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대선 이후 부동산(정책 중심)
0. 나는 부동산 시장의 변수를 크게 네 가지로 구분한다. 수요, 공급, 금리, 규제가 바로 그것이다. 1. 수...
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0.
나는 부동산 시장의 변수를 크게 네 가지로 구분한다.
수요, 공급, 금리, 규제가 바로 그것이다.
1.
수요는 정확히 말하면 실거주 수요량이다.
공급은 인허가 또는 착공 물량을 말한다.
이것을 우리는 수급이라고 한다.
부동산 시장은 대부분 수급논리에 따라
가격이 크게 영향을 받게 된다.
수요보다 공급이 적으면 가격이 오르고
수요보다 공급이 많으면 가격은 떨어진다.
현재 서울 아파트는 공급 부족이다.
즉, 공급보다 수요가 많기 때문에
시장가격은 오를 수 밖에 없다.
그런데 이 시장 가격을
정해주는 것이 무엇일까?
바로 금리다.
첫째, 금리는 레버리지 능력에 영향을 준다.
둘째, 시중 통화량에도 영향을 준다.
셋째, 임대인 수익률에 영향을 준다.
(임대인 수익 vs 임차인 대출상환 능력)
앞서 수급은
가격의 상승과 하락에 대한 방향을 보여준다면,
금리는 가격 레인지를 예측해 볼 수 있다.
(물론 구매력은 소득*금리이므로 소득도 함께 봐야한다.)
마지막은 규제다.
규제는 대부분의 변수에 영향을 준다.
주택 공급 정책에도 영향을 주고
시중 금리 등 통화 정책에도 영향을 준다.
(물론 한은이 결정하는 기준금리는
미금리와 커플링되는 경향이 있지만,
시중금리, 대출총량은 사실상 금융위 통제를 받는다.)
또한 규제에 따라 주택매수수요(심리)도
단기적 영향을 받기도 한다.
그래서 이 네 가지 변수를
균형감 있게 봐야 한다고 믿는다.
그리고 이 변수들 중에서
대선 결과에 따라 규제 부문의 큰 변화가 예고되었다.
이에 대해 간단히 살펴보겠다.
2.
나는 대선 전부터
양 후보의 정책 공약 분석을 했다.
부동산 뿐만 아니라
경제, 외교, 안보, 민생, 노동, 복지, 기후대응 등
대부분의 정책 공약에 대해 살펴봤다.
대선 직후 관련한 오프라인 강의가 있어서 였기도 했지만,
사실 개인적으로도 대응해야 했기 때문이다.
(두 후보 간 정책 방향성이 양극단에 있기 때문에
대응이란 표현을 썼다.)
많은 분들이 윤 당선인 정책에 대한 분석을 했기에
세부적인 각론보다는 총론 관점에서 간단히 짚어본다.
3.
윤 당선인의 부동산 정책공약의 핵심은
크게 세 가지로 요약된다.
- 주택공급
- 세제개편
- 가계금융
즉, 이 세가지 부문의 큰 변화가 있다는 것이다.
먼저 주택공급. 짧게 정리한다.
- 공급은 크게 두 가지: 신도심 조성 vs 구도심 재생
- 차기 정부 공급 방향은 구도심 재생(재건축/재개발)
- 구도심의 재건축/재개발엔 단기 가격 상승 요인
- 장기적 측면에선 공급 물량 확대로 가격 안정 요인
- 공급 공약의 핵심은 250만호가 아님
(대선 후보 공수표 많고 현실 고려한 보수적 접근 필요)
- 1기 신도시 10만호(분당, 일산, 평촌, 산본, 중동)
(명시적으로 제시된 지역인 만큼 실현 가능성 높음)
- 다만, 주요 행정절차가 법 개정(국회 의결)필요하므로
차기 정부의 여소야대 국면은 부담이며
지역/구역 별 재건축 순서, 멸실 이주수요 이슈 등으로
시간이 지연 될 가능성 존재
공급 부분을 정리하면
단기 재건축/재개발 시장 가격엔 호재 작용
중장기 주택 공급물량 확대로 가격 안정화
다만 공수표 우려가 있고, 시간이 오래 걸림
따라서 후보 공약보다 차기 대선 출범 이후
새로운 국토부 장관의 정책공약을 확인해야
제대로 공급에 대한 부분을 알 수 있을 것 판단
(현재는 윤석열 당선인의 부동산 책사로 알려진
김경환 서강대 교수의 인터뷰 내용 중심으로 흐름 파악)
4.
두 번째 세제 개편
(종부세)
- 종부세, 재산세 합산 과세는
법 개정 필요로 당장 현실화 어려움
- 종부세는 국세, 재산세는 지방세여서
종부세 활용 보편적 분배를 원하는 민주당과 충돌
- 세금 책정을 위한 과세표준을 정하는
공정시장가액비율 조정으로 세부담 완화 가능
- 재산세 60%->40%, 종부세 100%->60% 하향 목표로
22일 기재부, 국토부 등 협의를 통해 발표 예정
(양도세)
- 양도세 중과 한시적 배제는
법개정(국회)이 아닌 시행령이므로 실현가능
- 단기 매물증가 가능성 높으나
그 영향은 지역별 차별화 예상
(취득세)
- 취득세는 1주택자 중심으로 완화 가능성 높음 판단
- 세율 1~3% 법개정 필요하나 민주당 측과 의견 합치
(1주택자는 실거주라는 상징성 때문에 완화 가능성 높음)
(임대차 3법 등)
- 임대차 3법은 법 개정이므로 단기 개편 어려움 판단
- 등록임대사업자 소형 아파트 신규등록 허용은
시장에 큰 영향을 주진 못할 것(다주택 포지션엔 기회)
5.
마지막 가계 금융
(LTV 규제)
- LTV규제 대폭 완화/단순화
- 생애 첫 주택 LTV 80%
- 일반가구 지역과 관계없이 LTV 70%
- 다주택자 보유 주택수에 따라 차등/단순화
(주택 수에 따라 LTV상한을 40%, 30% 차등 적용)
- 단, DSR 규제가 어떻게 완화될 것인지 확인 필요
- 또한 LTV 80%는 상징성을 보여주는 의미이지
실제 주요 입지의 아파트를 LTV 80%까지
대출할 수 있는 능력(?)있는 가구는 제한적 판단
(20억 * 80%= 16억 대출, 30년 4% 계산 시 월 760만원 상환)
- 따라서 LTV규제 완화는 구매력 있는 3040
기존 1주택자 중심의 실수요 갈아타기를 자극할
가능성이 높을 것으로 판단
(금융지원)
- 신혼부부 4억원 한도 저리 금융지원(3~5년)
생애최초 3억원 한도 저리 금융지원
- LTV 80%+자본금 고려 시 6~7억원대 수요증가
- 신혼부부 임차보증금 대출 80%
수도권 3억원, 지방 2억원까지 저리 지원
- 수도권 80%, 3억원은 전세보증금 3.75억 수준
전세가율 50% 역산하면 7억원 대 하방경직 유효
6.
규제/정책에 대한 부분
총론 측면에서 아주 간단히 짚어봤다.
결론.
현재 가장 시장에 큰 영향을 끼칠 것은
아래 두 가지로 요약된다.
- 양도세 중과 한시적 배제(하방압력)
- LTV 규제 완화(상방압력)
전체적으로 상승 예상되나
금리 수준에 따라 그 상승폭이 제한 받을 수 있다.
탄력적으로 시장에 대응하길 바라며.
짧게 나마 도움이 되었길.
PS.
사실 많은 부분 개인적인 의견과
생각하는 방향과 대응 방법론이 있지만
썼다가 너무 길어서 모두 지웠습니다.
나중에 기회가 된다면
금리나 다른 부분에 대해서
추가적으로 이야기 해보도록 할게요.
건강 유념하길 바라며.
