 부르면서 오는데 진짜 거짓말 안하고 부동산 아주머니 10명정도가 둘러싸서 그분에게 수영구 동래구 OO구역은 어떠냐? 전망은? 등등을 묻고 있는 것을 보고 아 저형님 유명하구나를 깨달았습니다. 난 다리꼬고 앉아서 편하게 농담따먹기 했었는데 자세를 바로 고쳐서 인사하게 되었지요.. 시간이 흘러 제가 4억 5천투자에 잔금칠 때 돈을 1억 5천정도 더 넣어서 6억에 투자하였는데 지금은 합쳐서 15억 정도 한다고 하네요..지금은 두곳다 전세를 주고 있고 준공공임대사업에 등록 상태이며 두곳전세값이 8억정도 되니 투자금을 회수 했다고 볼 수 있지요.
여기서 비례율이 있는데 제가 알기론 120% 정도 되어서 일부자금을 회수 했기 때문에 1억 정도 추가 비용으로 마무리 된 것으로 알고 있습니다.
제가 이 이야기를 하는 이유는 잘난체가 아니라 재개발은 시간의 흐름 싸움이라고 보시면 됩니다.
이렇게 한단계 한단계 올라갈때마다 P라는게 더 붙게 되어 있는 구조지요.
그럼 P는 무한정 올라가냐 그건 아니고 분양후 아파트 가격을 대략 예측하고 그 언저리까지 대략 맞추게 되어 있습니다.
예를 들면 1억짜리 쓰러져 가는 집이 있습니다. 감정평가 금액은 5천만원이라고 하네요. 현재 전세 3천만원에 세입자가 있고요 그러면 전 감정평가 5천만원 짜리를 5천만원 P(Premium)를 주고 산 결과입니다.하지만 실제 투자는 7천만원인거죠 . 잘모르는 사람들은 이 쓰러져 가는 집을 왜 5천만원 더 주고 샀냐고 난리 아닌 난리가 날테니까요. 와이프가 이쪽 부분 문외한이면 레드카드 각 아님 이혼이야기 나올 각이지요
그런데 1년후 조합설립인가가 떨어지자 5천만원의 P가 1억이 된겁니다. 그때 부터 슬슬 부동산에서 연락이 옵니다. 팔아라고. 그런데 뭐 모르겠다 하고 가지고 있었더니 2년후 갑자기 부동산에서 또 전화가 옵니다. P 1억5천 줄테니 팔아라고요..왜 이렇게 올랐냐고 물어 봤더니. 글쎄 사업시행인가가 떨어졌다는 겁니다. 뭔지 모르겠고 난 가지고 있을거다 하고 가지고 있는데 갑자기 재개발 조합사무소에서 아파트 분양신청을 하라는 겁니다. 그냥 보통꺼 뭐 있어요..그리고 제가 선택할 수 있는게 뭐 있어요 물어보고 평범한 84A(34평) 신청을 했습니다.
또 2년지나서 갑자기 P 2억에 팔 생각이 없냐고 부동산 아주머니가 사정사정합니다. 이번엔 또 뭡니까 하니까라고 물어니 관리처분인가 떨어지고 철거가 된다네요. 이때 전세금 3천만원을 세입자에게 돌려주고 소중한 제집이 철거가 됩니다. 그럼 지금부터는 총 투자금이 1억으로 다시 리셋됩니다. 섭섭하기도 하고 그래도 첫 투자처인데 한번 보고 오자해서 와이프랑 손잡고 가서 철거하는곳 구경한번 하고..넌지시 가까운 부동산을 방문해보니...전화로 P2억 그러니깐 총 3억에 팔아라고 전화왔었는데..P가 4억 (ㅎㄷㄷ ) 그러니까 총 5억 팔아라고 합니다. 갑자기 전화왔던 부동산 아줌마의 목소리가 기억나면서 쌍욕을 넌지시 뱉지요. ㅎㅎ 와이프는 '네에' 하고는 제손을 꼭 지어줍니다. 주식투자해서 날렸던 2천 이제 별거아니야 하는 표정으루요..멋모르고 1억주고 샀던게 4년-5년 지났더니 5억이 되어있었습니다.
부동산 아주머니에게 물어 봅니다. 그런데 P는 얼마까지 올라갈까요? 했더니 주위 아파트 시세가 9억 정도 합니다. 신축이니 10억 정도는 받을 수 있을꺼고 조합원 분양가가 3억 5천 정도 하고 일반분양가는 7억 정도 됩니다. 갑자기 어려운 이야기를 하길래...이거 팔수도 있다는 제스쳐와 함께 넌지시 자리에 앉아서 재개발 사정을 듣게 됩니다. 물론 따순 맥심커피와 함께요.
조합원 분양가가 3억 5천만원 일반분양가 7억 이건 왜 차이나는 걸까요?
-> 조합원은 당연히 조합원으로 권리를 가지고 있습니다. 즉 예전에 안좋은집에 살면서 부수고 싶은 분도 계시지만 계속 살고 싶은 분도 계셨을 건데 대다수의 찬성으로 부수고 새집을 짓는거니 일반분양(기존에 살고 있지 않는 사람)보다는 혜택이 좋아야죠. 그래야 동의도 할거고 조합원 분양가가 높아서 조합원 부담금이 높아지면 사업 동의를 안하게 되어서 사업을 추진할수가 없어요
조합원 분양가가 3억 5천인데 난 지금 그런 거액의 돈이 없는데 어쩌죠? 팔아야 할까요?
-> 대부분 재개발 하는곳은 영세하신분들이 많이 살고 또 그만큼 큰 돈이 없지요. 그래서 조합은 조합원들에 한해서 무이자로 중도금 대출을 시행해 주고 있습니다.
오잉 무이자요(와와와)
그럼 무이자로 중도금 대출을 받는다 치고 잔금칠때 얼마를 내어야 하나요?
-> 감정평가금액이 5천만원이니 3억을 내셔야 하지만 아파트 일반분양가도 높게 측정되었고 사업비도 아껴쓰고 해서 비례율이 200프로 정도 나올예정입니다. 즉 조합이 사업을 잘해서 생각했던거보다 2배정도 돈을 더 남긴거라고 보시면 됩니다. 따라서 감정평가 금액 5천만원 곱하기 2 는 1억이고 나머지 금액 2억 5천만원만 주시면 됩니다
비례율이란 재개발 사업으로 분양하는 아파트와 상가의 총 분양가액에서 총 사업 비용을 뺀 금액을 조합원들이 보유한 종전자산의 총 평가액으로 나눈 금액을 말한다. 각각 조합원의 토지나 건물의 지분 평가액에 비례율을 곱하면 조합원 권리가액이 된다. 재개발 사업성을 나타내는 지표로 100%보다 높으면 사업성이 좋다고 함.
그래도 전 2억 5천만원 잔금내어야 하는 돈이 없는데요? 팔아야 하나요?
-> ㅎㅎ 아닙니다. 이곳으로 이사하실거 아니면 전세를 놓으시고 전세금으로 잔금을 치면 되니 큰 걱정은 없을꺼에요
전세 시세는 얼마정도 할까요?
->주위아파트가 현재 매매 9억 전세 6억정도이니 최소 5억은 받으실수 있습니다. 우왕 ㅎㄷㄷ
근데 전 얼마를 투자해서 얼마를 벌게 된 건가요?
-> 총 3억 5천 투자가 맞지만 실제로는 초기 1억 투자이고 중도금 무이자 대출에 잔금은 전세금으로 내시면 되니 실제로 초기 투자 1억이 다라고 볼 수 있지요.
-> 주위 시세가 8억 이건 새 아파트 이니 9억정도 나올꺼 같아요.
그럼 3억 5천이 조합원 분양가(실제 투자금액 1억)이니 5억 5천 정도를 이득으로 보시면 맞지만 실제 투자금액은 그보다 훨씬 적은 1억으로 5억 5천을 번것이니 550프로 수익률을 기록한 것이라 보면 됩니다.
근데 이거 처음부터 진행하는데 얼마나 걸려요?
-> 어떤 곳은 7-8년 어떤 곳은 10-20년 하는곳도 있어요...중간에 사업 진행 안되어서 정비구역 해제된 곳도 있구요. 아......그러면 그냥 P 날리는 거고 팔리지도 않아요...
아 그래서 재개발은 꼭 확신히 드는 곳만 지인이 추천해 준것이군요
-> 지인이 누구인지 모르지만 동생분에게 추천해줬다하면 확신이 들었겠죠. 재개발 중간에 사업진행 안되면 몇년씩 머무르는 경우도 허다하거든요.
또 일반분양 가격이 좋지 않거나 미분양 나면 조합원 분담금이 급격히 늘어나는 경우도 간혹 있어서 . 분양할때 아파트 경기가 좋아야 하고 입지가 좋은 곳을 추천드려요.
감사합니다. 팔게되면 여기 꼭 올께요 하고 그냥 나왔습니다. 가슴이 후련하고 하늘의 태양이 참 따숩게 느껴지네요..오늘은 소고기 한판 합시다..
그 후 진짜 소장님 말대로 일반분양이 완판하게 되고 비례율도 200% 전세금도 5억 정도로 맞출수 있었고 일반분양 7억에 시세는 9억 5천정도를 하고 있네요. 여기서 잠깐
재개발 조합원 VS 일반 분양 청약 당첨자 비교(9억5천 매도가정)
재개발 조합원
이익률 :1억 투자 5억 5천 이득 . 투자 수익률 550%
투자기간 : 8년
일반분양 청약 당첨자
이익률 : 7억(전세금 5억이니 실제 2억투자) . 2억 5천 이득 . 투자수익률 대략 125%
정도 입니다. 보통 신혼부부나 4인가족은 청약을 통해서 아파트가 완공된것을 선택하게 되는 경우가 대부분 입니다. 하지만 이런경우 거액의 돈이 필요하고 갭투자를 생각하시는 분들은 전세가 안들어 오거나 아니면 아파트 가격이 분양가 이하로 내리는 경우 손해를 보는 경우가 많이 있지요.
재개발 투자의 장점은 적은 돈으로 시간의 흐름에 따라 아파트를 가질 수 있다는 장점이 있습니다. 또한 아파트 가격 하락등이 일어나더라도 수익 금액이 적어지는 것이지 수익을 내지 않는 경우는 거의 없습니다. 수익을 내지 않는 경우는 사업진행이 안되고 설립허가 취소가 생긴다던가 방만한 운영이나 미분양등으로 조합원의 분담금이 급격히 늘어나는 경우라 보시면 됩니다.
즉 재개발은 그냥 하방은 막아놓고 상방을 열어두는 게임이라고 보시면 됩니다. 우리가 주식투자에서 스트레스를 많이 받는 경우가 하락 하는 경우가 너무 많다는 것이지만 재개발 투자는 시간의 흐름에 따라 P는 상승하는 구조이기 때문에 마음이 편하지요..
하지만 단하나 재개발 아파트를 선택할때 꼭 보셔야 하는게 있습니다. 입지입니다. 앞에서 언급했듯이 미분양이 나거나 비례율이 100% 밑으로 떨어지면 분담금이 늘어나는 경우가 있기 때문에 조심히 보셔야 합니다. 좋은 기업을 잘 골라야 하듯이 좋은 입지의 재개발 지역을 선택하는 것이 중요하지요.
요즘은 아파트 가격이 많이 올라서 내 집 마련도 힘들고 시드머니를 주식투자로 할까 하는데 어때요?
-> 저는 찬성도 반대도 아닙니다. 주식투자로 시드머니를 조금 불리고 불린 시드머니를 재개발에 투자하는 것은 대찬성입니다. 하지만 전제조건은 주식투자에 과연 진심인가 하는 것입니다. 말그대로 나의 생명줄인데 그 생명줄을 너무 쉽게 생각하는건 아닌지 생각해 보아야 합니다. 최소 하루 2시간 주말 3,4시간 정도는 주식공부를 하시는 분이라면 이런 전략은 아주 유효하다고 생각합니다.
재개발 VS 재건축 어떤게 나은가요?
-> 요즘 새로운 정부 영향으로 서울쪽 재건축은 엄청 올랐죠. 쉽지 않습니다. 예전보다 시드머니가 워낙 커져서 재건축은 있는 사람들의 몫인 경우가 많이 있습니다.
주식빼고 부동산만 투자한다면 어떤 전략이 유효한가요?
-> P 장사를 하시면 됩니다. 위의 예처럼 모든 사이클을 거치는게 아니고 사업단계에서 한단계 뛸때 이득을 얻고 팔고 다른 것을 또 사고 처음 1억에 수익 1억 2억이 되면 다시 1억짜리 재개발을 2개 사고 이런 식으로 벌려 나가면 됩니다. 이것도 복리의 마법이 통하는 곳입니다.
저는 살집부터 장만하는게 나은가요? 아니면 전세를 살더라도 재개발에 투자하는게 나은가요?
-> 그건 선택하시기 나름입니다. 삶의 질을 중요시하는 분. 정서적으로 안정을 원하시는 분은 자기집을 가지고 있고 여유돈으로 투자하기를 권유드립니다. 하지만 고강도 부동산 정책으로 예전에는 재개발 물건에 대해 주택으로 인정하지 않았지만 지금은 인정하고 있습니다. 따라서 다주택자가 되기 때문에 사고 파는것에 세금 문제가 있으니 신중하셔야 합니다.
참고로 전 지금 사는 집은 전세입니다.
음 이건 지극히 개인적인 의견이니 곡하게 듣지 마시고 지방 중소형 도시에 계신분은 자기 주택보다 대도시(서울 부산 대전등)에 재개발을 권해드립니다. 대도시에 계신분은 자기 아파트를 먼저 소유하기를 추천드립니다)
재개발 투자는 어디에 하는것이 좋나요?
-> 아파트 구입이든 재개발 지역이든 비싸더라도 무조건 도심안에 핫한곳을 추천드립니다. 건물주라고 자랑하시는 분들 많지만 막상 건물 내놓으면 안팔리는 경우가 허다합니다. 하지만 강남이나 홍대는 어떠합니까? 200억짜리 며칠만에 나가는 경우가 허다합니다. 비싼건 비싼 이유가 있다. 이게 정답입니다. 혹시 아파트를 사시려는 분도 가능하면 위성도시 예를 들면 부산을 끼고 있는 주위도시(혹 소유하고 계신분도 있을거 같아 지역명은 언급안하겠습니다) 는 안사시는게 좋습니다. 사람의 사이클을 생각해보면 나이들어서 시골간다지만 다 거짓말입니다. 나이들면 아파서 큰병원 옆에 있어야 하고 의료시설 좋아야해서 요즘은 도시로 갑니다. 신혼부부들이 보통 자금여력때문에 도시 외곽으로 많이 가지만 결국 애 생기고 교육때문에 도심으로 다시 들어오지요 . 주식으로 비교하면 외인 기관 쌍끌이지요. 하지만 외곽지역은 결혼율 감소, 인구 감소 , 정책적 문제 등으로 아파트 가격이 하락하면 제일 먼저 타격을 받는곳입니다. 따라서 투자는 무조건 센터, 살집도 무조건 센터가 원칙입니다. 좋은 물건을 사는것도 중요하지만 잘 팔아야 하기에 항상 살때 바로 팔릴수 있는 곳인지를 생각해 보셔야 합니다.
서울은 너무 많이 올랐어요. 그리고 아파트 가격 하락을 예상하던데 어떻게 생각하시는지요?
-> 솔직히 저도 서울생활 했다가 내려왔는데 계속살았으면 그쪽에서 아파트 사서 더 많은 이득을 올릴수 있었겠지요. 지금은 솔직히 못삽니다.ㅎㅎ 아니 살수 있습니다. 주식 열심히 해서 내가 살고 싶은 곳에 당당히 살겁니다.
답은 나왔죠..부모님 도와주시지 않고 회사생활로는 아파트 사기 쉽지 않죠.
예전에는 초기 P가 1천2천정도 였는데 요즘은 아파트 가격 상승으로 2억 3억 하는 경우가 허다합니다(부산기준) 사실 쉽지 않습니다. 하지만 무리한 투자가가 아니고 자식에게 아파트 한채씩 물려줘야지 하시는 분들은 투자할 만 합니다. 앞서 말씀드렸듯이 시간에 비례에서 P 가 올라가는 경우라 자식결혼 선물 준다는 생각으로 여윳돈으로 40대 초반에 기반잡고 주식해서 조금 딴 돈으로 투자한다며 노후 걱정 안하셔도 됩니다. 자식이 둘이면 2개 셋이면 3개 ㅎㅎ 이렇게요. 아마 훌륭한 결혼 선물이 될겁니다.
아파트 가격은 하락하겠지요.
주식투자자 관점에서 얼마나 정책적 실기(좌파 우파 아님요) 를 했는지 여실히 나오는게 있지요. 최근 건설주를 공부하다보니 2018,2019년 아파트 허가수가 최저치로 나오더라구요. 그러니 폭등할수 밖에요.
사람들은 그렇니다. 인구수가 줄어드니 아파트 가격이 내릴것이다..
하지만 다시 한번 생각해 보자구요. 예전에는 대가족제였지만 지금은 노부모 모시고 사는 분 거의 안계십니다. 심지어 30살 넘어가는 자식들도 아파트 얻어서 분가해 가는데..인구는 줄어들지만 가족이 쪼개지는 경우의 수도 고려해야합니다. 또한 지금 영끌해서 아파트를 구입한 30-40이 특히나 대출을 껴서 샀는데 뭐....아파트 가격이 내린다고......난리 납니다. 진짜 폭동일어날지 모릅니다. 2억 정도 떨어졌다고 생각해 봅시다. 한달 200만원 저축 일년 2400만원 ..아 도대체 얼마를 갚아야 하는 겁니까? 우리나라는 자유 민주주의 체제라 1인당 1표의 권리를 행사하지요/ 과연 어떨까요 내리긴 할텐데 Lower Limit 이 있지 않을까요...그래서 Lower Limit 이 있는 대도시 중심을 사야 한다는 겁니다. 그리고 재개발은 아파트 가격이 내려도 잃지 않는 싸움이라고 말씀드렸죠. 단지 수익률의 차이가 있을뿐 허가 취소만 되지 않으면 수익 즉 빨간불은 볼 수 있다는 장점이 있지요. 시간은 내편입니다.
20대 30대 입니다. 어떤 투자를 하는게 좋을까요?
-> 저도 빈손으로 시작했고 아직도 큰 부를 이루지 못했습니다.
그래도 개인사업으로 Cash Cow 가 확실하니 이런 저런 투자를 하게 되었고 운이 좋아 빨간불을 좀 볼 수 있었습니다.
부동산 특히 재개발쪽을 투자를 했지만 사실 아직 주식으로 치면 주린이 입니다. 하지만 제가 이렇게 할 수 있었던건 뭘해도 이자를 낼수 있는 Cssh Cow가 있었기 때문입니다. 자기만의 Cash Cow를 만들어야 합니다. 직장생활도 좋고 개인사업도 좋지만 안정적 수입하에 다른 투자를 해야 여유있고 여유 있어야 좋은 회사 물건들이 보입니다.
솔직히 저는 주식투자를 본격적으로 한지는 1년 6개월 정도 되었습니다.
하지만 매일 3시간씩 루틴이 있습니다.
퇴근 -> 슈퍼개미 김정환 유튜버 보면서 밥먹기 (종목을 추천받을려고 하는게 아니라 내가 모르는 정보를 가끔씩 툭툭 뱉어실때 짜릿하더라구요. 실제 투자에 참고 하기도 하구요. 공장증설이라던지 사업뷰.,.등 주담통화가 도움이 많이 됨. -> 슈퍼개미 이세무사 장마감 방송. 이건 탑다운 방식으로 전체 흐름을 아는데 좋더라구요..장을 계속 보고 있을 수 없으니-> 상승률 30개 종목 액셀 정리 -> 그날 리포트 나온거 다 읽기..ㅎㅎ 빡세죠....그러면 3시간 후딱갑니다. 주말에는 산업 밸류체인 공부.등등
가장 추천하고 싶은 카테고리는 Cash Cow를 확보 -> 주식투자로 시드머니 증설 > 재개발 딱지 하나 또는 두개 알짜로 사놓기 -> 그 다음 좋은 옷 좋은 차 사기.....이런 순이 맞지 않을까요
ㅎㅎ 말이 많이 길었습니다.
블로그에 가능하면 글을 안적을려고 하는데..혹 안티분이 또 뭐라하면 소심해 지거든요. 하지만 용기내어서 제 경험을 공유해 봅니다.
블로그 처음이라 어떻게 꾸미는지 몰라 보시기 다소 어려울 수 있으나 진심을 다해 적은 것이니 그리고 혹 사실과 다른점이 있더라도 저 또한 초보이고 누굴 가르킬려고 적은 것이 아니라 제 경험을 기록하는 것이라 생각해 주셔요..
