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재개발 쉽게 아는 법 1탄 1+1 = 쌍쌍바? 본문
안녕하세요
당신의 귀인이 되고 싶은
순한맛 휴식입니다~
오늘부터 새로운 코너
읽기만 했는데
이상하게 이해되고
돈도 버는 꿀 팁 가득한
사물비교
재개발 기초용어 시리즈를
진행하겠습니다.
재개발 사러가면
빌라도 있고
주택도 있고
토지도 있고
도로도 있고
다 있는데요.
특별하게
1개 사면
아파트 2개 주는 물건 있습니다.
쌍쌍바처럼요.
두가지 조건이 있는데요.
둘 중에 하나만 만족하면 됩니다.
1. 면적조건
기존의 단독주택이 있는데요.
아주 큰 100평짜리 집에 살았는데
33평 아파트 준다고 이사가라고 하면
가고 싶겠어요?
안가고 싶겠죠?
그러니까 특혜를 줘요.
기존 살던 집 면적만큼
아파트를 주겠다~
정확하게는 기존 집 '주거전용면적'만큼
새 아파트 2채를 주겠다.
'주거전용면적'은 건축물대장에서
확인할 수 있는데요.
건축물대장은 '민원24'에서
공짜로 조회할 수 있습니다.
정부서비스 | 정부24
정부의 서비스, 민원, 정책·정보를 통합·제공하는 대한민국 정부 대표포털
www.gov.kr
건축물 대장 보면 상가주택 경우
상가부분도 있고 주택 부분도 있는데
여기서 주택부분 면적의 합이
'주거전용면적'입니다.
44m2 + 20m2 = 64m2
여기서 아파트도 공용부분을 제외한
'주거전용면적'입니다.
새아파트 25평 2개 받을려면 120m2보다 큼.
59m2 + 59m2 < 약 120m2
새아파트 25평 1개 + 33평 1개 받을려면 120m2보다 큼.
59m2 + 84m2 < 약 145m2
새아파트 25평 1개 + 42평 1개 받을려면 170m2보다 큼.
59m2 + 110m2 < 약 170m2
59m2 + 59m2 < 약 120m2
59m2 + 84m2 < 약 145m2
59m2 + 110m2 < 약 170m2
2. 가격조건
두번째도 똑같은 개념인데요.
기존의 단독주택이 있는데요.
아주 큰 10억짜리 집에 살았는데
3억짜리 작은 아파트 준다고 이사가라고 하면
가고 싶겠어요?
안가고 싶겠죠?
그러니까 특혜를 줘요.
기존 살던 집 가격만큼
아파트를 주겠다~
정확하게는 기존 집 '권리가액'만큼
새 아파트 2채를 주겠다.
권리가액은 간단하게 설명드리면
재개발은 일종의 금광으로 비교할수 있는데요.
100억 금광을 사서
100억 채굴비를 들여서
200억 금을 캤어요.
그러면 100억 금광에서
100억 이익이죠?
(200억 금 - 100억 채굴비)
100억 땅으로 100억 벌면
그러면 비례율 100%에요.
비례율은 사업성을
표현하는 지표에요
근데 똑같이
100억 금광을 사서
100억 채굴비를 들여서
300억 금을 캤어요.
그러면 100억 금광에서
200억 이익이죠?
(300억 금 - 100억 채굴비)
그러면 비례율 200%에요.
100억 땅으로
비례율 100% 100억 버는게 좋아요?
비례율 200% 200억 버는게 좋아요?
당연히 비례율 200% 겠죠?
비례율 높으면 사업성이 좋은거에요
아파트도 마찬가지에요.
100억 땅을 사서
100억 공사비를 들여서
200억 새아파트를 만들었어요.
100억 이익
비례율 100%
100억 땅을 사서
100억 공사비를 들여서
300억 새아파트를 만들었어요.
200억 이익
비례율 200%
어떻게 보면
이 땅이 얼마나 좋은 사업성을
가졌는지 보는거죠~
잠재성요.
당구 실력 300인 사람은 공 30개 놓고
당구 실력 100인 사람은 공 10개 놓고
이건 아닌가?ㅎㅎ
암튼 낡은 집을 새아파트 줄려면 감정평가를
한다고 했죠?~
어떻게 보면 어짜피
무너뜨리니까
일종의 땅으로 볼수 있는데요.
이 땅의
현재 가치가 감정평가액이고
사업성까지 고려해서
미래 가치를 권리가액이라고 합니다.
식으로 설명하는 다음과 같습니다.
꼭 기억하세요.
권리가액 = 감정평가액 * 비례율
감정가액 1억 인데
비례율 100%이면
권리가액 1억
감정가액 1억 인데
비례율 150%이면
권리가액 1.5억
비례율 150%가 훨씬
좋은 거죠?~
그래서
정확하게는 기존 집 '권리가액'만큼
새 아파트 2채를 주겠다.
새아파트 25평 1개 2.9억 2개 받을려면 5.8억보다 큼.
25평 2.9억 + 25평 2.9억 < 약 5.9억
새아파트 25평 1개 2.9억 + 33평 1개 4.5억 받을려면 7.5억보다 큼.
25평 2.9억 + 33평 4.5억 < 약 7.5억
새아파트 25평 1개 2.9억 + 42평 1개 5.4억 받을려면 8.3억보다 큼.
25평 2.9억 + 33평 4.5억 < 약 7.5억
근데,
이 쌍쌍바는 2개 주는 대신에
몇가지 단점도 있는데요.
1. 적어도 1개는 25평 이하로 받아야된다.
(33평 + 45평 절대 불가)
2. 25평이하는 등기 후 3년내에 팔면 안된다.
팔리 먹어야되는데 ㅠ
못 먹는 거죠~
3. 쌍쌍바가 2개라서
집을 2개로 봐서
최근 대출 규제 때문에
조정지역 이상은
이주비 및 중도금 대출 불가
공식적으로는 불가한데 또 해결하는 팁이 있죠.
고급스킬이 필요합니다.
이런 단점에도 불구하고
가장 큰 장점은
2개를 1개 피에도 살수 있는것입니다.
광명 11구역 지금도 있는 매물인데요.
(22년 3월 21일)
그러면 신축 총매수가 얼마이죠?
조합원 분양가 25평 4.4억 + 피 2.4억
신축매수가 25평 총 6.8억
조합원 분양가 33평 5.7억 + 피 2.4억
신축매수가 33평 총 8.1억
주변시세 대비하면 수익이 확실이 보이죠?
이런 물건을 대출을 해결하고
세팅을 잘하는게 능력이겠죠?
고급스킬이 필요합니다.
정리하면 다음과 같습니다.
1. 재개발에는 1+1 두개주는 조건이 있다.
2.면적이 크거나, 감정가액이 높아야된다.
3. 대부분 물건이 큰만큼 물건의 피가 싸다.
4.싸게 잘사면 대박이 난다.
5.작은 것 한개는 3년내에 못판다.
Quiz. 6개 물건 중 아파트 2개 가능한 물건은 총 몇개일까요??
힌트1. 2개 기준 중 1개만 맞아도 가능요..
힌트2. 작은걸로 2개 받는 것도 가능요..
이유도 비댓 달아주시면, 답 알려드립니다.
하기 싫으면 안해도 되요~
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영혼까지 털어서 알려드려요~
[출처] 재개발 쉽게 아는 법 1탄 1+1 = 쌍쌍바?|작성자 휴식이형
