35세, 1억으로 내 아파트 갖기

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- 여타 규제는 다주택자를 중심으로 한 무분별한 투기와 갚을 수 없는 빚을 남발하는 만용에 대한 경고일 뿐입니다. 규제는 실수요자의 내 집 마련에 오히려 기회이며, 갚을 수 없는 나쁜 빚을 차단 해주는 안전장치입니다. 빚은 그 자체로 좋은 것도 아니고 나쁜 것도 아닙니다. 갚을 수 없는 빚이 나쁜 빚이고 갚을 수 있는 빚은 좋은 빚입니다. 내 집 마련을 희망하는 실수요자들에게 우선적으로 필요한 것은 '갚을 수 있는 빚을 얼마나 낼 수 있는지'에 대한 명확한 사실 인식입니다.

- 단도직입적으로, 무주택 실수요자로서 대출을 받아 내 집 마련에 나서는 사람들에게는 아파트를 추천합니다. 매수인은 주택거래에서 정보 열위의 상황에 직면하는 경우가 많습니다. 아파트는 연립빌라나 단독주택 같은 다른 주택 유형에 비해 이 같은 정보 열위 상황을 최소화할 수 있습니다. 쉽게 말해 '호구가 될' 가능성을 줄일 수 있다는 얘기입니다. 이유는 제아무리 노려한 매도인이라 해도 시중에 자리 잡은 KB시세를 무시한 채 엉뚱한 가격으로 신출내기를 조롱할 수 없습니다. 첫 구입 주택으로 아파트를 추천하는 또 다른 이유는 향후 처분의 용이성 때문입니다. 처분이 용이해야 원하는  처분시기(예컨대 새로 구입하는 집의 입주일)에 맞춰 매도나 임대 등 처분이 가능합니다.

- 가계약은 적게는 50~100만 원, 많게는 1,000만~1,500만 원을 매도인(원소유자) 계좌로 송금하는 방식으로 이뤄집니다. 중도금 납부 여부와 금액, 잔금(입주) 날짜 혹은 잔금(입주) 기간에 대한 대략적인 합의가 선행돼야 합니다. 신용대출은 주택구입을 염두에 둔 시점에 연봉의 1~1.5배 범위에서 은행 등이 허용하는 범위 내 '생활긴급자금' 등 명목으로 최대한 받아두는 게 좋습니다.

- 매도인은 종종 중도금을 요구합니다. 현금 사정이 빠듯한 입장에서는 가능하면 중도금이 없거나 중도금을 최소화하는 방향으로 가계약 단계부터 계약조건을 확정하는 게 좋습니다. 중도금은 의무가 아니기 때문입니다.

입지나 가격, 입주시기 등 조건이 들어맞는 최적의 매물이 있는데 매도인의 중도금 요구를 거절할 수 없는 상황이라면 매도인의 양해를 구해 들어갈 집을 담보로 미리 주택담보대출을 받는 방법이 있습니다. 매매절차가 완료되기 이전의 상황이기 때문에 매도인이 (아직) 자신이 보유하고 있는 아파트를 은행에 담보로 제공하고 매수인이 대출 명의자(차주)가 돼 대출이 이뤄지는 방식입니다. 금융권에서는 '제3자 명의 담보대출'이라고 부릅니다.

- 전세나 반전세에 거주하다가 처음으로 내 집 마련을 계획하는 사람들이 심리적으로 주저하는 대목이 기존 전세보증금에 설정돼 있는 전세자금대출입니다. 이 전세자금대출을 갚아야 주택담보대출이 가능한 것이 아니냐는 걱정들을 많이 합니다.  하지만 아파트 매매계약에 따라 입주시점(구입한 아파트 잔금납부를 위한 주택담보대출 실행 시점)이 확정되고 해당 시점에 맞춰 기존 전셋집의 퇴거(전세보증금 환급)역시 확정된다면 문제가 없습니다. 나머지는 두 곳의 은행이 알아서 합니다.

- 전월셋집에 거주하면서 실거주 목적으로 신규 주택구입을 염두에 둔 분들이 알아두면 좋은 중요한 개념은 '묵시적(암묵적) 계약연장'입니다. 계약만기 1개월 전까지 임대인과 임차인이 상호간 연락을 통해 어떠한 논의도 하지 않았다면 임대차 계약은 자동적으로 연장되고 이를 묵시적 계약연장이라고 합니다.

이렇게 묵시적 계약연장을 거쳐 거주하고 있는 전월세집에서 임차인(세입자)은 3개월 이전에 사전 통지하는 조건으로 중도 퇴거에 따른 전세보증금의 조건 없는 반납을 요구할 수 있습니다. 임대인은 새 세입자를 구했느냐 여부와 무관하게 임차인에게 전세보증금을 정확한 날짜에 돌려줘야 합니다.

묵시적 계약연장이 아니라 일반적인 중도 계약해지의 경우 기존임차인은 기존계약 전세금에 해당하는 중개보수만 부담하면 된다.

- "집값의 70%까지 주택담보대출이 가능하다"고 할 때 '집값'은 실제 매매가(공인중개사 사무실에서 매도인한테 어떤 아파트를 사들이기로 한 매매계약서 상의 가격)와 KB시세 일반평균가 중 낮은 금액입니다.

- 주택담보대출 상환방식을 '원금균등상환방식' 대신 '원리금균등상환방식'으로 바꾸는 방법이 있습니다. 매년 같은 원금을 갚아나가면 이자가 빠른 속도로 줄어드는 대신 초기 원리금상환액 부담이 높습니다. 반면 원리금균등상환방식은 원금 상환액을 조금씩 늘려나가는 방식으로 30년간 갚을 월 원리금을 같은 금액으로 유지합니다.

원리금균등상환방식은 원금을 상대적으로 천천히 갚는 만큼 30년간 부담해야 할 총이자액이 원금균등상환방식보다 많다는 단점이 있습니다. 총이자액이 커지는 만큼 DTI도 높아집니다. 대신 원리금균등상환방식은 원금균등상환방식 대비 초기 원리금상환액 부담을 줄일 수 있습니다.초기 상환부담을 줄이고 싶다면 원리금균등상환방식을 선택하고 중도상환수수료(대출취급 이후 3년간 부과)가 없어지는 4년차부터 자체적으로 원금을 추가납입하면 됩니다.

- 정책모기지는 '디딤돌대출'과 '보금자리론', '적격대출' 등 세 가지 입니다. 디딤돌대출은 5억 원 이하 집을 살 때 2억 원까지 빌려주고 보금자리론은 6억 원이하 집을 살 때 3억 원까지 빌려줍니다. 적격대출은 9억 원이하 집을 살 때 5억 원까지 빌려줍니다. 소득이나 집값 수준에 따라 대출한도가 달라지고 금리도 '디딤돌대출<보금자리론<적격대출'순으로 높아집니다. 하지만 이 세가지 방식 상품의 공통점은 대출실행일 이후 대출만기일까지 금리가 한 결 같이 유지된다는 점입니다.

- 아파트 구입의 가성비를 높이기 위해서는 초등학교에 집중하되 초등학교 이후, 즉 중학교와 고등학교를 포기해야 합니다. 이유는 간단합니다. 인근 중학교와 고등학교를 염두에 두고 특정 아파트 단지에 입주한다고 해서 당신의 자녀들이 해당 중.고등학교로 진학한다는 보장이 없기 때문입니다. 아파트 단지와 동 별로 진학 대상 아파트가 예측 가능성 있게 정해져 있는 초등학교와 달리 중.고등학교 배정은 추첨입니다.

- 직주근접의 초역세권과 조용하고 안락한 녹지환경, 최고의 학군은 모두가 원합니다. 따라서 비쌉니다. 무주택 실수요자의 주택구입은 치열한 포기와 간절한 집중의 결과물이 돼야 합니다. 절실하지 않은 강점들을 과감히 버리는 방식으로 필요한 강점에 집중해야 합니다.

- 주택연금 가입은 부부 기준 1주택이자이면서 신청시점 기준 9억 원 이하 주택을 보유한 경우 가능합니다.

- 매매계약서상 매매금액 기준 6억 원은 대표적인 정책모기지 상품인 보금자리론의 가입 자격을 가르는 중요한 분기점입니다. 보금자리론은 대출 만기(최장 30년)까지 당초 약정한 금리가 한결같이 유지되는 순수고정금리 정책모기지 상품이라 향후 금리인상을 대비할 수 있다는 장점이 있습니다. 또한 집값 6억 원 초과 9억 원 이하 대상 정책모기지인 적격대출보다 금리가 저렴합니다. 6억 원을 조금이라도 초과하면 보금자리론을 받을 수 없습니다. 집값이 9억 원을 초과하면 보금자리론뿐 아니라 적격대출초자 받을 수 없습니다. 따라서 6억 원짜리 아파트나 5억 원 후반대 아파트는 집값이 6억원을 초과하기 전에 서둘러 구입하는 게 좋습니다. 시장에서 아파트 가격은 6억 원이라는 저항선을 뚫기 어렵지만, 한 번 돌파하면 저항감 없이 치솟는 경우가 많기 때문입니다.

- 당장 목돈이 없는데 세금 부담 때문에 내 집 마련을 포기해 할까요? 그렇지 않습니다. 취득세를 은행이 주택담보대출 형태로 빌려주지는 않지만 신용카드사는 빌려주기 때문입니다. 전형적인 대출 형태가 아니라 최장 10개월의 신용카드 무이자할부 형태입니다. 크게 순수 무이자할부와 부분 무이자할부 형태로 나뉩니다. 순수 무이자할부는 일부 신용카드사에서 길게는 5개월까지 가능합니다. 6개월 이상 15개월 이내 무이자할부는 '부분' 무이자할부 형태로 진행됩니다.

마이너스통장 잔액으로 취득세를 납부할 계획을 갖고 있는 분이라면 신용카드 무이자할부를 통해 마이너스통장 이자를 최소화할 수 있습니다.

- 분양아파트 청약 시점부터 자신의 소득수준으로 중도금대출과 잔금대출을 받을 수 있는지 미리 따져봐야 낭패를 면할 수 있습니다. 분양아파트 입주시점의 KB시세가 입주자모집공고 당시 분양가를 웃돌 수 있습니다. 이 경우 잔금대출이 중도금대출보다 많이 나오기 때문에 자금조달 숨통을 틔울 수 있습니다.

- 신규 주택구입용 담보대출은 원금 분활상환(1년 이내 거치 허용)이 의무적인 반면, 전세 낀 주택을 구입한 후 전세계약만료 시점에 주택담보대출을 받는 경우 1년  초과의 거치식 대출도 가능합니다.다만 LTV비율이 60%를 넘거나 또 다른 기존 주택담보대출이 2건 이상 존재하는 경우 1년 초과 거치식 대출이 불가능합니다.

- 방 공제 없이 '매매가와 KB시세 중 낮은 금액'의 50% 전액, 모두 빌리고 싶다면 서울보증보험의 MCI나 한국주택금융공사의 MCG 상품을 활용하면 됩니다. 서울 보증보험이나 한국주택금융공사를 찾아갈 필요 없이 은행 대출상담 직원에게 "MCI나 MCG 적용을 희망한다"고 얘기하면 됩니다.

- 1주택자도 서울 분양아파트 1순위 자격으로 청약에 나설 수 있습니다. 무주택 가점이 '0점'이 되고 전용면적 85㎡ 이하 추첨제 청약에서 배제될 뿐 1순위 자격 자체가 상실되는 게 아니기 때문입니다.

- 부부공동명의는 통상 50%의 각자 보유분별로 양도소득세가 부과됩니다. 1인당 양도소득금액에서 250만 원이 '각각' 차감되기 때문에 부부가 납부할 양도소득세 총액이 단독 명의인 경우보다 줄어듭니다. 1가구 1주택 2년 이상 보유. 2년 이상 보유했더라도 거주기간이 2년을 밑돌면 양도소득세를 내야 합니다.

- 양도소득세는 양도소득금액을 구간별로 나눠 각기 다른 세율을 적용하는 누진세율 방식에 따라 세금을 계산합니다.

일시적 2주택자는 두 번째 집 산 지 3년 이내에 첫 집 팔아야 비과세

1. A를 구입한지 1년이 지난 이후 B를 구입한다. (소유권이전 등기 시점)

2. B주택을 구입한 지 3년 이내에 A주택을 매도한다.

3. A주택을 2년 이상 보유하고 A주택을 매도한다.(매도가격이 9억 원 이하 비과세, 9억 원 초과분 양도세 납부)

- 최근 주택 가격이 크게 오르면서 종합부동산세 부담 우려도 커지고 있습니다. 다주택자는 주택가격이 6억 원, 1가구 1주택자(1인 단독명의 기준)는 9억 원을 넘을 경우 종합부동산세를 내야 한다는 사실 때문에 이 언저리 가격대 아파트 구입을 주저하는 사람들도 적지 않습니다.

하지만 이는 실제 가격 기준이 아니라 통상 실제 가격(시세)보다 30%가량 낮은 공시가격(아파트 기준 공동주택가격)을 기준으로 하기 때문에 실제 종합부동산세 과세 대상이 되려면 실제 가격 기준으로 주택가격이 10억 원을 훌쩍 넘어야 합니다. 종합부동산세의 과세가 시작되는 금액, 즉 1가구 1주택자 기준 9억 원(공시가격 기준)까지는 재산세를 내고 초과분, 예컨대 공시가격이 10억 원인 경우 1억 원에 대해서만 종합부동산세가 과세됩니다. 부부 공동명의의 경우 공동주택가격 12억 원까지 종합부동산세를 내지 않습니다. 1인당 과세대상 기준금액이 공동주택가격 기준 6억 원이기 때문입니다.

- 규제는 '넘어서지 말라'는 제약선이기도 하지만, '여기까진 괜찮다'는 허용선이기도 합니다. 제약선과 허용선을 정확하게 이해하려면 최근 정부의 잇단 부동산.금융규제의 역사를 제대로 이해할 필요가 있습니다.

- 분양아파트 당첨자 대부분은 계약금은 보유현금이나 신용대출, 청약저축 해지 금액을 통해 직접 마련하고 중도금은 은행에서 '중도금대출'이라는 명목으로 빌려 납부합니다. 이미 누군가 살고 있는 아파트를 구입할 때 받는 일반적인 의미의 주택담보대출과 달리 중도금대출은 주택담보대출이 아닙니다. 담보가 될 아파트가 아직 지어지지 않아 담보의 실체가 존재하지 않기 때문입니다.

- 1건의 주택담보대출을 보유한 상태에서 또 다른 주택담보 대출을 받을 경우 두 번째 주택담보대출은 만기를 15년 이내로 줄여 DTI를 계산합니다. 실제로는 만기 30년의 장기분할상환 방식으로 주택담보대출을 받더라도 DTI 계산을 위한 연간 원리금상환액은 15년 만기 기준으로 계산한다는 얘기입니다. 이로써 DTI 비율이 높게 나오고 소득이 충분하지 않은 사람들은 대출한도가 줄어들게 됩니다. 그 결과 DTI 심사를 통과한다면 실제로는 35년이나 30년 만기인 장기 주택담보대출을 받을 수 있습니다.

- '부동산은 타이밍'이라는 명제는 투자자가 아니라 실수요자에게도 차별 없이 적용됩니다. 집값이 더 오를까봐 두려워서 집을 샀는데 만약 '꼭지'였다면, 그 사람은 영영 부동산 시장의 '비관론자'가 될 수밖에 없습니다.

'집값이 더 오를까봐' 전전긍긍해서 무분별하게 집을 살 게 아니라, 특정 지역의 '집값이 충분히 떨어졌는지' 역시 신중하게 판단하는 현명한 실수요자가 되기를 기대합니다.