DDOLKONG
[공유] 제20대 대선과 윤석열 후보 당선의 의미, 그리고 영향 본문
(글을 시작하기에 앞서 한 가지 사과 말씀을 드립니다.
지난주 글을 올릴 때, 3/14(월)에는 서울 주택구입부담지수, 3/21(월)에는 6대 광역시 주택구입부담지수 업데이트를 통해 지역별 고평가ㆍ저평가 여부를 판단하는 글을 올리겠다는 말씀을 드렸는데 이는 주택금융연구원이 주택구입부담지수를 3,6,9,12월 둘째주 금요일에 업데이트해왔기에 3/11(금)에 업데이트될 최신 버전으로 글을 작성코자 했었습니다. 그런데 주택금융연구원이 지난주 화요일에 주택구입부담지수 업데이트 시기를 매분기 말일, 즉 3,6,9,12월 말일로 변경하겠다고 공표하여 부득이 3/14(월)과 3/21(월)에 서울과 광역시 주택구입부담지수 업데이트 글을 올리겠다는 약속을 지킬 수 없게 되어 송구하다는 말씀을 드립니다. 4/11(월)과 4/18(월)에 연달아 올리도록 하겠사오니 양해 부탁드립니다.)
제20대 대선이 지난 수요일에 진행되어 아시다시피 윤석열 국민의힘당 후보가 당선되었습니다.
오늘은 윤석열 후보 당선의 의미와 그 이후에 미칠 영향에 대해 제 의견을 이야기해보고자 합니다.
우선 이번 대선 결과는 말 그대로 국민의힘당의 신승(辛勝)이었습니다.
정부의 역대급 부동산 실정(失政)이라는 버프를 받았음에도 불구하고 민주당과 0.7% 밖에 차이가 나지 않은 부분은 국민의힘당이 승리에 도취될 때가 아니라는 생각을 하게 만듭니다. 만일 심상정 정의당 후보가 완주하지 않고 중도 사퇴했다면 민주당이 이길 수도 있는 결과였습니다.
특히 부동산 민심이 최악이었던 서울에서 민주당이 46%나 득표하는 등 예상보다 훨씬 선전했고 수도권 전체(서울ㆍ인천ㆍ경기)로는 민주당이 국민의힘당을 앞서기도 했네요.
최악을 달렸던 부동산 대책의 후폭풍으로 대선 패배가 확실시되었던 민주당이 예상보다 크게 선전했기 때문에 자신들의 정책에 대해 지지해주는 국민도 많다는 생각을 할 것이고 이 경우 윤석열 정부가 문재인 정부의 부동산 정책을 수정하려할 때 여소여대의 국회가 흔쾌히 협조해줄 가능성은 적을 것이라는 생각도 듭니다.
그런 측면에서 볼 때 부동산 정책 중에는 국회를 통해 법 개정이 필요한 사안들도 많은데 이러한 사안들은 윤석열 당선인의 공약이라 하더라도 당분간 추진되기는 쉽지 않아 보입니다.
따라서 정부가 법 개정 없이 시행령으로 개선이 가능한 사안들을 들여다볼 필요가 있습니다.
가장 대표적인 것은 안전진단 기준 완화가 될텐데 바로 이 부분을 눈여겨볼 필요가 있습니다.
구조안전성 50%, 건축 마감 및 설비 노후도 25%, 주거 환경 15%, 비용 분석 등으로 점수가 정해지는데 그동안 가장 비중이 높은 구조안전성에서 재건축의 발목이 잡힌다는 지적이 많았는데요, 윤석열 당선인이 구조안전성 평가 비중을 30%로 낮추겠다고 공약했기 때문에 이것이 실현될 경우는 재건축 추진 속도가 상당히 빨라질 가능성이 있습니다.
여기서 핵심은 바로 윤석열 대통령과 오세훈 서울시장의 "결합" 입니다.
서울시는 아파트 기준 2018~20년 연 평균 3만여호의 인허가가 이뤄졌으나 오세훈 서울시장이 취임한 2021년 한 해에만 5.4만호의 인허가가 이뤄졌습니다.
(이는 주택유형별 인허가 실적이 집계된 2004년 이래 2017년 다음인 역대 2위의 인허가 기록인데 2017년은 연말까지 관리처분인가를 신청해야 재건축 초과이익 환수제를 피할 수 있었기 때문에 각 조합들이 사업 속도를 급피치로 올렸다는 특수 사항을 감안하면 사실상 2021년 인허가 기록은 역대 최대 수준이었다는 판단이 가능합니다.)
이렇게 서울시가 적극적으로 인허가를 지원해주는 상황에서 새 정부가 안전진단 기준을 완화할 경우 인허가 물량은 큰 폭의 증가세를 유지할 가능성이 높으며 이는 서울 부동산에 중장기 공급 물량의 급증을 초래할 것으로 보입니다. (과거에 일찍이 보지 못한 속도의 재건축이 진행될 가능성도 높아 보입니다.)
부동산 세금 관련해서는 세율은 법령이라 국회 동의 없이 손댈 수 없지만 정부가 시행령을 고쳐 공정시장가액 비율을 낮추면 세 부담을 줄일수 있습니다. (보유세 = 공시가 x 공정시장가액 비율 x 세율)
윤석열 정부는 이런 방법을 사용해서 보유세 부담을 낮출 것으로 전망되고 있습니다.
새로운 정권하에서는 전반적으로 보유세 부담은 경감될 가능성이 높기 때문에 단기적으로는 상승 압력이 새로이 나타날 것으로 보이는 반면, 정비 사업 활성화를 통한 공급 확대에 일치한 견해를 보이고 있는 정부와 서울시의 결합이므로 점차 주택 공급이 가속화되어 중장기적으로는 하방 압력이 나타날 것으로 보입니다.
특히 토지보상금 집행 시기로 추정한 3기 신도시 입주 개시 시점과, 윤석열 대통령 & 오세훈 서울시장의 콜라보로 급증할 인허가가 대규모 입주로 이어지는 시점이 일치할 가능성이 점차 높아지고 있어 이 경우 해당 시기에 서울 부동산의 경착륙 가능성은 더욱 높아질 것이라고 하겠습니다.
3기 신도시 토지보상 진척도와 서울시의 인허가 증가 추세 여부를 확인하여 글로 종종 업데이트해드리도록 하겠습니다.
(2월말 기준 3기 신도시 토지보상 진척도는 인천계양 90%, 하남교산 87%, 과천 75%, 부천대장 60%, 남양주왕숙 46% 입니다.)
[출처] 제20대 대선과 윤석열 후보 당선의 의미, 그리고 영향|작성자 삼토시
