대한민국 부동산 투자

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- 부동산은 '현재 시세'로 '미래 가치'를 사는 것입니다. 투자는 '리스크'를 낮추고 '성공 확률'을 높이는 것입니다.

  돈을 많이 버는 것도 중요하지만 시간을 버는 것도 그 못지않게 중요하다고 생각합니다.

제1부 대한민국 부동산 투자, 4+3 질문을 기억하라

- 부동산 입지 분석을 꿰뚫는 네 가지 핵심 가치

  교통환경: 일자리 지역으로 연결되는 노선인가

  [ 지하철의 노선별 가치 ]

  1등급: 강남구.서초구와 연결되는 노선 - 2.3.7.9호선, 신분당선

  2등급: 종로.종로구, 여의도, 금천구, 마포구와 연결되는 노선 - 1.4.5.6호선, 공항철도

  3등급: 그 외 지역으로의 출퇴근 노선 - 1~9호선 중 강남권까지 50분 이상 소요되는 지역

  4등급: 출퇴근 노선이 아닌 역세권 - 수인선, 용인.의정부 경전철, 인천지하철 1.2호선

  5등급: 역세권이 아닌 지역  

  1등급으로 갈수록 지하철 프리미엄이 더 높다고 할 수 있습니다. 같은 등급 내에서도 주요 지역과의 접근 시간이 짧을수록 프리미엄이 높습니다.

  앞으로 부동산 관심 지역은 지하철 확장 지역이라고 보면됩니다.

  [ 확장 예정 지역 ]

  3호선: 파주 운정

  4호선: 남양주 진접

  5호선: 하남시 미사 강변도시

  7호선: 인천 청라지구, 의정부 민락지구, 양주신도시, 포천신도시

  9호선: 구리시,다산신도시, 별내신도시

  신분당선: 용산구, 중구, 종로구, 은평구, 고양시 삼송신도시

  지하철이 일자리 노선으로 가치를 발휘하려면 해당 지역으로 출퇴근하는 인구가 최소 10만 명은 넘어야 합니다.

 * 원 포인트 : 착공이 확정된 노선 주변에 주목하라

  교육환경: 진학률이 높은 학교와 대형 학원가가 형성되어 있는가

  단지 내 초등학교가 있는 초품아(초등학교를 품은 아파트) 아파트가 선호 매물이다.

  학원의 입지도 매우 중요합니다. 학원 입지의 프리미엄은 대형 학원가가 있느냐 없느냐로 평가할 수 있습니다. 대표적인 곳으로는 강남구 대치동, 양천구 목동, 노원구 중계동 학원가를 들 수 있습니다. 학원가의 영향력 범위가 이 지역들의 배후 수요지입니다. 자녀를 학원에 보내기 위해서 이사를 하는 경우가 꽤 많기 때문입니다. 학부모 입장에서 생각해보면 그 심정을 이해할 수 있습니다. 평당 100만 원 또는 총액으로 5,000만 원을 더 주고 서라도, 내 아이를 흔들리는 셔틀버스에서 자게 하는 것보다 도보권으로 이사 가서 집에서 재우고 싶어 하는 거죠. 그래서 학원가를 포함하고 있는 입지는 여간해서는 프리미엄이 빠지지 않습니다.

  [ 교육환경 프리미엄 ]

  1등급: 서울대 진학률이 높은 고등학교가 많고, 대형 학원가가 형성된 지역(서울 강남구. 양천구. 노원구, 대구 수성구)

  2등급: 서울대 진학률이 높은 학교가 많은 지역(서울 강동구.광진구)

  3등급: 서울 소재 대학교 진학률이 높은 학교가 많은 지역(서울 주요 지역, 1기 신도시)

  4등급: 동네 보습학원이 없는 지역

  5등급: 학교가 없는 지역

  과거에는 학교만 있다면 어느 정도 교육환경 가치를 인정받을 수 있었습니다. 하지만 앞으로는 어떤 학교가 있는지, 학원가는 있는지 등 조건이 더 까다로워질 것입니다. 교육 프리미엄이 반영될 만한 입지의 수가 점점 줄어들고 있다는 거죠. 따라서 입지를 평가할 때는 교육 프리미엄이 있는 입지와 없는 입지가 확연하게 분리될 것입니다. 결론을 말하자면, 교육환경의 중요도는 낮아지더라도 교육환경 분석의 중요성은 더 높아지리라는 것입니다.

  * 원 포인트 : 남녀공학보다 남학교 프리미엄이 더 높다 

  상권환경: 주거 입지에 유리한 상권인가, 상권 시너지를 위한 상권인가

  '슬리퍼 생활권'이라는 용어가 있습니다. 대형 쇼핑시설에 갈때 화장을 하지 않고, 모자 하나 눌러 쓰고 아주 편한 복장으로 슬리퍼를 신고 갈 수 있는 지역이라는 의미입니다. 이 슬리퍼 생활권을 가능케 하는 상권이 들어서는 것은 주거시설의 가치 상승에 큰 기여를 합니다.

  도심 내 상권, 즉 지역 상권은 확장 여부로 부동산 가치를 판단하면 됩니다. 확장하고 있는 상권 이라면 확장되는 방향에 있는 입지의 부동산에 주목하면 됩니다. 저렴한 주거 소유주에서 상가 소유주로 업그레이드될 기회를 발견할 수 있습니다. 대형 유통시설이 들어오는 상권은 주변 주거시설 거주민에게는 큰 혜택을 줍니다. 이 혜택의 크기만큼 프리미엄이 상승합니다.

  대형 쇼핑시설은 최소 3~5년 정도의 공사 기간이 필요하므로 이 기간이 주변 주거시설을 매수할 수 있는 가장 좋은 타이밍이 될 것입니다.

  * 원 포인트: 반지하, 애물단지가 아니라 보물단지

  2010년 이후에 공급되는 다세대 주택에는 아예 반지하라는 개념이 없습니다. 1층조차 아예 필로티로 설계하여 주차장으로 활용하는 곳이 더 많지요.  상권이 확장되는 지역의 반지하 세대는 상가로 활용할 수 있습니다. 기존 낙후된 주거시설이 많은 지역의 반지하 세대를 차별화된 상가로 탈바꿈시켜 매력있는 상품으로 만드는 거지요.

  자연환경: 천혜의 환경이 없더라도 제대로 된 인공 환경이 있는가

  부동산의 가치는 얼마나 많은 사람이 이용하느냐에 좌우된다.

  기본적인 조건(교통, 교육, 상권)이 갖춰진 입지에 천연환경이 있다면 환경 프리미엄이 매우 높은 지역이라고 할 수 있습니다.

  [ 환경 쾌적성을 결정하는 주요 이슈들 ]

  자연환경이 좋은 곳 : 산과 강 인근 지역

  인공환경이 좋아질 곳 : 공원화 지역

  환경 이슈가 있는 곳 : 복개 또는 복원 예정 지역

  호재가 있는 곳 : (미군)부대 이전지

  자연환경이 좋은 곳 중 개발 가능한 곳 : 그린벨트 해제 지역

  투자는 현재의 낮은 가치로 미래의 높아질 가치를 미리 사는 것입니다. 미래 가치가 보장된 입지를 선점하는 것이 바람직한 투자 방법입니다.

  * 원 포인트: 용산구를 주목해야 하는 이유, 환경 쾌적성의 회복

  어떤 형태로 개발되든지 간에 용산구의 가치는 더 올라갈 것입니다. 확정된 안은 없지만 대부분의 공간을 환경 쾌적성을 높이는 방향, 즉 남산과 한강을 활용하는 천혜의 센트럴 파크로 정비할 것으로 예상됩니다.

- 상품 가치를 판단하는 세 가지 경쟁력

  상품 경쟁력: 질적 시장에 걸맞은 상품 경쟁력을 갖췄는가

  2007년 전후로 대한민국 주택 보급률이 100%가 넘었습니다. 주택 보급률이 100%가 넘었다는 것은 수요와 공급이 어느 정도는 균형을 이루기 시작했다는 의미이자 질적인 수요 시장의 본격적인 시작이라는 의미도 됩니다.

  아파트의 수명은 30년입니다. 재건축 가능 연한이 현 법적 기준으로 30년이니까요. 10년차 미만 아파트를 통상적으로 '새 아파트'라고 합니다. 10년차에서 20년차까지는 '기존 아파트'라고 하고, 20년차가 넘는 아파트를 '구 아파트'라고 합니다. 10년차 이상부터는 상품 경쟁력을 크게 따지지는 않습니다. 신규 아파트와의 상품 경쟁에서 떨어지기 때문입니다. 이때는 입지 경쟁력이 핵심입니다. 상품 경쟁력은 입주 10년차까지 가장 유효한 경쟁력입니다. 결국 입지 경쟁력만 남기까지가 가장 중요한 시기라는 거죠.

  * 원 포인트: 강남구 압구정동 아파트의 현재 시세는 싼 편

  가격 경쟁력: 소비자들의 가격 인식 단계는 어떻게 구성되는가

  가격은 수요와 입지, 상품 가치로 평가해야지 단순히 금액만 비교하여 평가해서는 안 됩니다.

  [ 가격을 인식하는 네 가지 단계 ]

  · 1단계: 너무 싸서 매수하지 않는 가격

  · 2단계: 약간 싼 듯한 가격

  · 3단계: 비싸다는 생각이지만 딱 매수할 수 있는 한계 가격

  · 4단계: 너무 비싸서 매수하지 않는 가격

  단순히 싸다는 이유만으로 접근하면 실패할 확률이 너무 높습니다. 약간 싼 듯한 가격일 때 매수하는 것이 가장 좋습니다.

  너무 싸다고 매수해서도 안 되고, 너무 비싸다고 포기해서도 안됩니다. 가격의 4단계 방법으로 투자 적격, 매수 적격 가격인지를 판단해야 합니다. 적정성의 판단 기준은 수요층의 유무이고요. 투자자층과 실거주층을 나누어서 정확하게 평가하시기 바랍니다.

  * 원 포인트: 재건축 아파트의 적정 가격 판단법

  재건축 아파트는 현재 매수 가격에 추가 분담금을 더했을 때 주변의 신규 아파트에 비해 저렴하다면 투자성이 높다고 보면 됩니다. 재건축은 현재 시세와 추가 분담금만 가지고 판단하되, 미래 가치까지 포함할 필요는 없습니다. 미래가치는 확정된 프리미엄이라고 판단하면 됩니다. 재건축은 현재까지로만 판단해야 합니다.

  프리미엄 경쟁력: 프리미엄이 발생하기 위한 조건은 무엇인가

  입지 프리미엄 - 교통 프리미엄, 교육 프리미엄, 상권 프리미엄, 자연환경 프리미엄

  비입지 프리미엄 - 상품 프리미엄

  * 원 포인트: 가격 프리미엄이란?

  가격이 비싼 상품일수록 시세가 더 높아질 가능성이 크다는 겁니다.

제2부 실패 없는 부동산 실전 투자, 이것이 핵심이다

- 입지별 투자 노하우

  서울 투자: 특별시는 변치 않는 경쟁력 프리미엄

  * 원 포인트: 지방 부동산 시장은 서울을 벤치마킹하라

  수도권 1.2기 신도시 투자:

  1기는 입지 경쟁력 유지, 2기는 기반시설 확보가 관건

  1기 신도시: 분당, 평촌, 산본, 중동, 일산

  2기 신도시: 동탄, 판교, 광교, 김포, 파주, 운정, 위례

  물론 1기 신도시도 재건축이나 리모델링이 집단적으로 실시된다면 상품 경쟁력을 다시 높일 수는 있습니다. 하지만 현재 활발하게 개발·분양되고 있는 서초구 반포동·잠원동, 강남구 개포동, 강동구 고덕동·둔촌동처럼 1기 신도시에서 대규모로 재건축 또는 리모델링이 진행될 계획은 앞으로 10년 동안은 없습니다. 따라서 현재 시점에는 2기 신도시의 발전 가능성을 주목하는 것이 더 합리적인 방법이 되겠지요.

  2기 신도시는 발전 가능성을 보고 중장기 입지 투자를 해야 하는 지역입니다. 신도시의 초기에는 프리미엄이 있더라도 핵심 지역을 매수하는 것이 바람직하고, 미분양 물량 중에서도 입지의 발전 가능성이 큰 지역은 오히려 초기가 투자 타이밍이 될 수 있습니다. 2기 신도시 중에서도 현재 전세가가 분양가를 넘어선 지역들이 계속 생기고 있다는 사실은 투자 경쟁력이 높아지고 있음을 증명하는 것입니다.

  * 원 포인트: 신도시 시범단지는 무조건 관심 갖자

  시범단지는 여간해서는 실패하기 어렵습니다. 따라서 신도시 개발 초기에 시범단지는 무조건 관심을 가져야 합니다.

  지방 광역시 투자: 질적 시장에 적합한 상품

  대구 광역시: 질적인 시장으로 진입하기 위한 충격 조정기

  부산광역시: 앞으로 10년간 가장 크게 변화할 시장

  대전광역시: 핵심은 교육환경과 새 아파트

  인천광역시: 서울 영향권과 자체 수요 지역을 구분하라

  광주광역시: 업무지역을 확인하라

  * 원 포인트: 광역시 투자의 핵심 포인트는 교육환경

  지방 중소도시 투자: 인구 유입이 증가하는 중심지에 집중

  갭투자로 수익을 보려면 매매가도 오르고 전세가도 올라야 합니다. 매매 수요도 많고, 전세 수요도 많아야 한다는 의미입니다. 이런 투자 적격 지역은 대부분 인구수가 지속적으로 증가하는 곳이겠지요. 아니, 적어도 인구가 줄고 있는 지역이어서는 안 됩니다. 인구수뿐 아니라 세대수도 따져봐야 합니다. 인구수는 많이 늘지 않았더라도 세대수가 꾸준히 증가한 지역일 것입니다. 세대수가 꾸준히 증가하는 지역은 일자리가 풍부한 대도시인 경우가 대부분입니다. 결론적으로, 갭투자의 적격 지역은 인구수와 세대수가 동시에 증가하는 지역이어야 한다는 얘기입니다.

  인구 유입이 확정된 곳에 관심 갖자

  인구 유입이 확정된 대표적인 도시가 기업도시와 혁신도시입니다. 혁신도시는 서울, 수도권에 몰려 있는 공공기관을 비수도권 지역으로 이전하기 위해 정부에서 추진하는 지방 도시입니다. 현재 6개 지자체가 지정되어 기업도시로 개발되고 있습니다.충북 충주, 강원 원주, 전북 무주, 충남 태안, 전남 영암·해남, 전남 무안 등이죠. 특히 원주는 기업도시와 혁신도시가 모두 지정되어 있습니다.

 * 원 포인트: 지방 중소도시 투자의 핵심 포인트는 중심지 파악

  지방에 투자할 때 어떤 기준으로 입지를 선정해야 할지 모르겠다는 분들은 가장 중심이 되는 지역을 선택하면 됩니다. 개별 시에서 인구수와 세대수가 가장 많은 동 지역에 우선 관심을 가지기 바랍니다. 특히 중소도시에서도 가장 중요한 시설은 교육시설이라는 점을 명심하세요. 

- 부동산 상품별 투자 노하우

  아파트 투자: 수요 꾸준한 30평형대를 공략하라

  소형 아파트, 앞으로도 계속 오를까?

  수도권이든 지방이든 소형 아파트가 대세였죠.  실거주든 투자든 20평형대 소형 아파트 위주로 시장이 움직였고, 특히 소형 아파트의 갭투자 수익률이 매우 높았습니다. 소형 아파트의 인기는 앞으로도 한동안 지속될 것입니다. 현재 실거주층이 가장 선호하는 평형대이고, 앞으로 수요층이 가장 많이 증가할 평형대이기 때문입니다. 4인 이상 세대수가 계속 줄고 있고, 2~3인 가족 이하 세대수가 꾸준히 증가하고 있으니까요. 그렇다면 계속 소형아파트에만 집중하면 되는 것일까요? 결론부터 이야기하면, 아파트 규모와 관계없이 입지에 따라 그리고 시장 여건에 따라 수요만 있다면 모두 투자 대상으로 해도 좋습니다.

  평형대별 공략에서 핵심은 이것입니다.

  소형: 교통이 편리한 곳

  중형: 교육시설이 있는 곳

  대형: 지역적인 프리미엄이 있는 곳

  * 원 포인트: 소형, 중형, 대형 중에서 핵심은?

  절대 수요층이 많은 아파트 평형대는 단연 30평형대입니다. 장기적인 투자를 하고자 한다면 30평형대가 가장 안전한 평형대가 될 수 있습니다. 

  다세대.빌라.연립 투자: 역세권, 5년 이내 신축을 사라

  문제는 매수가 아니라 매도 때 발생할 수 있다.

  교통 중에서도 전철 역세권인지를 파악해야 합니다. 임대 수요가 중요하기 때문입니다.

  아파트와 경쟁하지 않는 입지를 선택하라.

  다세대·빌라도 입지가 좋고, 상품으로서의 가치가 있는 경우라면 언제 어디서든 투자해도 좋습니다. 하지만 매도 전략을 반드시 확보하고 투자해야 합니다. 다시 말해 '보유기간'을 정해두고 투자해야 합니다. 이것이 가장 중요한 포인트입니다.

  * 다세대·빌라·연립· 경·공매 활용법

  단기 투자에서는 경매와 공매가 매우 유리합니다. 다세대·빌라·연립에 관심이 많은 분이라면 경·공매를 추천해드립니다.

  오피스텔 투자: 시세차익보다 월세 수익 노려라

  오피스텔 투자 시에는 한 가지만 체크하면 됩니다. '공실 가능성'입니다. 공실 가능성에 대해서는 교통편과 추가 공급입니다.

  오피스텔의 최고 투자 전략은 추가 공급이 어려운 기존 도심의 역세권 입지 오피스텔을 선점하는 것입니다. 오피스텔도 결국은 입지가 가장 중요합니다.

  오피스텔을 전세로 세팅할 경우에는 재산세가 아파트보다 많이 발생하기 때문에 실익이 더 낮습니다.

  * 오피스텔도 전세 갭투자가 가능하다.

  다만, 입지가 좋아야 하고, 경쟁 물건이 없어야 합니다.

  오래된 아파트 투자: 10년 미만은 상품, 20년차 이상은 입지를 보라

  장기 투자를 할 수 있다면, 부동산은 경쟁력 있는 입지를 선택하는 것만으로도 80%는 성공한 투자라고 할 수 있습니다. 입지가 좋으면 상품성을 사후적으로 보완할 수 있기 때문입니다. 하지만 상품성만 좋다고 입지가 좋아지기는 매우 어렵습니다. 그래서 입지가 상품보다 조금 더 중요한 것입니다.

  * 원 포인트: 입지 갭투자 초간단 팁  

  1. 기본적인 입지(단지) 분석을 합니다.

  2. 입지(단지)들의 우선순위를 정합니다.

  3. 순위는 높은데 순위가 낮은 입지(단지)와 가격이 유사한 입지(단지)를 선정합니다.

  4. 3번에서 선정한 입지(단지)를 구입합니다.

  가장 기본이 되는 전제 조건은 당연히 전세 수요가 많은 곳이어야 한다는 것입니다.

  공부도 투자이고, 기다리는 것도 투자입니다. 공부하고 기다리는 투자를 겸해야 롱런할 수 있습니다.

- 적정가 파악 노하우

  지역별 랜드마크 아파트와 비교하라

 [ 적정 시세 판단 방법 ]

  1. 랜드마크 아파트를 찾습니다.

  2. 랜드마크 아파트와 관심 있는 기존 아파트의 가격을 비교합니다.

  3. 가격 격차가 많이 날 경우 상승할 가능성이 큽니다.

  [ 랜드마크 아파트 활용 방법 ]

  1. 관심 지역의 가장 비싼 아파트를 찾습니다.

  2. 그 지역 내 또는 그 주변의 아파트 시세를 알아봅니다.

  3. 두 아파트의 가격을 비교합니다.

  4. 왜 그런 가격 차이가 나는지 분석합니다.

  그래도 모르겠다면 랜드마크 아파트를 매수하라.

  [ 시간이 돈 벌어주는 랜드마크 아파트 매수법 ]

  강남구에 관심이 있으면, 압구정 현대아파트 사세요.

  서초구에 관심이 있으면, 반포주공 1단지 사세요.

  송파구에 관심이 있으면, 잠실주공 5단지 사세요.

  용산구에 관심이 있으면, 이촌동 한강맨션 사면 됩니다.

  양천구는 목동 7단지를 사시고요.

  도봉구라면 상계주공 18단지를 사시고,

  금천구라면 남서울힐스테이트나 무지개아파트 사세요.

  중랑구라면 묵동자이 사시고,

  강북구라면 미아뉴타운 내 래미안아파트 사세요.

  노원구라면 주공 5단지나 8단지 사시고요.

  * 원 포인트: 랜드마크 아파트는 지역 내 상한가를 정해준다.

  투자 적격 시세의 핵심은 매수한 가격보다 비싸게 매도할 수 있는가이다

  급매물을 찾기보다는 좋은 매물을 찾는 것이 먼저입니다. 시세보다 다소 비싼 물건이 오히려 앞으로 더 큰 수익이 생길 확률이 높으니까요.

  * 원 포인트: 부동산 투자에서 금리는 고려사항일 뿐

  지역별 기준 시세는 실수요를 기반으로 파악하라

  입지 공부는 어떤 입지가 좋은지를 찾는 것이 아닙니다. 그 입지의 그 상품 정도라면 어느 정도 가격이 적정한지를 책정하는 것입니다.

  * 원 포인트: 수요가 빠지는지를 어떻게 알 수 있나?

  시세 전망을 하려면 가수요의 규모를 항상 눈여겨봐야 합니다. 가수요가 실수요보다 많아지면 가격이 더 많이 오릅니다. 거래 빈도가 높아지기 때문입니다.

  [ 수요층을 판단할 때 참고할 사항 ]

  · 신규 분양 분양권의 경우

   '분양가(프리미엄 포함)+중도금 대출이자+발코니 확장 비용'등 총 옵션 비용이 주변 새 아파트보다 10% 이상 높다면 고민을 많이 해봐야 합니다.

  · 기존 아파트 갭투자의 경우

   매도 물건과 임대 물건이 많다면 들어갈 이유가 없습니다. 특히 임대 물건이 많다면 희망하는 가격에 전세 세팅이 어렵습니다.

  매수.매도 타이밍은 수요 가능 가격을 기준으로 잡아라

  [ 매수·매도 타이밍의 기준 ]

  1. 랜드마크가 아니라면 랜드마크 아파트와의 가격 차이로 판단하면 됩니다.

  2. 랜드마크라면 추가적인 상승 여력이 있는 조건이 갖추어져 있는지로 판단하면 됩니다.