[공유] [공지] 직주근접 3기 신도시는 따로 있다. - 용인 플랫폼시티 개발수립고시와 부동산 시장 영향은?

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직주근접 3기 신도시는 따로 있다. - 용인 플랫폼시티 개발확정과 부동산 투자는?

금요일입니다. 오늘은 수도권 동남부를 들썩일 개발 소식으로 글을 올립니다. 바로, 용인 플랫폼시티에 관한 내용입니다. 경기 용인시가 16일 ‘경기용인 플랫폼시티’의 개발계획을 확정·고시하고 1만416가구 규모의 개발계획을 발표했습니다.

https://newsis.com/view/?id=NISX20220316_0001795193&cID=14001&pID=14000

'용인 플랫폼시티 개발사업' 청사진 나왔다

용인 플랫폼시티는 경기도와 용인시가 약 6조 원을 투입해 1만 416천 세대 규모 주거 시설 및 환승센터, 자족용지 약 44만㎡ 업무시설 및 컨벤션 시설, , 공원녹지 약 80만㎡ 계획 등을 건설하는 3기 신도시 프로젝트입니다.

토지이용계획에는 1만 416세대가 들어설 주거 용지 30만여㎡ 외에 첨단산업용지 44.6만㎡, 상업용지 14만㎡, 공원·녹지 80만㎡를 포함한 도시기반용지 188만㎡와 핵심시설 등이 들어서는 복합용지 15만㎡ 등이 반영되었습니다. 바람직하게도, 이전 최초계획안 대비해서 주거 용지와 상업용지는 줄고 산업용지와 도시기반시설을 증가하였습니다.

핵심시설 15만㎡는 GTX 용인역과 분당선 구성역이 교차하는 더블역세권 일대로 호텔·컨벤션 센터·문화시설·복합 쇼핑몰을 갖춘 용인 플렉스(PLEX)를 조성해 MICE 산업의 새로운 중심으로 육성하는 방안도 구상하고 있습니다. 벤치마크 모델이 되는 판교동 및 판교테크노밸리와 비교하였을 때 인구 및 면적은 절반 (판교동 2만 2천 세대), 산업용지는 2/3 가량 (판교 44만㎡)이 됩니다.

수도권 여러 군데 테크노밸리가 우후죽순 생기고 있습니다만 그중에서 제가 용인 플랫폼 시티를 주목하는 이유는 다른 곳에 비해 산업 유치의 성공 가능성이 높기 때문입니다. 그 이유는 우리나라 대표 대기업을 낀 클러스터에 있습니다.

위로는 게임 및 디지털 산업의 메카인 판교테크노밸리와 분당의 네이버, 그리고 현대중공업 R&D (공사중), 두산 R&D (완공)이 있습니다. 그리고 아래로는 삼성 전자 수원산업장과 기흥 산업장, 그리고 SK 하이닉스(예정)가 있습니다.

플랫폼시티는 그 사이에 위치하여 삼성과 SK, 현대중공업과 두산의 연관 업체를 유치함으로써 브리지 역할을 할 것으로 생각이 됩니다. 이 클러스터는 경부고속도로와 외곽 순환, 영동고속도로로 연결되어 좌로는 인천공항과 인천 항만이 연결되며, 아래로는 부산 항만으로 연결됩니다. 인근에 수도권 허브인 군포 물류센터가 있습니다. 곤지암에 자리 잡은 각종 창고 단지 역시 인프라 효과를 거드는 기반 시설입니다.

이러한 반도체와 IT, 중공업 R&D를 아우르는 수도권 최대의 클러스터의 한복판에 자리 잡는다는 것만으로도 나 홀로 테크노 밸리를 추진 중인 수도권 다른 지역에 비할 바가 못된다는 것이 개인적인 생각입니다. 더불어, 판교테크노밸리에 없는 MICE를 유치함으로써 기술인력 공급의 허브 역할을 하겠다는 것이 구상입니다.

자금 지원 차원에서도 경기도에서 사업의 2/3인 4조 원을 지원하겠다는 것도 중요한 대목입니다. 테크노밸리는 일개 시 단위에서 추진할 수 있는 사업이 아니기 때문에 상위 기관에서 주관을 한다는 것은 추진 가능성이 보다 높다고 보겠습니다.

우리가 살펴볼 것은 1만 세대의 배후 주거지입니다. 구성역 GTX와 분당선/신분당선, 그리고 직주근접이 보장되고 주거면적보다 큰 공원용지로 쾌적한 주거가 예상되는 배후 주거지는 분양과 동시에 용인시 일대의 기존 주거 수요 및 신규 유입을 빨아들일 것으로 보입니다.

대부분 공공택지로 개발될 예정이기 때문에 가점 및 청약 자격은 제한될 것입니다. 더불어, 1만 세대 중 1/3 정도는 신혼 및 청년 세대를 위한 공공임대로 채워질 것이기 때문에 7천 세대 정도가 공공 분양으로 풀리지 않을까 예상됩니다. 분양의 경우 전매가 소유권 이전 후 10년 정도는 제한될 것으로 보입니다. 공공분양이기에 투자자가 기회를 얻을 확률은 사실상 제로입니다. (무주택자가 기회를 얻는다면 로또입니다.)

부동산 투자자가 주목해야 할 곳은?

플랫폼 시티 내 주거를 얻으면 가장 좋겠지만 사실상 불가능합니다. 대신, 1만 세대가 입주에 들어서면서 약 1~3년 정도 조정기를 거칠 주변의 10-15년 차 내의 구축이나 리모델링 단지들을 주목할 필요가 있습니다. 입주 시점이 2028년부터이기 때문에 영향권에 들어서는 상현동, 풍덕천동, 마북동, 보정동 그리고 죽전동 일부는 2028년부터 약 2-3년 정도 조정기에 들어설 것으로 봅니다.

하지만, 클러스터 자체가 빨아들이는 신규 유입 세대는 빠르게 1만 세대를 채운 후에 조정기였던 이 지역들을 다시 끌어올리면서 갭 메우기를 하게 될 것입니다. 마치, 예전 판교가 들어설 때 조정기를 거친 분당의 구축 사례와 동일하다고 보겠습니다.

그때가 되면 10-15년 차 내가 될 곳들은 현재 기준 5년 이내에 지어진 준신축들입니다. 지금은 신축이기 때문에 가격이 높고 갭도 벌어져 있지만 플랫폼시티가 입주장을 맞으면 매수 가능한 시점이 되지 않을까 합니다.

용인시 구성 죽전 보정 풍덕천 일대 5년차 내 아파트

한 가지 주의할 점은 상업용지 14만㎡입니다. 최고 계획안보다 7만제곱미터가 줄긴 했지만 배후 주거지와 산업용지와 비교해도 면적이 여전히 많습니다. 그동안의 개발 사례로 볼 때 일부 소규모 호텔이 들어온다고 해도 오피스텔, 그리고 상가 건물이 우후죽순 생길 것으로 보이기 때문에 여느 신도시 때와 마찬가지로 분양을 받을 경우 상당 기간 공실이 예상이 됩니다.

용인시 플랫폼시티는 삼성 기흥 산업장, SK 하이닉스 원삼과 함께 용인시의 재정능력을 한 단계 업그레이드하면서 용인시 인프라를 업그레이드할 것으로 봅니다. 플랫폼시티 사업과 관련해서는 올해 말 실시계획인가를 거쳐 2023년 중 착공해 2029년 준공할 계획이다. 2025년부터는 공동주택 분양이 시작될 전망입니다.

3기 신도시도 좋지만 진정한 알짜는 이곳이라고 생각합니다. 눈여겨봐야 할 곳입니다.

 

플랫폼시티+개발계획+세부내용(배포용).pdf

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